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Démarrer un bail

Vous venez de signer votre bail de location mais vous avez besoin de décaler la date d’effet ? Pas de panique c’est encore possible. Nous allons voir dans cet article les différents cas de figure que vous pouvez rencontrer.

Cas numéro 1 : La date d’effet est décalée de quelques jours

Pour rappel, la date d’effet du bail correspond (en théorie) à la date d’entrée dans les lieux mais aussi à la date à laquelle les loyers sont dus. Cette date doit être mentionnée dans le bail, ce dernier peut très bien être signé à l’avance.

Il se peut que l’entrée dans les lieux ait besoin d’être décalée, pour une raison ou pour une autre. Si le décalage correspond à quelques jours, pas plus d’une semaine, il n’est pas nécessaire de refaire le bail. En effet vous pouvez très bien avoir une date d’effet où le bail commence, et une autre date où le locataire a récupéré les clefs.

Si le décalage résulte du fait du locataire vous êtes en droit de demander le loyer dans sa globalité depuis la date d’effet sans en déduire les jours de décalage.

Si vous souhaitez ne pas demander les loyers au locataire pour les jours où le logement n’est pas occupé, ou si ce décalage est de votre faute, indiquez sur l’état des lieux que la date d’effet est décalée au jour même. Les loyers ne seront donc pas dus avant cette date.

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Cas numéro 2 : La date d’effet est décalée de plus d’une semaine

Si la date d’effet a besoin d’être décalée de plus d’une semaine, nous vous conseillons de faire un avenant au bail quoi qu’il arrive. En effet les sommes en jeu sont plus importantes, il est donc important de clarifier clairement la date d’exigibilité du loyer.

Comme nous l’avons vu précédemment, si le décalage est dû au locataire vous pouvez lui imposer de payer entièrement le loyer depuis la date d’effet initiale, vous pourrez donc préciser sur l’avenant les raisons pour lesquelles l’entrée dans les lieux a été décalée, et rappeler que la date d’effet initiale et le paiement du loyer qui en découle sont maintenus.

En revanche, si le décalage de la date d’effet vous est imputable, il faudra impérativement déduire les jours perdus, d’autant plus si le décalage de la date d’effet est de plusieurs semaines. Effectivement, le locataire étant en aucun cas responsable de ce report de date d’entrée, il ne serait pas très correct de lui compter ces jours. Le plus simple est alors de décaler la date d’effet dans l’avenant, en rappelant les raisons du décalage.

Dans tous les cas l’avenant nous semble une solution plus simple que l’annulation du bail précédent et la rédaction d’un nouveau bail; cette annulation impliquerait notamment de devoir refaire signer les garants avec de nouveaux actes de caution solidaire.

Dans certaines situations particulières, l’annulation du bail reste la seule solution possible.

Comment annuler le bail ?

Il est possible que vous ne trouviez pas d’arrangement avec votre locataire et que vous soyez dans l’obligation d’annuler le bail. Ce désistement peut venir du locataire mais également du propriétaire.

Parmi les raisons possibles, un locataire qui refuse de prendre à bail et décale sine die l’entrée dans les lieux; un propriétaire qui se rend compte que le dossier du locataire est falsifié après signature du bail (voir notre fiche sur la vérification); ou encore un chèque de dépôt de garantie qui revient sans provisions. Nous listons toutes les raisons d’annulation sur notre article concernant la signature du bail à l’avance.

En théorie, la signature du bail engage le locataire comme le propriétaire, il est donc important d’annuler le bail avec un minimum de précautions. Nous vous recommandons donc de faire un écrit mail et/ou courrier RAR en lui rappelant les raisons qui vous amènent à annuler le bail, et lui signifier que le bail signé est annulé.

Quand le locataire est en faute, notamment lors de désistements abusifs, certains propriétaires espèrent pouvoir faire appliquer le contrat coûte que coûte.

En effet si le bail est annulé avant l’entrée dans les lieux du fait du locataire, ce dernier est obligé (en théorie) de vous donner congé (un mois en location meublée, trois en location vide) et donc de payer le loyer pendant le délai de préavis. En effet, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le locataire ayant renoncé à une location avant sa date de prise d’effet est redevable du loyer durant le délai de préavis.

Cette stratégie nous semble très aléatoire, car vous prenez le risque de poursuivre le locataire en justice sur plusieurs mois voire une année, pour récupérer deux ou trois mois de loyer, alors qu’en parallèle vous serez obligé de ne pas relouer votre bien. Une annulation du bail et une relocation à un autre candidat est donc à privilégier.

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Nous avons signé un bail en date du 1er février, hors la date d’effet a été reportée au 20 février, pour cause de travaux non terminés.
Quelles sont les obligations du bailleur dans ces conditions ?

Bonjour, enchanté,
J’ai signé un bail de location le 16 février 2024 avec date de prise d’effet le 23 février 2024 (date d’état des lieux et remise des clés). J’ai été notifié le 22 qu’en raison de soupçon de presence de cafards, cette date était annulée sine die… (annoncée par mail estimée à 2 semaines pour désinfection, sans engagement toutefois).
Mes questions :
. Mes loyers vont-ils être prélevés à partir du 23/2, c’est-à-dire à la date d’effet ?
. Que faire si c’est le cas ?
. Quelles sont mes possibilités si le sujet traine ?
. Puis donner congés sans être entré dans les lieux ?
Merci pour vos éclairages et bravo pour vos réponses.
Bien à vous.

Bonjour,

Le propriétaire ne respecte pas les conditions du bail, vous pouvez donc demander son annulation et vous ne serez pas prélevé.

Si vous décidez de continuer, vous allez devoir attendre, il nous semble très compliqué de demander une indemnisation.

Merci pour votre réponse rapide, d’une grande aide.
Nous ne comptons pas demander d’indemnités : comme vous le laisser entendre nous pensons que c’est peine perdue.
Notre préjudice (retard d’entrée) n’est pas critique pour le moment dès lors qu’aucun loyer n’est prélevé.
Toutefois nous restons fébriles sur quelques sujets de part notre méconnaissance de ces situations…
Dès lors qu’il semble que le bailleur soit bien en tord de ne pas avoir délivré le bien :
. Prenons-nous un quelconque risque à attendre qu’une date d’état des lieux soit proposée ? Comme si finalement nous acceptions de fait le retard, et rendions le bail valide par non-intervention ?
. Et donc gardons-nous la main à tout moment pour casser le bail ? (puis courir après notre caution déjà payée, nous en sommes conscients…)
. A quel moment nous devons considérer l’envoi d’un AR pour demander un avenant avec nouvelle date d’effet du bail ?
Merci à vous pour ces quelques éclairages complémentaires, et en espérant qu’ils pourront aider d’autres lecteurs.
Bien à vous.

Oui vous gardez la main à tout moment pour annuler le bail, c’est possible tant qu’il n’a pas pris effet, c’est à dire tant que les clefs ne vous ont pas été remises. Refusez donc de faire l’état des lieux et de récupérer les clefs tant que le logement n’est pas dans un état qui vous convient.

Comme indiqué dans l’article, si le décalage est de plus d’une semaine, demandez un avenant au bail avec la nouvelle date dès qu’elle sera fixée.

Cordialement

Bonjour,
Nous avons postulé sur un logement en novembre avec un loyer déterminé. Nous avons été retenus par le propriétaire en décembre. Nous avons accepté le logement. Nous signons le bail le 15 janvier. Dans la lettre de rdv pour la signature du bail , le propriétaire a indexé le loyer par rapport à l’indice d’indexation du 1er janvier, or le bail ne prendra effet et ne sera signé que le 15. Un prioritaire a t il le droit de nous infliger l’indexation alors que nous n’avons pas encore signé et que nous nous étions mis d’accord sur un montant de loyer initial ?
Merci pour votre aide.

Bonjour,

Très bonne question ! En théorie je dirais non il n’a pas le droit car vous vous êtes mis d’accord sur un prix à partir de l’annonce. Encore faut-il avoir des preuves écrites.

En pratique je vous déconseille cependant de pousser votre avantage. Le propriétaire va avoir du mal à renoncer à 3,5% de hausse, surtout que l’indexation est plafonnée et devrait en théorie être plus élevée. Il peut toujours annuler le bail pour un autre motif, et ce ne sera pas rentable de le poursuivre pour rupture abusive de contrat.

Bonjour,
A la recherche d’une location, j’ai été accepté sur un bien disponible et reçu officiellement par mail une date d’état d’entrée des lieux, bien que le bail ne soit pas encore signé. Le locataire sortant annule son préavis de départ. Que puis-je faire ?
Merci à vous.

Bonjour,
J’ai signé un bail location nu avec mes futurs locataires, 3 semaines avant la date de prise d’effet du contrât. D’un commun accord avec, la location évolue de nue à meublée (LMNP). Un second bail meublé cette fois va être signé, mais comment annulé et remplacer proprement ce premier contrat qui n’a à ce jour pas débuté?
Merci à vous

Bonjour,

Il vous suffit de faire un écrit, potentiellement un mail, précisant que le bail meublé signé le X remplace de facto le bail vide signé le Y, bail vide qui est annulé. Si vous faites un mail demandez au locataire de vous confirmer en retour leur accord.

Bonjour,
Mon fils est étudiant et est sur liste d’attente pour location meublée.Il a finalement été contacté hier pour le studio ,la date d’entrée prévue pour nous était fixée au 29/09 ,or on nous a obligé à le prendre le 29/08 prétextant qu’il ne restait que 2 places …. c’était soit ça soit rien ,sans le visiter,on m’a envoyé les papiers à fournir sur le site et j’ai une semaine pour les fournir. J’ai mis mon fils sur liste d’attente sur 2 studios ,c’est le second qui lui plaît le plus , comment faire si je signe un bail à l’avance sur le 1 er studio ?Ai je un moyen de me rétracter au cas où je voudrais prendre le second logement ? Merci pour votre aide

Bonjour,

Non en théorie vous ne pouvez pas vous rétracter, en pratique vous ne prenez pas beaucoup de risques à vous désister, à part perdre le dépôt de garantie si le bailleur vous demande de le verser lors de la signature du bail.

Bonjour..j’ai signé un bail commercial avec une entrée pour le 1 Mars…
Nous sommes en juin et le local n’est toujours pas prêt à recevoir notre activité.
Nous subissons en manque à gagner.
Et nous allons rater la saison d’été qui est primordiale…

Bonjour,

Nous sommes spécialisés uniquement dans les baux d’habitation.

La date de signature du bail et celle de la prise d’effet ont 1 mois de décalage. Laquelle de ces 2 dates faut-il prendre en compte lors de la non reconduction du bail ?
Date de la lettre de non reconduction écrite 17 jours trop tard. Comment faire valoir cette non reconduction ? Merci de vos réponses.

Bonjour,

C’est la date d’effet qu’il faut prendre en compte.

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