{"id":8897,"date":"2021-03-05T16:34:29","date_gmt":"2021-03-05T15:34:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=8897"},"modified":"2021-11-23T16:24:44","modified_gmt":"2021-11-23T15:24:44","slug":"donation-demembrement-sci-usufruit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/","title":{"rendered":"Optimiser la donation avec le d\u00e9membrement d&rsquo;une SCI"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>La SCI n&rsquo;est pas un soi un dispositif d&rsquo;optimisation fiscale. Con\u00e7ue pour organiser la d\u00e9tention d&rsquo;actifs immobiliers \u00e0 plusieurs et \u00e9viter les blocages de l&rsquo;indivision, l&rsquo;organisation en SCI rend n\u00e9anmoins possible des strat\u00e9gies patrimoniales complexes impossibles en d\u00e9tention directe.<\/p>\n<p>Nous allons dans cet article vous expliquer comment le <strong>d\u00e9membrement d&rsquo;une SCI<\/strong> permet d&rsquo;exon\u00e9rer quasi compl\u00e8tement vos h\u00e9ritiers de droits de donation.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/pexels-photo-921319.png\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/pexels-photo-921319.png\" alt=\"illustration SCI\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/#Rappel_du_principe_de_demembrement\" title=\"Rappel du principe de d\u00e9membrement\">Rappel du principe de d\u00e9membrement<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/#Optimisation_sur_les_seuils_de_donation_dune_SCI_demembree\" title=\"Optimisation sur les seuils de donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e\">Optimisation sur les seuils de donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/#Donation_dune_SCI_demembree_sous_emprunt_bancaire\" title=\"Donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e sous emprunt bancaire\">Donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e sous emprunt bancaire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/#Demembrement_de_la_SCI_et_donation_deguisee\" title=\"D\u00e9membrement de la SCI et donation d\u00e9guis\u00e9e\">D\u00e9membrement de la SCI et donation d\u00e9guis\u00e9e<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"rappel\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_du_principe_de_demembrement\"><\/span>Rappel du principe de d\u00e9membrement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour rappel le d\u00e9membrement consiste en la s\u00e9paration de la pleine propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un actif entre :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>l&rsquo;usufruitier<\/strong> qui conserve la jouissance du bien (l&rsquo;encaissement des loyers ou l&rsquo;occupation du logement par exemple)<\/li>\n<li><strong>le nu-propri\u00e9taire<\/strong> qui d\u00e9tient le droit de propri\u00e9t\u00e9 th\u00e9orique de l&rsquo;actif<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous avons fait un article complet sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/\">d\u00e9membrement d&rsquo;un logement<\/a> et les cons\u00e9quences dans le cas o\u00f9 ce logement est lou\u00e9.<\/p>\n<p>Le principe du d\u00e9membrement appliqu\u00e9 \u00e0 un actif-immeuble peut aussi l&rsquo;\u00eatre aux parts d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 et notamment d&rsquo;une SCI immobili\u00e8re. Il est donc possible de <strong>s\u00e9parer la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts d&rsquo;une SCI de l&rsquo;usufruit de ces parts sociales<\/strong>.<\/p>\n<p>Pour des parts d&rsquo;une SCI l&rsquo;usufruit consiste par exemple dans l&rsquo;encaissement du r\u00e9sultat net de la soci\u00e9t\u00e9 distribu\u00e9 via les dividendes.<\/p>\n<p>Nous allons voir dans la suite de l&rsquo;article comment le d\u00e9membrement des parts sociales d&rsquo;une SCI permet d&rsquo;optimiser la transmission de son patrimoine immobilier \u00e0 ses h\u00e9ritiers.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Transmission d'une SCI \u00e0 l'IS<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Nous allons consid\u00e9rer dans la suite de l&rsquo;article que vous avez opt\u00e9 pour le r\u00e9gime de l&rsquo;imp\u00f4t pour les soci\u00e9t\u00e9s concernant votre SCI.<\/p>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu dans un pr\u00e9c\u00e9dent <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">article sur les SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/a>, ce mode permet d&rsquo;optimiser son imposition; il impose par ailleurs un horizon de d\u00e9tention long des actifs immobiliers qui se pr\u00eate bien \u00e0 la transmission patrimoniale.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"seuil\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Optimisation_sur_les_seuils_de_donation_dune_SCI_demembree\"><\/span>Optimisation sur les seuils de donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En d\u00e9membrant les parts sociales d&rsquo;une SCI, vous b\u00e9n\u00e9ficiez du m\u00eame avantage potentiel que sur le d\u00e9membrement d&rsquo;un actif immobilier : la possibilit\u00e9 de faire une donation \u00e0 un montant inf\u00e9rieur au seuil d&rsquo;exon\u00e9ration.<\/p>\n<p>En effet les donations sont <strong>exon\u00e9r\u00e9es de droit dans la limite de 31 865\u20ac tous les 15 ans<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/particulier\/dons-exoneres\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">source le site des imp\u00f4ts<\/a>).<\/p>\n<p>Le d\u00e9membrement des parts sociales de la SCI vous permet d&rsquo;ajuster parfaitement le montant de la donation \u00e0 ce seuil, puisque contrairement \u00e0 un actif immobilier classique, vous \u00eates en mesure de choisir le nombre de parts sociales que vous allez d\u00e9membrer.<\/p>\n<p>Pour les d\u00e9tails pratiques sur le d\u00e9membrement d&rsquo;une SCI nous vous recommandons de vous rapprocher d&rsquo;un comptable, d&rsquo;un avocat ou d&rsquo;un notaire pour vous conseiller, ce sont des d\u00e9marches assez simples que nous n&rsquo;aborderons pas ici.<\/p>\n<p>Nous allons plut\u00f4t nous concentrer sur un montage tr\u00e8s int\u00e9ressant dans le cadre d&rsquo;une SCI : la transmission d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e sous emprunt bancaire.<\/p>\n<h2 id=\"emprunt\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Donation_dune_SCI_demembree_sous_emprunt_bancaire\"><\/span>Donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e sous emprunt bancaire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"net\">Donation de l&rsquo;actif net d&rsquo;une SCI<\/h3>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu, le d\u00e9membrement des parts sociales permet d&rsquo;ajuster la donation en fonction des seuils d&rsquo;exon\u00e9ration.<\/p>\n<p>Un point important doit \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9 concernant le montant qui sert de base au calcul : dans le cas des parts d&rsquo;une SCI, c&rsquo;est <strong>l&rsquo;actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 qui est donn\u00e9 et non les actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (les immeubles)<\/strong>.<\/p>\n<p>En d&rsquo;autres termes la soci\u00e9t\u00e9 a pour valeur les actifs immobiliers qu&rsquo;elle d\u00e9tient &#8211; les dettes qu&rsquo;elle a contract\u00e9es.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Vous achetez via une SCI \u00e0 capital de 20 000\u20ac un immeuble de 400 000\u20ac gr\u00e2ce \u00e0 un emprunt au nom de la SCI de 400 000\u20ac. L&rsquo;actif net de la soci\u00e9t\u00e9 est donc l&rsquo;immeuble de 400 000\u20ac + les 20 000 de capital initial &#8211; les 400 000\u20ac de dette = 20 000\u20ac qui serviront de base \u00e0 la donation.<\/p>\n<\/div>\n<p>Ainsi contrairement \u00e0 un d\u00e9membrement sur un actif immeuble o\u00f9 les pr\u00eats personnels ne rentrent pas en compte, dans le cas du d\u00e9membrement d&rsquo;une SCI l&rsquo;endettement peut quasiment annuler la base d&rsquo;imposition de la donation et donc les droits de donation correspondants.<\/p>\n<p>Nous allons voir qu&rsquo;il ne faut pas s&rsquo;arr\u00eater l\u00e0 si vous souhaitez vraiment r\u00e9duire les frais de transmission de votre patrimoine.<\/p>\n<h3 id=\"compte\">Probl\u00e8me du compte courant d&rsquo;associ\u00e9 sur une SCI<\/h3>\n<p>Supposons que vous avez enti\u00e8rement d\u00e9membr\u00e9 la SCI d\u00e9tenant un actif de 400 000\u20ac, vous gardez donc l&rsquo;usufruit et vos h\u00e9ritiers la nue-propri\u00e9t\u00e9. Avec l&#8217;emprunt de 400 000\u20ac, la donation a \u00e9t\u00e9 exon\u00e9r\u00e9e de droit.<\/p>\n<p>Supposons que l&rsquo;actif de 400 000 a un rendement net 2,5%, la SCI a donc un r\u00e9sultat net \u00e0 distribuer (loyer &#8211; charges) de 10 000\u20ac. Le probl\u00e8me est qu&rsquo;en pratique la tr\u00e9sorerie de la soci\u00e9t\u00e9 est utilis\u00e9e pour rembourser l&#8217;emprunt de 400 000\u20ac et que les 10 000\u20ac de r\u00e9sultat net ne vont pas pouvoir \u00eatre distribu\u00e9s (on retrouve la diff\u00e9rence entre deux notions, le r\u00e9sultat comptable et la tr\u00e9sorerie).<\/p>\n<p>Les 10 000\u20ac qui auraient d\u00fb \u00eatre distribu\u00e9s via des dividendes aux associ\u00e9s usufruitiers sont donc <strong>affect\u00e9s \u00e0 leur compte courant d&rsquo;associ\u00e9<\/strong>; en d&rsquo;autres termes la SCI a une dette  de 10 000\u20ac envers les usufruitiers.<\/p>\n<p>Le probl\u00e8me appara\u00eet alors dans la mesure o\u00f9 ce compte courant va augmenter; au d\u00e9c\u00e8s des parents usufruitiers les enfants vont certes r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9 des parts de la SCI d\u00e9tentrice de l&rsquo;immeuble de 400 000\u20ac avec un pr\u00eat partiellement rembours\u00e9; le probl\u00e8me est qu&rsquo;ils vont aussi h\u00e9riter du compte courant d&rsquo;associ\u00e9 de leur parent et que cette dette qui ne sera pas rembours\u00e9e constitue une donation d\u00e9guis\u00e9e, donc taxable au droit de succession.<\/p>\n<p>Voici donc le probl\u00e8me expos\u00e9 si vous ne faites rien, comme nous allons le voir il existe plusieurs m\u00e9canismes pour r\u00e9aliser correctement le montage et <strong>\u00e9viter de perdre l&rsquo;avantage du d\u00e9membrement ab initio<\/strong>.<\/p>\n<h3 id=\"reserve\">Mise en r\u00e9serve du r\u00e9sultat pour une SCI<\/h3>\n<p>Le moyen le plus simple pour ne pas cr\u00e9er un compte courant d&rsquo;associ\u00e9 pour les usufruitiers est de d\u00e9cider <strong>de mettre en r\u00e9serve le b\u00e9n\u00e9fice comptable th\u00e9orique qui aurait pu sinon \u00eatre vers\u00e9 en dividendes aux usufruitiers<\/strong>. Il faut \u00e9videmment pour cela que la SCI soit \u00e0 l&rsquo;IS.<\/p>\n<p>La SCI \u00e0 l&rsquo;IS est en effet une personne morale ind\u00e9pendante de ses associ\u00e9s, ces derniers pouvant donc tr\u00e8s bien d\u00e9cider de ne pas distribuer le b\u00e9n\u00e9fice comptable et de le garder en r\u00e9serve. On parle de r\u00e9serve th\u00e9orique car en pratique la tr\u00e9sorerie n&rsquo;est potentiellement pas disponible, mais au moins cette d\u00e9cision collective des associ\u00e9s peut permettre de ne pas cr\u00e9er de compte courant d&rsquo;associ\u00e9.<\/p>\n<h3 id=\"amortissement\">Amortissement des biens d\u00e9tenus par la SCI<\/h3>\n<p>Autre possibilit\u00e9 pour \u00e9viter la cr\u00e9ation du compte courant d&rsquo;associ\u00e9 de l&rsquo;usufruitier : <strong>la r\u00e9duction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable via des amortissements comptables sur les actifs d\u00e9tenus par la SCI<\/strong>.<\/p>\n<p>C&rsquo;est un concept que nous avons d\u00e9velopp\u00e9 dans notre article sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">le r\u00e9gime r\u00e9el en LMNP<\/a> car il est central dans ce cas, le principe \u00e9tant le m\u00eame pour une SCI \u00e0 l&rsquo;IS : vous imputez en charges annuelles d\u00e9ductibles un amortissement comptable \u00e9quivalent \u00e0 la d\u00e9pr\u00e9ciation de la valeur de l&rsquo;actif d\u00e9tenu par la SCI.<\/p>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu dans notre article sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">la SCI \u00e0 l&rsquo;IS ou \u00e0 l&rsquo;IR<\/a>, ce montage a l&rsquo;inconv\u00e9nient de <strong>reporter l&rsquo;imposition des b\u00e9n\u00e9fices annuels sur la plus-value de cession<\/strong>. Il permet cependant de r\u00e9soudre le probl\u00e8me du compte courant d&rsquo;associ\u00e9 des usufruitiers puisque les amortissements vont potentiellement annuler tout b\u00e9n\u00e9fice distribuable.<\/p>\n<h2 id=\"deguise\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Demembrement_de_la_SCI_et_donation_deguisee\"><\/span>D\u00e9membrement de la SCI et donation d\u00e9guis\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La combinaison donation d&rsquo;une SCI d\u00e9membr\u00e9e + affectation des r\u00e9sultats en r\u00e9serve permet une optimisation fiscale tr\u00e8s importante dans la mesure o\u00f9 elle annule quasiment compl\u00e8tement les droits de donations.<\/p>\n<p>La question se pose donc de savoir si ce montage, possible sur le papier, n&rsquo;est pas requalifi\u00e9 en abus de droit fiscal par l&rsquo;administration.<\/p>\n<p>Le risque existe, mais une jurisprudence de 2012 de la Cour de Cassation vient confirmer la possibilit\u00e9 du montage :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\n[&#8230;] alors que les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s par une soci\u00e9t\u00e9 ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n&rsquo;ont pas d&rsquo;existence juridique avant la constatation de l&rsquo;existence de sommes distribuables par l&rsquo;organe social comp\u00e9tent et la d\u00e9termination de la part attribu\u00e9e \u00e0 chaque associ\u00e9, de sorte que M. et Mme X&#8230;, n&rsquo;ayant \u00e9t\u00e9 titulaires d&rsquo;aucun droit, f\u00fbt-il affect\u00e9 d&rsquo;un terme suspensif, sur les dividendes attribu\u00e9s \u00e0 leurs enfants, soumis \u00e0 l&rsquo;imposition litigieuse, n&rsquo;ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet [&#8230;]\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000026815425\/\" rel=\"nofollow\">Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 18 d\u00e9cembre 2012, 11-27.745<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Pour une explication d\u00e9taill\u00e9e de la d\u00e9cision nous vous invitons \u00e0 consulter le comptable, l&rsquo;avocat ou le notaire qui vous assistera dans sa mise en place.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La SCI n&rsquo;est pas un soi un dispositif d&rsquo;optimisation fiscale. 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