Résumé d’un coup d’oeil
Le préavis de 3 mois en location vide peut être réduit à 1 mois pour plusieurs raisons, notamment si le logement est en zone tendue, si le locataire perd son emploi ou déménage pour une mutation.
Le locataire doit faire parvenir sa lettre de congé pour résilier le bail obligatoirement via courrier recommandé avec avis de réception ou via remise en mains propre. Le délai de préavis court à compter de la réception effective par le propriétaire.
SOMMAIRE
Durée et conditions du préavis
Que ce soit en location vide ou meublée un principe fondamental s’applique : le locataire peut donner son congé à tout moment sans conditions.
C’est une différence fondamentale avec le bailleur qui est lui obligé d’attendre – sauf exceptions très encadrées – l’échéance du bail et de motiver son congé (voir notre fiche sur le congé du bailleur).
En théorie le locataire peut donc vous envoyer son congé dès le premier jour du bail, il est simplement nécessaire qu’il respecte un préavis légal.
La loi stipule que le locataire doit vous envoyer son congé en respectant un préavis de :
- 3 mois en location vide
- 1 mois en location meublée
Cas particuliers de préavis réduit en location vide
Réduction automatique en zone tendue
La loi ALUR promulguée en mars 2014 réduit le préavis des locations vides dans les zones tendues de trois mois à un mois. La liste des zones tendues est disponible au lien suivant.
En plus de Paris et de sa banlieue, la réduction du préavis est donc également applicable à Bayonne, Bastia, La Rochelle et plein d’autres villes de taille moyenne.
Hors zone tendue d’autres motifs permettent au locataire de réduire son préavis à un mois. Voici une liste exhaustive des motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nous détaillerons dans les paragraphes suivants les subtilités pour les motifs les plus complexes.
- logement en zone tendue
- locataire s’étant vu attribuer un logement social
- obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
- locataire victime de violence au sein du couple ou violence sur l’enfant vivant habituellement avec lui
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Préavis réduit pour perte d’emploi
Avec la zone tendue, la perte d’un emploi (ou le nouvel emploi trouvé après une perte d’emploi) constitue un des motifs principaux de réduction de préavis par le locataire.
La définition d’une perte d’emploi est large, il ne peut s’agir d’une démission, puisqu’elle doit être subie par le locataire, mais elle peut très bien être prévisible tel la fin d’un contrat en CDD. La rupture conventionnelle peut également être considérée comme une perte d’emploi donnant droit à un préavis réduit (cf la réponse ministérielle sur le sujet). Le licenciement est évidemment un motif valable.
Le congé avec préavis réduit doit être postérieur à la perte d’emploi et assez proche de celle-ci (de l’ordre de quelques mois max) pour que le locataire puisse justifier le lien de causalité entre préavis réduit et perte d’emploi.
Cette proximité entre la perte d’emploi et le congé ne concerne pas le motif de « nouvel emploi après perte d’emploi ». Grâce à ce motif le locataire peut donner congé s’il a trouvé un nouvel emploi longtemps après sa perte d’emploi. Cette subtilité est bien rappelée dans la jurisprudence ci-contre où le juge d’appel valide à la fois le CDD comme motif valable de perte d’emploi et la possibilité de donner congé en cas de nouvel emploi trouvé après 8 mois de chômage (le juge semble même ne pas fixer de limite).
Préavis réduit pour mutation
La mutation est un cas moins courant mais permet également de motiver le préavis réduit.
Contrairement à la perte d’emploi, la mutation ne doit pas être forcément subie par le locataire, elle est légitime pour un préavis réduit qu’elle ait ou non été demandée par le locataire, comme le confirme un arrêt de la cour de cassation datant de 2010.
Autre point intéressant et assez incompréhensible, il n’y a pas de condition de distance sur la mutation, comme le confirme un arrêt de la Cour de Cassation de 2003 où les locataires, mutés dans la même ville, ont eu gain de cause sur la validité de leur congé pour mutation (voir l’arrêt).
Vacance locative suite à un préavis réduit
Les assurances loyer impayé que nous proposons sur Smartloc vous couvrent si vous n’arrivez pas à relouer rapidement suite à un congé avec préavis réduit.
Formalités de la demande de congé
Lettre de congé par recommandé
La demande de congé est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception, le délai ne courant qu’à compter de la réception de votre envoi.
Le délai de préavis ne court pas si le recommandé vous est renvoyé (le propriétaire peut être absent ou peut refuser le recommandé). Le cas échéant vous devrez remettre le congé en main propre au propriétaire contre signature, ou lui signifier le congé par huissier.
En solution alternative la lettre recommandé électronique se développe de plus en plus, notamment pour ce cas d’usage de la résiliation de bail. L’envoi se fait par mail via un prestataire agréé, et l’accusé de réception est instantané donc le locataire ne prend plus de risque au niveau des délais. C’est également plus pratique et moins cher que d’aller en bureau de poste.
Si le locataire souhaite bénéficier du préavis réduit en location vide, il doit rappeler dans son courrier le motif qu’il souhaite utiliser parmi ceux évoqués ci-dessus.
Voir notre modèle de lettre de résiliation
Mail ou courrier simple impossible
Un congé transmis par mail ou courrier simple n’est pas valide, même si le bailleur ne conteste pas l’avoir reçu (comme le montre la jurisprudence ci-contre).
Le propriétaire pourra donc toujours contester sa validité et demander notamment au locataire de payer après son départ les loyers du préavis qu’il n’aurait pas théoriquement respecté.
Formalisme du préavis réduit
La jurisprudence est claire sur le sujet du préavis réduit : le motif doit clairement être énoncé et justifié par le locataire dans la lettre de congé s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit.
Le propriétaire peut contester le préavis réduit si le motif n’est pas justifié avec un document probant, un contrat d’embauche ou une lettre licenciement par exemple. Cette justification doit se faire dans le courrier de congé et non pas après ou avant l’envoi, ni par envoi séparé (voir la source sur ce point technique).
Congé locataire en colocation
Le préavis est envoyé par le titulaire du bail. En cas de colocation, les colocataires peuvent donner leur congé ensemble ou séparément. Si un seul colocataire donne congé, le bail se poursuit avec les colocataires restants. Si une clause de solidarité est prévue au bail, la solidarité du partant avec les restants s’éteint après 6 mois ou dès son remplacement par un nouveau colocataire.
Le sujet des départs/arrivées de colocataires est assez complexe, nous vous recommandons de lire notre fiche complète sur le départ d’un colocataire pour en savoir plus.
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Départ anticipé du locataire
Réduction du préavis si repreneur
Si le locataire souhaite réduire son préavis il peut proposer au bailleur de trouver un repreneur qui serait capable de signer un bail prenant effet avant la fin du préavis.
Il est préférable de demander l’avis préalable du propriétaire pour ne pas faire des recherches inutiles.
Le propriétaire peut également proposer au locataire de démarrer les recherches. S’il trouve un repreneur il est tout à fait possible de convenir avec le locataire d’une réduction de son préavis, il sera simplement nécessaire d’en convenir par écrit ou de faire signer le nouveau bail au repreneur. Cette faculté est clairement prévue par l’article 15 de la loi de 89, ou par l’article 25-8 pour les locations meublées.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Départ anticipé sans repreneur
Si les parties conviennent d’un départ anticipé et que le propriétaire renonce à demander les loyers au locataire pour le préavis postérieur à son départ, il est évidemment libre de relouer le logement immédiatement.
Si aucun accord n’a été convenu, le propriétaire a le choix, soit de relouer immédiatement, soit de demander les loyers au locataire pour le préavis restant. Nous recommandons la première option, quand cela est possible.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour, j’ai 58 ans, j’ai été licencié pour inaptitude. Je perçois une pension d’invalidité 2 + un complément IRP auto + un complément AXA prévoyance le tout étant quasi équivalent à mon salaire net lorsque je travaillais. Je vais percevoir tout cela jusqu’à ma mise en retraite pour inaptitude à mes 62 ans. Mon propriétaire via son bailleur m’a fait savoir qu’il ne souhaitais pas renouveler mon bail pour motif légitime et sérieux invoquant le fait que son assurance impayé de loyer ne le couvrait pas en cas de locataire sans CDI. Est ce légal ? A t’il le droit ? Je précise que je suis à jour de tous mes loyers et charges et que je n’ai jamais eu d’impayé. Ma situation financière actuelle me permet sans aucun souci d’assumer mon loyer. Donc quel recours puis je faire pour l’obliger à prolonger le bail d’au moins 3 ans pour me retourner car 6 mois c’est trop court pour moi d’autant que j’ai des soins à faire. J’ai même proposé de faire via ma banque comme un cautionnement en prenant sur mon épargne pour bloquer 12 mois de loyer, il a refusé. En plus pour les HLM eux prennent tout en compte et je suis largement au dessus du net fiscal maximal pour en bénéficier. Je vous remercie pour vos réponses.
Merci de vos réponses
Bonjour,
C’est sûrement un faux prétexte, toutes les assurances du marché considèrent la situation à l’entrée dans les lieux, et continuent à couvrir les propriétaires même si la situation des locataires a changé en cours de bail (heureusement d’ailleurs).
S’il vous a déjà envoyé le congé par écrit, vous pouvez le contester par écrit et simplement rester dans les lieux. Il devra alors engager une procédure devant un tribunal, mais vu le motif invoqué c’est peu probable qu’il ait gain de cause.
Bonjour,
Je suis un étudiant en contrat d’apprentissage. je loue un appartement meublé dans la ville ou je fais mes études. J’ai posé mon pré-avis d’un moi mais il s’est avéré que l’agence dans le contrat a mis que les meubles sont loué à moi à titre gratuit et que ce n’est pas un meublé et que le pré avis serait de 3 mois.
Vu que je suis salarié de l’entreprise à temps plein vu mon apprentissage mais il techniquement il me laisse assister à mes cours et que pendant les grandes vaccances, je serait sur mon lieu de travail qui est à 300 km d’ou j’habite maintenant.
Peut-on considérer ça comme une mutation et avoir un pré avis réduit d’un mois ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Oui cela se tente, d’autant plus que louer un bail vide à un étudiant, avec mise à disposition des meubles gratuite, c’est à mon avis un montage assez limite qui ne pourra pas être défendu devant un juge.
Bonjour,
J’ai envoyé un courrier en recommandé à mes locataires en location meublé en juin, soit 6 mois avant la date anniversaire du bail en janvier, afin de pouvoir occuper à nouveau mon appartement comme résidence principale suite à une mutation professionnelle sur Paris au 1er septembre 2022. Mes locataires ont bien pris connaissance de ces courriers.
En l’absence de visibilité sur la date de départ des locataires, j’ai dû m’engager sur une location pour me loger sur Paris et je restais en attente d’un préavis a minima d’un mois de leur part par lettre recommandé afin de mettre unn terme à ma location provisoire pour réoccuper mon logement.
L’agence de location m’informe ce jour que les locataires quittent l’appartement le 16 octobre 2022 sans exigence de préavis de leur part au motif de l’application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur »)
Cet article ne mentionne pas pour autant de dispense d’information de préavis a minima 1 mois avant par les locataires par lettre recommandée au propriétaire afin de pouvoir m’organiser et éviter les frais de relogement dans l’attente de visibilité sur leur date de départ.
Pouvez-vous m’éclairer sur les exigences de préavis des locataires dans mon cas ?
Je vous en remercie par avance.
Bonjour,
Merci pour ce commentaire, je n’avais pas connaissance de cette phrase dans l’article 15 donc je le découvre en même temps que vous. Je vous confirme qu’il semble être bien dans leur droit comme l’évoque aussi un autre article https://leparticulier.lefigaro.fr/article/ma-locataire-a-qui-j-ai-donne-conge-pour-dans-6-mois-m-annonce-quitter-les-lieux-la-semaine-prochaine-est-ce-possible
Le préjudice de votre côté n’est « que » de 15 jours de loyer en plus si vous donnez votre préavis d’un mois dès maintenant. Mais je comprends quand même votre frustration.