Luc Vincent 13 août 2018 Bail > Bail commercial

Bail commercial précaire

Le bail commercial précaire (ou encore appelé convention d’occupation précaire) est une création issue de la pratique qui permet la conclusion, sous certaines conditions, d’une convention d’occupation commerciale.

Ce type de convention est apparu pour répondre à des situations où un contrat de bail commercial classique s’avérait inadapté (i.e., en cas de locations commerciales courte durée par exemple), notamment en raison de sa rigidité réglementaire.

immeuble démoli

En effet, il s’agit d’une convention aux termes de laquelle un occupant est autorisé à occuper les lieux jusqu’à ce qu’un événement, indépendant de la seule volonté des parties, se réalise et vienne mettre un terme à la convention.

Sommaire

  1. Circonstances exceptionnelles et pour une durée indépendante de la volonté des parties
  2. Les conditions de conclusion d’une convention d’occupation précaire
  3. Une convention soumise au droit des obligations du Code civil
  4. Exemples de bail précaire
  5. Pouvoir de requalification du juge de la convention en cas de volonté frauduleuse des parties
  6. A pas confondre avec le bail dit dérogatoire : un bail commercial également courte durée
  7. Conditions de validité du bail dérogatoire

Comme son nom l’indique, une des spécificités de ce type de bail tient à sa précarité c’est-à-dire que le droit du locataire d’occuper les lieux doit nécessairement être fragile, incertain quant à sa durée, du fait des circonstances particulières qui entourent la convention (par exemple, lorsque les lieux occupés par le locataire ont vocation à être démolis).

Ce droit d’occupation est d’autant plus fragilisé que la convention échappe également aux statuts protecteurs et d’ordre public des baux commerciaux.

Circonstances exceptionnelles et pour une durée indépendante de la volonté des parties

Les critères de qualification du bail commercial précaire résultent de deux arrêts de la Cour de cassation (15 novembre 2003 et 9 novembre 2004) et ont été formalisés par la loi Pinel dans l’article L. 145-5-1 du Code de commerce qui dispose que la convention d’occupation précaire est un contrat de location qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Comme nous l’avons souligné, la conclusion d’un bail précaire permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux (par exemple, notamment quant à la durée de la convention) mais pour cette raison elle doit nécessairement respecter certaines conditions pour être valide afin d’éviter que la souplesse de ce type de convention soit abusée.

Les conditions de conclusion d’un bail commercial précaire

Les conditions pour conclure une convention d’occupation précaire ont été définies par la jurisprudence qui s’attache à analyser les circonstances qui encadrent la conclusion et le durée de la convention. Celles-ci doivent être exceptionnelles et la durée de la convention indépendante de la volonté des parties.

Les conditions de validité d’un bail commercial précaire sont réunies dès lors que, quelle que soit sa durée, les éléments suivants sont rapportés:

  • une occupation des lieux accordée qu’à raison de circonstances exceptionnelles;
  • pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties;
  • et enfin, une absence de mention, dans les conventions, faisant référence à l’existence de circonstances exceptionnelles qui marqueraient le terme du contrat.

Une convention soumise au droit des obligations du Code civil

Ainsi, si les conditions énumérées précédemment sont réunies et en l’absence de l’application des statuts des baux commerciaux, ce sont les dispositions générales du droit des contrats (articles 1709 et suivants du Code civil) qui auront vocation à régir la convention ainsi que la volonté des parties.

Cela offre donc une grande liberté contractuelle aux parties lors de la rédaction qui peuvent adapter une convention d’occupation aux circonstances particulières (en raison desquelles la conclusion d’un bail commercial classique aurait été impossible).

A noter enfin, une convention d’occupation précaire peut être renouvelée par les parties du moment que les circonstances exceptionnelles entourant le contrat perdurent.

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Exemples de bail précaire

Ont ainsi été jugés précaires :

  • un bail conclu sur des locaux déclarés en péril par la préfecture en raison d’un état de vetusteté rendant les lieux dangereux;
  • la convention conclue avant la démolition d’un immeuble occupé;
  • le bail qui est conclu dans l’attente de l’aménagement d’une zone industrielle;
  • une location de quelques mois dans un périmètre de rénovation et où les locations fermes sont interdites ;
  • le bail qui porte sur des places de parking d’un immeuble et qui impose au preneur l’obligation de céder les emplacements loués si des locataires de l’immeuble le demande;
  • ou encore, le bail conclu dans l’attente de travaux de désamiantage d’un immeuble nécessitant l’évacuation de ses occupants.

pas de porte

Par contre, n’ont pas été considérées comme des circonstances exceptionnelles, c’est-à-dire indépendantes de la volonté des parties, le fait qu’un locataire qui a exprimé son intention de mettre un terme à son bail commercial (le maintien dans les lieux ne lui étant plus permis) que le temps pour lui de trouver un nouvel acquéreur.

Ainsi, à travers ces différentes illustrations jurisprudentielles, il apparaît clair qu’en raison de circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté des parties, la durée de l’occupation des lieux loués leur échappe et dépend d’un événement extérieur (permis de construire, démolition, aménagements futurs etc…).

Pouvoir souverain de requalification du juge de la convention en cas de fraude

Enfin, il est important de rappeler qu’en application de l’article 12 du Code de procédure civile si la convention d’occpation précaire est conclue juste à des fins d’échapper aux statuts des baux commerciaux ou alors si elle ne répond pas aux conditions précitées par la loi et la jurisprudence, alors le juge peut dans ce cas requalifier la convention d’occupation en un contrat de bail commercial avec l’application de toutes les dispositions légales et réglemetaires afférentes.

A pas confondre avec le bail dit dérogatoire : un bail commercial également courte durée

En dernier lieu, il importe d’apporter une clarification terminologique et juridique à la notion de bail dérogatoire souvent confondu avec le bail commercial précaire mais qui a cependant ses propres spécificités.

Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, est défini à l’article L. 145-5 du Code de commerce et permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire.

Il s’agit d’un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal plus court que le bail commercial classique (moins de trois ans), ce qui permet au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période.

A la différence du bail commercial précaire, le bail dérogatoire doit prendre fin à la date dans le contrat (qui ne peut dépasser 3 ans) alors que la convention d’occupation précaire est établie pour une durée dont le terme est indépendant de la volonté des parties, en raison des circonstances particulières qui l’entourent (article L.145-5-1 du Code de commerce).

Un bail dérogatoire est un contrat de bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un. L’occupant d’une convention d’occupation est tenu de verser une redevance et non un loyer.

Conditions de validité du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, afin d’être valable, doit notamment remplir les conditions suivantes:

  • doit nécessairement être rédigé par écrit;
  • autre obligation, propriétaire et locataire doivent établir un état des lieux d’entrée et de sortie des locaux, qui sera rédigé soit par les parties soit par par un tiers mandaté par elles. À défaut, l’état des lieux sera établi par l’intervention d’un huissier de justice, dont les frais seront divisés pour moitié entre les parties;
  • le contrat de bail doit mentionner de manière claire et non équivoque la volonté des parties de ne pas appliquer la législation sur les baux commerciaux;

Enfin la loi Pinel a introduit l’article 145-5 alinéa 2 dans le Code de commerce qui dispose désormais qu’en cas d’occupation des lieux à l’expiration du bail, alors à l’issue d’un délai d’un mois et sauf volonté contraire des parties, le contrat sera soumis d’office aux règles des baux commerciaux classiques.

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2 commentaires sur “Bail commercial précaire

  1. Bonjour,

    Une rénovation d’un centre commercial est-il considéré comme un évènement aléatoire ?

    • Bonjour,

      Les tribunaux ont un pouvoir d’appréciation souverain sur la qualification ou non de convention d’occupation précaire. En effet, comme vous avez pu le lire, la validité d’une convention d’occupation précaire dépend essentiellement de circonstances exceptionnelles qui font que l’occupation des lieux loués ne dépend pas de la volonté des parties.
      Ainsi, sans pouvoir nous prononcer sur votre cas individuel, au-delà de la sincérité de la convention (qui ne doit pas juste servir à se soustraire aux statuts des baux commerciaux) les tribunaux ont déjà validé des conventions d’occupation précaire en l’attente de travaux d’aménagements (pour un exemple https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007040355).
      Néanmoins encore une fois, dans le doute nous vous recommandons de vous rapprocher auprès d’un avocat.

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