La sous-location dans le cadre d’un bail commercial classique (3-6-9) est régie par l’article L. 145-31 du Code du Commerce qui interdit par défaut la sous-location sauf stipulation contraire du bail :
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.
[…]
Vous pouvez donc insérer une clause qui autorise la sous-location du local commercial à condition que le bailleur donne au cas par cas son accord exprès écrit.
Il n’est donc pas possible au locataire de sous-louer automatiquement, et l’absence de réponse du bailleur ne vaut pas acceptation.
La clause rappelle par ailleurs les obligations du preneur concernant la participation du bailleur à la signature de l’acte tel que prévu dans le même article L. 145-31 du Code du Commerce. Voici un exemple possible :
Le Preneur ne pourra sous-louer tout ou partie de son local qu’avec l’accord exprès écrit du Bailleur.
Dans le cas où le Bailleur accepte le projet de sous-location proposé par le Preneur, ce dernier devra confirmer au Bailleur son intention de sous-louer, et l’inviter à concourir à la signature de l’acte par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le Bailleur doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si le Bailleur refuse malgré son accord préalable ou s’il omet de répondre, il est passé outre.
[…]
L’idée principale derrière cet appel à concourir (c’est à dire à participer) à la signature du contrat de sous-location est de permettre au bailleur de vérifier que le locataire n’accorde pas au sous-locataire des droits dont il ne dispose pas lui-même; il permet également au bailleur de prendre connaissance du montant du loyer de sous-location, et de demander une augmentation correspondante au locataire si ce dernier espérait faire un bénéfice en sous-louant.
Obligations et droit du sous-locataire
Vous devez également définir les relations contractuelles qui lient le bailleur, le locataire et le sous-locataire.
L’idée générale est que le sous-locataire hérite des droits du locataire, et qu’il ne dispose donc pas de droits supplémentaires. Son bail de sous-location est donc de facto limité à la durée du bail principale (même en cas de stipulation contraire), ainsi que son droit au renouvellement.
Le locataire reste responsable vis-à-vis du propriétaire des éventuels agissements du sous-locataire.
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Bonjour,
Un locataire est titulaire d’un bail commercial composé d’un commerce au rdc et d’une annexe au 1er étage qu’il a aménagé en logement conforme.
Il sous-loue cette annexe à un prix relativement élevé à une personne âgée dans le cadre d’un bail de sous location qui fait référence à l’article L.145-1.
J’ai un doute sur la conformité de cette opération car je pensais qu’un bail d’habitation devait répondre à des règles conformes à cette destination.
Je précise que le bailleur a fourni à posteriori une autorisation de sous-location au locataire principal car le bail interdisait cette démarche.
Merci d’avance pour votre avis.