Mathieu Chantalat
9 février 2016
Assurance loyer impayé

Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers

Le sujet des faux dossiers de location est sensible car la peur de se retrouver en situations d’impayés poussent les bailleurs à être particulièrement méfiants lors du choix de leur nouveau locataire.

Des techniques simples que tout le monde tait

Le risque d’impayés n’en demeure pas moins plus grand avec un candidat présentant un faux dossier. Conscients que les faussaires sont souvent plus au fait des différentes techniques que les propriétaires, nous avons choisi de mettre tout le monde sur un pied d’égalité en vous révélant les principales vérifications à faire. De nombreux professionnels préfèrent garder pour eux leurs techniques qui s’avéreraient infaillibles; nous partons du principe qu’il s’agit de pratiques de bons sens que nous devons partager.

Vous souhaitez vérifier le dossier d’un locataire pour une assurance loyer impayé ? Notre test d’éligibilité à l’assurance loyer impayé vous confirme l’éligibilité de votre dossier.

Voici la liste (non exhaustive) des vérifications qui s’applique à la fois au locataire mais également aux éventuels garants, par ordre décroissant d’importance :

1) Vérification des revenus déclarés

  • rendez-vous sur la page dédiée du site des impôts pour vérifier l’avis d’imposition fourni par le locataire : page de vérification impots.gouv . En tapant le numéro fiscal du candidat et la référence de l’avis vous allez pouvoir vérifier que les montants déclarés n’ont pas été modifiés. Cette arme est imparable pour détecter les fraudes
  • pour un salarié le revenu brut annuel précisé dans le contrat de travail doit correspondre grosso modo (attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois) au revenu brut mensuel multiplié par 12 figurant en haut de la fiche de salaire
  • le revenu net mensuel de la fiche de salaire multiplié par 12 doit correspondre grosso modo au revenu imposable déclaré sur la feuille d’impôts
  • vous pouvez vérifier à la volée quelques lignes de charges sociales sur la feuille de paie. Vérifiez notamment que certaines lignes ont une assiette égale au revenu brut du haut de la feuille de salaire (ce n’est pas le cas pour toutes les lignes). Regardez également que les calculs en pourcentage sont justes
  • d’un mois sur l’autre les cumuls de revenus doivent parfaitement correspondre. Vous les trouverez souvent en bas des fiches de salaire, faites la somme par exemple du net imposable du mois N et du cumul net imposable du mois N-1 pour obtenir le cumul net imposable du mois N
  • vous pouvez enfin vérifier que la date d’entrée précisée sur la feuille de salaire correspond bien à la date précisée dans le contrat de travail ou à celle figurant sur l’attestation employeur. Dans le même esprit vous pouvez vérifier que les congés cumulés sont cohérents avec la date d’entrée (un salarié depuis 3 ans dans une entreprise ne peut avoir ses droits de congés en cours égals à 0)

2) Vérification de l’existence de la société

  • que ce soit pour les salariés employés d’une société ou pour les dirigeants d’entreprise, l’existence de leur société peut facilement être vérifiée sur http://www.societe.com/ en tapant le numéro SIREN (9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les feuilles de paie)
  • vous pouvez évidemment appeler la société en passant par son site web ou par les pages jaunes http://www.pagesjaunes.fr

3) Vérification de l’identité

  • vous pouvez taper son nom dans google; si le locataire a moins de 40 ans, son nom devrait ressortir sur les réseaux sociaux
  • vous pouvez vérifier son adresse sur les pages blanches (http://www.pagesjaunes.fr/pagesblanches) notamment pour les garants
  • vérifiez que son numéro de sécurité sociale sur ses fiches de paie coïncide bien avec son année de naissance (les deuxième et troisième chiffre du numéro de sécu correspondent à l’année de naissance)

Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées n’hésitez pas à demander un original, notamment une pièce d’identité à la signature. Dernière précaution si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant.

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