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Conforme loi PINEL / Bail 3-6-9

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Mathieu Chantalat 13 décembre 2016 Bail > Bail commercial

Durée d’un bail commercial

Cet article traite de la durée d’un bail commercial classique loi Pinel; la question de la durée d’un bail précaire (ou dérogatoire) ne sera donc pas abordée.

Une durée usuelle de 9 ans

Depuis la loi Pinel de 2014, le bail commercial dit 3-6-9 est conclu par les parties pour une durée minimale de 9 ans, avec faculté donnée au Preneur (ie. le locataire) de donner congé à chaque échéance triennale, c’est à dire tous les 3 ans.

Il n’est maintenant plus possible de déroger à cette faculté de résiliation triennale en signant un bail à durée ferme, sauf dans les cas suivants :

  • pour les baux commerces dont la durée est supérieure à 9 ans
  • pour les bureaux, les locaux monovalents ou les locaux de stockage

Concernant la durée maximum il n’est pas possible de faire un bail à durée indéterminée; la durée maximum usuelle est de 12 années, car au-delà vous devez signer le bail devant notaire.

A noter que pour un bail dont la durée initiale est supérieure à 9 ans, le loyer est déplafonné lors du renouvellement. C’est donc une vrai garantie en moins pour le locataire qui aura tout intérêt à signer un bail de 9 ans.

Fin du bail avant les 9 ans

Par le Preneur

En plus de la faculté de résiliation triennale dont nous avons parlée précédemment (par RAR sans motif avec un préavis de 6 mois), le Preneur dispose d’une autre option pour mettre fin au bail avant les 9 ans : le départ à la retraite.
L’article L145-4 du Code du commerce précise en effet :

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus […]

article L145-4 du Code du commerce

La loi prévoit donc que le Preneur peut donner congé à tout moment pour départ à la retraite ou invalidité en respectant néanmoins un préavis de 6 mois.

Par le Bailleur

Contrairement au Preneur, le Bailleur ne dispose pas d’une faculté de résiliation triennale, il ne peut demander à mettre fin au bail qu’à l’expiration du délai initial de 9 ans (déclenchant ainsi une procédure de refus de renouvellement avec fixation d’une indemnité d’éviction).

Il existe néanmoins quelques exceptions prévues par le législateur qui permettent au bailleur de résilier le bail avec un préavis de 6 mois :

  • Conformément à l’article L145-4 du Code du Commerce, le Bailleur peut donner congé à chaque échéance triennale afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Dans la plupart des cas, le Bailleur reste tenu au paiement d’un indemnité d’éviction.
  • Conformément à l’article L145-6 du Code du Commerce, à tout moment du bail initial ou reconduit, pour réaliser des travaux nécessitant l’évacuation des lieux en vue d’une opération de conservation, de restauration et de mise en valeur des secteurs sauvegardés (prévue à l’article L313-3 du Code de l’Urbanisme) ou pour une opération de restauration immobilière (prévue à l’article L313-4 du Code de l’Urbanisme). Le Bailleur doit offrir au Preneur un local équivalent pour lui permettre de poursuivre son activité.

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A la fin des 9 premières années

Congé du Preneur

La faculté de résiliation triennale s’applique évidemment à la fin de la durée initiale de 9 ans.

Congé du Bailleur

Le Bailleur pourra donner congé cette fois-ci à l’échéance du bail (c’est à dire à l’issue des 9 ans) par acte extra-judiciaire (huissier), en respectant un préavis de six mois. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Reconduction tacite

A défaut de congé donné, le bail se poursuit tacitement. Attention si la reconduction tacite dépasse trois ans au-delà des 9 années initiales, le loyer au renouvellement est déplafonné.

Demande de renouvellement

Afin de ne pas tomber dans le déplafonnement du loyer à l’issue de 3 années de reconduction tacite, le Preneur peut forcer le Bailleur à lui renouveler le bail ou à l’évincer.

Conformément à l’article L145-10 du Code du Commerce, le Preneur pourra faire une demande de renouvellement à défaut de congé envoyé par l’une ou l’autre des parties.

La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation par reconduction tacite.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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