Mathieu Chantalat
20 novembre 2013
Actualités

Encadrement des loyers : les valeurs de l’OLAP déjà disponibles

Un big bang en préparation

Vous avez sûrement dû en entendre parler, c’est la mesure la plus polémique de la loi ALUR avec la GUL (dont le financement n’est toujours pas arrêté) : l’encadrement des loyers en zones tendues.

Je ne rentrerai pas dans l’analyse des conséquences d’une telle mesure; beaucoup prédisent un recul des mises en location et une dégradation du parc immobilier, étayant leurs démonstrations par les réactions à chaud des investisseurs et des bailleurs, par les exemples des locations sous loi de 48 ou plus récemment par le blocage des loyers en Allemagne, en Suisse ou au Pays-Bas.

Économiquement aléatoire, la mesure peut politiquement se comprendre. Dans un marché parisien qui est tout sauf parfait (demande excédentaire non compensée par une offre saturée, taux de rotation très faible de l’ordre de 15%, urbanisme et transports inégaux au niveau de l’agglomération qui poussent les locataires à se concentrer à Paris intra-muros), le législateur est dans son rôle quant il souhaite infléchir un marché décorrélé des revenus des locataires.

Revenons donc à la mesure elle-même : encadrement des loyers dans une fourchette -30% / +20% autour d’un loyer médian de référence défini par « type de logement et par secteur géographique ». Evidemment tout va dépendre de loyer médian de référence. A Paris ces valeurs sont déjà disponibles puisque c’est l’OLAP qui les compile depuis plusieurs années déjà. Étrangement personne (à part Mediapart) n’est allé les consulter, nous faisons donc ici oeuvre utile en vous expliquant comment début 2014

– une chambre de service de 10m² à Trocadéro ne pourra plus être louée plus de 320€ charges comprises

– un trois pièces de 60m² dans le Marais ne pourra plus être loué plus de 1560€ charges comprises

– un quatre pièces de 100m² à Denfert-Rochereau ne pourra plus être loué plus de 2540€ charges comprises

 

Accrochez vos ceintures

Pour récupérer les valeurs maximum de loyer de votre appartement, trois étapes

 

1° Identifiez votre zone

Le lien vers le document : Composition des zones de loyer de l’agglomération parisienne

On se rend compte que Paris et la proche couronne sont divisés en 3 zones

– Zone 1 : VI, VII, VIII, XVI ièmes arrondissements + Neuilly

– Zone 3 : XIII, XIX et XX ièmes arrondissements

– Zone 2 : tous les arrondissemnts restants + Boulogne, Levallois, Saint Mandé et Vincennes

Evidemment la question se pose sur le découpage de la zone 2 qui inclue à la fois des quartiers à loyers élevés comme le Marais, le quartier Latin ou le Louvre et des zones à loyers faibles comme la Goutte d’Or ou la Porte de Saint Ouen.

 

2° Récupérez votre loyen médian de référence

Le lien vers le document : Loyer au m² au 1er janvier 2013

Les loyers médians sont ventilés par nombre de pièces et par zones. On retrouve des valeurs plus faibles que les loyers de marché (que vous pouvez consulter par exemple sur notre carte des loyers par station de métro) car l’OLAP récupère les loyers payés par l’ensemble des locataires en place. Rentrent donc par exemple dans le calcul les loyers payés par des locataires en place depuis 20 ans seulement indexés à l’IRL. Comment expliquer sinon les valeurs des studios en zone 1 à 25,6€/m² ? Qui peut aujourd’hui trouver un studio  de 20m² à Mabillon ou à Trocadéro à 500€ HC ?

 

3° Faites le calcul

Pour obtenir votre loyer maximum, il vous suffit enfin de rajouter 20% au loyer médian de référence que vous avez trouvé, le multiplier par votre surface et rajouter les charges (que nous avions fixé à 2€/m² dans nos précédents exemples).

 

Une baisse brutale du rendement locatif sur certaines classes d’actifs

Arrivé à ce point vous pouvez légitimement vous montrer incrédule tant la mesure semble brutale. Rien n’a en effet annoncé concernant ces données de l’OLAP, mais la ministre a implicitement confirmé que ces valeurs seront bien utilisées en répondant à une question de Bruce Toussaint sur Itélé lui demandant le loyer maximum d’un T3 de 57m² dans le XIII ième

En faisant le calcul avec les valeurs de l’OLAP on arrive bien au même résultat. Si la méthodologie reste en l’état, plusieurs classes d’actifs vont voir leurs loyers brutalement chuter à la relocation:

– les studio de moins de 15m² qui ressortaient lors de notre étude de février dernier à 48€/m² charges comprises en moyenne lors de la relocation. La baisse variera en fonction des zones mais va être de 35% en ordre de grandeur .

– les biens dans les cinq premiers arrondissements vont voir leurs loyers baisser car ils seront rattachés au loyer médian de la zone 2 qui comme nous l’avons vu est très hétérogène. Si nous prenons l’exmple des deux pièces dans le 1er arrondissement, le loyer de marché selon nos données est 36,8€/m² CC. Les valeurs de l’OLAP ressortent un loyer maximum à 27,7€/m² CC soit une baisse de 25%.

– enfin les biens de prestige de 4 pièces et plus. La loi prévoie certes des contributions exceptionnelles de loyer qui permettront aux bailleurs de réajuster le loyer sur ce micro-marché mais le décalage reste important. Un exemple ? Selon nos données les appartements de plus de 150m² se louent dans le VIII ième arrondissement 36,8€/m² CC en moyenne soit une baisse prévue de 20% environ sur ces grande surfaces.

 

Atterrissage prévu au premier trimestre 2014.

 

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