

{"id":9376,"date":"2021-08-06T15:13:00","date_gmt":"2021-08-06T13:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=9376"},"modified":"2022-09-29T10:45:51","modified_gmt":"2022-09-29T08:45:51","slug":"10-astuces-gestion-locative","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/","title":{"rendered":"10 astuces pour bien g\u00e9rer sa location (+ 1 bonus fiscal)"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Chez Smartloc nous assistons depuis 2012 des milliers de bailleurs ind\u00e9pendants dans leur gestion locative au quotidien.<\/p>\n<p>Si nous devions choisir 10 points parmi les centaines de sujets que nos \u00e9quipes d&rsquo;experts traitent chaque mois, voici la liste des astuces que nous souhaitons vous mettre en avant.<\/p>\n<p>A la fin de chaque partie vous trouverez les liens annexes pour aller plus loin sur le sujet.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/abbaye-de-sa-nanque-abbey-abbey-church-161124.jpg\" class=\"img-fluid\" alt=\"10 astuces gestion locative\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#1_Le_bail_de_location_un_modele_legal_obligatoire_depuis_2014\" title=\"1. Le bail de location : un mod\u00e8le l\u00e9gal obligatoire depuis 2014\">1. Le bail de location : un mod\u00e8le l\u00e9gal obligatoire depuis 2014<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#2_Assurance_loyer_impaye_ou_garant\" title=\"2. Assurance loyer impay\u00e9 ou garant?\">2. Assurance loyer impay\u00e9 ou garant?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#3_Bien_remplir_letat_des_lieux_dentree\" title=\"3. Bien remplir l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e\">3. Bien remplir l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#4_Ne_donner_les_clefs_quune_fois_tous_les_sujets_traites\" title=\"4. Ne donner les clefs qu&rsquo;une fois tous les sujets trait\u00e9s\">4. Ne donner les clefs qu&rsquo;une fois tous les sujets trait\u00e9s<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#5_Limpaye_de_loyer_ennemi_public_n%C2%B01\" title=\"5. L&rsquo;impay\u00e9 de loyer, ennemi public n\u00b01\">5. L&rsquo;impay\u00e9 de loyer, ennemi public n\u00b01<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#6_Entretien_et_reparation_qui_paie\" title=\"6. Entretien et r\u00e9paration : qui paie?\">6. Entretien et r\u00e9paration : qui paie?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#7_Saccrocher_au_train_de_lindexation\" title=\"7. S&rsquo;accrocher au train de l&rsquo;indexation\">7. S&rsquo;accrocher au train de l&rsquo;indexation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#8_Ne_pas_oublier_de_regulariser_ses_charges\" title=\"8. Ne pas oublier de r\u00e9gulariser ses charges\">8. Ne pas oublier de r\u00e9gulariser ses charges<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#9_Reduire_le_cout_de_son_financement_bancaire\" title=\"9. R\u00e9duire le co\u00fbt de son financement bancaire\">9. R\u00e9duire le co\u00fbt de son financement bancaire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#10_Fixer_le_bon_loyer_et_investir_dans_les_travaux_le_grand_paradoxe\" title=\"10. Fixer le bon loyer et investir dans les travaux : le grand paradoxe\">10. Fixer le bon loyer et investir dans les travaux : le grand paradoxe<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/10-astuces-gestion-locative\/#11_Bonus_Louer_en_meuble_pour_profiter_du_LMNP_reel\" title=\"11. Bonus : Louer en meubl\u00e9 pour profiter du LMNP r\u00e9el\">11. Bonus : Louer en meubl\u00e9 pour profiter du LMNP r\u00e9el<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"bail\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1_Le_bail_de_location_un_modele_legal_obligatoire_depuis_2014\"><\/span>1. Le bail de location : un mod\u00e8le l\u00e9gal obligatoire depuis 2014<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Un mod\u00e8le de bail obligatoire\u2026&#8230;<\/h3>\n<p>Si vous \u00eates client Smartloc, vous avez probablement utilis\u00e9 notre module de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/\">bail num\u00e9rique<\/a>. Nous avons cr\u00e9\u00e9 cet outil en ligne en 2014 lors de la sortie du mod\u00e8le obligatoire introduit par la loi ALUR.<\/p>\n<p>Avant cette date les bailleurs \u00e9taient libres de signer un bail selon n\u2019importe quel mod\u00e8le trouv\u00e9 sur Internet ou \u00e9dit\u00e9 sur word au fil de l\u2019eau. Au mieux incomplets ou obsol\u00e8tes par rapport aux derni\u00e8res lois, au pire truff\u00e9s de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/liste-des-clauses-abusives-du-bail-de-location\/\">clauses abusives<\/a>, les 2 millions de contrats sign\u00e9s chaque ann\u00e9e respectaient rarement la r\u00e9glementation.<\/p>\n<p>Le l\u00e9gislateur a donc impos\u00e9 <strong>un mod\u00e8le type<\/strong> qui vous garantit que le bail ne devienne pas un motif de contestation par le locataire en cas de contentieux. Qui dit mod\u00e8le de bail obligatoire ne dit pas forc\u00e9ment le m\u00eame contrat pour tout le monde : notre module adapte le mod\u00e8le \u00e0 votre situation, introduit automatiquement les clauses qui vous prot\u00e9geront en cas de contentieux et &nbsp;ajoute les annexes ad\u00e9quates.<\/p>\n<h3>\u2026 mais sans cons\u00e9quence en cas de non respect<\/h3>\n<p>Que se passe-t-il si vous n\u2019avez pas r\u00e9dig\u00e9 un bail selon le mod\u00e8le impos\u00e9 par la loi ? Pas de panique, cela ne permettra pas au locataire d\u2019arr\u00eater de payer son loyer.<\/p>\n<p>Au pire les clauses non conformes seront ignor\u00e9es par le juge en cas de contentieux, n\u00e9anmoins nous vous recommandons toujours de suivre le mod\u00e8le l\u00e9gal car c\u2019est un bon signal en votre faveur, le juge ayant tendance comme nous le verrons \u00e0 prot\u00e9ger le locataire m\u00eame quand le bailleur a \u201ctout bien fait\u201d.<\/p>\n<p>Idem pour les \u00e9ventuelles assurances loyers impay\u00e9s, la non-conformit\u00e9 du bail n\u2019est pas pr\u00e9judiciable a priori, les compagnies se concentrant simplement sur <strong>l\u2019existence dans le bail d\u2019une clause r\u00e9solutoire et de solidarit\u00e9<\/strong>.<\/p>\n<p>Toutes ces clauses (et d\u2019autres) sont pr\u00e9vues par le bail Smartloc, notre module de bail num\u00e9rique vous permet par exemple de r\u00e9diger un bail avec une clause sp\u00e9cifique au garant et g\u00e9n\u00e8re l\u2019acte de caution correspondant. N\u00e9anmoins, comme nous allons le voir, ce n\u2019est pas la seule solution qui s\u2019offre \u00e0 vous pour garantir vos loyers avant de signer le bail.<\/p>\n<section class=\"container-fluid bg-warning py-3 my-4\">\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6 offset-lg-2\">\n<h2 class=\"mt-4\">Mod\u00e8le de bail Smartloc<\/h2>\n<p>Remplissez votre bail en ligne en 2 minutes. Conforme aux derni\u00e8res lois et adapt\u00e9 \u00e0 votre situation.<\/p>\n<p><a href=\"\/bail\/creation?utm_source=blog_bail&#038;skip=1\" class=\"btn btn-dark text-white\">D\u00e9marrer mon bail (Gratuit)<\/a><\/p>\n<\/p><\/div>\n<div class=\"col-lg-3\">\n      <a href=\"\/bail\/creation?utm_source=blog_bail&#038;skip=1\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/assets\/preview\/bail.png\" class=\"img-fluid\"><\/a>\n    <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/section>\n<h2 id=\"gli\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2_Assurance_loyer_impaye_ou_garant\"><\/span>2. Assurance loyer impay\u00e9 ou garant?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Hantise n\u00b01 des bailleurs, le risque d\u2019avoir des impay\u00e9s de loyer est tr\u00e8s certainement la plus grande menace qui existe en cours de bail. Afin de se pr\u00e9munir contre cet al\u00e9a, vous pouvez avoir recours soit \u00e0 une caution soit \u00e0 une garantie loyer impay\u00e9.<\/p>\n<h3>Avoir recours \u00e0 une caution c\u2019est avoir deux d\u00e9biteurs au lieu d\u2019un en cas d\u2019impay\u00e9<\/h3>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-gratuit-dacte-de-caution-solidaire\/\">L\u2019acte de caution solidaire<\/a> contient les obligations du garant en cas de manquement du locataire (notamment en cas d\u2019impay\u00e9s).<\/p>\n<p>En cas de d\u00e9faillance du locataire, il appartiendra au garant de prendre en charge le paiement des loyers. Le propri\u00e9taire devra mener quant \u00e0 lui la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/\">proc\u00e9dure d\u2019expulsion<\/a> du locataire en parall\u00e8le.<\/p>\n<p>L\u2019acte de caution est annex\u00e9 au bail de location et doit \u00eatre sign\u00e9 par le bailleur et le garant; depuis la nouvelle loi ELAN de 2018, il est possible de le <strong>signer \u00e9lectroniquement sans les mentions manuscrites<\/strong>.<\/p>\n<h3>La GLI, une assurance qui vous indemnise automatiquement d\u00e8s le 1er mois d\u2019impay\u00e9<\/h3>\n<p>L\u2019autre solution pour garantir les loyers et de souscrire une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyer impay\u00e9<\/a> qui :<\/p>\n<ol>\n<li>Vous indemnisera automatiquement du montant du loyer d\u00e8s le premier mois d\u2019impay\u00e9<\/li>\n<li>Se chargera de mener et de payer toute la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion du locataire (de l\u2019huissier initial jusqu\u2019au serrurier de l\u2019expulsion en passant par l\u2019avocat)<\/li>\n<\/ol>\n<p>L\u2019assurance loyer impay\u00e9 a comme seuls inconv\u00e9nients d\u2019\u00eatre payante (de l\u2019ordre de 2,5% du loyer pour celle propos\u00e9e sur Smartloc) et de devoir faire rentrer les locataires dans certains crit\u00e8res de solvabilit\u00e9, mais c\u2019est une solution \u00e0 privil\u00e9gier selon nous.<\/p>\n<h3>Caution ou GLI comment choisir?<\/h3>\n<p>Nous recommandons \u00e0 nos clients qui en ont la possibilit\u00e9 de <strong>choisir une GLI<\/strong> pour diff\u00e9rentes raisons : l\u2019automatisme et la rapidit\u00e9 de l\u2019indemnisation, l\u2019assistance et la prise en charge de la proc\u00e9dure de recouvrement voire d\u2019expulsion.<\/p>\n<p>En plus du temps perdu pour r\u00e9clamer \u00e0 la caution de payer un impay\u00e9, c\u2019est aussi des frais que vous devrez engager personnellement (avocat, huissier, serrurier etc\u2026) et que vous n\u2019\u00eates pas certain de pouvoir r\u00e9cup\u00e9rer \u00e0 l\u2019issue de la proc\u00e9dure (notamment si le juge d\u00e9cide <em>in fine <\/em>de r\u00e9duire la dette locative).<\/p>\n<p>Le syst\u00e8me de la caution est donc \u00e0 consid\u00e9rer en dernier recours lorsque vous avez un locataire qui n\u2019est pas \u00e9ligible \u00e0 la GLI. Dans ce cas, nous vous recommandons de prendre les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/verification-du-dossier-de-location-les-techniques-pour-deceler-les-faux-dossiers\/\">m\u00eames pr\u00e9cautions<\/a> que pour le choix de votre locataire car prendre un garant c\u2019est un peu comme prendre un locataire additionnel pour le paiement des loyers.<\/p>\n<h3>Attention : pas de cumul possible entre caution ET GLI<\/h3>\n<p>Dernier point important : depuis 2009, la loi Boutin interdit de cumuler \u00e0 la fois garant et assurance loyer impay\u00e9 &nbsp;(sauf si le locataire est \u00e9tudiant ou apprenti).<\/p>\n<h2 id=\"edl\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"3_Bien_remplir_letat_des_lieux_dentree\"><\/span>3. Bien remplir l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-type-etat-des-lieux-loi-alur\/\">Le mod\u00e8le d\u2019\u00e9tat des lieux<\/a> que nous vous fournissons est \u00e9galement pl\u00e9biscit\u00e9 par les agences car il permet de remplir sur un m\u00eame document l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie et l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e qui apparaissent c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te.<\/p>\n<h3>Un document essentiel \u00e0 pr\u00e9parer au moment de l\u2019entr\u00e9e et de la sortie<\/h3>\n<p>Il doit \u00eatre sign\u00e9 et paraph\u00e9 au moment de la remise des clefs par tous les locataires pr\u00e9sents sur le bail (une feuille volante non paraph\u00e9e n\u2019ayant pas de valeur) et si &nbsp;l\u2019\u00e9tat des lieux est fait sur un seul document, dans ce cas des copies (photos ou scans) devront \u00eatre envoy\u00e9es aux locataires.<\/p>\n<p>Le locataire disposera alors d\u2019un d\u00e9lai de 10 jours \u00e0 compter de l\u2019entr\u00e9e dans les lieux pour demander au bailleur de compl\u00e9ter l\u2019\u00e9tat des lieux. Si aucun \u00e9tat des lieux n\u2019est r\u00e9alis\u00e9, c\u2019est au bailleur de prouver qu\u2019il avait livr\u00e9 un logement en bon \u00e9tat.<\/p>\n<h3>Ajouter des photos pour \u00e9viter tout contentieux<\/h3>\n<p>L\u2019objectif principal de l\u2019\u00e9tat des lieux est de d\u00e9finir l\u2019\u00e9tat de chaque pi\u00e8ce, en la d\u00e9composant par grande section : plafond, mur, sol, plinthes, fen\u00eatres\u2026<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9tat des lieux est LE document contractuel qui indique l\u2019\u00e9tat du bien au moment de l\u2019entr\u00e9e du locataire et qui servira de document de r\u00e9f\u00e9rence au moment de son d\u00e9part.<\/p>\n<p>Il peut parfois \u00eatre compliqu\u00e9 de d\u00e9finir en un seul mot l\u2019\u00e9tat d\u2019un mur ou d\u2019un plafond: n\u2019h\u00e9sitez donc pas \u00e0 <strong>prendre des photos<\/strong> et \u00e0 les envoyer par mail au locataire \u00e0 l\u2019issue de l\u2019\u00e9tat des lieux.<\/p>\n<h3>Faire r\u00e9aliser l\u2019\u00e9tat des lieux par un tiers contre r\u00e9mun\u00e9ration<\/h3>\n<p>Dans le cas o\u00f9 l\u2019\u00e9tat des lieux ne peut pas \u00eatre fait en pr\u00e9sence du locataire et\/ou du propri\u00e9taire, il peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 amiablement par un tiers (l\u2019agence immobili\u00e8re par exemple) mandat\u00e9 pour un tarif maximum de 6\u20ac\/m\u00b2 \u00e0 partager pour moiti\u00e9 entre bailleur et locataire.<\/p>\n<p>Vous pouvez \u00e9galement recourir \u00e0 un huissier (dont les frais allant de 135 euros \u00e0 240 euros seront \u00e9galement partag\u00e9s pour moiti\u00e9 entre le locataire et le propri\u00e9taire).<\/p>\n<h3>Retenues sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie : attention \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 normale<\/h3>\n<p>L\u2019\u00e9tat des murs, plafonds et sols indiqu\u00e9 sur l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie est d\u00e9terminant car il va d\u00e9finir les \u00e9ventuelles retenues que vous allez pouvoir faire sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite\/\">d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a> en le comparant \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e.<\/p>\n<p>Ainsi, nous vous conseillons de prendre le temps de bien remplir chaque poste (quitte \u00e9galement \u00e0 prendre des photos) avec autant de minutie qu\u2019au moment de la r\u00e9alisation de votre \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>En cas de constat d\u2019usure anormale d\u2019un \u00e9l\u00e9ment<\/strong> (par exemple, si les peintures du salon passent de tr\u00e8s bon \u00e9tat \u00e0 \u00e9tat moyen en 2 ans), vous pourrez alors retenir une partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour l\u2019usure anormale. Notre assistant de gestion locative vous aide dans le calcul des retenues en vous fournissant un courrier type accompagn\u00e9 d\u2019une grille de v\u00e9tust\u00e9.<\/p>\n<h2 id=\"demarrage\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"4_Ne_donner_les_clefs_quune_fois_tous_les_sujets_traites\"><\/span>4. Ne donner les clefs qu&rsquo;une fois tous les sujets trait\u00e9s<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Le moment charni\u00e8re o\u00f9 vous perdez la main<\/h3>\n<p>Vous avez r\u00e9dig\u00e9 votre bail, vous avez choisi une \u00e9ventuelle garantie (assurance loyer impay\u00e9, garant), l\u2019\u00e9tat des lieux est rempli et vous vous appr\u00eatez \u00e0 remettre les clefs au locataire.<\/p>\n<p>Sachez que la remise des clefs est un moment charni\u00e8re puisque <strong>le pouvoir bascule \u00e0 ce moment l\u00e0<\/strong>, le locataire devenant l\u2019occupant prot\u00e9g\u00e9 d\u2019un logement que vous lui avez donn\u00e9 en location \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale.<\/p>\n<p>Une fois les clefs remises, il est donc beaucoup plus compliqu\u00e9 de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demander-lattestation-dassurance-du-locataire-mode-demploi\/\">r\u00e9cup\u00e9rer une attestation d\u2019assurance habitation<\/a> ou de demander au locataire de payer son d\u00e9p\u00f4t de garantie par exemple; celui-ci est d\u00e9sormais prot\u00e9g\u00e9 par les textes de loi, notamment la loi de 89, m\u00eame s\u2019il ne respecte pas les termes du bail.<\/p>\n<h3>Une checklist \u00e0 valider avant la remise des clefs<\/h3>\n<p>Avant de remettre les clefs au locataire, nous vous recommandons donc fortement de cocher toutes les cases de la checklist suivante :<\/p>\n<ol>\n<li><em>Dossier de location<\/em> : le locataire vous a remis l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des pi\u00e8ces de son dossier de location, vous permettant le cas \u00e9ch\u00e9ant de souscrire une assurance loyer impay\u00e9.<\/li>\n<li><em>Attestation d\u2019assurance<\/em> : le locataire vous a remis une attestation d\u2019assurance habitation couvrant la p\u00e9riode d\u00e9marrant \u00e0 la remise des clefs.<\/li>\n<li><em>Mobilier<\/em> : vous avez r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 tous les meubles et \u00e9quipements que vous souhaitiez conserver.<\/li>\n<li><em>Paiement<\/em> : le locataire vous a fait un ch\u00e8que du d\u00e9p\u00f4t de garantie et du premier loyer, ou il vous a fourni a minima une preuve de virement de ces m\u00eames sommes.<\/li>\n<li><em>Garant<\/em> : si vous avez opt\u00e9 pour un garant vous avez r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 les actes de caution sign\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Tous ces points sont importants car comme nous vous l\u2019avons d\u00e9j\u00e0 dit (mais la r\u00e9p\u00e9tition est importante) le locataire est chez lui d\u00e8s la remise des clefs et son \u00e9ventuelle expulsion est longue et soumise \u00e0 des motifs tr\u00e8s encadr\u00e9s.<\/p>\n<p>Voil\u00e0 pour les principales erreurs \u00e0 ne pas commettre, d\u2019autres sujets sont \u00e0 r\u00e9gler au d\u00e9marrage du bail (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/checklist-lors-de-letat-des-lieux-dentree\/\">checklist compl\u00e8te<\/a>) mais leurs \u00e9ventuelles cons\u00e9quences sont de moindre importance : installer le d\u00e9tecteur de fum\u00e9e si cela n\u2019est pas fait, transmettre votre IBAN au locataire pour le virement du loyer, lui rappeler de souscrire un abonnement \u00e9lectricit\u00e9 pour \u00e9viter une r\u00e9siliation du compteur, lui donner les coordonn\u00e9es du syndic pour changer l\u2019interphone et la bo\u00eete aux lettres le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"imapyes\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"5_Limpaye_de_loyer_ennemi_public_n%C2%B01\"><\/span>5. L&rsquo;impay\u00e9 de loyer, ennemi public n\u00b01<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>D\u00e9part \u00e0 la cloche de bois, squat, locataire malhonn\u00eate, al\u00e9as de la vie\u2026 les situations pouvant mener \u00e0 un impay\u00e9 &nbsp;de loyer sont multiples et, une crainte justifi\u00e9e par les bailleurs.<\/p>\n<p>En effet, dans un contexte o\u00f9 les situations socio-professionnelles de chacun peuvent rapidement changer, se pr\u00e9munir contre ce risque est primordial, notamment si vous investissez \u00e0 cr\u00e9dit.<\/p>\n<p><strong>156 000 impay\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9s aux tribunaux en 2016<\/strong> et la tendance est \u00e0 la hausse avec le confinement et les al\u00e9as du Covid ! Nous allons vous donner les secrets pour \u00e9viter de vous retrouver coinc\u00e9 par un impay\u00e9.<\/p>\n<h3>Se prot\u00e9ger au maximum du risque d\u2019impay\u00e9 avec une assurance ou un garant<\/h3>\n<p>Que cela soit \u00e0 travers la mise en place d\u2019une caution solidaire (gratuite mais avec certains inconv\u00e9nients) ou la souscription d\u2019une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyer impay\u00e9<\/a> (payante, mais avec une indemnisation automatique), cela doit \u00eatre une priorit\u00e9 pour vous car comme nous allons le voir, en cas d\u2019impay\u00e9 qui est port\u00e9 devant le juge, la proc\u00e9dure est longue et le r\u00e9sultat parfois d\u00e9favorable au propri\u00e9taire.<\/p>\n<h3>Une proc\u00e9dure pouvant durer jusqu&rsquo;\u00e0 2 ans sans que vous ne touchiez de loyers !<\/h3>\n<p>Voici le d\u00e9roul\u00e9 classique d\u2019une expulsion :<\/p>\n<ol>\n<li>tentative de conciliation amiable (<em>1 mois<\/em>)<\/li>\n<li>commandement de payer par huissier (<em>2 mois<\/em>)<\/li>\n<li>Assignation puis prononc\u00e9 du jugement d\u2019expulsion (<em>6 \u00e0 14 mois<\/em>)<\/li>\n<li>Obtention effective de l\u2019expulsion (<em>4 \u00e0 16 mois<\/em> d\u00e9pend de tr\u00eave hivernale et \u00e9ventuelle intervention force publique)<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ces d\u00e9lais sont fournis \u00e0 titre indicatif et correspondent \u00e0 des minimas post-Covid comme les tribunaux ont pris beaucoup de retard. Comptez donc <strong>2-3 ans pour r\u00e9cup\u00e9rer un logement en impay\u00e9s<\/strong>&#8230;<\/p>\n<p>Pendant toute la proc\u00e9dure <strong>les impay\u00e9s potentiels se cumulent<\/strong> et peuvent rapidement atteindre des niveaux difficilement remboursables pour un locataire solvable. Sachez que m\u00eame les compagnies d\u2019assurances (qui poss\u00e8dent des services juridiques d\u00e9di\u00e9s \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration de loyers) r\u00e9cup\u00e8rent moins de 50% des impay\u00e9s \u00e0 l\u2019issue de la proc\u00e9dure. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/\">fiche compl\u00e8te sur la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion<\/a>.<\/p>\n<h3>D\u00e9samorcer le plus vite possible un impay\u00e9 potentiel<\/h3>\n<p>Pour terminer cette section sur les impay\u00e9s, voici le secret de tous les administrateurs de biens : il est crucial de <strong>d\u00e9samorcer un impay\u00e9 dans les premiers mois avant que la dette s\u2019installe<\/strong>.<\/p>\n<p>Nous vous recommandons donc, que vous ayez ou non une garantie, de relancer r\u00e9guli\u00e8rement le locataire par t\u00e9l\u00e9phone mail et SMS d\u00e8s le premier impay\u00e9, de comprendre son probl\u00e8me et de l\u2019orienter si possible vers un d\u00e9part s\u2019il ne peut plus faire face \u00e0 ses loyers quitte \u00e0 renoncer \u00e0 le poursuivre pour les 2-3 mois d\u2019impay\u00e9s. La pression morale est cruciale, autant que l\u2019utilisation des moyens l\u00e9gaux de proc\u00e9dure.<\/p>\n<h2 id=\"entretien\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"6_Entretien_et_reparation_qui_paie\"><\/span>6. Entretien et r\u00e9paration : qui paie?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Les r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire sont fix\u00e9es par d\u00e9cret<\/h3>\n<p>Les r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire sont exhaustivement \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans un d\u00e9cret qui liste en d\u00e9tail les d\u00e9penses pour l\u2019entretien du logement.<\/p>\n<p><strong>Ce qui ne figure pas dans la liste sera \u00e0 la charge du propri\u00e9taire<\/strong>. C\u2019est la r\u00e8gle de base pour \u00e9viter toute discussion qui ne manquera pas de d\u00e9marrer quand il s\u2019agira de savoir qui paie la facture de l\u2019artisan command\u00e9 en urgence.<\/p>\n<p>Ces r\u00e9parations locatives couvrent aussi bien les parties ext\u00e9rieures du logement \u00e0 usage exclusif de votre locataire (comme une terrasse) que les parties int\u00e9rieures du logement comme l\u2019entretien de la plomberie qui doivent \u00eatre maintenues en l\u2019\u00e9tat (changement de joint par exemple).<\/p>\n<h3>Une liste que vous devrez annexer \u00e0 votre bail<\/h3>\n<p>Nous recommandons d\u2019annexer cette <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/entretien-et-reparations-quels-elements-a-charge-du-locataire\/\">liste des r\u00e9parations locatives<\/a> au bail, et de bien la faire lire au locataire pour qu\u2019il ait connaissance de l\u2019entretien qu\u2019il doit r\u00e9aliser en cours de bail.<\/p>\n<p>D\u2019exp\u00e9rience nous pouvons vous affirmer que les locataires ont plut\u00f4t tendance \u00e0 estimer que c\u2019est au bailleur de faire la maintenance de son appartement, et d\u00e9couvrent souvent trop tard lors de l\u2019\u00e9tat des lieux que les joints de la salle de bains ou le tartre des toilettes sont \u00e0 leur charge.<\/p>\n<h3>Principe g\u00e9n\u00e9ral de bon sens : v\u00e9tust\u00e9 ou n\u00e9gligence ?<\/h3>\n<p>La liste des r\u00e9parations locatives donne une id\u00e9e de l\u2019entretien g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 la charge du locataire mais il se peut que des incidents surviennent et que leur prise en charge ne soit pas clairement indiqu\u00e9e dans la liste.<\/p>\n<p>Par exemple, une clef cass\u00e9e dans une serrure ou un volet roulant bloqu\u00e9 sont des cas o\u00f9 il est parfois compliqu\u00e9 de savoir qui doit payer la r\u00e9paration.<\/p>\n<p>La r\u00e8gle de bon sens est la suivante (confirm\u00e9e par la jurisprudence) :<\/p>\n<ul>\n<li>Si l\u2019incident a pour origine une <strong>n\u00e9gligence, un manque d\u2019entretien ou une d\u00e9gradation du locataire<\/strong> c\u2019est \u00e0 lui de payer<\/li>\n<li>Si l\u2019incident a pour origine <strong>la v\u00e9tust\u00e9 normale de l\u2019\u00e9quipement<\/strong> c\u2019est au bailleur de payer<\/li>\n<\/ul>\n<p>En utilisant notre assistant de gestion locative, vous b\u00e9n\u00e9ficiez de l&rsquo;aide de notre \u00e9quipe qui peut vous aider \u00e0 arbitrer ces questions. Si nous prenons l\u2019exemple de la clef cass\u00e9e dans la serrure, c\u2019est normalement au locataire de payer le remplacement, sauf \u00e0 prouver la v\u00e9tust\u00e9 du canon (dont la dur\u00e9e de vie est estim\u00e9e \u00e0 10-15 ans selon les grilles). Cette dur\u00e9e est id\u00e9alement d\u00e9finie dans une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/grille-vetuste-location\/\">grille de v\u00e9tust\u00e9<\/a> que nous vous proposons en annexe du bail.<\/p>\n<h2 id=\"indexation\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"7_Saccrocher_au_train_de_lindexation\"><\/span>7. S&rsquo;accrocher au train de l&rsquo;indexation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Une fois par an vous pouvez augmenter le loyer<\/h3>\n<p>Pour refl\u00e9ter l\u2019augmentation du co\u00fbt de la vie via l\u2019inflation, vous pouvez chaque ann\u00e9e augmenter le loyer et les charges en proportion de l\u2019\u00e9volution d\u2019un indice l\u2019IRL.<\/p>\n<p>Vous devez donc vous baser sur l\u2019indice ayant servi de r\u00e9f\u00e9rence lors de la signature du bail (souvent le dernier indice connu), et le dernier indice connu \u00e0 la date de r\u00e9vision.<\/p>\n<div class=\"card my-3\">\n<div class=\"card-body\"><samp><var>Nouveau loyer = Ancien loyer X IRL du trimestre en cours \/ IRL du trimestre de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente<\/var><\/samp><\/div>\n<\/div>\n<p>Vous trouverez tous les d\u00e9tails sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/indexation-du-loyer\/\">fiche compl\u00e8te sur l&rsquo;indexation<\/a>.<\/p>\n<h3>146\u20ac\/an d\u2019augmentation potentielle mais souvent oubli\u00e9e<\/h3>\n<p>En 2021, l\u2019indice IRL a ralenti \u00e0 0,4% d&rsquo;augmentation annuelle, mais certaines p\u00e9riodes ont connu une hausse plus importante. Fin 2018 par exemple l&rsquo;IRL \u00e9tait reparti \u00e0 la hausse apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de stagnation : +1,74% sur an. C\u2019est donc potentiellement 146\u20ac d\u2019augmentation sur un an pour un loyer mensuel de 700\u20ac.<\/p>\n<p>C\u2019est quasiment le prix d\u2019une garantie loyer impay\u00e9 mais selon une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/communique-presse-indexation-perdue\/\">r\u00e9cente \u00e9tude de nos \u00e9quipes<\/a>, 48% des bailleurs n\u2019indexent pas. Or ils ignorent probablement qu\u2019ils ne pourront pas rattraper cet oubli.<\/p>\n<h3>Ne pas rater l\u2019indexation sous peine de perte d\u00e9finitive<\/h3>\n<p>Depuis la loi ALUR de 2014, les bailleurs qui n\u2019ont pas index\u00e9 le bail dans l\u2019ann\u00e9e <strong>ne peuvent plus r\u00e9cup\u00e9rer l\u2019indexation perdue<\/strong>. Il est donc crucial de ne pas rater cette \u00e9tape que notre module de gestion locative en ligne vous rappelle chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Smartloc vous assiste \u00e9galement dans l\u2019indexation en vous fournissant notamment un courrier \u00e0 envoyer au locataire et une mise \u00e0 jour des quittances automatique.<\/p>\n<h2 id=\"regul\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"8_Ne_pas_oublier_de_regulariser_ses_charges\"><\/span>8. Ne pas oublier de r\u00e9gulariser ses charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous avez choisi une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meubl\u00e9e ou pour des colocataires), la loi vous oblige \u00e0 r\u00e9gulariser cette provision chaque ann\u00e9e en fonction des d\u00e9penses r\u00e9ellement engag\u00e9es.<\/p>\n<h3>A quel moment et comment r\u00e9gulariser ?<\/h3>\n<p>Vous devez r\u00e9gulariser <strong>d\u00e8s que vous recevez le d\u00e9compte d\u00e9finitif des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, quand vous \u00eates en monopropri\u00e9t\u00e9, vous pouvez le faire alors en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e pour l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n<p>Une fois le montant d\u00e9termin\u00e9, il faut proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9gularisation des charges le plus t\u00f4t possible, que cela soit \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse en comparant le montant r\u00e9ellement engag\u00e9 avec la provision qui vous a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e.<\/p>\n<p>Au moins un mois avant de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9gularisation, vous devez pr\u00e9venir le locataire en lui transmettant le d\u00e9compte par nature de charges (transmission qui est obligatoire sous peine de voir sa provision pour charges annul\u00e9e) et en lui r\u00e9capitulant le montant total qu\u2019il a pay\u00e9 au titre des provisions, le montant r\u00e9el d\u00fb et la diff\u00e9rence (positive ou n\u00e9gative) qui va modifier la prochaine \u00e9ch\u00e9ance de loyer.<\/p>\n<p>Via l&rsquo;assistant de gestion locative, nous vous proposons \u00e9videmment un mod\u00e8le de courrier de r\u00e9gularisation o\u00f9 vous n\u2019avez qu\u2019\u00e0 remplir les champs pour ensuite l\u2019envoyer \u00e0 votre locataire, ainsi qu\u2019un module pour faire la quittance de r\u00e9gularisation.<\/p>\n<p>Pour en savoir plus sur cette \u00e9tape importante consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi\/\">fiche compl\u00e8te sur la r\u00e9gularisation des charges<\/a>.<\/p>\n<h3>Les charges locatives que vous pouvez refacturer<\/h3>\n<p>Les charges que vous pourrez refacturer au locataire au titre des d\u00e9penses sont limitativement \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/liste-des-charges-recuperables\/\">liste des charges locatives<\/a>, d\u00e9finie par d\u00e9cret.<\/p>\n<p>Dans une copropri\u00e9t\u00e9 la plupart des charges r\u00e9cup\u00e9rables figureront dans le relev\u00e9 annuel de charges qui vous est transmis : le syndic aura d\u00e9j\u00e0 fait la ventilation des charges r\u00e9cup\u00e9rables en fonction de la liste l\u00e9gale.<\/p>\n<p>Cette liste vous sera donc surtout utile pour refacturer les charges dans le cadre de la location d\u2019une maison en monopropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>R\u00e9gularisation tardive, attention au d\u00e9lai de prescription de 3 ans<\/h3>\n<p>Le bailleur (ou le locataire) <strong>a 3 ans pour demander une r\u00e9gularisation de charges qu\u2019il aurait oubli\u00e9e<\/strong>.<\/p>\n<p>En cas de d\u00e9part du locataire en cours d\u2019ann\u00e9e, si le montant r\u00e9el des charges n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli (donc pas encore de r\u00e9gularisation op\u00e9r\u00e9e), le bailleur est autoris\u00e9 \u00e0 retenir jusqu\u2019\u00e0 20% du d\u00e9p\u00f4t de garantie, retenue qui sera le cas \u00e9ch\u00e9ant rendue au locataire une fois le d\u00e9compte de charges connu et \u00e9tabli.<\/p>\n<p>En cas d\u2019oubli de r\u00e9gularisation, vous aurez \u00e9galement 3 ans (\u00e0 compter de la r\u00e9ception du relev\u00e9 annuel des charges du syndic pour une copropri\u00e9t\u00e9) pour r\u00e9gulariser.<\/p>\n<h2 id=\"financement\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"9_Reduire_le_cout_de_son_financement_bancaire\"><\/span>9. R\u00e9duire le co\u00fbt de son financement bancaire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>M\u00eame si vous avez le cash n\u00e9cessaire pour acheter comptant, il est toujours pr\u00e9f\u00e9rable de financer un bien immobilier \u00e0 cr\u00e9dit. Les taux bancaires sont en effet tellement bas que m\u00eame les acheteurs pouvant acheter cash pr\u00e9f\u00e8rent s&rsquo;endetter (partiellement).<\/p>\n<p>Nous allons voir comment optimiser les deux postes de d\u00e9penses du financement : les int\u00e9r\u00eats bancaires et l\u2019assurance emprunteur.<\/p>\n<h3>Passer par un courtier en cr\u00e9dit pour gagner du temps et de l\u2019argent<\/h3>\n<p>Vous en avez s\u00fbrement entendu parler \u00e0 plusieurs reprises : les courtiers immobiliers peuvent vous aider \u00e0 d\u00e9nicher le meilleur taux et \u00e0 s\u00e9curiser votre financement.<\/p>\n<p>Au-del\u00e0 des promesses marketing, la valeur ajout\u00e9e de ces interm\u00e9diaires est r\u00e9elle. Ils vous pr\u00e9-valident votre dossier de financement et rassurent ainsi les vendeurs potentiels; par leurs connaissances fines des politiques commerciales des banques ils sont r\u00e9ellement en mesure de vous d\u00e9nicher les meilleurs taux et\/ou de vous trouver un cr\u00e9dit si vous \u00eates dans une situation professionnelle complexe.<\/p>\n<p>Parmi les diff\u00e9rents acteurs du march\u00e9 nous vous recommandons de passer par le <a href=\"https:\/\/www.pretto.fr\/\">courtier immobilier Pretto<\/a>, ils ont selon nous le meilleur simulateur et l&rsquo;interface en ligne la plus efficace du march\u00e9.<\/p>\n<p>Dernier point : si vous avez n\u00e9goci\u00e9 votre cr\u00e9dit il y a plusieurs ann\u00e9es, prenez le temps de le ren\u00e9gocier, vous pouvez gagner 50\u20ac\/mois en ordre de grandeur sur un cr\u00e9dit de 200 000\u20ac, les taux ayant quasiment baiss\u00e9 de moiti\u00e9 en 4 ans.<\/p>\n<h3>S\u00e9parer votre assurance emprunteur du pr\u00eat immobilier<\/h3>\n<p>Dans un contexte de baisse des taux et donc des marges sur les cr\u00e9dits bancaires, les banques se sont rattrap\u00e9es sur la deuxi\u00e8me composante du financement immobilier : <strong>l\u2019assurance emprunteur<\/strong>.<\/p>\n<p>C\u2019est un contrat impos\u00e9 par la banque, qui vous oblige \u00e0 assurer les encours de cr\u00e9dit en cas d\u00e9c\u00e8s et d\u2019invalidit\u00e9 notamment pour \u00e9viter d\u2019avoir des situations d\u2019impay\u00e9s dans ces cas.<\/p>\n<p>Plusieurs lois ont \u00e9t\u00e9 vot\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es pour contraindre les banques \u00e0 laisser le client choisir son contrat d\u2019assurance. De nombreux acteurs en ligne se sont lanc\u00e9s sur le cr\u00e9neau et ont divis\u00e9 les prix par 2 voire 3. Parmi les acteurs du march\u00e9 nous vous recommandons le <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/assurance-emprunteur\">courtier en assurances emprunteur R\u00e9assurez-moi<\/a> qui est un des pionniers du march\u00e9 avec une offre de contrats tr\u00e8s compl\u00e8te.<\/p>\n<p>Dans tous les cas prenez le temps de comparer les tarifs, vous pouvez en moyenne gagner plusieurs dizaines d\u2019euros par mois en ren\u00e9gociant ce contrat, et ce m\u00eame si votre cr\u00e9dit est d\u00e9j\u00e0 en cours.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"investir\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"10_Fixer_le_bon_loyer_et_investir_dans_les_travaux_le_grand_paradoxe\"><\/span>10. Fixer le bon loyer et investir dans les travaux : le grand paradoxe<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Un loyer dans le march\u00e9 pour \u00e9viter les probl\u00e8mes<\/h3>\n<p>Le rendement locatif net d\u2019une location est d\u00e9termin\u00e9 selon la formule suivante :<\/p>\n<p><strong>(Loyer encaiss\u00e9 sur l\u2019ann\u00e9e &#8211; charges courantes) \/ Valeur de l\u2019actif<\/strong><\/p>\n<p>C\u2019est un conseil assez contre-intuitif mais il est souvent <strong>plus rentable de fixer un loyer dans la moyenne du march\u00e9<\/strong> plut\u00f4t que d\u2019essayer \u00e0 tout prix de louer au loyer maximum possible. En effet un loyer trop \u00e9lev\u00e9 a plusieurs effets pervers :<\/p>\n<ul>\n<li>Un loyer trop \u00e9lev\u00e9 ou hors march\u00e9 attire les fraudeurs qui ont pr\u00e9vu de ne pas payer quel que soit le loyer<\/li>\n<li>De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, vous n\u2019aurez pas forc\u00e9ment les meilleurs dossiers si le rapport qualit\u00e9\/prix du bien est mauvais<\/li>\n<li>Vous risquez d\u2019attirer les locataires pr\u00e9voyant de rester quelques mois seulement; vous devrez alors retrouver un nouveau locataire avec les frais que cela engendre (vacance locative, frais \u00e9ventuels d\u2019agence\u2026)<\/li>\n<li>Le locataire sera moins enclin \u00e0 faire des travaux et \u00e0 bien entretenir le logement s\u2019il a l\u2019impression de payer trop cher<\/li>\n<\/ul>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 fixer le loyer dans le march\u00e9 vous donne plus de chances de trouver un locataire solvable rapidement qui restera longtemps et entretiendra le logement. Pour en savoir plus sur ce sujet consultez <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/\">notre fiche compl\u00e8te sur la fixation du loyer<\/a>.<\/p>\n<h3>Investir dans les travaux pour \u00e9viter les r\u00e9parations de maintenance<\/h3>\n<p>La deuxi\u00e8me partie de notre \u00e9quation sur le rendement locatif est le niveau de charges que vous allez d\u00e9duire de votre loyer. Une grosse partie des charges vient de la maintenance courante en cours de bail (panne du chauffe-ballon, interrupteur d\u00e9fectueux, volet cass\u00e9, serrure bloqu\u00e9e, etc.).<\/p>\n<p>D\u2019exp\u00e9rience il est plus rentable de faire une grosse r\u00e9novation et de mettre \u00e0 neuf tous les \u00e9quipements du logement, \u00e0 savoir \u00e9lectricit\u00e9, plomberie, menuiserie, serrurerie, pour s\u2019\u00e9viter des probl\u00e8mes dans les 10-15 ann\u00e9es \u00e0 venir. Cet investissement initial vous permettra de minimiser les d\u00e9penses de maintenance en cours de bail et am\u00e9liorera donc votre rendement locatif. Si votre base n\u2019est pas solide, il est en effet probable que les pannes et incidents s\u2019encha\u00eenent \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition et vous co\u00fbtent in fine autant que la r\u00e9novation compl\u00e8te du bien.<\/p>\n<p>Toutes choses \u00e9gales par ailleurs, un logement refait, bien isol\u00e9 et correctement \u00e9quip\u00e9 est un crit\u00e8re important dans la d\u00e9cision des locataires, crit\u00e8re qui peut m\u00eame devenir crucial dans les zones o\u00f9 le march\u00e9 locatif est d\u00e9tendu. Avoir un logement parmi les plus qualitatifs de votre zone vous assure alors de trouver un locataire rapidement et de diminuer ainsi la vacance locative.<\/p>\n<p>Nous vous avons pr\u00e9sent\u00e9 deux leviers usuels \u00e0 utiliser dans l&rsquo;\u00e9quation du rendement locatif, pour rentrer plus dans les d\u00e9tails consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/guide-investissement-locatif\/\">fiche sur le bilan financier d&rsquo;un investissement locatif<\/a> et celle sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/rendement-locatif\">le rendement locatif<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"bonus\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"11_Bonus_Louer_en_meuble_pour_profiter_du_LMNP_reel\"><\/span>11. Bonus : Louer en meubl\u00e9 pour profiter du LMNP r\u00e9el<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Merci d\u2019\u00eatre arriv\u00e9 jusqu\u2019ici, nous avons gard\u00e9 le meilleur pour la fin !<\/p>\n<p>La plupart des bailleurs cherchent \u00e0 optimiser la fiscalit\u00e9 de leurs revenus locatifs.<\/p>\n<p>La r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale est que les loyers, d\u00e9duction faite de vos charges, sont ajout\u00e9s \u00e0 votre d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4ts et donc soumis \u00e0 votre tranche marginale d\u2019imposition (auxquels vous devez ajouter 17% de pr\u00e9l\u00e8vement sociaux).<\/p>\n<h3>Se m\u00e9fier des interm\u00e9diaires proposant de la d\u00e9fiscalisation<\/h3>\n<p>De tr\u00e8s nombreux professionnels vont donc vous proposer des montages de d\u00e9fiscalisation all\u00e9chants. Essentiellement en Pinel mais \u00e9galement en Malraux, Girardin, Cosse ancien. Nous vous recommandons de vous m\u00e9fier des promesses faites pour plusieurs raisons :<\/p>\n<ol>\n<li>Les interm\u00e9diaires <strong>se r\u00e9mun\u00e8rent fortement sur les dispositifs vendus<\/strong> au point de vous prendre une grosse partie de l\u2019avantage fiscal (et de vous relancer sans rel\u00e2che)<\/li>\n<li>La plupart des dispositifs ont des contraintes strictes qui peuvent mettre \u00e0 mal votre rentabilit\u00e9 locative (engagement de dur\u00e9e, plafond de loyers ou de ressources locataires)<\/li>\n<li>Il est souvent n\u00e9cessaire d\u2019acheter dans une zone pr\u00e9cise pour b\u00e9n\u00e9ficier de ces dispositifs, ce qui complique encore plus la d\u00e9cision d\u2019achat et r\u00e9duit l\u2019\u00e9ventuelle r\u00e9utilisation que vous pourriez faire du bien \u00e0 titre personnel.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Il existe pourtant un avantage fiscal simple, quasiment sans contraintes et tr\u00e8s r\u00e9mun\u00e9rateur que la plupart des bailleurs ignorent et que nous avons l\u2019habitude de recommander : <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">louer en meubl\u00e9 avec le LMNP r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n<h3>Le LMNP r\u00e9el ou comment annuler quasiment ses imp\u00f4ts sans contraintes<\/h3>\n<p>Si vous louez en meubl\u00e9 r\u00e9sidence principale avec un bail d\u2019un an (en comparaison de la location vide bail 3 ans), vous pouvez d\u00e9clarer vos charges locatives de 2 fa\u00e7ons :<\/p>\n<ul>\n<li>Le micro-bic qui vous permet d\u2019imputer 50% du loyer en charges et donc de d\u00e9clarer 50% du loyer en revenus imposables<\/li>\n<li>Le r\u00e9gime r\u00e9el qui vous permet de d\u00e9clarer vos charges \u00e0 la valeur r\u00e9elle<\/li>\n<\/ul>\n<p>La deuxi\u00e8me option est int\u00e9ressante car en plus des charges r\u00e9ellement pay\u00e9es, vous allez pouvoir <strong>amortir la valeur de votre bien<\/strong>. Amortir la valeur du bien cela veut dire passer en charges fictives une partie de la valeur de l\u2019actif pour tenir compte de sa d\u00e9pr\u00e9ciation au cours du temps.<\/p>\n<p>Un comptable doit vous aider dans cette d\u00e9claration mais sachez que vous allez pouvoir d\u00e9duire environ 3% de la valeur de votre bien de vos loyers chaque ann\u00e9e. Si votre rendement locatif est de 3-4% comme \u00e0 Paris, vous allez donc pouvoir quasiment annuler vos loyers imposables avec cet amortissement, les d\u00e9penses r\u00e9elles restantes vous permettront normalement d\u2019arriver \u00e0 z\u00e9ro facilement.<\/p>\n<p>Le LMNP r\u00e9el est un vrai avantage fiscal car vous n\u2019allez pas retrouver ces amortissements \u00e0 la revente : la plus-value sera calcul\u00e9e entre valeur d\u2019achat et valeur de vente, sans tenir compte des d\u00e9pr\u00e9ciations de l\u2019actif que vous avez fait en cours de bail (contrairement au SCI \u00e0 l\u2019IS par exemple).<\/p>\n<p>Nous recommandons donc fortement ce montage simple, d\u2019autant plus qu\u2019il est sans contraintes : vous pouvez le mettre en place dans n\u2019importe quelle zone, avec n\u2019importe loyer et quel que soit le locataire. Notre comptable partenaire peut vous aider dans l\u2019activation du LMNP r\u00e9el qui doit se faire au plus tard le 1er f\u00e9vrier de chaque ann\u00e9e civile. Pour mieux comprendre l&rsquo;arbitrage entre les diff\u00e9rents dispositifs, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/pinel-ou-lmnp-reel-le-match-en-detail-pour-investir\/\">fiche compl\u00e8te sur le match entre LMNP et Pinel<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Chez Smartloc nous assistons depuis 2012 des milliers de bailleurs ind\u00e9pendants dans leur gestion locative au quotidien. Si nous devions choisir 10 points parmi les centaines de sujets que nos \u00e9quipes d&rsquo;experts traitent chaque mois, voici la liste des astuces que nous souhaitons vous mettre en avant. 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