{"id":9863,"date":"2021-08-10T14:19:00","date_gmt":"2021-08-10T12:19:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=9863"},"modified":"2024-05-30T10:04:08","modified_gmt":"2024-05-30T08:04:08","slug":"louer-meuble-ou-vide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/","title":{"rendered":"Louer meubl\u00e9 ou vide : les 4 diff\u00e9rences pour choisir"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nSi vous vous appr\u00eatez \u00e0 mettre en location pour la premi\u00e8re fois votre logement (ou si vous r\u00e9fl\u00e9chissez \u00e0 basculer d&rsquo;un r\u00e9gime \u00e0 l&rsquo;autre au d\u00e9part d&rsquo;un locataire) la question de <strong>louer vide ou meubl\u00e9<\/strong> va normalement se poser.<\/p>\n<p>Dans cet article nous allons d\u00e9tailler chaque aspect de la location (fiscalit\u00e9, bail, impay\u00e9s, tension locative) et vous expliquer \u00e0 chaque fois quels sont les avantages ou inconv\u00e9nients de chaque r\u00e9gime.<\/p>\n<p>L&rsquo;objectif final est de vous aider \u00e0 choisir, sachant que de notre avis le <strong>meubl\u00e9 est pr\u00e9f\u00e9rable<\/strong> si votre logement s&rsquo;y pr\u00eate.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/bed-bedroom-blanket-545012.jpg\" alt=\"illustration vide ou meuble\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/#Souplesse_contractuelle_leger_avantage_meuble\" title=\"Souplesse contractuelle : l\u00e9ger avantage meubl\u00e9\">Souplesse contractuelle : l\u00e9ger avantage meubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/#Impayes_leger_avantage_vide\" title=\"Impay\u00e9s : l\u00e9ger avantage vide\">Impay\u00e9s : l\u00e9ger avantage vide<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/#Gestion_locative_avantage_vide\" title=\"Gestion locative : avantage vide\">Gestion locative : avantage vide<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/#Rentabilite_et_fiscalite_gros_avantage_meuble\" title=\"Rentabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9 : gros avantage meubl\u00e9\">Rentabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9 : gros avantage meubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/#Conclusion_si_possible_optez_pour_le_meuble\" title=\"Conclusion : si possible optez pour le meubl\u00e9\">Conclusion : si possible optez pour le meubl\u00e9<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"contrat\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Souplesse_contractuelle_leger_avantage_meuble\"><\/span>Souplesse contractuelle : l\u00e9ger avantage meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La loi ALUR de 2014 a quasiment fait converger l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 des dispositions des baux vides ou meubl\u00e9s. Autrefois beaucoup plus souple, le <a href=\"\/blog\/bail-location-meuble\/\">bail meubl\u00e9 de r\u00e9sidence principale<\/a> est maintenant compl\u00e8tement int\u00e9gr\u00e9 dans la loi de 89.<\/p>\n<p>Les seules dispositions diff\u00e9rentes du bail vide sont les suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>possibilit\u00e9 de demander <strong>deux mois de d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> (ou \u00ab\u00a0caution\u00a0\u00bb) au lieu d&rsquo;un mois en vide<\/li>\n<li>bail d&rsquo;un <strong>an reconductible<\/strong> au lieu de trois ans en vide<\/li>\n<li>cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance avec un <strong>pr\u00e9avis de 3 mois<\/strong> au lieu de 6 en vide<\/li>\n<li>des conditions plus souples pour donner cong\u00e9 pour vente<\/li>\n<li>la possibilit\u00e9 de d\u00e9finir un <strong>forfait de charges<\/strong> au lieu d&rsquo;une provision \u00e0 r\u00e9gulariser<\/li>\n<li>le cong\u00e9 locataire r\u00e9duit \u00e0 <strong>un mois<\/strong> au lieu de trois en location vide<\/li>\n<\/ul>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 la principale diff\u00e9rence reste la facult\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer le logement pour y habiter, y loger un proche ou le vendre tous les ans et non tous les 3 ans.<\/p>\n<p>Si vous pensez devoir r\u00e9cup\u00e9rer un jour le logement pour y habiter ou le vendre rapidement, il est recommand\u00e9 de choisir le bail meubl\u00e9 puisque vous aurez cette facult\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9ration chaque ann\u00e9e et non tous les 3 ans comme en location vide.<\/p>\n<h2 id=\"impayes\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Impayes_leger_avantage_vide\"><\/span>Impay\u00e9s : l\u00e9ger avantage vide<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu le bail meubl\u00e9 est un peu plus souple dans la mesure o\u00f9 il vous permet, dans le cadre th\u00e9orique du bail, de r\u00e9cup\u00e9rer votre logement tous les ans.<\/p>\n<p>Cette facult\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9ration th\u00e9orique n&rsquo;a n\u00e9anmoins pas d&rsquo;incidence sur les impay\u00e9s \u00e9ventuels, contrairement \u00e0 ce que pensent de nombreux bailleurs.<\/p>\n<p>En effet lorsque le locataire d\u00e9cide de ne plus payer son loyer, il va en g\u00e9n\u00e9ral d\u00e9cider \u00e9galement de ne pas respecter les \u00e9ventuels cong\u00e9s que vous allez lui envoyer pour r\u00e9silier le bail; la loi le prot\u00e9gera quoi qu&rsquo;il arrive et la r\u00e9siliation annuelle du bail en meubl\u00e9 n\u2019acc\u00e9l\u00e9rera pas la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion.<\/p>\n<p>La longueur l\u00e9gendaire des <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/\">proc\u00e9dures d&rsquo;expulsion<\/a> &#8211; de l&rsquo;ordre de 18 \u00e0 24 mois &#8211; est donc <strong>la m\u00eame en location meubl\u00e9e qu&rsquo;en location vide<\/strong>.<\/p>\n<p>La location vide est m\u00eame pr\u00e9f\u00e9rable en terme de risques d&rsquo;impay\u00e9s que la location vide car vous ne prenez pas le risque de voir vos meubles et \u00e9quipements d&rsquo;un meubl\u00e9 d\u00e9grad\u00e9s; pour information les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">garanties loyers impay\u00e9s<\/a> ne couvrent jamais les meubles.<\/p>\n<p>Par ailleurs les meubl\u00e9s attirent plus facilement les locataires de mauvaise foi qui s&rsquo;installent quelques mois dans un meubl\u00e9, qui ne paient pas et qui quittent le logement en sachant tr\u00e8s bien que le propri\u00e9taire ne les poursuivra pas pour 2 &#8211; 3 mois d&rsquo;impay\u00e9s.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"gestion\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Gestion_locative_avantage_vide\"><\/span>Gestion locative : avantage vide<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le principal inconv\u00e9nient de la location meubl\u00e9e est <strong>qu&rsquo;elle demande plus de temps qu&rsquo;en location vide<\/strong>.<\/p>\n<p>Il faut tout d&rsquo;abord meubler le logement, et proc\u00e9der aux r\u00e9parations et remplacements des \u00e9quipements en cours de bail.<\/p>\n<p>Par ailleurs les locataires qui louent en meubl\u00e9 ont tendance \u00e0 rester moins longtemps qu&rsquo;en vide, donc vous augmentez le temps pass\u00e9 en moyenne \u00e0 chercher de nouveaux locataires, faire les visites, valider le dossier, signer le bail etc.<\/p>\n<p>En louant en location vide vous avez plus de chances de trouver un locataire souhaitant s&rsquo;installer 10 ans et qui ne vous sollicitera pas \u00e0 la moindre panne d&rsquo;aspirateur ou de ventilateur.<\/p>\n<h2 id=\"renta\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rentabilite_et_fiscalite_gros_avantage_meuble\"><\/span>Rentabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9 : gros avantage meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La location meubl\u00e9e a un \u00e9norme avantage par rapport \u00e0 la location vide : le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/rendement-locatif\/\">rendement net apr\u00e8s imp\u00f4ts<\/a> est potentiellement beaucoup plus \u00e9lev\u00e9 que sur une location vide et ce pour deux raisons.<\/p>\n<h3 id=\"brut\">Rendement locatif brut plus \u00e9lev\u00e9 en meubl\u00e9<\/h3>\n<p>Si vous \u00eates dans un centre-ville dynamique qui se pr\u00eate bien \u00e0 la location meubl\u00e9e, il est probable que la demande pour des logements meubl\u00e9s vous permette de demander des loyers bien plus \u00e9lev\u00e9s qu&rsquo;en vide, gr\u00e2ce auxquels vous amortirez facilement les d\u00e9penses d&rsquo;ameublement, l&rsquo;augmentation de la rotation des locataires avec les frais et la vacance locative qui va avec.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Si vous consultez les <a href=\"https:\/\/www.book-a-flat.com\/fr\/search.php?search=1&amp;rooms=2\" rel=\"nofollow\">annonces de ce sp\u00e9cialiste de la location meubl\u00e9e \u00e0 Paris<\/a>, vous vous rendrez compte que les 2P meubl\u00e9s sont lou\u00e9s aux alentours de 50\u20ac\/m\u00b2 ce qui est \u00e9videmment bien sup\u00e9rieur aux 30-35\u20ac\/m\u00b2 qui sont envisageables en location vide.<\/p>\n<\/div>\n<p>Par ailleurs sur les locations meubl\u00e9es \u00e0 ces valeurs \u00e9lev\u00e9es, il est fort probable que les locataires quittent le logement r\u00e9guli\u00e8rement, vous permettant ainsi de r\u00e9ajuster le loyer \u00e0 la hausse plus facilement pour suivre le march\u00e9 (ce qui n&rsquo;est pas possible pour une location vide o\u00f9 le locataire reste en place plusieurs ann\u00e9es).<\/p>\n<p>Attention n\u00e9anmoins nos deux derniers points d&rsquo;analyse sont \u00e0 relativiser quand on consid\u00e8re d&rsquo;une part l&rsquo;encadrement des loyers qui se d\u00e9veloppe dans beaucoup d&rsquo;agglom\u00e9rations (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">article complet sur l&rsquo;encadrement et le plafonnement<\/a>), et d&rsquo;autre part quand on r\u00e9int\u00e8gre la vacance locative du meubl\u00e9 c&rsquo;est \u00e0 dire la p\u00e9riode d&rsquo;inoccupation entre deux locataires. Comme les locataires en meubl\u00e9 tournent plus souvent vous prenez plus de risques sur cette vacance locative, notamment en 2021 o\u00f9 l&rsquo;offre de meubl\u00e9 a explos\u00e9 et la demande a r\u00e9gress\u00e9 (voir un <a href=\"https:\/\/www.leblogpatrimoine.com\/immobilier\/location-meublee\/immobilier-locatif-la-saturation-du-marche-de-la-location-meublee-se-precise.html\">article sur le sujet<\/a>).<\/p>\n<h3 id=\"fisca\">Fiscalit\u00e9 (beaucoup) plus int\u00e9ressante<\/h3>\n<p>La location meubl\u00e9e se fait sous le r\u00e9gime par d\u00e9faut du LMNP (Louer meubl\u00e9 non professionnel). Dans le cadre de ce r\u00e9gime vous pouvez d\u00e9clarer vos charges au forfait (micro-Bic) ou au r\u00e9el.<\/p>\n<p>Si vous optez pour le r\u00e9gime simplifi\u00e9 du micro-BIC le <strong>forfait de charges est de 50% au lieu de 30% en location vide<\/strong>. Cela veut dire que vous n&rsquo;allez \u00eatre impos\u00e9 qu&rsquo;\u00e0 hauteur de 50% des loyers encaiss\u00e9s au lieu de 70% en location vide.<\/p>\n<p>Au r\u00e9gime r\u00e9el c&rsquo;est encore mieux, puisque vous pouvez d\u00e9clarer vos charges au r\u00e9el comme en location vide, mais en plus vous allez pouvoir amortir le bien et <strong>d\u00e9duire de vos loyers des amortissements qui vont grandement (voire totalement) r\u00e9duire les loyers imposables<\/strong>.<\/p>\n<p>Ce montage est d\u00e9crit en d\u00e9tail sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">article complet sur le LMNP r\u00e9el<\/a>. Le r\u00e9gime en plus d&rsquo;\u00eatre tr\u00e8s avantageux ne vous impose quasiment aucune contrainte contrairement au Pinel ou au Censi-Bouvard par exemple: pas de plafonds de loyers, de ressources locataires, de zonage ou encore de dur\u00e9e d&rsquo;engagement.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusion_si_possible_optez_pour_le_meuble\"><\/span>Conclusion : si possible optez pour le meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 le meubl\u00e9 est la solution \u00e0 privil\u00e9gier quand cela est possible, c&rsquo;est \u00e0 dire quand vous vous trouvez dans une zone dynamique avec une demande sur des \u00e9tudiants ou des cadres en mobilit\u00e9.<\/p>\n<p>Il faut \u00e9galement avoir le temps de s&rsquo;occuper de la gestion en cours de bail et des entr\u00e9es\/sortie locataire qui prennent plus de temps.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si vous vous appr\u00eatez \u00e0 mettre en location pour la premi\u00e8re fois votre logement (ou si vous r\u00e9fl\u00e9chissez \u00e0 basculer d&rsquo;un r\u00e9gime \u00e0 l&rsquo;autre au d\u00e9part d&rsquo;un locataire) la question de louer vide ou meubl\u00e9 va normalement se poser. 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