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Mathieu Chantalat 4 novembre 2017 Gestion locative > Juridique

Location saisonnière Airbnb : réglementation et risques encourues

La mairie de Paris a depuis plusieurs années lancé la chasse aux locations saisonnières illégales.

Nous allons dans cet article vous détailler :

  • le contexte réglementaire
  • les risques que vous encourez à ne pas respecter la réglementation
  • les bénéfices de la location saisonnière par rapport à la location traditionnelle

Contexte réglementaire

Rappel de la définition d’une résidence principale

Les locations saisonnières sont réglementées dans le cas où il ne s’agit pas de votre résidence principale. La résidence principale est définie dès le premier article de la loi ALUR (portée par Cécile Duflot et promulguée en 2014) :

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Un changement d’usage nécessaire dans les grandes villes

La loi pour une République Numérique promulguée en 2016 modifie le Code de la Construction et de l’habitation en introduisant la disposition suivante :

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

[…]

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

En résumé si vous êtes dans une grande agglomération vous devez demander un changement d’usage de votre bien pour transformer un local d’habitation en local dédié à la location saisonnière.

A Paris ce changement d’usage nécessite de compenser la transformation par la création de la même surface d’habitation. En d’autres mots si vous souhaitez louer un 2P de 40m² en saisonnier il va falloir transformer 40m² de bureaux en logement (voire même 80m² si le bien est dans un arrondissement central, plus de détails sur le règlement municipal parisien).

Le coût potentiel étant de plusieurs milliers d’euros par m² transformés, très peu de bailleurs réalisent cette démarche et sont de facto dans l’illégalité.

Le numéro d’identification comme arme ultime

Pour renforcer les contrôles, une nouvelle disposition réglementaire, introduite par un récent décret appelé « décret Airbnb » ajoute dans le Code du tourisme (voir l’article) une disposition créant un numéro d’identification nécessaire pour identifier les meublés touristiques régulièrement déclarés à la mairie.

Ainsi à compter du 1er décembre à Paris, la mairie pourra facilement compter le nombre de nuitées par annonces et sanctionner ainsi de facto les bailleurs pour absence d’une autorisation de changement d’usage au cas où ils loueraient leurs biens plus de 4 mois ou 120 jours.

Le numéro doit en effet être demandé sur le site de la mairie à la page suivante quelque soit le statut de votre location touristique (inférieur à 120 jours sans changement d’usage ou supérieur à 120 jours avec changement d’usage).

Airbnb a par ailleurs annoncé le 14/11/2017 que le système allait bloquer automatiquement les annonces au-delà de 120 jours. La plateforme prend ainsi les devants en limitant de manière active l’utilisation de ses services, mais la question se pose de savoir pourquoi cette limite ne s’applique qu’aux 4 premiers arrondissements.

La mesure est simple et promet d’être efficace, quelles seront alors les conséquences si vous ne respectez pas cette réglementation en 2018?

Amendes réelles en cas de non-respect

Comme nous l’avons vu en l’absence de numéro d’identification le contrôle était très compliqué pour les municipalités souhaitant faire respecter la réglementation.

Néanmoins les sanctions étaient bien réelles puisque la municipalité a déclaré avoir fait condamner, au premier semestre 2017, 31 bailleurs pour une amende totale de 615 000 euros soit tout de même 20 000 euros par bailleurs (source Le Monde).

Le risque est donc bien réel même s’il est probable que les contrôles manuels des services de la mairie ont fait remonter dans les filets les multi-propriétaires en infraction caractérisée, ce qui expliquerait la lourdeur des sanctions.

Bénéfices de la location saisonnière

Au vu des risques encourus en cas de non-respect de la réglementation ou des coûts en cas de changement d’usage, nos équipes ont essayé d’évaluer le bénéfice réel de la location saisonnière à Paris en terme de rendement.

Nous avons pris cet exemple à Paris car c’est notre premier marché, celui que nous connaissons le mieux mais vous pouvez évidemment le transposer sur d’autres localités prisées des touristes (Saint Malo, Bordeaux, Biarritz etc.)

Prenons l’exemple d’un 3P parisien de 50m² qui se loue hors charges 1500€/mois en location classique.

Selon notre estimation ce même bien peut se louer 100€/nuit sur Airbnb avec un taux de remplissage de 20 jours par mois. Cela équivaut donc à un revenu brut de 2000€/mois auquel vous pouvez facilement retrancher 500€ mensuels de coût de gestion des entrées/sorties et des draps.

A imposition équivalente (imposition dès le premier euro avec abattement de 50%), la location saisonnière a un rendement équivalent à la location durée à Paris. A noter que l’offre Airbnb étant très importante à Paris, les prix sont relativement bas comparés à d’autres villes où la location saisonnière peut conserver un rendement supérieur sans être cependant une solution miracle.

Se pose alors la question de l’intérêt des bailleurs à louer en saisonnier et la réponse est simple : la souplesse contractuelle.

En louant son bien en saisonnier le bailleur peut le récupérer à tout moment, y habiter un ou deux mois puis le remettre en location. Il s’évite également tout problème d’impayés et les procédures d’expulsion qui vont avec – même si notre garantie loyer impayé prend intégralement en charge les frais et les coûts d’un impayé le logement peut être bloqué pendant 2 ans en moyenne.

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