De manière équivalente au bail d’habitation, il est d’usage (mais non obligatoire) de demander un dépôt de garantie pour un bail commercial. Le montant est techniquement libre mais comme nous allons le voir il existe des seuils importants à respecter pour ne pas compliquer la gestion du dépôt de garantie en cours de bail.
Intérêts en cours de bail
En pratique le preneur va verser la somme au bailleur qui pourra l’encaisser et le placer, charge à lui de la restituer au preneur en fin de bail, déduction faite d’éventuels impayés ou réparations locatives.
Ce dépôt de garantie ne donne pas lieu au versement d’intérêt pour le preneur à condition de l’avoir précisé dans le bail, et que les sommes payées par le preneur à la signature (dépôt de garantie + échéance de loyer s’il est payé d’avance) ne dépassent pas deux échéances de loyer. C’est ce que précise l’article L. 145-40 du Code du Commerce :
Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
En pratique voici donc les montants maximum de dépôt de garantie pour que ce dernier ne porte pas intérêt :
- une échéance de loyer si le loyer est payé d’avance
- deux échéances de loyer si le loyer est payé à terme échu
Donc si le loyer est payé trimestriellement d’avance, nous vous recommandons de fixer le dépôt de garantie à 3 mois de loyer. Juridiquement toute clause stipulant que le loyer ne porte pas intérêt, alors même qu’il dépasse les limites précédentes, est réputée non écrite.
En pratique si le dépôt de garantie dépasse la limite et devient porteur d’intérêt, c’est le taux de la banque de France sur les avances sur titres qui s’applique (lien vers les valeurs).
Restitution en fin de bail
Le dépôt de garantie est restitué au preneur après la restitution du local (définie par la libération des locaux et la remise des clefs). Le dépôt de garantie est éventuellement grévé des sommes dues par le preneur au bailleur en cours de bail au titre d’obligations listées dans la clause de dépôt de garantie (typiquement toutes les obligations contractuelles et notamment les impayés et les dégradations). Le Preneur ne peut payer les dernières échéances de loyer via le dépôt de garantie.
Imposition et TVA du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est ni un revenu imposable pour le bailleur, ni une charge pour le Preneur. Il n’est pas soumis à TVA.
Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !
Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.
- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
Autres articles qui pourraient vous interesser
4 septembre 2018
Présentation et conclusion d’un bail commercial dérogatoire ou bail courte durée
Synthèse de l’article: introduit par la loi Pinel, bail de moins de 3 ans offrant une grande souplesse contractuelle, la conclusion d’un bail commercial dérogatoire permet aux parties de louer un local tout en dérogeant aux statuts des baux commerciaux classiques pour une courte durée. Le bail dérogatoire est un bail de courte durée (moins […]
Voir l'article
13 août 2018
Bail commercial précaire
Le bail commercial précaire (ou encore appelé convention d’occupation précaire) est une création issue de la pratique qui permet la conclusion, sous certaines conditions, d’une convention d’occupation commerciale. Ce type de convention est apparu pour répondre à des situations où un contrat de bail commercial classique s’avérait inadapté (i.e., en cas de locations commerciales courte […]
Voir l'article
5 février 2017
Pénalités de retard d’un bail commercial
Contrairement au bail d’habitation où il n’est plus possible d’appliquer des pénalités de retard en cas d’impayés, il est d’usage de prévoir des pénalités de retard sur les sommes dues par le Preneur au Bailleur, notamment au titre d’impayés de loyer. Il est important de fixer le taux de pénalité ainsi que son caractère temporel. […]
Voir l'article
1 février 2017
Clause travaux du bail commercial
Le bail commercial peut prévoir une clause particulière concernant les travaux d’aménagement du Preneur. Deux situations sont à définir contractuellement : l’autorisation de réaliser les travaux et le sort des aménagements du Preneur en fin de bail. Travaux en cours de bail d’un local commercial Concernant les travaux portant atteinte à la structure ou à […]
Voir l'article
25 janvier 2017
Droit d’entrée & pas de porte d’un bail commercial
Lorsque vous signez un bail neuf pour un local commercial, certains bailleurs vont vous demander de payer un droit d’entrée (ou pas de porte) à la signature, en plus du loyer qui sera réglé en cours de bail. Ce loyer permet au bailleur de vous faire payer le prix fictif de la cession du droit […]
Voir l'article
20 janvier 2017
Local d’habitation dans un bail commercial
Un local commercial peut être destiné en partie à l’habitation. Il est important de comprendre que cette partie dédiée au logement du Preneur est soumise au statut des baux commerciaux. Il est donc possible d’imposer contractuellement dans le bail des dispositions qui ne sont pas autorisées dans le droit des baux d’habitation. Dans la rédaction […]
Voir l'article
15 janvier 2017
Franchise de loyer pour un bail commercial
Il est possible au Bailleur d’un local commercial d’accorder au démarrage du bail une franchise de loyer au locataire (ou Preneur). La franchise se justifie souvent par la nécessité qu’a le Preneur de réaliser des travaux d’aménagement lourds – de plusieurs semaines voire de plusieurs mois – pour démarrer réellement son activité et pour pouvoir […]
Voir l'article
7 janvier 2017
Clause de destination d’un bail commercial
L’immense majorité des baux commerciaux prévoient une clause de destination limitant les activités du Preneur dans le local commercial. Une attention particulière doit être portée par le Bailleur sur les activités qu’ils autorisent; son obligation de délivrance lui impose en effet de mettre à disposition un local dont les autorisations administratives et les caractéristiques techniques […]
Voir l'article
2 janvier 2017
Refacturation des charges et travaux dans un bail commercial
La refacturation au preneur des charges et des travaux payés par le bailleur reste un des points d’achoppement central du bail commercial, source de conflits, de contentieux et d’incompréhensions. En l’absence d’une liste exhaustive des charges et réparations locatives récupérables auprès du locataire comme sur un bail d’habitation, les bailleurs ont longtemps profité d’une liberté […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Quand le dépôt de garantie est conservé par le bailleur, suite à des loyers impayés, faut-il payer de la TVA sur la somme récupérée ?