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Guide de l'assurance loyer impayé

Voici la liste des contrats éligibles. Vous pouvez récupérer la liste des justificatifs locataire à rassembler avant souscription en cliquant sur le lien à droite du tableau. Les frais de courtage de chaque contrat ont été ajoutés au tarif de base.

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Compagnie Tarif Vérification du dossier Pour avancer Contact direct


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choisi

détails
76,9 €/mois {{resultat.prime | number : 1}} €/mois
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Sauf mention contraire tous les contrats sont sans franchise et sans carence.

Le contrat Insured ne vous couvrira que pour les premiers 3100€/mois, la prime sera calculée sur cette valeur.

(*) La prise en charge des dégradations immobilières est optionelle chez Insured, vous pourrez vous couvrir pour les impayés seuls pour seulement 2% du loyer.

(**) Vous pouvez choisir de souscrire sans vérification. L'assureur ne vous demandera le dossier qu'en cas d'impayés. Référez-vous au document "Critères et justificatifs" pour collecter les justificatifs.

Les étapes pour souscrire une assurance loyer impayé

1 Sélection des candidats

Vous récupérez la liste des critères et sélectionnez les candidats lors de la visite.

2 Constitution du dossier

Vous rassemblez les justificatifs des locataires retenus (sous format papier ou scan).

3 Souscription

Une fois le dossier complet - éventuellement vérifié - vous pouvez souscrire en ligne.

4 Entrée dans les lieux

Vous rédigez le bail de location et faites rentrer le locataire après souscription.

Les détails sur la garantie loyer impayé (GLI)

La garantie principale proposée par les contrats d'assurance loyer impayé est le remboursement des impayés de loyer et de charges. La plupart des contrats prévoient trois types de limite concernant vos loyers :

  • Loyer mensuel maximum : notre comparateur vous permet de filtrer les contrats en fonction de leur limite qui varie entre 1500 et 3500 euros par mois charges comprises
  • Montant total maximum : nous affichons ensuite pour chaque contrat le plafond maximum de prise en charge, il varie de 69 000 euros à une prise en charge illimitée et inclut les frais de procédure juridique (avocats, huissiers) menée par l'assurance.
  • Durée totale maximum : certains contrats ont enfin une durée de prise en charge maximum qui correspond souvent à la fourchette haute d'une procédure (en moyenne 24 mois, en fourchette haute 36 mois). Dès qu'un jugement d'expulsion est prononcé il est de toute façon possible de se faire rembourser par le Trésor Public si la force publique n'exécute pas le jugement, la durée maximum de prise en charge a donc un impact limité.

Concernant les délais de paiement la plupart des contrats prévoient un remboursement trimestriel, il faut donc que vous puissiez supporter un décalage de trésorerie de 3 mois.

Les assurances ne gèrent pas le pré-contentieux, c'est à dire la phase initiale des deux premiers mois d'impayés. Vous devrez donc respecter un timing précis pour envoyer une lettre de relance simple au locataire puis une lettre de mise en demeure de payer sous huitaine.

Nous vous recommandons également de prendre contact avec le locataire pour essayer de comprendre la situation et éviter que l'impayé ne s'installe - même si vos loyers sont pris en charge, l'expulsion d'un locataire en impayés est toujours une période délicate et consumatrice de temps.

Si malgré vos relances et mise en demeure, le locataire est toujours en impayés, vous pouvez alors transmettre le dossier de sinistre à l'assurance qui va prendre le relais et se charger pour vous de la procédure juridique.

En d'autres mots c'est le service contentieux de l'assureur qui se charge d'envoyer un commandement de payer par huissier, puis qui assigne le locataire au tribunal, et qui enfin fait exécuter le jugement d'expulsion.

Dans la majorité des cas, la prise en charge des frais juridiques (huissiers, avocats de l'assureur) est illimitée. Il est possible d'imposer votre propre avocat à l'assureur, mais dans ce cas le plafond de remboursement des honoraires est limité.

Dernière composante de la garantie loyer impayé : le remboursement des dégradations après le départ du locataire.

Cette couverture est souvent moins intéressante qu'il n'y paraît pour plusieurs raisons :

  • franchise du dépôt de garantie : vous êtes remboursé pour les dégradations non prises en charge par le dépôt de garantie, or si le locataire est parti en ne payant pas son dernier mois de loyer il est souvent compliqué de le poursuivre juste pour cette dernière échéance impayée.
  • dégradations immobilière uniquement : les assureurs ne couvrent pas le mobilier et les équipements mais seulement les parties immobilières (sol, murs, plafonds). Si le locataire a cassé certains meubles ou dégradé une hotte, un store ou une machine à laver mise à disposition vous ne serez pas remboursé.
  • coefficient de vétusté : la réfection des sols des murs ou des plafonds est donc prise en charge mais après application d'un coefficient de vétusté de 10% / an environ. En d'autres mots si votre dernier coup de peinture date de 5 ans au moment de l'état des lieux de sortie, avec un coefficient de 10% par an vous ne serez remboursé que de la moitié des travaux de peinture nécessaires à la remise en état.

Les contrats Insured et SAA proposent la garantie loyer impayé avec la détérioration immobilière en option. Il est donc pertinent de se poser la question au moment de la souscription, car l'option est facturée entre 0,2% et 0,4% (nous vous indiquons des pourcentages avec l'option incluse dans le comparateur).

Nous n'affichons sur le comparateur que des contrats qui sont sans franchise, à l'exception du dépôt de garantie qui est déduit par tous les assureurs.

La carence est quant à elle une période probatoire au début de la garantie, pendant laquelle vous ne devez pas avoir d'impayés sans quoi la garantie ne s'active pas (pour toute la durée de l'impayé).

Les assureurs n'appliquent cette carence que pour les locataires déjà en place afin d'éviter une fraude des bailleurs : il est en effet tentant de souscrire une garantie en cours de bail quand vous pensez que votre locataire a des difficultés et risque de ne pas payer.

Nous vous affichons de manière indicative dans le comparateur les cas où une carence s'applique, reportez-vous au devis envoyé par les compagnies pour obtenir le détail de la période probatoire - en général de 3 ou 4 mois.

Pour les salariés il est nécessaire de retenir le revenu net imposable mensuel, déduction faite des primes et compléments exceptionnels non récurrents, comme les primes de fin d'année, les heures supplémentaires, les primes sur résultats, les intéressements, etc.

Pour recalculer le net hors primes à partir du brut de base en haut de la fiche de paie, vous pouvez utiliser ce simulateur.

Certains assureurs acceptent d'intégrer les primes récurrentes et contractuelles, notamment pour les fonctionnaires. En cas de doute, vérifiez bien la définition des revenus dans la liste des critères et des pièces que nous vous fournissons pour chaque contrat. Si vous avez toujours un doute vous pouvez nous sollicter par le chat ou choisir un contrat où l'assureur vérifie votre dossier.

Pour les non-salariés, retenez la moyenne des revenus indiqués sur les 2 derniers avis d'imposition.

Enfin les allocations: toutes ne sont pas prises en compte. Nous vous avons proposé sur le comparateur de renseigner celles systématiquement prises en compte : APL, allocations familiales, allocation adulte handicapé, pensions d'invalidité. Au cas par cas vous pouvez vous référer aux conditions générales de chaque contrat pour savoir quelles allocations sont prises en compte (la MAIF est celle en acceptant le plus).

Chaque assureur a ses propres critères : CDD acceptés ou non, colocation avec ou sans étudiant, sommes des revenus des garants, durée de contrat d'un intérimaire, seuil de solvabilité variable... Les critères sont beaucoup trop complexes pour que nous puissions vous les présenter de manières synthétique.

C'est justement le but de l'outil de test : vous proposer une moyen simple et rapide de filtrer tous les contrats en fonction des critères d'un dossier. Une fois que vous avez identifié le contrat, vous pouvez éventuellement étudier les conditions générales que l'assureur vous envoie avec le devis, notamment pour vérifier la liste des justificatifs à collecter.

Testez un dossier

L'outil de test proposé par Smartloc vous permet de faire un premier pré-filtre du contrat mais vous devez par la suite bien vérifier les critères de l'assurance à partir de la liste des justificatifs que nous vous transmettons. Nous vous fournissons également une fiche d'aide à l'auto-vérification qui vous permet d'éviter les pièges classiques conduisant à une déchéance de garantie.

Voir la fiche d'aide à l'auto-vérification

Dans tous les cas sachez que l'assureur vous couvrira même si le dossier s'avère falsifié a posteriori; à l'exception de faux grossiers vous n'êtes pas censé détecter des falsifications informatiques.

La validation du dossier peut être une option intéressante si vous avez un doute après étude un doute sur l'éligibilité d'un candidat (sur la définition des revenus par exemple).

Smartloc propose une vérification du dossier pour la garantie Insured, disponible pour 49€.

Faire vérifier un dossier par Smartloc

La plupart des contrats d'assurance loyer impayé (et notamment celui d'Insured) vous couvrent en cas de départ furtif du locataire, appelé également départ à la cloche de bois.

La procédure pour récupérer le logement abandonné peut être plus complexe que vous ne l'imaginez, il faut habituellement compter quelques mois et l'intervention d'un huissier pour récupérer le logement et évacuer éventuellement les affaires du locataire indélicat.

Les contrats prévoient une durée d'engagement annuelle avec un paiement à chaque nouvelle échéance. Vous pouvez résilier à chaque échéance en respectant un préavis (en général de trois mois à vérifier sur chaque contrat).

Vous pourrez également résilier au départ du locataire et vous faire rembourser le trop-perçu par l'assurance.

De manière générale les contrats d'assurance loyer impayés ne vous couvrent pas dans les situations suivantes :

  • logement hors habitation classique : ne sont pas couverts les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements sociaux, les locaux professionnels ou commerciaux
  • location à un proche : vous ne devez pas avoir de relation familiale directe ou indirecte avec le locataire
  • incidents antérieurs à la souscription : la garantie ne vous couvrira pas si vous n'êtes pas en mesure de prouver que le locataire était à jour du paiement du loyer et du dépôt de garantie au moment de la prise d'effet du contrat. Il est donc nécessaire par exemple d'encaisser le dépôt de garantie et le premier mois de loyer par chèque lors de l'état des lieux, sans quoi vous ne serez pas couvert.

Nos fiches pratiques sur la garantie loyer impayé

A propos du comparateur d'assurance loyer impayé Smartloc

Nous avons créé pour vous un outil permettant de tester facilement l'éligibilité de votre locataire aux différentes offres d'assurance loyers impayés du marché.

Notre outil vous permettra également de comparer facilement les tarifs d'assurance loyers impayés proposés, ainsi que les montants des garanties locatives correspondantes.
Nous comparons les meilleures offres disponibles, et notamment le contrat l'Equité proposé par INSOR, le contrat Covéa proposé par SAA, le contrat Oney proposé par Insured, le contrat Fidélidade proposé par Interassurances, le contrat MGARD proposé par PGA et le contrat MAIF.

Certains contrats ne sont pas comparés dans notre outil, notamment les contrats proposés par les banques car ils sont souvent plus onéreux, et ils ne sont ouverts qu'à condition d'avoir un compte dans la banque correspondante.

Nous avons temporairement retiré le contrat MACIF car l'offre n'est plus disponible sur le site et la souscription doit se faire après rendez-vous en agence.

Enfin les contrats proposés par les administrateurs de biens ont souvent des conditions plus intéressantes en terme de tarifs, mais il s'accompagne d'une prestation de gestion locative qui vous coûtera au moins 5% du loyer charges comprises.

Les taux indiqués sur le comparateur s'entendent hors frais de dossier ou de courtage. Les tarifs mensuels en euros affichés après simulation incluent ces frais fixes supplémentaires, qui seront détaillés pour chaque contrat dans les devis envoyés.

A noter que des conditions particulières d'acceptation et de couverture s'appliquent pour chaque contrat; des conditions spécifiques ne sont pas nécessairement prises en compte dans ce comparateur qui ne fournit donc que des informations à titre indicatif sans garantie d'exactitude ni d'exhaustivité. Il est par ailleurs possible que des modifications apportées par les différents assureurs ne soient pas instantanément transcrites sur ce comparateur.