Assurance loyer impayé : CDI avec ou sans période d’essai

Les critères des compagnies d’assurance loyer impayé sont draconiens, notamment concernant les périodes d’essai des salariés en CDI. De moins en moins d’embauches sont faites en CDI (plus de 90% en CDD ou en intérim).

Si votre candidat locataire fait partie des chanceux 10% embauchés en CDI, sachez que la plupart des assureurs n’acceptent de couvrir ces dossiers qu’à l’issue de la période d’essai qui peut durer plusieurs mois (attention la période d’essai est la plupart du temps renouvelée).

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Il est donc nécessaire d’attendre la fin de la période d’essai et d’obtenir un justificatif du locataire prouvant que cette période d’essai est confirmée :

  • soit une attestation employeur certifiant que le candidat n’est plus en période d’essai
  • soit un bulletin de salaire couvrant une période au-delà de la période d’essai idéalement de plusieurs jours

Solution alternative

Si vous souhaitez signer malgré tout avec un candidat en période d’essai, nous vous recommandons de lui demander un garant (physique ou Visale), puis après 6 mois sans impayés de basculer sur une garantie loyer impayé. Il n’y a en effet plus de critères de solvabilités sur notre garantie après 6 mois sans impayés.

Plus d’infos concernant cette méthode sur notre fiche sur les candidats non éligibles.

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32 commentaires sur “Assurance loyer impayé : CDI avec ou sans période d’essai

  1. Bonjour,
    Je comprends la démarche des propriétaires en souscrivant une assurance de loyer impayé mais je me mets à la place d’une personne qui vient de trouver un job mais qui ne peut pas se loger.
    Mon fils est ingénieur, son contrat actuel au ministère de la défense lui donne un revenu de 2500€ net. Il vient de trouver un poste sur la région natale, Lyon, pour un revenu net de 3400€. Il cherche un appartement T3 d’un montant de 800€ et ne trouve pas à se loger car toutes les agences lui disent qu’il ne rentre pas dans les critères de l’assurance .. Comme je suis gérante d’une société, je me suis proposée comme garante mais on a toujours le même refus.
    Franchement, je trouve cette situation lamentable.
    Mon coup de gueule est passé, cela ne changera pas la situation mais au moins ça m’a fait du bien !
    Cordialement

    • Bonjour,

      Nous comprenons votre frustration. Il y a plusieurs raisons à ce blocage :
      1) la situation de votre fils est risquée car si sa période d’essai n’est pas validée il se retrouve temporairement sans revenus
      2) la loi impose de ne pas cumuler garant et assurance donc même si vous aviez un dossier plus solide, les revenus des garants ne sont pas regardés pour renforcer le dossier de votre fils.

      Dans le cadre de la future loi Logement tout les acteurs de l’immobilier demandent au gouvernement d’annuler cette interdiction du cumul, donc ce sera peut être plus facile à l’avenir.

      Une solution éventuelle pour lui serait de prendre Visale en garant, ils acceptent les CDI en période d’essai.

      • La situation du fils de ce monsieur n’est pas risqué, c’est celle du propriétaire qui l’est. C’est le principe…quand on veut gagner de l’argent en investissant, c’est en prenant des risques.

        Ce qui est inadmissible, ce n’est pas l’interdiction du cumul des garanties, mais c’est le fait que les assureurs puissent se permettre de refuser des CDD et CDI en période d’essai. C’est là que le législateur devrait intervenir. Ces garanties sont largement bénéficiaires, il ne faut pas leur permettre de continuer à profiter de la sorte sans participer à l’effort global de transformation de notre société. On a besoin de plus de flexibilité, il faut donc que tout le monde mette la main à la patte.

        Par ailleurs, je soupçonne les professionnels de l’immobilier de refuser ou de ne pas conseiller la garantie VISALE pour continuer à faire du profit en plaçant une assurance de garantie des loyers. Lamentable là aussi.

        • Bonjour,

          Plusieurs rectifications : 1) parmi les contrats d’assurance, la garantie loyer impayé est plutôt dans le peloton de queue en terme de rentabilité 2) les agents immobiliers ne sont pas commissionnés sur les contrats d’assurance de leurs mandants 3) ils ont été échaudés par la suppression de la GRL et le côté très chronophage pour la gestion des impayés sur des locataires plus risqués

          • Peloton de queue par rapport à quel type de contrat ? Il n’empêche que cela reste rentable, vu les garanties demandées.
            Concernant l’absence de commission, vous allez me faire croire qu’un agent immo vous « conseille » tel ou tel assurance plutôt qu’une autre, juste pour rendre service ?

            Quoiqu’il en soit sur les deux premiers points qui sont discutables d’un côté comme de l’autre, votre remarque sur Visale est incompréhensible. Visale a poussé la GRL dehors, ok, et alors ? Quant aux conditions de paiement par Action Logement, elles sont on ne peut plus classiques, ils ne réclament rien de plus que ce qu’un assureur demande, non ? Par ailleurs, contrairement à un certain nombre d’assureur, elle prend en charge toute défaillance, y compris partielle.

            D’un point de vue plus général, pouvez-vous justifier qu’à notre époque vous écartiez systématiquement des salariés en période d’essai ? Quelle différence de risque entre quelqu’un en période d’essai qui a derrière lui des années de salariat et un salarié qui peut lui aussi se faire licencier ?

  2. Bonjour,

    Je souhaiterais savoir s’il existe une formule (avec surprime ou non) ainsi que le tarif pour assurer un locataire qui va débuter un contrat en CDI? Il sera donc encore en période d’essai.

  3. Bonjour

    J’ai une candidate locataire qui est en CDI intérimaire

    Comment appréhendez vous ce type de contrat ? il s’agit d’un contrat CDI avant tout mais comme il est aussi indiqué intérimaire…

    • Bonjour,

      Oui nous pouvons déroger à nos critères et étudier ce type de dossier mais la solvabilité sera fondée uniquement sur la rémunération mensuelle minimale garantie par le contrat (en général elle est faible, de l’ordre du smic).

  4. Bonjour,
    je souhaite prendre un contrat gli pour un locataire entrant dont le salaire est constitué d’un fixe mensuel brut de 2010 € et de commissions très importantes (s’agissant d’un commercial). Les commissions sont elles incluses dans le salaire à prendre en compte ?

  5. Bonjour, j ai un dossier de locataire fonctionnaire, pour 690 euros de loyer, Monsieur est titulaire à 1350 euros par mois et madame stagiaire, sera titulaire en 02/2019 à 1650 euros. Le fait qu’elle soit stagiaire est il un critère de refus de souscription de votre part svp?

  6. Bonjour,
    Pour expliquer ma situation, j’effectue actuellement un stage de fin d’étude qui se concrétise par un CDI le 3 septembre 2018 sans période d’essai. Est-ce que vous pensez que mon dossier peut être accepté par la GRL ? (mes recherches d’appartement débuteront à partir du 8 septembre mais je n’aurai pas les 3 bulletins de salaire demandés.
    Merci pour l’éventuelle réponse

    • Bonjour,

      Je pense que vous parlez de la GLI c’est à dire de la garantie loyer impayé (la GRL n’existe plus).

      Dans votre cas vous êtes éligible à la GLI que nous proposons à condition d’avoir déjà signé le CDI, qu’il n’ait pas de période d’essai et que le bail prenne effet au plus tôt le 03/2018.

      Dans ces conditions il est possible de se dispenser des 3 derniers bulletins de salaire à condition que vous soyez en mesure de présenter les bulletins de salaire de votre stage a minima.

  7. Bonjour,

    J’envisage de louer mon appartement à un couple dont la femme gagne 2090 € net/mois en CDI sans période d’essai. Son concubin qui est étudiant stagiaire à ce jour et qui gagne 1149 € net/mensuel, doit être embauché en CDI sans période d’essai dans la même entreprise (que celle où il fait actuellement son stage) à compter du 3/09/2018 pour un salaire mensuel brut de 3250 € ( soit environ 2450 € net mensuel).
    Je désire louer mon appartement à compter du 2 octobre 2018 avec une clause de solidarité entre les 2 locataires.

    Pas de problème pour la locataire; mais concernant LE locataire, il ne disposera pas à cette date de 3 feuilles de paie en CDI, ni de dernier avis d’imposition (puisqu’il est étudiant jusqu’au 2/9/2018).

    Si je souscris à l’assurance loyers impayés, serais je ou non couverte en cas de litige?

    Faut-il que je choisisse d’autres locataires afin de pouvoir bénéficier de l’assurance loyers impayés?

    • Bonjour,

      Vous pouvez signer le bail à compter du 03/09, sans avoir les 3 derniers bulletins de salaire mais demandez a minima au candidat, en plus de son contrat de travail, une attestation employeur indiquant qu’il est bien en CDI hors période d’essai.

      Cela vous permettra de vérifier que le contrat a réellement pris effet. Les bulletins de salaire du stage peuvent être demandés de manière optionnelle.

  8. Bonjour,

    Je suis actuellement à la recherche d’une nouvelle location sur Paris, je dispose d’un salaire très confortable (3500€ net par mois) et je recherche un studio (pour un loyer d’environ 1200€/mois). Malheureusement, je suis confronté à la problématique de la période d’essai en CDI étant donné que j’ai récemment changé d’entreprise… Les assureurs refusent de fournir une assurance loyer impayé sur des locataires en période d’essai et je ne suis pas certain que les bailleurs accepteront une garantie Visale dans mon cas (bien que j’y sois éligible). Par conséquent, pour résoudre cette difficulté, je souhaiterai proposer la solution de verser immédiatement 6 mois de loyers pour rassurer l’éventuel bailleur. 1) Pensez vous que cette solution soit acceptée ? 2) En tant qu’assureur, en cas de versement immédiat de ces 6 mois de loyers, seriez vous prêt à consentir une assurance loyer impayé auprès du bailleur (un de vos articles précise que les locataires en place depuis 6 mois sont éligibles à votre assurance loyer impayé) ? Merci par avance pour votre retour.

      • Merci pour votre retour.
        J’ai bien lu votre fiche concernant les dossiers refusés (« Assurance loyer impayé : que faire si le dossier est refusé ») mais celle-ci aborde le cas du locataire « déjà en place depuis 6 mois » et non du versement anticipé des 6 premiers loyers dès la conclusion du bail pour « contourner » cette condition de délai nécessaire à la fourniture d’une assurance loyer impayé que pourrait exiger le bailleur (désolé de jouer sur les mots, déformation professionnelle d’un juriste).
        Après de longues recherches, je ne vois pas d’autres solutions que de proposer le versement d’une telle somme au bailleur afin d’être en mesure de trouver une location pendant ma période d’essai (car comme indiqué précédemment, j’ai des doutes sur la volonté des potentiels bailleurs d’accepter la garantie Visale, étant le vaste choix de locataire qui s’offre aux bailleurs sur Paris…).
        Cordialement,

        • Oui vous avez raison, la fiche n’aborde pas ce point nous allons la modifier.

          Je vous confirme qu’une solution possible est de verser 6 mois d’avance. Cela garantit l’absence d’incidents de paiement et permet au bailleur de souscrire automatiquement à l’issue des 6 mois. Si vous souhaitez le rassurer sur la période probatoire des 3 mois après souscription, vous pouvez même lui proposer de payer 9 mois d’avance.

          Par contre ce n’est pas évident à expliquer au propriétaire, certains pensent que le paiement d’avance de 9 mois est interdit alors qu’en réalité ça ne l’est pas; la seule contrainte est qu’il ne peut pas vous demander de dépôt de garantie. Le plus simple est peut être de voir avec des agences, à Paris nous en connaissons qui ont l’habitude de ce type de montage, je vous envoie une liste par mail en parallèle.

  9. A part rendre le canditat dans un état de « déprime » cette assurance n’ammène rien de bon.
    Faut arrêter de dire que être en pèriode d’essai est un risque car elle peu s’écourter à tout moment de façon négative. Oui elle peut, mais tu peux très bien être en en CDI validé et démissioner ou te faire virer.. Vous faites quoi dans ces cas la ? Rien de plus.

    Ammenez de la flexibilité dans cette assurance (qui est pour moi une connerie en l’état) serait une bonné idée. Car désolé mais avoir un bon bagage technique , de bonnes expériences, être payé + de 4k net par mois, pouvoir rebondir dès le lendemain si un problème arrive profesionnellement et se faire refuser le dossier sur un critère de période d’essai, y’a un sacré problème de logique et réflexion..

    Je peux comprendre les propriétaire qui on peur des impayés mais franchement.. réfléchissez à 2 fois vous aussi quand vous avez un candidats solide financièrement au lieu de fermer les yeux inutilement.

    Ca fait du bien de raler, ça fait 2 mois que je galère pour un appartement en régions Parisienne et dans 1 semaines je suis à la rue avec un camion de déménagement qui m’arrive sur les bras depuis l’étranger car je suis incapable d’avoir un toit, grâce à vous et d’autres usant de cette assurance débile.

    Merci! (et désolé pour les fautes, la flemme de me relire)

    • Bonjour,

      Je suis globalement d’accord avec votre réflexion, nous essayons d’insérer de nouveaux critères dans l’assurance loyer impayé mais ce n’est pas un sujet facile.
      Prenez par exemple votre exemple de la période d’essai vs démission : les risques existent dans les 2 cas mais les probabilités de rupture de contrat sont bcp plus élevées sur les périodes d’essai. Les assureurs ont donc choisi de prendre le risque de la démission mais pas celle de la période d’essai.

      Nous sommes en train de travailler sur d’autres critères secondaires mais en attendant ce n’est effectivement pas possible de trouver une location dans cette situation quand le propriétaire (et non pas Smartloc) décide de prendre une assurance.

      Vous avez plusieurs solutions disponibles dans votre cas, nous avons essayé de les lister ici
      https://www.smartloc.fr/blog/assurance-loyer-impaye-que-faire-si-le-candidat-nest-pas-eligible/

  10. Je suis sur le point de relouer une maison à un jeune couple qui me paraît digne de confiance.

    Selon leurs dires, (je les rencontre samedi pour signer le bail, l’entrée dans les lieux étant prévue début novembre), Madame dispose de 800€ d’allocation chômage pendant encore 8 mois, et Monsieur de 1400€ nets de salaires. Il est actuellement en période d’essai, mais avec promesse de CDI.

    Ce dernier point m’est confirmé par le compagnon de la locataire actuelle qui se trouve être son employeur, et qui me l’a recommandé.

    Ma question est la suivante : pour le cas où le CDI serait effectivement confirmé après les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux, serait il néanmoins possible d’envisager une garantie GLI ? Faudrait-il attendre 6 mois sans défaut ? Ou serait elle valable immédiatement sous réserve de la confirmation du CDI courant novembre?

  11. Même si les probabilités de rupture de contrat sont plus élevées durant la période d’essai, ça revient tout simplement à ne pas donner sa chance à la personne qui vient enfin de décrocher son CDI et dans bien des cas après moult efforts.

    Donc le message envoyé d’un point de vue humain est juste négatif.

    Certes, l’assureur a pour mission de protéger les intérêts du propriétaire bailleur et aussi de vendre son assurance.

    Mais la relation propriétaire bailleur et locataire, c’est censée aussi être une relation de confiance et cette mesure ne va pas dans ce sens.

    Ça revient à mettre des bâtons dans les roues à la personne qui vient de décrocher son CDI et le propriétaire quant à lui peut passer à côté de profils intéressants.

    • Bonjour,

      Je comprends votre remarque, nous travaillons pour améliorer ces critères, mais en pratique la question n’est pas simple, les CDI en période d’essai font plus défaut que les CDI confirmés, ce sont des statistiques qui ne laissent pas trop de marge d’interprétation.

  12. Bonjour,

    J’ai viens de finir ma période d’essaie et je dispose d’une attestation de mon employeur pour le prouvé. Mais revenant de l’étranger je en dispose pas d’avis d’imposition pour le moment. Par ailleurs j’ai des garants solides qui eux disposent de feuilles d’impositions est ce que mon dossier est valide svp ? merci par avance

  13. Bonjour,
    Vous dites, et apparement les critères de la GLI ont cette même « logique », qu’il est plus probable de subir une interruption de période d’essai plutôt qu’une perte de CDI apres la sacro-sainte période d’essai… sauf que :
    12,7% des ruptures de CDI ont lieu avant la fin de la periode d’essai
    16,1% des ruptures de CDI résultent d’une démission après la période d’essai……
    (Le Monde, janvier 2018)
    Où est donc la logique d’exiger une fin de periode d’essai (qui peut être de 8 mois pour des cadres!!) et qui ne vous garantira rien au final ???
    Autre point que à mon avis vos assureurs se sont bien gardés de communiquer (évidement, avec des prix allant de 2,5 à 5% du loyer, cette GLI doit être une vache à lait pour eux !)… combien de personnes, ayant perdu leur emploi, prendraient le risque de garder un logement au loyer trop élevé pour eux jusqu’à ne plus pouvoir payer le loyer chaque mois…? Honnêtement… quel est la part de la population qui va jusque ce niveau de difficulté financière ? Oui, il y en a… mais combien par rapport au nombre total de locataire…? Probablement une minorité! Qui risque de s’accroitre cependant si vous mettez de la GLI partout….. puisqu’on ne pourra plus changer de logement !
    Les assureurs sont des financiers… Et je n’ai rien contre les financiers, mais là… je dois admettre que c’est un joli coup pour eux, un tas d’emmerdes pour les locataires… et des propriétaires qui jettent de l’argent par les fenêtres en voulant s’acheter une sérénité…

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