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Démarrer un bail

De manière équivalente au bail d’habitation, il est d’usage (mais non obligatoire) de demander un dépôt de garantie pour un bail commercial. Le montant est techniquement libre mais comme nous allons le voir il existe des seuils importants à respecter pour ne pas compliquer la gestion du dépôt de garantie en cours de bail.

Intérêts en cours de bail

En pratique le preneur va verser la somme au bailleur qui pourra l’encaisser et le placer, charge à lui de la restituer au preneur en fin de bail, déduction faite d’éventuels impayés ou réparations locatives.

Ce dépôt de garantie ne donne pas lieu au versement d’intérêt pour le preneur à condition de l’avoir précisé dans le bail, et que les sommes payées par le preneur à la signature (dépôt de garantie + échéance de loyer s’il est payé d’avance) ne dépassent pas deux échéances de loyer. C’est ce que précise l’article L. 145-40 du Code du Commerce :

Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

En pratique voici donc les montants maximum de dépôt de garantie pour que ce dernier ne porte pas intérêt :

  • une échéance de loyer si le loyer est payé d’avance
  • deux échéances de loyer si le loyer est payé à terme échu

Donc si le loyer est payé trimestriellement d’avance, nous vous recommandons de fixer le dépôt de garantie à 3 mois de loyer. Juridiquement toute clause stipulant que le loyer ne porte pas intérêt, alors même qu’il dépasse les limites précédentes, est réputée non écrite.

En pratique si le dépôt de garantie dépasse la limite et devient porteur d’intérêt, c’est le taux de la banque de France sur les avances sur titres qui s’applique (lien vers les valeurs).

Restitution en fin de bail

Le dépôt de garantie est restitué au preneur après la restitution du local (définie par la libération des locaux et la remise des clefs). Le dépôt de garantie est éventuellement grévé des sommes dues par le preneur au bailleur en cours de bail au titre d’obligations listées dans la clause de dépôt de garantie (typiquement toutes les obligations contractuelles et notamment les impayés et les dégradations). Le Preneur ne peut payer les dernières échéances de loyer via le dépôt de garantie.

Imposition et TVA du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est ni un revenu imposable pour le bailleur, ni une charge pour le Preneur. Il n’est pas soumis à TVA.

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Quand le dépôt de garantie est conservé par le bailleur, suite à des loyers impayés, faut-il payer de la TVA sur la somme récupérée ?

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