{"id":9942,"date":"2021-08-09T14:42:00","date_gmt":"2021-08-09T12:42:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=9942"},"modified":"2024-05-30T10:05:16","modified_gmt":"2024-05-30T08:05:16","slug":"transformation-vide-en-meuble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/transformation-vide-en-meuble\/","title":{"rendered":"Transformer une location vide en meubl\u00e9"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nLe type de bail que vous proposez au locataire d\u00e9termine les param\u00e8tres de votre investissement locatif. Les locations \u00e9taient historiquement donn\u00e9es en vide (ou nue) mais la part des meubl\u00e9s augmente chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Louer en meubl\u00e9 c&rsquo;est suivre la tendance g\u00e9n\u00e9rale de mobilit\u00e9 des jeunes g\u00e9n\u00e9rations, c&rsquo;est aussi basculer sur un r\u00e9gime qui est fiscalement avantageux et contractuellement plus souple.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/stairs-home-loft-lifestyle.jpg\" alt=\"illustration vide meuble\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<p style=\"margin-top:30px\">Nous allons vous expliquer dans cet article les raisons pour basculer d&rsquo;une location vide \u00e0 une location meubl\u00e9e, comment s&rsquo;y prendre en pratique et quelles sont les cons\u00e9quences fiscales de ce changement.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/transformation-vide-en-meuble\/#Quel_interet_de_changer_de_vide_a_meuble\" title=\"Quel int\u00e9r\u00eat de changer de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?\">Quel int\u00e9r\u00eat de changer de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/transformation-vide-en-meuble\/#Modification_contractuelle_de_vide_a_meuble\" title=\"Modification contractuelle de vide \u00e0 meubl\u00e9\">Modification contractuelle de vide \u00e0 meubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/transformation-vide-en-meuble\/#Quelles_sont_les_consequences_dun_changement_de_vide_a_meuble\" title=\"Quelles sont les cons\u00e9quences d&rsquo;un changement de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?\">Quelles sont les cons\u00e9quences d&rsquo;un changement de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"interet\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quel_interet_de_changer_de_vide_a_meuble\"><\/span>Quel int\u00e9r\u00eat de changer de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le meubl\u00e9 a deux avantages certains + 1 bonus en fonction de votre zone.<\/p>\n<h3>Souplesse contractuelle du meubl\u00e9<\/h3>\n<p>Le premier avantage de la location meubl\u00e9e c&rsquo;est la souplesse contractuelle. Les modalit\u00e9s de location se sont <strong>rapproch\u00e9es petit \u00e0 petit de la location vide<\/strong>, il n&rsquo;en reste pas mois moins que la location meubl\u00e9e demeure plus souple pour le bailleur sur les points suivants :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>dur\u00e9e du bail<\/strong> : le bailleur peut donner cong\u00e9 chaque ann\u00e9e et non tous les 3 ans comme en vide, avec un pr\u00e9avis de 3 mois seulement contre 6 en meubl\u00e9<\/li>\n<li><strong>charges locatives<\/strong> : le meubl\u00e9 permet de r\u00e9cup\u00e9rer les charges au <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee\/\">forfait,<\/a> alors que cette option beaucoup plus simple que la provision n&rsquo;est possible qu&rsquo;en colocation en location vide<\/li>\n<li><strong>d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> : la location meubl\u00e9e permet de demander un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite\/\">d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a> de 2 mois de loyer hors charges (contre un seul en vide) ce qui permet de garantir plus facilement les d\u00e9gradations et \u00e9ventuels impay\u00e9s du locataire.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ce sont les avantages principaux d&rsquo;un <a href=\"\/blog\/bail-location-meuble\/\">bail meubl\u00e9 classique d&rsquo;un an renouvelable<\/a>; d&rsquo;autres contrats encore plus souples existent comme le bail mobilit\u00e9 ou le bail soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>R\u00e9gime fiscal du meubl\u00e9 plus avantageux<\/h3>\n<p>Le deuxi\u00e8me avantage du meubl\u00e9 est la fiscalit\u00e9. Les charges d\u00e9ductibles des loyers imposables sont soit \u00e9valu\u00e9es \u00e0 un <strong>forfait de 50%<\/strong> du loyer (vs 30% en vide) soit via un r\u00e9gime r\u00e9el de comptabilisation qui a le gros avantage de <strong>rajouter des amortissements comptables<\/strong>.<\/p>\n<p>Ces amortissements vont grandement r\u00e9duire votre base imposable; pour comprendre en d\u00e9tail comment fonctionne ce r\u00e9gime, nous vous invitons \u00e0 lire notre fiche compl\u00e8te sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">LMNP r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n<h3>Augmentation de la rentabilit\u00e9 locative<\/h3>\n<p>Dans certaines zones, notamment les centres-villes, il arrive que la demande en location vide ne soit pas suffisante, et que le changement de vide \u00e0 meubl\u00e9 vous permette de sortir d&rsquo;un march\u00e9 parfois atone, pour cibler les cadres en mobilit\u00e9 ou les \u00e9tudiants.<\/p>\n<p>En plus de r\u00e9duire votre risque de vacance locative, basculer en meubl\u00e9 dans un march\u00e9 qui s&rsquo;y pr\u00eate permet souvent <strong>d&rsquo;augmenter significativement votre rendement locatif<\/strong> : la hausse de loyer potentielle est en effet souvent sup\u00e9rieure aux co\u00fbts engendr\u00e9s par la location meubl\u00e9e, notamment la fourniture et la maintenance des meubles (voir la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/liste-des-meubles-obligatoires-en-location-meublee\/\">liste minimum des meubles<\/a>) ainsi que les frais de relocation avec un taux de rotation des locataires plus fort en meubl\u00e9 qu&rsquo;en vide.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 vous gagnez plus en augmentation de loyer que ce que vous perdez en surco\u00fbt de gestion et d&rsquo;investissement. Pour en savoir plus sur ce sujet complexe, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/guide-investissement-locatif\/\">fiche sur l&rsquo;optimisation de l&rsquo;investissement locatif<\/a>.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Encadrement et plafonnement des loyers en zone tendue<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nIl est important de savoir que la bascule d&rsquo;une location vide \u00e0 meubl\u00e9 ne vous permet pas de d\u00e9plafonner le loyer au-del\u00e0 de l&rsquo;IRL en zone tendue. Vous restez donc en th\u00e9orie bloqu\u00e9 \u00e0 l&rsquo;ancien loyer vide, plus d&rsquo;infos sur notre page concernant le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">plafonnement du loyer entre deux locataires<\/a>.<br \/>\nA Paris et \u00e0 Lille, en plus d&rsquo;avoir une \u00e9volution plafonn\u00e9e entre deux locataires, les loyers sont encadr\u00e9s, avec une valeur plus \u00e9lev\u00e9e pour les meubl\u00e9s mais qui n\u00e9anmoins peut rendre le passage de vide \u00e0 meubl\u00e9 moins int\u00e9ressant.\n<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"bascule\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Modification_contractuelle_de_vide_a_meuble\"><\/span>Modification contractuelle de vide \u00e0 meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu dans la partie pr\u00e9c\u00e9dente, les raisons de passer de vide \u00e0 meubl\u00e9 sont nombreuses. En pratique nous allons distinguer deux cas : un changement en cours de bail et un changement entre deux locataires.<\/p>\n<h3>Passer de vide \u00e0 meubl\u00e9 en cours de bail<\/h3>\n<p>Cette option est en g\u00e9n\u00e9ral envisag\u00e9e par les investisseurs qui ach\u00e8tent des appartements ou des <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/immeuble-de-rapport\/\">immeubles de rapport occup\u00e9s<\/a>. L&rsquo;acheteur h\u00e9rite des baux sign\u00e9s par le vendeur, c&rsquo;est \u00e0 dire que le bail se poursuit dans les m\u00eames conditions et qu&rsquo;il n&rsquo;y a aucun besoin d&rsquo;en resigner un nouveau.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins le bailleur peut toujours proposer, que ce soit ou non lors d&rsquo;un rachat, de basculer de vide \u00e0 meubl\u00e9e. Ce n&rsquo;est clairement pas dans l&rsquo;int\u00e9r\u00eat du locataire qui va voir sa dur\u00e9e de bail r\u00e9duite et qui devra r\u00e9ceptionner dans son logement des meubles du bailleur qu&rsquo;il a d\u00e9j\u00e0, mais il est n\u00e9anmoins possible de n\u00e9gocier ce changement avec le locataire.<\/p>\n<p>Il peut \u00e9videmment refuser mais s&rsquo;il accepte le plus simple est de <strong>r\u00e9silier et de signer un nouveau bail<\/strong>. En effet l&rsquo;avenant peut acter le changement de vide \u00e0 meubl\u00e9, n\u00e9anmoins les dur\u00e9es du bail \u00e9tant diff\u00e9rentes il peut \u00eatre compliqu\u00e9 de r\u00e9diger les \u00e9ch\u00e9ances lors de la p\u00e9riode de transition.<\/p>\n<p>Une fois le nouveau bail sign\u00e9, il faudra r\u00e9aliser un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/liste-des-meubles-obligatoires-en-location-meublee\/\">inventaire des meubles obligatoires<\/a> \u00e0 fournir en meubl\u00e9, et installer r\u00e9ellement ces meubles dans le logement sous peine de voir le bail requalifi\u00e9 en vide.<\/p>\n<p>Pour conclure sur cette partie, nous ne <strong>recommandons pas de faire le changement de vide \u00e0 meubl\u00e9 avec un locataire en place<\/strong>, les termes sont en d\u00e9faveur du locataire et l&rsquo;installation de meubles comme un lit ou une table en cours de bail peut poser probl\u00e8me.<\/p>\n<h3>Passer de vide \u00e0 meubl\u00e9 entre deux locataires<\/h3>\n<p>Il est beaucoup plus simple de transformer votre location vide en meubl\u00e9e lors du d\u00e9part d&rsquo;un locataire.<\/p>\n<p>Il faudra en effet simplement meubler le logement, et signer un bail de location meubl\u00e9e avec le nouveau locataire que vous allez trouver.<\/p>\n<h2 id=\"fisca\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_sont_les_consequences_dun_changement_de_vide_a_meuble\"><\/span>Quelles sont les cons\u00e9quences d&rsquo;un changement de vide \u00e0 meubl\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En pratique passer de vide \u00e0 meubl\u00e9 n&rsquo;a pas d&rsquo;impact diff\u00e9rent d&rsquo;un d\u00e9marrage en meubl\u00e9 d\u00e8s la premi\u00e8re location.<\/p>\n<p>Les incidences principales sont d&rsquo;ordre fiscal :<\/p>\n<ol>\n<li>il faut d\u00e9clarer votre activit\u00e9 de Loueur Meubl\u00e9 Non Professionnel via le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/attestation-p0i-lmnp\/\">formulaire P0i<\/a><\/li>\n<li>il faudra \u00e9ventuellement opter pour l&rsquo;option r\u00e9el si vous souhaitez b\u00e9n\u00e9ficier du <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">r\u00e9gime LMNP r\u00e9el<\/a> que nous avons d\u00e9crit en d\u00e9but d&rsquo;article.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Si vous avez accumul\u00e9 du d\u00e9ficit foncier en location vide sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es, le passage en meubl\u00e9 vous obligera \u00e0 <strong>restituer les \u00e9conomies d&rsquo;imp\u00f4ts engendr\u00e9s par ce d\u00e9ficit foncier<\/strong> (<a href=\"http:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">source sur le site des imp\u00f4ts<\/a>).<\/p>\n<p>Enfin sachez que si vous louez via une SCI, le passage en meubl\u00e9 va faire passer votre SCI \u00e0 l&rsquo;IR de SCI \u00e0 l&rsquo;IS, ce qui peut avoir des cons\u00e9quences fiscales importantes, consultez donc notre fiche sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/a> et parlez en avec votre comptable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le type de bail que vous proposez au locataire d\u00e9termine les param\u00e8tres de votre investissement locatif. 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