{"id":9527,"date":"2021-08-10T12:33:00","date_gmt":"2021-08-10T10:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=9527"},"modified":"2023-09-26T14:12:52","modified_gmt":"2023-09-26T12:12:52","slug":"denormandie-ancien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/denormandie-ancien\/","title":{"rendered":"Dispositif Denormandie : d\u00e9fiscalisez via une r\u00e9novation de centre-ville"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nLe nombre d&rsquo;immeubles d\u00e9grad\u00e9s et vacants augmente r\u00e9guli\u00e8rement dans les centres des villes moyennes. Le l\u00e9gislateur a d\u00e9cid\u00e9 fin 2019 d&rsquo;un dispositif appel\u00e9 <strong>Denormandie ancien<\/strong>, du nom du ministre, pour lutter contre l&rsquo;habitat insalubre et renforcer l&rsquo;attractivit\u00e9 des villes moyennes.<\/p>\n<p>Nous allons voir dans cet article les conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du Denormandie : zonage, montant des travaux, plafonds de ressources et de loyers. L&rsquo;avantage fiscal \u00e9tant <strong>\u00e9quivalent \u00e0 celui du Pinel<\/strong> dans le neuf, nous comparerons \u00e9galement ces deux dispositifs qui deviennent compl\u00e9mentaires en termes de zonage g\u00e9ographique.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/Territoire_Gouv\/status\/1110911418201714689\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-denormandie.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/denormandie-ancien\/#Avantage_du_Denormandie_reduction_dimpot_equivalent_au_Pinel\" title=\"Avantage du Denormandie : r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9quivalent au Pinel\">Avantage du Denormandie : r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9quivalent au Pinel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/denormandie-ancien\/#Conditions_pour_beneficier_du_dispositif_Denormandie\" title=\"Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif Denormandie\">Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif Denormandie<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/denormandie-ancien\/#Denormandie_ancien_plus_rentable_que_le_Pinel_neuf\" title=\"Denormandie ancien plus rentable que le Pinel neuf ?\">Denormandie ancien plus rentable que le Pinel neuf ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"avantages\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Avantage_du_Denormandie_reduction_dimpot_equivalent_au_Pinel\"><\/span>Avantage du Denormandie : r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9quivalent au Pinel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le Denormandie propose le m\u00eame avantage fiscal que le Pinel, \u00e0 savoir une <strong>r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts proportionnelle \u00e0 l&rsquo;investissement r\u00e9alis\u00e9<\/strong>, dans une base d&rsquo;investissement maximum de 300 000\u20ac. Cette base d&rsquo;investissement est calcul\u00e9e en prenant le <strong>prix d&rsquo;achat + les travaux r\u00e9alis\u00e9s.<\/strong><\/p>\n<p>Les coefficients d\u00e9pendent de la dur\u00e9e d&rsquo;engagement de location et sont identiques \u00e0 ceux du Pinel :<\/p>\n<ul>\n<li>12% pour une p\u00e9riode de location de 6 ans<\/li>\n<li>18% pour une p\u00e9riode de location de 9 ans<\/li>\n<li>21% pour une p\u00e9riode de location de 12 ans<\/li>\n<\/ul>\n<p>Donc en r\u00e9sum\u00e9 si vous achetez un bien 50 000\u20ac, que vous faites 25 000\u20ac de travaux, vous pourrez \u00e9conomiser 13 500\u20ac d&rsquo;imp\u00f4ts si vous louez pendant 9 ans (18% de 75000\u20ac). Nous rentrerons plus de d\u00e9tail de ce calcul avec un exemple dans <a href=\"#exemple\" class=\"js-scrollTo\">la suite de l&rsquo;article<\/a>.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"conditions\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_pour_beneficier_du_dispositif_Denormandie\"><\/span>Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif Denormandie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"zonage\">Zonage du Denormandie ancien<\/h3>\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif vous devez investir dans une des 222 villes list\u00e9es dans le dispositif Coeur de Ville. Vous trouverez une carte compl\u00e8te sur le <a href=\"https:\/\/www.ecologie.gouv.fr\/dispositif-denormandie-aide-fiscale-renovation-et-location\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">site du Minist\u00e8re de l&rsquo;\u00e9cologie<\/a>, on y retrouve des villes de taille moyenne dans des zones \u00e0 faible tension locative : Auch, Chamb\u00e9ry, Laval, etc.<\/p>\n<p>AU 1er janvier 2020, le dispositif a \u00e9t\u00e9 \u00e9largi g\u00e9ographiquement et concerne toutes les communes indiqu\u00e9es et <strong>non plus les centres-villes de ces m\u00eames communes<\/strong>. Cet assouplissement des crit\u00e8res permet d&rsquo;augmenter l&rsquo;offre de biens \u00e9ligibles au dispositif, c&rsquo;est-\u00e0-dire des biens n\u00e9cessitants des gros travaux comme nous allons le voir dans le prochain paragraphe.<\/p>\n<h3 id=\"travaux\">Conditions sur les travaux du Denormandie ancien<\/h3>\n<p>Le principe du Denormandie ancien est de r\u00e9nover des logements d\u00e9grad\u00e9s en centre-ville, vous devez donc faire des travaux qui doivent cumulativement remplir deux conditions :<\/p>\n<ol>\n<li>repr\u00e9senter <strong>plus de 25% du montant d&rsquo;achat du bien<\/strong><\/li>\n<li>correspondre \u00e0 des travaux de r\u00e9novation , c&rsquo;est-\u00e0-dire \u00ab\u00a0ayant pour objet la modernisation, l&rsquo;assainissement ou l&rsquo;am\u00e9nagement des surfaces habitables, la r\u00e9alisation d&rsquo;\u00e9conomies d&rsquo;\u00e9nergie pour ces surfaces ainsi que la cr\u00e9ation de surfaces habitables \u00e0 partir de l\u2019am\u00e9nagement des surfaces annexes\u00a0\u00bb (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/11938-PGP.html#11938-PGP_a._Nature_des_travaux_de_re_40\" rel=\"nofollow\">source Bofip<\/a>)<\/li>\n<li>Ou correspondre \u00e0 des travaux d&rsquo;agrandissement ou de transformation de surfaces non habitables, des combles par exemple (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4907-PGP.html#4907-PGP_A._Notion_de_transformation_211\" rel=\"nofollow\">source BOFIP<\/a>)<\/li>\n<\/ol>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nLe l\u00e9gislateur a assoupli la nature des travaux \u00e9ligibles d\u00e9but 2020, la notion d&rsquo;am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique a disparu, pour revenir \u00e0 une d\u00e9finition plus large de travaux de r\u00e9novation, permettant d&rsquo;augmenter le nombre de biens \u00e9ligibles au dispositif. C&rsquo;est effectivement un des probl\u00e8mes identifi\u00e9s en 2019 avec un surcro\u00eet de demande dans certaines villes, l&rsquo;offre disponible ne suivant pas (voir <a href=\"https:\/\/www.lesechos.fr\/patrimoine\/immobilier\/defiscalisation-que-vaut-le-nouveau-dispositif-denormandie-1169935\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">l&rsquo;article des Echos<\/a> sur le sujet).<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/abandoned-house-room-7007.jpg\" class=\"img-fluid\" alt=\"illustration denormandie\"><\/div>\n<\/div>\n<h3 id=\"plafonds\">Plafond de ressources et de loyer en Denormandie<\/h3>\n<p>Les plafonds de ressources et de loyer sont les m\u00eames que ceux utilis\u00e9s par le dispositif Pinel. La plupart des villes \u00e9ligibles se trouvant dans les zones C et B2 qui sont maintenant exclus du Pinel, on voit bien la volont\u00e9 du l\u00e9gislateur de recentrer l&rsquo;effort d&rsquo;investissement sur la r\u00e9habilitation de l&rsquo;ancien dans les zones \u00e0 faible tension locative.<\/p>\n<p>Pour r\u00e9cup\u00e9rer la liste \u00e0 jour des zones, des plafonds de ressources et des loyers, nous vous invitons \u00e0 consulter <a href=\"https:\/\/www.ecologie.gouv.fr\/dispositif-denormandie-aide-fiscale-renovation-et-location\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">le site du Minist\u00e8re de l&rsquo;\u00e9cologie<\/a>, nous pr\u00e9f\u00e9rons dans cet article nous concentrer sur l&rsquo;analyse du dispositif avec notamment un exemple que nous allons d\u00e9tailler dans la partie suivante.<\/p>\n<h2 id=\"exemple\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Denormandie_ancien_plus_rentable_que_le_Pinel_neuf\"><\/span>Denormandie ancien plus rentable que le Pinel neuf ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"romo\">Cas pratique : investir en centre-ville de Romorantin-Lanthenay<\/h3>\n<p>Imaginons que vous rachetiez un bien en centre-ville de Romorantin-Lanthenay (sous-pr\u00e9fecture du Loir-et-Cher) pour 50 000\u20ac. D&rsquo;apr\u00e8s la base de prix <a href=\"https:\/\/www.meilleursagents.com\/prix-immobilier\/romorantin-lanthenay-41200\/\" rel=\"nofollow\">Meilleurs Agents<\/a>, les prix moyens \u00e0 Romorantin sont \u00e0 1196\u20ac\/m\u00b2. Si le bien n\u00e9cessite une r\u00e9novation disons que vous rachetez donc \u00e0 1000\u20ac\/m\u00b2 50m\u00b2 qui vous co\u00fbteront donc 50 000\u20ac.<\/p>\n<p>C&rsquo;est une enveloppe faible mais vu le march\u00e9 locatif il est pr\u00e9f\u00e9rable de multiplier l&rsquo;investissement en achetant trois appartements T2 de 50m\u00b2 plut\u00f4t qu&rsquo;un grand appartement ou une grande maison de 150m\u00b2.<\/p>\n<p>Pour une r\u00e9novation compl\u00e8te du logement vous pouvez compter sur 500\u20ac\/m\u00b2 minimum, soit 25 000\u20ac. Le co\u00fbt total de l&rsquo;op\u00e9ration est donc de 75 000\u20ac. Si vous vous engagez \u00e0 le louer sur 9 ans, nous avons vu que vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer 18% de 75 000\u20ac en \u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4ts <strong>soit 13 500\u20ac ou 1500\u20ac\/an pendant 9 ans<\/strong>.<\/p>\n<p>En terme de loyers, toujours selon Meilleurs Agents, le loyer moyen est \u00e0 6,4\u20ac\/m\u00b2. Imaginons que votre bien r\u00e9nov\u00e9 se trouve dans la fourchette haute des loyers, vous pourrez peut \u00eatre le pousser \u00e0 8\u20ac\/m\u00b2 et de toute fa\u00e7on vous ne pouvez pas d\u00e9passer le plafond de 8,82\u20ac\/m\u00b2 fix\u00e9 par le Denormandie en zone C. Le loyer est donc de 8\u20ac X 50 m\u00b2 = <strong>400\u20ac mensuels<\/strong>.<\/p>\n<p>En faisant un retour sur <a href=\"https:\/\/www.leboncoin.fr\/recherche\/?category=10&amp;locations=Romorantin-Lanthenay_41200&amp;square=40-60\">Le Bon Coin<\/a> et Se Loger vous verrez que ce prix d&rsquo;achat et ce loyer (pour un T2 refait \u00e0 neuf) sont coh\u00e9rents.<\/p>\n<p>A 400\u20ac\/mois le rendement locatif brut du bien travaux inclus est de 400 X 12\/75 000 = 6,4% ce qui est correct sans \u00eatre incroyable vu le risque de vacance locative sur ce type de centre-ville. C&rsquo;est l\u00e0 o\u00f9 les 1500\u20ac \u00e9conomis\u00e9s chaque ann\u00e9e en imp\u00f4ts permettent d&rsquo;am\u00e9liorer l&rsquo;attractivit\u00e9 du rendement : il passe \u00e0 <strong>7,8% si on d\u00e9duit l&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4ts du co\u00fbt total<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">D\u00e9corr\u00e9lation entre travaux et prix du logement<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nAttention \u00e0 bien v\u00e9rifier que logement r\u00e9nov\u00e9 reste vendable sur le march\u00e9; en effet r\u00e9nover un bien \u00e0 10 000\u20ac\/m\u00b2 en faisant 1000\u20ac\/m\u00b2 semble plus coh\u00e9rent que r\u00e9nover avec la m\u00eame enveloppe un bien \u00e0 1500\u20ac\/m\u00b2. Passer de 1500\u20ac\/m\u00b2 \u00e0 2500\u20ac\/m\u00b2 risque de vous poser des probl\u00e8mes \u00e0 la revente.\n<\/p>\n<\/div>\n<h3 id=\"comparaison\">Comparaison avec un Pinel \u00e0 Palaiseau<\/h3>\n<p>D\u00e9but 2019 la loi Pinel s&rsquo;est recentr\u00e9e sur les zones tendues, les <strong>zones B2 et C disparaissant du dispositif<\/strong>. Pour comparer avec notre Denormandie \u00e0 Romorantin, nous allons prendre l&rsquo;exemple d&rsquo;un Pinel standard en zone A, c&rsquo;est-\u00e0-dire en Ile de France mais pas en proche couronne, par exemple \u00e0 Palaiseau.<\/p>\n<p>A l&rsquo;heure o\u00f9 nous \u00e9crivons cet article <a href=\"https:\/\/www.selogerneuf.com\/annonces\/neuf\/programme\/palaiseau-91\/144542149\/\" rel\"=\"nofollow&quot;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">ce programme neuf est disponible sur Seloger<\/a> : un T3 de 65m\u00b2 en \u00e9tage moyen vendu 351 000\u20ac <strong>soit 5400\u20ac\/m\u00b2<\/strong>.<\/p>\n<p>Le plafond de loyer pour la zone A est de 12,75\u20ac\/m\u00b2. Une fois appliqu\u00e9 le coefficient multiplicateur de la surface (plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/\">fiche Pinel<\/a>), nous obtenons un <strong>loyer max \u00e0 822\u20ac\/mois<\/strong>.<\/p>\n<p>L&rsquo;avantage d&rsquo;imp\u00f4ts si vous louez sur 9 ans est de de 300 000\u20ac X 18% = <strong>54 000\u20ac ou 6000\u20ac \/ an<\/strong> (plus d&rsquo;infos sur le calcul via notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/\">fiche Pinel<\/a>).<\/p>\n<p>Le rendement brut est donc de<\/p>\n<ul>\n<li>822\u20ac\/mois X 12 mois \/ 351 000\u20ac = <strong>2,8% avant avantage fiscal<\/strong><\/li>\n<li>822\u20ac\/mois X 12 mois \/ (351 000 &#8211; 54 000) = <strong>3,3% apr\u00e8s avantage fiscal<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Vous ne gagnez que 0,5% de rendement gr\u00e2ce \u00e0 l&rsquo;avantage Pinel, \u00e0 comparer avec les 1,4% de rendement que vous aviez gagn\u00e9s avec le Denormandie ancien \u00e0 Romorantin.<\/p>\n<p>Sur les fondamentaux de chaque actif, la question se pose de savoir si le rendement plus de deux fois \u00e9lev\u00e9 \u00e0 Romorantin se justifie par un risque deux fois plus \u00e9lev\u00e9. A 822\u20ac\/mois vous ne prenez aucun risque de louer facilement \u00e0 Palaiseau; le risque sur la valeur de l&rsquo;actif est par contre bien r\u00e9el puisque le prix moyen \u00e0 Palaiseau selon Meilleursagents est de 4060\u20ac\/m\u00b2 pour un appartement alors que pour rappel le programme neuf de notre exemple est \u00e0 5400\u20ac\/m\u00b2.<\/p>\n<p>Par ailleurs vous \u00eates oblig\u00e9 d&rsquo;investir tout le potentiel de d\u00e9fiscalisation dans un seul actif, alors que le Denormandie ancien vous permet de multiplier 4 op\u00e9rations distinctes \u00e0 75 000\u20ac \u00e9quilibrant ainsi votre risque sur plusieurs actifs voire sur plusieurs zones.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 si vous arrivez \u00e0 bien analyser le march\u00e9 locatif et \u00e0 <strong>investir dans un type de logement recherch\u00e9 au sein d&rsquo;une zone non tendue<\/strong>, le Denormandie ancien peut \u00eatre au moins aussi int\u00e9ressant que le Pinel Neuf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le nombre d&rsquo;immeubles d\u00e9grad\u00e9s et vacants augmente r\u00e9guli\u00e8rement dans les centres des villes moyennes. Le l\u00e9gislateur a d\u00e9cid\u00e9 fin 2019 d&rsquo;un dispositif appel\u00e9 Denormandie ancien, du nom du ministre, pour lutter contre l&rsquo;habitat insalubre et renforcer l&rsquo;attractivit\u00e9 des villes moyennes. 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