Garantissez vos loyers
pour seulement 2%

Assurance loyer impayé Smartloc

Rechercher un sujet

Mathieu Chantalat 28 octobre 2017 Gestion locative > Juridique

Encadrement des loyers : loyer de référence majoré

Principe général

La loi ALUR écrite par les équipes de Cécile Duflot est entrée en vigueur en 2014. Elle comportait une mesure phare : l’encadrement des loyers.

Cet encadrement a pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable au nouveaux baux signés, appelée loyer de référence majoré.

Pour éviter les travers de la loi de 48 et ses loyers bloqués à des valeurs ridicules, la loi précise que la valeur maximale est égale à 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.

A Paris l’observatoire des loyers a donc défini un ensemble de valeur de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :

  • zone : Paris est découpée en 80 quartiers administratifs
  • date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
  • type de location : vide ou meublée
  • nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces

Exemple : pour un deux pièces, construit avant 1946, dans le quartier de Bourse, en location meublée le loyer médian de référence est de 30,5€/m². Ce loyer correspond à la médiane des loyers constatés sur les baux en cours, donc sur des baux qui ont été signés sur les dernières années ce qui explique une certaine décorrélation avec les valeurs de marché sur les nouvelles locations.

Le loyer de référence majoré est défini comme le loyer médian de référence auquel vous rajoutez 20%.

Loyer maximum = loyer de référence majoré = loyer médian de référence X 1.2

Dans notre précédent exemple le loyer de référence majoré (et donc le loyer maximum théorique) pour votre 2P meublé avant 1946 à Palais Royal est de 36,6€/m² (30,5 x 1,2) de surface habitable.

Où trouver les valeurs de références ?

Nous vous recommandons de consulter les dernières valeurs mises à jour chaque année le 1er août sur le site officiel du Ministère du Logement.

Voir les valeurs d’encadrement

L’idée du législateur a donc été de définir une fourchette mobile autour de la moyenne pour ne pas bloquer indéfiniment les loyers de marché sur des valeurs fixes; dans l’esprit de la loi il n’y aurait pas de raison pour que loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20% la valeur médiane constatée pour des biens équivalents de la même zone.

Un complément de loyer exceptionnel peut être prévu si le loyer dépasse le loyer de référence majoré. Ce complément de loyer doit être correctement justifié comme nous allons le voir.

Peut-on louer au-dessus de la valeur maximale ?

Le législateur a donc prévu un porte de sortie éventuelle à l’encadrement : le complément de loyer exceptionnel.

Le complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables tels que

  • un grand balcon ou une terrasse
  • un parking
  • une grande cave en béton
  • des équipements très haut de gamme

Il nous semble par exemple beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des travaux de réfection, une belle hauteur sous plafond ou les parquets moulures de votre appartement haussmannien qui sont potentiellement partagés par une part non négligeable des logements d’une zone donnée.

A noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne doit pas être répercuté par ailleurs dans le loyer ou les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

Quels sont les risques encourus en cas de dépassement ?

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

  • demande au bailleur par courrier recommandé
  • saisie de la commission de conciliation
  • assignation au tribunal d’instance

La commission de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, le locataire devra donc saisir le tribunal si le bailleur refuse d’appliquer la décision.

Fin 2017 nous manquons encore de retour sur les décisions de la commission de conciliation et sur les jurisprudences mais les échos qui ressortent des différents articles de presse sur le sujet montrent une tendance en faveur des locataires avec une interprétation stricte du caractère exceptionnel du complément.

Il est par contre probable que le bailleur dépassant l’encadrement ne risque pas beaucoup plus qu’un retour du loyer au loyer de référence majoré sans pénalités ou amendes particulières.

Extension au-delà de Paris

L’encadrement des loyers prévue par la loi ALUR doit en théorie s’appliquer à toutes les zones tendues, c’est en tout cas ce que prévoit la loi de 89 modifiée par la loi ALUR à l’article 17 :

Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers prévu à l’article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

En pratique le gouvernement de Manuel Valls a décidé de limiter l’expérimentation de l’encadrement à Paris. Sous l’impulsion de Martine Aubry, le dispositif a été élargi à la commune de Lille.

Le dispositif bien que prévu dans une loi promulguée se retrouve donc partiellement appliqué seulement alors même que les observatoires de loyers sont déjà en place dans de nombreuses communes.

Les associations de bailleurs lillois se sont d’ailleurs récemment engouffrés dans cette brèche en faisant annuler l’arrêté d’encadrement à Lille par le tribunal administratif en octobre 2017, arguant de l’argument (paradoxal dans leur situation) que l’encadrement devrait s’appliquer à toute l’agglomération et non à la commune.

Cette épée de Damoclès est néanmoins à prendre en compte si vous envisagez un investissement locatif en zone tendue sur une typologie de bien fortement impactée par un encadrement potentiel (très petites surfaces ou biens d’exception).

Liste des communes en zones tendues

Pour savoir si votre commune fait partie d’une agglomération considérée comme tendue au niveau du marché locatif reportez-vous à la liste suivante :

liste des zones tendues

Différence entre encadrement et plafonnement lors d’un nouveau bail

L’encadrement des loyers parisiens et lillois limite la valeur absolue du loyer des nouveaux baux signés. Une deuxième disposition réglementaire limite l’évolution des loyers entre deux locataires en zone tendue : le plafonnement des loyers à la relocation.

En pratique vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL si vous n’avez pas indexé le loyer lors des 12 derniers mois.

Cette disposition ne s’applique évidemment pas aux premières locations mais également aux logements vacants depuis plus de dix huit mois.

Deux exceptions sont prévues par décret, elles concernent les travaux que vous réalisez entre deux locataires :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
[…]
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Pour permettre au locataire de contrôler ce plafonnement, le législateur a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et la dernière date d’indexation soit renseignés sur le nouveau bail.

Cela devrait en théorie permettre au locataire de contester un loyer ne respectant le plafonnement mais en pratique cette disposition est encore moins connue donc utilisée par les locataires; peu nombreux sont donc les bailleurs respectant scrupuleusement ce plafonnement quand ils gèrent eux-mêmes leurs biens.

Autres articles dans la même catégorie

La mairie de Paris a depuis plusieurs années lancé la chasse aux locations saisonnières illégales. Nous allons dans cet article vous détailler : le contexte réglementaire les risques que vous encourez à ne pas respecter la réglementation les bénéfices de la location saisonnière par rapport à la location traditionnelle Nous ne luttons pas contre #airbnb […]

Table des matières Principe général Complément de loyer exceptionnel Risques encourus en cas de non respect Zone d’application de l’encadrement Différence entre encadrement et plafonnement Principe général La loi ALUR écrite par les équipes de Cécile Duflot est entrée en vigueur en 2014. Elle comportait une mesure phare : l’encadrement des loyers. Cet encadrement a […]

Synthèse de l’article : le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé. Il doit motiver son congé pour vendre, reprendre le logement ou non-respect du bail par le locataire. Sommaire Quand peut-on donner congé en tant que bailleur ? Quel préavis pour […]

Votre locataire souhaite partir du logement que vous lui louez à titre de résidence principale, en location vide ou meublée. Nous allons vous expliquer dans cet article les modalités légales de son congé. Un congé donné à tout moment Que ce soit en location vide ou meublée un principe fondamental s’applique : le locataire peut […]