Comme nous allons le voir il est nécessaire de prévoir une clause explicite pour bien cadrer cet engagement qui peut être source de conflits.
SOMMAIRE
Quels travaux donnent lieu à une franchise ?
Il ne peut s’agir que de travaux d’embellissement, le locataire ne pouvant être responsable de la mise aux normes ou de la remise en état d’un bien en location. En pratique il s’agit souvent de travaux de peinture ou de changement du sol d’une ou plusieurs pièces.
Il est primordial d’indiquer dans le bail le détail des travaux que le locataire s’engage à réaliser. N’hésitez pas à rentrer dans le détail en précisant la couleur et le type de peinture (voire même la marque), le nombre de couches, le détail des endroits à reprendre, idem pour le sol.
Il peut s’agir de travaux qui rentrent dans le cadre des transformations du logement, donc soumis à autorisation du propriétaire (voir notre article sur la modification du bien par le locataire). Il est par exemple possible d’autoriser le locataire a cassé une cloison et d’inclure ces travaux dans la clause de franchise.
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Quelles contreparties pour le locataire ?
Pour compenser les travaux faits par le locataire il est d’usage de le dédommager pécuniairement en prévoyant soit
- Une réduction de loyer de X euros par mois pendant X semaines ou mois
- Ou une franchise totale de loyer pendant X semaines ou mois
C’est au choix des parties mais nous vous recommandons la franchise complète par souci de simplicité et de commodité pour le locataire qui ne pourra souvent pas habiter dans le bien le temps des travaux.
Il est tout à fait possible de prévoir une franchise sur une période plus longue que la durée des travaux, la franchise est en effet conçue comme un dédommagement pour le trouble de jouissance pendant les travaux mais aussi pour les dépenses faites par le locataire.
Voici un exemple de clause que nous proposons sur notre bail numérique :
Le locataire s’engage à réaliser avant le ____________________, les travaux suivants : […]
Le propriétaire accorde en contrepartie une franchise de loyer de ____________________ mois à compter du ____________________ pendant ____________________ mois. Un état des lieux sera réalisé le ____________________ pour constater la réalité de ces travaux.
Utiliser cette clause sur notre bail numérique
Pourquoi faire un état des lieux après travaux ?
Vous devez enfin prévoir au bail un état des lieux de fin de travaux : il s’agit d’un état des lieux classique mais allégé car ne concernant que les seuls travaux réalisés par le locataire. Vous pouvez indiquer une date limite pour cet état des lieux, avant lequel le locataire s’engage à réaliser les travaux mentionnés. Lors de l’état des lieux vous pourrez vérifier que le locataire a bien réalisé les travaux dans les conditions mentionnées.
N’hésitez pas à réaliser des photos avant travaux lors de l’état des lieux initial (que vous devez quoi qu’il arrive réaliser) et après les travaux. Cela vous permettra éventuellement de justifier d’un désaccord avec le locataire.
Sort des travaux du locataire en fin de bail
Afin d’éviter tout quiproquo, nous recommandons au propriétaire de préciser que les travaux du locataire resteront propriété du bailleur à la fin du bail, sans autre dédommagement que la franchise accordée.
Si la franchise de loyer est de plusieurs mois, accordée en contrepartie de travaux conséquents, vous pouvez prévoir une clause explicite de dédommagement du locataire en cas de départ anticipé.
Il sera nécessaire pour cela de chiffrer une enveloppe globale de travaux, et de rembourser le locataire au prorata des travaux réalisés (par souci de simplicité nous vous conseillons de considérer qu’ils correspondent au montant de la franchise accordée, et de prévoir un remboursement partiel ou total de la franchise restante au départ du locataire).
Cas de la franchise classique sans travaux
De manière générique il est recommandé d’écrire la franchise de loyer en clause spéciale plutôt que de laisser entrer le locataire en avance ou ne pas lui demander de loyer sans raison les premières semaines.
Que cette franchise soit ou non justifiée par la nécessité de faire des travaux en cours de bail, la clause de franchise est en effet très utile pour deux raisons :
- elle vous assure d’avoir un bail ayant pris effet à la bonne date et donc théoriquement assuré via l’assurance habitation du locataire
- si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé en cours de bail vous devrez justifier de l’absence d’incidents de paiement, la clause de franchise vous permettant d’expliquer les paiements partiels de loyer
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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