Lorsqu’un propriétaire décède alors que son logement est en cours de location, la loi impose que le bail continue dans les mêmes conditions avec les héritiers du défunt.
Le décès du propriétaire en cours de bail n’entraîne pas la résiliation du contrat de location comme le précise l’article 1742 du code civil. Le bail est transféré aux héritiers qui deviennent alors propriétaires du bien et se substituent à lui dans ses droits et obligations.
En présence d’un héritier usufruitier, c’est lui qui va devenir bailleur du logement et qui percevra les loyers. Plus d’infos sur notre fiche Gérer la location d’un bien démembré comme usufruitier.
En l’absence d’héritier, le bail ne prend pas fin. Il est transmis à l’État, qui devient le nouveau propriétaire du bien. Le principe est donc le même que pour les héritiers.
Pour payer les droits de succession, les héritiers doivent souvent vendre le logement.
Les héritiers du propriétaire décédé peuvent résilier le bail mais ce n’est pas une obligation. S’ils souhaitent résilier le bail, ils doivent respecter les mêmes conditions que le bail initial, il n’y a pas d’exceptions pour un bien hérité.
Pour rappel le bailleur peut donner congé au locataire à la date d’anniversaire du bail en respectant un préavis : donc tous les 3 ans en location vide en respectant un préavis de 6 mois, tous les ans en meublé en respectant un préavis de 3 mois.
Par ailleurs, la résiliation est possible seulement s’ils sont dans une des 3 situations suivantes prévues par la loi : congé pour vente, congé pour reprise ou congé pour motif légitime ou sérieux. Vous pouvez retrouver les motifs acceptables du congé sur cette fiche.
Si les héritiers ont absolument besoin de vendre et qu’ils sont dans l’impossibilité de donner congé, il est possible de vendre le logement occupé par le locataire à un investisseur. La vente se fait avec une décote de 10-20% mais permet de dégager des liquidités rapidement. Plus d’infos sur la page du spécialiste Trackstone
Les héritiers du propriétaire décédé deviennent donc les nouveaux bailleurs du locataire. Ils conservent les mêmes droits et obligations que le défunt.
Les héritiers ont également l’obligation de délivrer un logement décent au locataire ainsi qu’une jouissance paisible des lieux.
Côté locataire, le décès du propriétaire n’exonère pas le locataire de payer son loyer. En effet, le bail continue dans les mêmes conditions et, sauf contre ordre des héritiers, le locataire a l’obligation de continuer à respecter les termes de son contrat initial.
Pour éviter tout contretemps lors du transfert de propriété, il est recommandé de notifier le locataire du changement de propriétaire, par courrier recommandé doublé d’un mail, en annexant le RIB du nouveau propriétaire ainsi qu’un document prouvant le transfert de propriété. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant.
