Lorsque le Preneur locataire d’un bail commercial ne respecte pas ses obligations contractuelles, il est possible de constater automatiquement la résiliation du bail commercial sans discussion possible à condition d’avoir prévu une clause résolutoire dans le bail.
Exemple de clause résolutoire
Voici un exemple de clause que vous pouvez insérer dans votre bail commercial :
En cas de manquement du Preneur à une seule de ses obligations contractuelles – et notamment sans que cette liste soit exhaustive : i) non-paiement partiel ou total du loyer à son échéance ii) défaut d’assurance iii) non respect de la destination prévue – le Bailleur aura la faculté, un mois après une mise en demeure ou un commandement resté infructueux, de résilier de plein droit le bail sans nécessité de faire constater cette résiliation devant un tribunal.
Dans l’éventualité où le Preneur refuserait alors de quitter les locaux, le Bailleur pourra procéder à son expulsion sur simple ordonnance de référé.
Mise en oeuvre pratique de la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du Code du Commerce impose un formalisme particulier pour activer cette clause résolutoire, afin que le preneur puisse remédier ou contester le manquement à l’obligation visée par le bailleur :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. […]
Il est également important de mentionner dans le commandement la ou les obligations non respectées par le preneur.
Une fois passé le délai d’un mois, le bail est de facto résilié si le manquement à l’obligation contractuelle persiste. Le bailleur peut alors saisir le tribunal non pas pour demander la résiliation du bail, mais pour faire appliquer les conséquences prévues par la clause résolutoire, à savoir le plus souvent l’expulsion du locataire.
A noter cependant que le preneur peut demander des délais pour résoudre le problème soulevé (sans parler de sa faculté à contester les manquements qui lui sont reprochés). Le même article L. 145-41 prévoir en effet :
[…]
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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