De nombreux propriétaires nous interrogent pour savoir si le dispositif Pinel constitue une bonne idée pour un investissement immobilier.

La réponse n’est pas simple car elle dépend de plusieurs paramètres, notamment de votre niveau d’imposition, de votre capacité d’emprunt ou encore de la demande locative de la zone que vous allez retenir.

Nous allons dans cet article vous détailler notre approche en abordant les avantages de la loi Pinel, les conditions pour en profiter et enfin les pièges à éviter.

Quelles réductions d’impôts en loi Pinel ?

Nous avons rédigé une fiche séparée sur la déclaration des impôts en Pinel, l’objectif de cette fiche est de se concentrer sur le principe général du dispositif qui est assez simple : vous allez pouvoir déduire de vos impôts une partie du montant total de votre investissement.

Il s’agit donc d’une réduction directe de vos impôts et non pas d’une diminution de la base imposable. Qui dit réduction d’impôts dit également de rester imposable, il faut donc être et rester imposable en France.

Cette réduction d’impôts se calcule sur l’investissement que vous allez engager qui est limité par deux facteurs :

• un montant total maximum de 300 000€
• un montant d’achat maximum à 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir plus loin)
• pour 2 logements maximum

Pour calculer le montant de la réduction d’impôts il faut appliquer au montant d’investissement un coefficient qui dépend de votre durée d’engagement sur le dispositif.

Nous vous avons fourni dans le tableau précédant les valeurs équivalentes de réduction d’impôts si vous investissez 300 000€ (ou plus), si votre investissement est inférieur le coefficient qui s’applique au montant est le même mais la réduction diminuera en proportion.

Ainsi si vous investissez 150 000€ dans le logement au lieu de 300 000€, la réduction annuelle potentielle sur vos impôts passera de 6000€ par an à 3000€ par an.

Calibrez bien le montant investi en fonction de vos impôts (présentes et estimés), il ne servirait en effet à rien d’investir 300 000€ en Pinel si votre impôt est de 3000€ chaque année.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

Conditions sur le bien

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien doit être :

1. un logement neuf (ou équivalent consultez le site service public pour plus d’infos sur les définitions et les délais de travaux)
2. situé dans une commune appartenant aux zones A, A bis ou B1 (consultez le simulateur de zonage du service public)
3. à haute performance énergétique (RT 2012 ou BBC 2005 ou HPE rénovation)

Conditions sur la location Pinel

Vous devez louer votre bien en résidence principale via un bail de location vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.

Pour être éligibles au dispositif vous devez par ailleurs respecter un plafond de loyer au m² qui varie en fonction des zones et qui est défini pour 2023 de la manière suivante (source BOFIP pour les valeurs à jour) :

Source : site des impôts
Si vous louez donc un 50m² à Evry, vous vous trouvez en zone A et le loyer maximum possible sera donc de 654,50€.

Tout comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximum implique de retenir une surface. Ce calcul peut s’avérer piégeux en fonction des définitions que vous retenez, nous vous donnons plus d’indications dans la partie suivante.

Conditions sur les locataires en Pinel

En plus de devoir respecter le plafond de loyer Pinel, vous devez également respecter un seuil maximum de revenus qui dépend de votre zone mais également de la composition du foyer locataire.

Pour définir le revenu du foyer vous devez vous fonder sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant l’année de signature du bail, donc si le bail est signé en 2018 il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2016 présenté sur l’avis d’impôts 2017.

Pour 2023 les plafonds sont définis de la manière suivante (source BOFIP pour les valeurs à jour) :

Source : site des impôts
Reprenons notre exemple du 2P de 50m² loué à Evry. Ce 2P ne pourra pas être loué à un couple sans enfants qui gagnent à 2 plus de 58 831 €, a priori cela vous laisse assez de latitude car le seuil de revenus pour couvrir 654,50€ de loyer via notre assurance loyer impayé est de 21 227€.

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant

Le législateur a autorisé à partir de 2018 la location Pinel à un descendant ou ascendant hors du foyer fiscal, ce qui n’était pas possible précédemment (source).

Dernier point important : quelles ressources prendre en compte pour des colocataires en Pinel ? La question se pose naturellement et le site des impôts a donc précisé ce point important :

Nous verrons dans la section suivante que cette définition dépendant du concubinage est en réalité un piège potentiel dans lequel de nombreux propriétaires tombent.

Les pièges d’une location en Pinel

Calcul de la surface Pinel

Comme nous l’avons vu sur les maxima qui s’appliquent au prix d’achat ou au loyer, la surface servant au calcul des ratios par m² n’est pas précisément définie. La surface doit en réalité intégrer les annexes du local principal, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.

On parle donc de surface habitable et non pas de surface Carrez (consultez notre fiche sur la loi Carrez pour comprendre la différence). La définition n’est pas exactement la même, donc faites passer un professionnel pour la calculer en même temps que les diagnostics nécessaires en location.

Le lien que nous donnons sur le site des impôts définit précisément les annexes à prendre en compte, et notamment le plafond de 9m² à appliquer aux terrasses. Nous vous recommandons également la lecture de notre fiche dédiée au calcul de la surface en Pinel.

C’est donc un point important à prendre en compte car vous risqueriez de retenir une surface trop faible en oubliant les annexes, définissant ainsi un loyer maximum sous-évalué. Si vous dépassez le loyer théorique maximum, l’intégralité de votre avantage fiscal peut être remise en question.

Indexation du loyer Pinel

Si vous fixez le loyer au plafond maximum, vous allez peut être vous poser la question d’indexer ou non le loyer à la date d’anniversaire. Est-ce que vous prenez le risque de dépasser le plafond et de ne plus bénéficier de la réduction d’impôts ?

La réponse est évidemment non puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Vous serez donc toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même indice IRL.

Gare au parking en Pinel

Comme nous l’avons vu précédemment la définition du loyer maximum à partir de la surface pondérée est cruciale.

Un piège classique est de rajouter un supplément pour le parking loué en annexe du bail d’habitation. Les surfaces de parking ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, donc vous n’allez pas pouvoir dépasser le plafond Pinel avec un supplément parking.

La solution est de signer un bail parking séparé, indépendant du bail d’habitation principal. Nous vous proposons un modèle de bail parking séparé qui répond aux exigences du Code Civil.

Attention l’administration fiscale accepte ce montage sous trois conditions (source) :

• vous ne devez pas lier les deux baux, c’est à dire que le locataire doit être libre de pouvoir résilier le parking en restant dans les lieux
• le locataire doit pouvoir accéder au parking séparément du local principal, donc en pratique vous devez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
• le loyer du parking doit être raisonnable

Calcul du plafond de revenus pour un étudiant avec garant en Pinel

Si vous louez à un étudiant en prenant des garants, quels sont les revenus à considérer ? Celui de l’étudiant, des garants ou les deux cumulés ?

Les critères de prise en compte des ressources pour la loi Pinel sont longuement détaillés sur le site des impôts qui donne la réponse pour les enfants rattachés fiscalement au foyer de leurs parents :

Par extension les revenus des garants éventuels n’ont pas d’influence sur le plafond des ressources des locataires, vous devez considérer la somme des revenus des locataires.

Revenus des colocataires en concubinage en Pinel

Nous avons vu précédemment que les revenus des colocataires ayant des foyers fiscaux séparés doivent répondre chacun au plafond de ressources. Le problème est que les impôts ont précisé une exception : pour les colocataires en concubinage, c’est la somme de leurs revenus qui doit respecter les plafonds de ressources. Or le plafond de ressources d’un couple est inférieur à deux fois le plafond d’une personne seule.

Nous recommandons donc de considérer deux colocataires d’un studio ou d’un deux pièces comme étant concubins par défaut. Dans le cas d’une colocation avec plus d’une chambre, demandez aux colocataires un écrit attestant s’ils sont ou non en concubinage. Cela vous permettra de vous décharger de votre responsabilité en cas de contrôle fiscal; vous n’avez en effet pas le pouvoir de vérifier si les colocataires sont ou non en concubinage.

Enfin nous vous rappelons que si les locataires sont mariés ou pacsés la question ne pose pas, il faut les considérer comme un couple et sommer leurs revenus.

Une vacance locative mortelle en Pinel

Les différentes raisons de remise en cause de l’avantage Pinel sont listées sur la page des impôts au lien suivant.

Le risque principal de remise en cause de l’avantage est la vacance locative du logement sur une période supérieure à 12 mois à compter de la réception du congé du locataire précédent. Si le locataire vous prévient avec un préavis de 3 mois, standard en location vide, votre logement doit être reloué dans les 9 mois après son départ.

En plus de risquer une perte de revenus conséquente mettant à mal votre rendement locatif, il est donc primordial de choisir une zone avec un marché locatif tendu vous garantissant de louer votre logement avec une éventuelle décote.

Alternatives au Pinel

Comme nous venons de le voir le Pinel est un dispositif très contraint, sur la zone, le loyer et les ressources des locataires.

Par ailleurs les prix d’achat des logements éligibles au Pinel ont tendance à être gonflés, les promoteurs et les intermédiaires essayant de récupérer indirectement votre réduction des impôts. Le problème est tellement évident qu’une loi récente a plafonné la rémunération des intermédiaires qui vous proposent du Pinel…

Parmi l’éventail des dispositifs fiscaux disponibles (voir notre liste exhaustive), nous recommandons à nos clients qui utilisent notre assistant de gestion locative de regarder plutôt du côté des dispositifs peu ou pas contraints :

• en location vide le déficit foncier
• en location meublée le LMNP réel

Le LMNP réel a notre préférence si vous êtes ouvert à la location meublée. En effet l’avantage fiscal que vous en retirez est au moins équivalent au Pinel dans les zones tendues. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre fiche de comparaison entre le Pinel et le LMNP.

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