Depuis le confinement de 2020, de plus en plus de gens travaillent à domicile à partir de leur logement dans le cadre de leur activité professionnelle.

Auto-entrepreneur, micro-entrepreneur, dirigeant de SAS ou de SARL, salarié, quel que soit le statut choisi pour l’exercice de l’activité, il existe certaines règles à respecter selon la taille de l’agglomération, le lieu et la nature de l’activité ou encore les dispositions du bail.

Définition de la domiciliation

Lorsque vous créez une société ou que vous démarrez une activité en tant qu’indépendant (micro-entreprise ou auto-entreprise par exemple), la question de pose de la domiciliation.

La domiciliation est un concept différent de l’exercice effectif de l’activité, il s’agit simplement de l’adresse qui sera utilisée par les tiers (administration, clients, fournisseurs) pour communiquer avec vous.

L’exercice de l’activité consiste à réellement travailler dans le logement, recevoir des salariés, des clients, des marchandises ou bien encore fabriquer des produits. Il est souvent possible de dissimuler le fait que vous travaillez seul de chez vous, mais les allées et venues seront rapidement démasquées.

Nous allons voir dans cet article que ces deux concepts, domiciliation et exercice de l’activité ont des implications différentes sur votre contrat de bail.

Domiciliation d’une activité professionnelle chez soi

Il est possible de domicilier son entreprise chez soi, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Comme nous allons le voir, il va néanmoins falloir regarder les réglementations de votre zone d’habitation mais également le règlement de copropriété ainsi que les clauses du bail si vous êtes locataire.

Domiciliation d’une entreprise individuelle

L’entrepreneur individuel peut domicilier son entreprise à son domicile personnel si :

• aucune clause du bail ou du règlement de copropriété ne s’y oppose;
• si une clause du bail ou du règlement de copropriété s’y oppose, la domiciliation est toujours possible à condition de ne pas exercer l’activité dans les lieux.

Dans tous les cas il est nécessaire de prévenir le bailleur par courrier, ce qui permettra notamment de confirmer l’absence d’éventuelle clause contractuelle empêchant l’activité.

Domiciliation d’une société

Un mandataire d’une société peut domicilier sa société à son adresse personnelle si :

• aucune clause du bail ou du règlement de copropriété ne s’y oppose;
• si une clause du bail ou du règlement de copropriété s’y oppose, la domiciliation est toujours possible pendant une période de tolérance de 5 ans.

Il faudra envoyer au bailleur par accusé-réception une lettre indiquant son intention d’utiliser les locaux loués temporairement pour son activité professionnelle.

Exercice d’une activité professionnelle chez soi

Prévu à l’article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation, que ce soit sous la forme d’une entreprise individuelle ou d’une société, le locataire a le droit d’exercer son activité dans les lieux loués si aucune disposition légale ou contractuelle ne dit le contraire.

Attention, cela signifie donc que si le contrat de bail prévoit l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans le domicile alors un dirigeant (ou un entrepreneur individuel) sera obligé de respecter cette clause sans dérogation possible comme sur la domiciliation.

Exercice d’une activité professionnelle chez soi dans les villes de plus de 200 000 habitants

Notons cependant que l’exercice d’une activité professionnelle chez soi dans les villes de plus de 200 000 habitants et certains départements (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis) demande le respect de certaines conditions supplémentaires (en plus de l’absence de disposition du bail ou du règlement de copropriété s’y opposant) :

• L’activité est exercée exclusivement par le locataire (pas de salariés, juste les occupants peuvent exercer l’activité
• Interdiction de recevoir des clients ou des marchandises
• Exception si rez-de-chaussée : possibilité de recevoir des clients ou des marchandises si aucune nuisance ou danger pour le voisinage

Demande d’autorisation de changement d’affectation

Comme nous l’avons déjà évoqué, il sera impossible pour le propriétaire ou son gestionnaire de prouver qu’un dirigeant d’entreprise exerce son activité à domicile en télétravaillant.

Par contre si le locataire souhaite recevoir de la marchandise ou accueillir de la clientèle, il lui faudra demander l’autorisation au propriétaire (qui pourra augmenter selon le loyer) et également remplir une demande de changement d’affectation auprès de sa préfecture.

Dans les grandes agglomérations ce changement d’usage est très coûteux pour le bailleur donc il est peu probable qu’il accepte la demande du locataire.