Le bail commercial peut prévoir une clause particulière concernant les travaux d’aménagement du Preneur.
Deux situations sont à définir contractuellement : l’autorisation de réaliser les travaux et le sort des aménagements du Preneur en fin de bail.
Travaux en cours de bail d’un local commercial
Concernant les travaux portant atteinte à la structure ou à la distribution du local, il est d’usage que le Preneur doive demander l’accord écrit du Bailleur après lui avoir soumis un dossier d’aménagement complet, avec plan et notice technique. Le Bailleur peut alors potentiellement conditionner son accord à la surveillance des travaux par un architecte mandaté.
Concernant les autres travaux relevant simplement de l’aménagement (peintures, pose d’un plancher, installation de luminaire), la clause stipulée au bail n’impose pas obligatoirement l’accord du Bailleur. Vous pouvez par exemple retenir la clause suivante :
Le Preneur aura la faculté de réaliser des travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation du local sans l’autorisation préalable du Bailleur. Ces travaux d’aménagement ne devront pas porter atteinte ni modifier la distribution et la structure du local, par destruction, construction ou percement.
Pour des travaux dépassant le cadre de l’aménagement, le Preneur devra obligatoirement obtenir l’accord exprès écrit du Bailleur. […]
Remise en état du local en fin de bail commercial
Une fois les travaux réalisés au démarrage ou en cours de bail commercial, la question se pose du sort des aménagements à la restitution du local.
Plusieurs options sont à envisager : le transfert de propriété des travaux au Bailleur (également appelé clause d’accession), et la remise en état des locaux imposée au Preneur (également appelée clause de nivellement).
Voici un exemple de clause que vous pouvez insérer :
Les améliorations ou embellissements résultant des travaux réalisés par le Preneur en cours de bail resteront la propriété du Bailleur une fois le local restitué, sans que le Preneur ne puisse exiger d’indemnité ou de compensation, sauf si le Bailleur demande aux frais du Preneur une remise en état à l’identique tel qu’indiqué dans l’état des lieux d’entrée.
Cette rédaction est plutôt en faveur du Bailleur qui se laisse le choix de demander ou non la remise en état.
Si vous préférez fixer d’ores et déjà dans le bail les conditions de restitution dans des conditions potentiellement plus favorables au Preneur nous vous recommandons de modifier la clause pour coller à deux cas standards :
- Le Bailleur demande d’ores et déjà une remise en état à l’identique : le Preneur peut d’ores et déjà prévoir un budget de remise en état dans ces travaux.
- Le Bailleur s’interdit de demander la remise en état mais se réserve le droit de conserver les aménagements du Preneur en fin de bail avec ou sans dédommagement : le Preneur peut d’ores et déjà prévoir qu’il n’aura pas de remise en état à financer.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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