Si vous louez votre logement à des colocataires, que ce soit en bail unique ou en bail individuel non solidaire, vous vous êtes certainement déjà demandé quel loyer fixer pour chaque chambre si vous êtes dans une zone d’encadrement des loyers.
La règle est simple
- en bail individuel le cumul des loyers reçus pour toutes les chambres ne doit pas excéder le loyer maximum du logement entier.
- en bail unique le loyer ne doit évidemment pas dépasser la valeur maximum d’encadrement.
Pour la colocation en bail individuel à la chambre, la règle est définie dans l’article 8 de la loi de 89 :
Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.
Cette extension de l’encadrement aux colocations a été également rappelée par la loi 3DS de février 2022 qui modifie l’article 140 de la loi ELAN.
En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.
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En théorie pour chaque bail individuel vous indiquez la surface privative de la chambre, sans les surfaces des parties communes partagées (elles sont précisées dans une clause séparée). Le loyer/m² de la surface privative va donc probablement être supérieur au loyer maximum fixé par l’encadrement (on parle de loyer de référence majoré), mais cela n’est pas problématique puisque la règle est que la somme des loyers des chambres ne dépasse pas le loyer maximum de l’ensemble de la colocation.
En pratique vous pouvez préciser tout cela dans la case du complément de loyer exceptionnel, en indiquant que le bail individuel est signé pour une surface privative de X m² et la jouissance de Y m² de parties communes, et que donc l’ensemble du logement respecte l’encadrement car la somme des loyers est inférieure à Z euros.
Exemple Trois chambres de 10m² et une partie commune de 30m² pour un logement de 60m². Le loyer maximum pour ce quatre pièces est par exemple de 30€/m² soit 1800€ pour l’ensemble du logement.
Vous pouvez louer chaque chambre 600€, même si sur le bail le ratio loyer/surface privative est de 600/10 = 60€/m². Il suffira de préciser ce calcul dans le (faux) complément de loyer.
Liberté de fixation du loyer par chambre
Point important rien ne vous oblige à respecter un prorata de surface sur chaque bail, vous pouvez très bien fixer librement les loyers par chambre, du moment que la somme des loyers ne dépasse pas la valeur d’encadrement.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour
J’ai un T2 loué en vide à Blagnac 31700 sur une zone tendue. La locataire a donné congé. Je souhaite louer en meublé. Est-ce considéré comme un premier bail et le loyer sera libre ? Ou le loyer est encadré avec le mode de calcul de 3 logements similaire en meublé ?
Bonjour,
Non ce n’est pas considéré comme une nouvelle location donc l’évolution du loyer reste plafonnée à l’IRL.
Bonjour,
Merci pour cet excellent article. Dans le cas d’un loyer non conforme à l’encadrement, est-ce que le locataire est en en doit de contester son bail à tout moment ? Ou bien seulement à la signature du bail et à son renouvellement ?
Merci d’avance !
Bonjour,
En cas de loyer dépassant le loyer de référence majoré (hors complément de loyer), le locataire peut le contester à tout moment.
Bonjour ! Je vis avec mon fils dans une maison de ville à Lyon et souhaite louer une chambre meublée avec terrasse (espaces privatifs) à un étudiant. Il partagerait avec mon fils un bureau (espace exclusif pour les 2 étudiants
). Le reste de la maison est partagée à l’exception de ma chambre.
Y
Y-a-t-il un encadrement de loyer dans ce cas ?
Si oui, quelle règle pourrais je appliquer ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Aude
Bonjour,
Selon nous, la location d’une chambre chez l’habitant ne peut pas être soumise à l’encadrement des loyers. En effet, il est impossible de calculer une surface habitable précise à partir des parties privatives et des parties communes.
bonjour
est ce qu’une piscine et un tennis dans une partie commune justifie d’un loyer bien supérieur à l’encadrement (par exemple 1300€ au lieu de 800€ encadrés)
merci
Bonjour,
Cela dépend de la localisation du bien, si c’est dans une grande agglomération oui c’est vraiment exceptionnel et peut justifier de compléments importants.
bonjour
merci de votre réponse, c’est à lyon centre
javais lu sur le site de ladministration qu’une piscine ne justifiait pas un loyer qui soit au dessus de l’encadrement dans la mesure ou les charges etaient payées par le locataire. pouvez vous svp me préciser ce qu’il en est ? et jusqua quel montant hors encadrement je peux aller?
merci
Les charges sont payées par le locataire certes, mais cela reste quand même exceptionnel dans lyon centre. En ordre de grandeur une centaine d’euros par mois en complément nous semble raisonnable.
Bonjour merci pour cet article
J’ai compris l’intérêt de la prise en compte des parties communes pour augmenter et dépasser le plafond de loyer d’une chambre ( plafond lié à la superficie de la chambre qui justifierai une réévaluation du fait des parties communes) mais je ne comprends pas l’intérêt pour sortir du plafonnement global qui prévoit que la somme des loyers ne peut dépasser le loyer de l’appartement lié à sa surface totale ( comprenant donc déjà les surfaces communes). Si un appartement de 70m2 ne peut être loué au total + de 1050€ vous ne pourrez pas louer une chambre + de 350€ même avec un accès au parties communes car la somme est plafonnée.
Merci par avance pour vos précisions ou explications.
Salva
Bonjour,
La prise en compte des parties communes au prorata dans chaque bail individuel vous permet d’arriver au plafond global. Si les parties communes ne sont prises en compte dans aucun bail individuel, et que pour chaque bail vous respectez l’encadrement, la somme des loyers va être inférieure au plafond global car le loyer associé aux parties communes n’aura pas été intégré.
Mais effectivement cela ne permet pas de dépasser le plafond global.