La loi de Finances de 2025 a fortement raboté l’intérêt du LMNP, notamment à cause de la réintégration des amortissements dans la plus-value du LMNP réel qui réduit partiellement l’intérêt du dispositif.
Néanmoins la loi prévoit que la location meublée via des résidences de services conserve son avantage fiscal intégral, avec une plus-value qui reste celle des particuliers (sans amortissements donc). C’est l’article 150VB du CGI qui précise bien le régime spécial des résidences étudiantes, des EHPAD et des résidences médicalisées :
Le premier alinéa du présent III n’est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans :
1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
3° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Les résidences de tourisme sont exclues
Toutes les résidences gérées et notamment les résidences de tourisme type apart’hôtel ne sont pas concernées par cette exception.
Sur un investissement de 300 ou 400k€, la non-réintégration des amortissements permet de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros notamment si vous souhaitez conserver le bien moins de 15 ans.
Mais attention à bien choisir votre investissement dans une résidence étudiante ou un EHPAD. Voici les risques principaux auxquels vous vous exposez, certains investisseurs les ont expérimentés de manière douloureuse pendant le COVID (voir le cas de Pierre&Vacances)….
- risque d’impayés : contrairement à ce que l’on peut vous vendre, les loyers ne sont pas garantis par un assureur, c’est un gestionnaire qui loue la résidence et la sous-loue, mais il peut très bien faire défaut.
- risque de vacances : c’est surtout vrai pour les EHPAD en zone péri-urbaines, le gestionnaire peut décider de rendre les clefs et de s’installer avec ses résidents dans un établissement à proximité immédiate.
- illiquidité à la revente : par définition vous n’avez pas de propriétaire occupant sur ce type de bien, il faudra donc trouver un acheteur qui soit lui-même intéressé par un LMNP en résidence services.
Pour éviter les risques nous vous recommandons idéalement de viser des résidences étudiantes, ou des résidences seniors mais en centre-ville. Le risque d’impayés et de vacances est moins fort que pour un EHPAD en zone rurale.
Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !
Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.
- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
Autres articles qui pourraient vous interesser
21 avril 2026
Déclaration impôts Pinel 2026 : explication sur les 2044 / 2042 RICI / 2044 EB
Nous avons fait un article complet pour analyser les avantages et les pièges de l’investissement locatif en Pinel. Nous avons également rédigé un comparatif Pinel ou LMNP réel et même si le LMNP réel nous semble plus intéressant, de nombreux bailleurs ont choisi le Pinel et nous sollicitent pour leurs déclarations. Dans cette fiche nous […]
Voir l'article
16 avril 2026
Comment gérer une location en Pinel ?
Conditions sur la location Pinel Vous devez louer votre bien en résidence principale via un bail de location vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible. Pour être éligibles au dispositif vous devez par ailleurs respecter un plafond de loyer au m² qui varie en fonction des zones et qui est défini pour […]
Voir l'article
7 avril 2026
Faut-il encore prendre un CGA pour son LMNP en 2026 ?
Notre recommandation : prenez un CGA si vous utilisez un logiciel de déclaration pour votre LMNP réel, mais pas si votre liasse fiscale est faite par un comptable. Pour rappel les centres de gestion agréés étaient poussées par les comptables LMNP, car l’adhésion à un CGA permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu […]
Voir l'article
7 avril 2026
Montage Loc’avantages en cours de bail : mode d’emploi
Pour rappel le Loc’avantages est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’un crédit d’impôts entre 15% et 65% des loyers encaissés moyennant en contrepartie un engagement de location sur 6 ans une mise en location à un loyer décoté à des locataires à revenus modérés Ce qui est intéressant dans ce dispositif c’est […]
Voir l'article
4 mars 2025
Loc’Avantages : simulateur et guide complet (2025)
Décote de loyer et réduction d’impôts Le Loc’Avantages a été lancé en 2022 comme une refonte du dispositif Louer Abordable (ou Cosse ancien) qui existait déjà mais qui n’a jamais eu le succès escompté. Les raisons principales de l’échec de Louer Abordable étaient une grille de loyer trop grossière ce qui faisait que le loyer […]
Voir l'article
10 août 2021
Dispositif Denormandie : défiscalisez via une rénovation de centre-ville
Le nombre d’immeubles dégradés et vacants augmente régulièrement dans les centres des villes moyennes. Le législateur a décidé fin 2019 d’un dispositif appelé Denormandie ancien, du nom du ministre, pour lutter contre l’habitat insalubre et renforcer l’attractivité des villes moyennes. Nous allons voir dans cet article les conditions pour bénéficier du Denormandie : zonage, montant […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
