Droit d’entrée & pas de porte d’un bail commercial

Nous traitons ici du droit d’entrée demandé par un bailleur pour un nouveau bail commercial, le sujet de la cession du droit au bail (avec ou sans le fonds de commerce) ne sera pas abordé.

Lorsque vous signez un bail neuf pour un local commercial, certains bailleurs vont vous demander de payer un droit d’entrée (ou pas de porte) à la signature, en plus du loyer qui sera réglé en cours de bail.

Ce loyer permet au bailleur de vous faire payer le prix fictif de la cession du droit au bail que vous auriez payé à l’ancien occupant. Juridiquement il y a néanmoins deux méthodes pour définir ce pas de porte; elles ont comme nous allons le voir des incidences fiscales et contractuelles différentes pour le bailleur et le preneur, il est donc nécessaire de rédiger la clause avec précaution dans le bail commercial.

Le droit d’entrée comme complément de loyer

Justification

Le droit d’entrée peut être considéré par le bailleur comme un complément de loyer, permettant soit de se prémunir contre une décorrélation éventuelle entre le loyer plafonné et la valeur de marché en fin de bail, soit de capitaliser une partie du loyer au démarrage dans le cas où le preneur ne serait pas capable de soutenir un trop loyer élevé en cours de bail alors même qu’il dispose de liquidités suffisantes.

Conséquences

Fiscalement le droit d’entrée considéré comme un complément de loyer doit être déclaré comme un revenu foncier par la bailleur et être assujetti à la TVA si le loyer l’est. Pour le locataire c’est une charge qu’il peut déduire de son résultat, en proratisant le droit d’entrée sur la durée du bail.

Au renouvellement du bail, le droit d’entrée est pris en compte dans le calcul du loyer renouvelé. Si le loyer est plafonné il convient de considérer le loyer contractuel plus la quote-part annuelle du droit d’entrée (droit d’entrée divisé par le nombre d’années du bail) dans le calcul du plafonnement à partir de l’évolution des indices (ICC, ILC ou ILAT en fonction de votre contrat).

Le droit d’entrée comme indemnité

Justification

Le bailleur peut justifier que le droit d’entrée est une indemnité compensant la dépréciation de la valeur des locaux; le bailleur sera en effet contraint dans la majorité des cas de payer une indemnité d’éviction au preneur pour reprendre le local. Le droit d’entrée est donc simplement l’équivalent à un instant t de la future indemnité d’éviction.

Une autre manière de voir le problème est qu’un bail neuf sans droit d’entrée a souvent un loyer plus cher, loyer dans lequel est capitalisé le droit d’entrée. En résumé il n’y a pas de miracle à attendre, le bailleur a toujours intérêt à percevoir la valeur d’un éventuel droit au bail.

Conséquences

Fiscalement le droit d’entrée comme indemnité n’est pas imposable pour le bailleur (ni à l’IS, ni soumis à TVA éventuel). Pour le preneur il s’agit d’un élément incorporel non amortissable (le pendant de la future indemnité d’éviction ou du droit au bail qu’il percevra plus tard).

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