Refacturation des charges et travaux dans un bail commercial

La refacturation au preneur des charges et des travaux payés par le bailleur reste un des points d’achoppement central du bail commercial, source de conflits, de contentieux et d’incompréhensions.

En l’absence d’une liste exhaustive des charges et réparations locatives récupérables auprès du locataire comme sur un bail d’habitation, les bailleurs ont longtemps profiter d’une liberté contractuelle totale pour refacturer un maximum de dépenses aux preneurs, notamment celles qui auraient dues rester naturellement à leur charge.

L’existence de baux dits « triple net », nets de charges, travaux et taxes pour le bailleur a fini par illustrer une dérive sur laquelle le législateur s’est récemment penché avec la loi Pinel.

Une refacturation des charges et travaux encadrée

La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel prévoyait que le bail doit maintenant contenir un inventaire exhaustif et limitatif des charges, travaux, taxes et redevances qui peuvent être refacturés au preneur. L’article L. 145-40-2 du Code du Commerce indique de plus que cet inventaire ne pourra inclure certaines charges :

Un décret en Conseil d’Etat […] précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Le décret du 3 novembre liste ces postes de charges et de travaux qui ne sont pas facturables au preneur :

Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

La rédaction est assez redondante pour les deux premiers points, sont exclues de facto les grosses réparations de l’article 606, qu’elles aient ou non pour origine la vétusté ou la mise en conformité.

La dernière mention est par contre assez troublante : peuvent être refacturées les grosses réparations qui relèvent de travaux d’embellissement dont le montant dépasse le remplacement à l’identique. Il est fort probable que l’interprétation de ce dernier alinéa donne lieu à de très nombreux contentieux.

Etat prévisionnel et récapitulatif des travaux

L’article L145-40-2, en plus de prévoir une liste limitative des charges refacturables au preneur, impose au bailleur une transparence sur les travaux réalisés et à prévoir :

[…]
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
[…]

L’esprit de l’article est louable puisqu’il aide le preneur à comprendre les engagements qu’il prend en acceptant l’inventaire des charges et travaux refacturables.
Néanmoins en l’absence de modèle, le problème du format va se poser aux bailleurs. Il est à parier que la pratique imposera au bailleur d’indiquer dans chaque état la part refacturable, de la même manière qu’elle est indiquée aujourd’hui sur les relevés de charges d’habitation transmises par les syndics.

Liquidation de la provision pour charges en fin d’année

Usuellement le bailleur demande une provision au preneur pour couvrir les dépenses en cours d’exercice au titre des charges, travaux et taxes refacturables. Le législateur a également encadré les modalités de régularisation de cette provision une fois l’exercice clos et les dépenses réelles connues : la mise à disposition au siège du bailleur de montagne de justificatifs entassée dans une pièce sombre n’est plus qu’un lointain souvenir, notamment pour les preneurs de centres commerciaux.
Le décret d’application fixe maintenant les modalités de liquidation des charges pour le bail commercial :

L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

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