Si vous êtes propriétaire d’un logement, il existe une alternative entre occuper votre logement ou le louer complètement : la location d’une ou plusieurs chambres de votre résidence principale. Ce mode de location est également appelé chambre chez l’habitant.

Nous verrons dans cet article que ce type de location a beaucoup d’avantages, qui ne se limitent pas à la fourniture de services par un jeune locataire à un propriétaire âgé dans le cadre d’une colocation intergénérationnelle.

Il est néanmoins important de bien cadrer l’organisation du logement et le bail de location car la chambre chez l’habitant est ni plus ni moins qu’une colocation avec le propriétaire, qui peut donc créer des tensions et des contentieux en l’absence de règles claires.

Organisation du logement loué par le propriétaire

Il est important de bien comprendre la distinction entre parties privatives et parties communes du bail de location que vous allez proposer au locataire.

Comme pour une colocation en bail individuel, le locataire sera chez lui dans sa partie privative (a priori une chambre mais cela peut aussi être une salle de bains ou une cuisine attenante); il pourra jouir selon des règles à définir des parties communes (un salon, un jardin, une salle de bains partagée par exemple).

Dans la partie privative le locataire est chez lui comme s’il était dans un studio séparé. Vous ne pourrez donc pas rentrer dans sa chambre sans autorisation par exemple, ou encore l’empêcher de fumer ou d’accueillir un ami.

Pour les parties communes, il n’y a pas de règles, néanmoins les parties privatives + les parties communes doivent respecter les critères de décence; il faut donc obligatoirement proposer un accès à une salle d’eau, à des toilettes et à une cuisine au locataire; il doit par ailleurs avoir une surface privative minimum de 9m2.

Une fois que vous avez bien délimité dans le logement les parties privatives et les parties communes, vous allez devoir les formaliser avec précision dans le bail.

Bail de location pour une chambre chez l’habitant

Résidence principale ou secondaire ?

En préambule rappelons que les locations sont régies par deux cadres principaux :

• les résidences principales sont régies par la loi de 89
• les résidences secondaires sont régies par le code Civil

Dans cet article nous nous plaçons dans le cadre d’une chambre chez l’habitant qui est la résidence principale du locataire, c’est à dire qu’il occupe plus de 8 mois de l’année. Deux exceptions sont possibles pour signer un bail plus souple sur une durée supérieure à 8 mois : le bail mobilité et le bail logement de fonction, ils sont possibles pour une chambre chez l’habitant mais ce sont des usages vraiment exceptionnels que nous n’aborderons pas ici.

Bail d’une chambre chez l’habitant avec clause spécifique

Tout comme le bail individuel pour une chambre louée au sein d’une grande colocation, la chambre chez l’habitant soumise à la loi de 89 doit respecter un modèle de bail type que nous proposons sur Smartloc, avec deux subtilités de rédaction :

• la description et la surface sont à indiquer en rapport avec la partie privative
• une clause spécifique doit préciser l’organisation des parties communes

Si vous vous souvenez de la partie précédente, le locataire a des droits fondamentaux sur sa partie privative, il ne sera donc pas possible de restreindre l’usage des parties communes de manière illimitée. Par exemple si le locataire a le droit de faire venir un ami dans sa chambre, il ne sera pas possible de lui interdire de faire passer cet ami par les parties communes (il est par contre possible de préciser que l’ami ne peut que passer dans ces parties communes).

Certains sites indiquent qu’il est nécessaire de remplir une convention séparée pour organiser les parties communes, mais nous n’avons trouvé aucune trace de cette obligation, selon nous une simple clause du bail suffit.

Conditions d’une location chez l’habitant

A part la clause spécifique aux parties communes, un bail de chambre chez l’habitant suit les mêmes règles qu’un bail meublé classique et notamment :

• le dépôt de garantie est limité à deux mois hors charges
• certains meubles doivent être fournis a minima
• le locataire bénéficie d’une protection sur la résiliation via une durée minimum et un préavis imposé au bailleur
• les charges récupérables auprès du locataire via un forfait ou une provision sont limitées

Sur ce dernier point une exception existe pour un étudiant pour lequel un bail non renouvelable de 9 mois est possible. Pour un aperçu complet des dispositions habituelles, consultez notre guide sur la location meublée.

Assurances pour une chambre chez l’habitant

Comme pour le bail en colocation à la chambre, l’organisation en parties privatives et communes rend la multiplication des assurances habitation complexe; nous vous recommandons donc de ne prendre qu’une seule assurance habitation au nom du propriétaire, et de refacturer éventuellement une partie des primes aux locataires.

Pour l’assurance loyer impayé il n’est malheureusement pas possible selon nous de prendre une garantie chez un assureur. Il vous reste donc comme solution de prendre un garant via un acte de caution solidaire, ou sinon de prendre la garantie Visale qui couvrait début 2022 les locations chez l’habitant.

APL pour une chambre chez l’habitant

Une question importante que peuvent se poser d’éventuels candidats à votre location chez l’habitant : est-ce que les APL sont possibles pour une location à la chambre ? La réponse est oui, nous avons réalisé une simulation sur le site de la CAF, on vous propose d’indiquer « chambre » dans le type de location, ce qui ouvre in fine le droit aux APL.

Pensez néanmoins à bien avoir un bail et des quittances au nom du locataire pour qu’il puisse prétendre aux APL.

Réglementations spécifiques à une chambre chez l’habitant

Au-delà du bail en lui-même, la location en France est de plus en plus réglementée. Nous abordons ici trois dispositions réglementaires et leurs conséquences sur la location d’une chambre chez l’habitant.

Encadrement des loyers et chambre chez l’habitant

Selon notre analyse, la location d’une chambre chez l’habitant ne peut pas être soumise à l’encadrement des loyers, car il est impossible de calculer une surface habitable précise à partir des parties privatives et des parties communes. Autant sur la colocation en bail individuel, la somme des loyers de chaque chambre doit respecter le loyer total maximum du logement, autant pour une location d’une chambre chez un propriétaire occupant le calcul nous semble impossible.

Réglementation location saisonnière et chambre chez l’habitant

Nous avions vu qu’une location à la chambre pouvait se faire en résidence principale, mais aussi en résidence secondaire, par exemple sur airbnb via une clientèle de passage.

Sachez que si vous louez une ou plusieurs chambres sur Airbnb dans votre résidence principale, vous n’êtes pas limité par le nombre de nuitées maximum imposé par la plupart des communes, notamment 120 jours à Paris. En effet dans ce cas votre logement ne rentre pas dans la catégorie meublé de tourisme. Plus d’infos sur notre page concernant la réglementation de la location saisonnière.

Permis de louer et chambre chez l’habitant

Comme il s’agit d’un bail de résidence principale, la location d’une chambre chez l’habitant est en théorie soumise au permis de louer (une déclaration voire une autorisation est nécessaire dans certaines communes). Il est possible que la mairie considère également votre location comme une division en plusieurs lots et vous demande un permis de diviser.

Le permis de louer est déjà en place dans plus de 388 communes (voir la liste sur notre article), mais comme le montre une étude récente sur le sujet que nous avons menée, peu de propriétaires sont au courant de la mesure et encore moins la respectent…

Fiscalité d’une chambre chez l’habitant

Nous avons vu que la location d’une chambre chez l’habitant relève des règles d’une location habituelle, à l’exception des contraintes sur l’encadrement des loyers en résidence principale, et des limites de nuitée en location saisonnière.

Un autre avantage de ce mode de location est la fiscalité allégée qui lui est appliquée. En effet il est possible d’être exonérée complètement d’impôts sur les loyers tirés de cette activité à 3 conditions :

1. résidence principale du propriétaire : il faut qu’il y habite effectivement et que les parties privatives des locataires ne soient pas complètement indépendantes de ses parties privatives à lui
2. résidence principale du locataire : la règle des 8 mois s’applique avec une exception notable pour les étudiants qui sont considérés comme ayant leur résidence principale sur le lieu d’étude même s’ils conservent une domiciliation fiscale chez leurs parents
3. loyer au m2 raisonnable : le loyer maximum applicable est de 206€ par an et par m2 en Ile-de-France et de 152€ ailleurs. Ramenez au mois cela vous donne 17,16€/m2 ou 12,66€/m2 applicable a priori à la partie privative. Par exemple pour une chambre de 12m2 cela revient donc à 205,92€/mois hors charges

Pour les plafonds de loyer ils s’appliquent a priori par chambre louée, donc vous pouvez cumuler 192€/mois sur deux chambres.
Sur la page des impôts sur le sujet, vous trouverez plus de précisions et notamment des exemples de jurisprudence sur l’exonération fiscale. Il est également indiqué que les plafonds de loyer raisonnable sont indicatifs, et qu’il est donc a priori possible de les dépasser (le cas échéant demandez un rescrit par mail aux impôts).