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Clause de souffrance du bail commercial : limite des 21 jours

L’article 1724 du Code Civil prévoit les conditions de réalisation de travaux urgents par le bailleur dans le local commercial :

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Une clause de souffrance usuelle pour déroger aux 21 jours de l’article 1724

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause permettant de déroger aux dispositions de l’article 1724 et de permettre au bailleur d’intervenir sur le local du preneur sans indemnité même si les travaux dépassent les 21 jours.

Voici un exemple de clause que vous pouvez insérer dans votre bail commercial :

Le Preneur supportera, sans indemnité ou diminution de loyer, tous travaux réalisés dans l’immeuble ou sur la voie publique à proximité du local, qu’ils aient été décidés par le Bailleur ou par un tiers.

Le Preneur ne pourra réclamer d’indemnité au titre d’un trouble ou d’une perte de jouissance, et ce même si les travaux générateurs devaient durer plus de 21 jours en dérogation de l’article 1724 du Code Civil.

En contrepartie le Bailleur s’engage à faire tous ses efforts pour limiter la durée et l’importance des nuisances supportées par le Preneur.

Cette clause dite de « souffrance » a néanmoins des limites de bon sens fixées par la jurisprudence :

[…]
De telles clauses sont licites, comme l’a exactement énoncé le premier juge, mais elles ne peuvent pas conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ni à justifier une gêne trop importante apportée à la jouissance du preneur en raison de la faute du bailleur. La charge de la preuve pèse sur le preneur.
[…]

En pratique cette clause ne permettra donc pas au bailleur d’empêcher l’accès au local du preneur pour une durée de plusieurs semaines sans prévoir une compensation, ou de réaliser des travaux de gros oeuvre de manière prolongée dans le local empêchant son exploitation normale.

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