Mathieu Chantalat
28 août 2016
Assurance loyer impayé

Assurance loyer impayé d’une colocation

La colocation est un terme qui définit l’occupation deux locataires ou plus, non mariés, d’un bien d’habitation en résidence principale. En pratique c’est donc à la fois la colocation de 4 étudiants mais également la location d’un appartement par un couple en concubinage. Nous allons voir comment vous couvrir contre les risques d’impayés dans ces cas précis.

Tous les contrats de garantie loyer impayé couvrent les colocations. Les règles sont néanmoins assez complexes, nous vous recommandons de passer par notre comparateur d’assurance loyer impayé pour tester l’éligibilité des dossiers de colocation que vous récupérez.

Dans tous les cas vous devrez impérativement signer un bail avec une clause de solidarité entre les locataires, et des actes de caution solidaires sur l’intégralité du loyer si vos colocataires sont étudiants (nous vous recommandons pour cela de passer par notre module de rédaction de bail automatique qui inclut la rédaction des actes de caution).

Attention à un risque souvent négligé par les bailleurs, depuis la loi ALUR de 2014, la solidarité d’un colocataire s’éteint 6 mois après son départ. La colocation est donc plus risquée qu’auparavant puisque vous pouvez vous retrouver en pratique avec un seul locataire restant non solvable, les autres colocataires ayant donné leur congé.

Le problème a d’ailleurs bien été identifié par les assureurs : certains comme Interassurances vont tout simplement résilier le contrat et arrêter la couverture au départ d’un colocataire; d’autres comme Insor ou la MAIF vous demandent des les informer en cours de bail de tout événement justifiant une aggravation du risques d’impayés (ce qui est clairement le cas ici) en se laissant la faculté d’une augmentation de la prime ou d’une augmentaiton pure et simple de la garantie.

Notre lecture du problème est donc d’analyser froidement les risques que les colocataires se séparent; si le risque est avéré, au lieu de souscrire une assurance loyer impayé, il nous apparaît plus sûr de signer avec un acte de caution solidaire par locataire, le garant signataire de chaque caution devant être capable de couvrir largement l’intégralité du loyer en cas de problèmes. Pour un loyer de 1500€ payé par 3 colocataires il n’est pas forcément évident de trouver 3 garants gagnants en situation stable plus de 5000€/mois chacun, vous pouvez donc si nécessaire demander à un même garant de se porter caution via 2 ou 3 actes de caution séparés pour 2 ou 3 colocataires.

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