{"id":8731,"date":"2024-04-15T16:15:00","date_gmt":"2024-04-15T14:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=8731"},"modified":"2024-04-16T13:09:00","modified_gmt":"2024-04-16T11:09:00","slug":"fiscalite-sci-is-ir-flat-tax","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 de la SCI : IS, IR et  flat tax"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>La flat tax introduite d\u00e9but 2018 all\u00e8ge l&rsquo;imposition des revenus du capital en les soumettant \u00e0 une taxe forfaitaire de 30% incluant pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n<p>Cette nouveaut\u00e9 fait basculer <strong>l&rsquo;arbitrage SCI IS ou IR en faveur de l&rsquo;IS<\/strong> si vous souhaitez conserver votre investissement locatif sur le long terme ou si vous avez une tranche marginale d&rsquo;imp\u00f4ts \u00e9lev\u00e9e. Explications sur un exemple concret.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/malnoir\/status\/924627150543695876\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-sci-is.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/#Imposition_dune_SCI_a_lIR\" title=\"Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR\">Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/#Imposition_dune_SCI_a_lIS\" title=\"Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS\">Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/#Cas_concrets_de_choix_entre_ISIR_pour_une_SCI\" title=\"Cas concrets de choix entre IS\/IR pour une SCI\">Cas concrets de choix entre IS\/IR pour une SCI<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"ir\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Imposition_dune_SCI_a_lIR\"><\/span>Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"taux_ir\">Taux d&rsquo;imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/h3>\n<p>L&rsquo;imposition des revenus locatifs \u00e0 l&rsquo;IR (imp\u00f4t sur le revenu) pour les associ\u00e9s d&rsquo;une SCI est le r\u00e9gime par d\u00e9faut en location vide (en location meubl\u00e9e vous \u00eates automatiquement \u00e0 l&rsquo;IS).<\/p>\n<p>Dans ce cas de figure, la <strong>SCI est transparente<\/strong>, c&rsquo;est \u00e0 dire que tous les revenus fonciers sont transf\u00e9r\u00e9s automatiquement sans imposition aux associ\u00e9s qui vont \u00eatre soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et \u00e0 leur tranche marginale d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu le cas \u00e9ch\u00e9ant. <strong>Les revenus ne sont donc pas impos\u00e9s au niveau de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>.<\/p>\n<p>Les pr\u00e9l\u00e8vements sont les suivants:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> : 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %).<\/li>\n<li><strong>tranche marginale de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> : de 14% \u00e0 45% pour la derni\u00e8re tranche marginale \u00e0 177 106\u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<h3 id=\"revenu_ir\">D\u00e9termination du revenu imposable<\/h3>\n<p>Les associ\u00e9s per\u00e7oivent les revenus de la SCI en proportion de leurs parts sauf convention contraire. Les revenus distribuables sont calcul\u00e9s de mani\u00e8re \u00e9quivalente \u00e0 ceux d&rsquo;un bailleur ind\u00e9pendant en location vide :<\/p>\n<ul>\n<li>soit la SCI opte pour le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-micro-foncier\/\">r\u00e9gime micro-foncier<\/a> et son abattement forfaitaire de 30% pour des revenus fonciers inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac<\/li>\n<li>soit la SCI calcule son revenu \u00e0 distribuer d\u00e9duction faite des charges r\u00e9elles (voir notre fiche sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\/\">d\u00e9ductibilit\u00e9 des charges au r\u00e9el en location vide<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>La derni\u00e8re option permet notamment de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt ayant servi \u00e0 l&rsquo;acquisition des parts de la SCI.<\/p>\n<h3 id=\"deficit_ir\">Gestion des d\u00e9ficits d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/h3>\n<p>Si la SCI transmet aux associ\u00e9s un d\u00e9ficit, <strong>ce d\u00e9ficit est imputable sur le revenu imposable des associ\u00e9s<\/strong> dans la limite de 10 700\u20ac. C&rsquo;est donc une vraie opportunit\u00e9 de diminuer vos imp\u00f4ts si vous investissez par exemple sur un projet en r\u00e9novation avec de gros travaux.<\/p>\n<p>Les d\u00e9ficits au-del\u00e0 de ce seuil sont reportables sur les 10 prochains exercices de la SCI.<\/p>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt ayant servi \u00e0 acheter les parts de la SCI sont d\u00e9ductibles des loyers per\u00e7us au r\u00e9gime r\u00e9el, mais ils ne peuvent pas servir \u00e0 cr\u00e9er du d\u00e9ficit d\u00e9ductible des revenus fiscaux de l&rsquo;associ\u00e9; plus d&rsquo;infos sur ce sujet technique sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/\">fiche sur la d\u00e9fiscalisation gr\u00e2ce au d\u00e9ficit foncier<\/a>.<\/p>\n<h3 id=\"plusvalue_ir\">Imposition sur la plus-value<\/h3>\n<p>Les associ\u00e9s d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR sont impos\u00e9s de mani\u00e8re classique sur les plus-values immobili\u00e8res lors de la revente (voir notre fiche sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-plus-value-immobiliere\/\">calcul de la plus-value immobili\u00e8re<\/a>).<\/p>\n<p>Le taux fixe d&rsquo;IR de 18% coupl\u00e9 aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17% s&rsquo;applique sur une plus-value calcul\u00e9e de mani\u00e8re \u00ab\u00a0standard\u00a0\u00bb (grosso modo prix de vente &#8211; prix d&rsquo;achat) avec un <strong>abattement forfaitaire qui d\u00e9pend de la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong>, mais qui devient fortement int\u00e9ressant \u00e0 partir de 5 ans de d\u00e9tention, jusqu&rsquo;\u00e0 annuler toute imposition \u00e0 25 ans environ (voir notre fiche sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-plus-value-immobiliere\/\">calcul de la plus-value immobili\u00e8re<\/a> pour consulter les taux d&rsquo;abattement).<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat de la SCI \u00e0 l'IS<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Planifier un rdv t\u00e9l\u00e9phonique<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<h2 id=\"is\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Imposition_dune_SCI_a_lIS\"><\/span>Imposition d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<h3 id=\"taux_is\">Taux d&rsquo;imposition<\/h3>\n<p>Dans le cas d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS (imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s), la SCI va \u00eatre impos\u00e9e de facto comme une soci\u00e9t\u00e9 classique, c&rsquo;est \u00e0 dire soumise \u00e0 <strong>l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s concernant son r\u00e9sultat net<\/strong>, qui sera \u00e9ventuellement <strong>redistribu\u00e9 aux associ\u00e9s sous la forme de dividendes<\/strong> qui seront elles impos\u00e9es au niveau de l&rsquo;associ\u00e9.<\/p>\n<p>La r\u00e9forme r\u00e9cente sur l&rsquo;imposition des revenus des capitaux introduit une flat-tax qui permet (sur demande du contribuable concern\u00e9e) de remplacer pr\u00e9l\u00e8vements sociaux + imp\u00f4t sur le revenu par une <strong>taxe forfaitaire de 30%<\/strong>.<\/p>\n<p>Cette flat-tax est une option donc le contribuable peut choisir de conserver le r\u00e9gime pr\u00e9c\u00e9dent, qui peut \u00eatre avantageux s&rsquo;il a une tranche marginale d&rsquo;imposition faible.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/pexels-photo-1317843.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/pexels-photo-1317843.jpeg\" alt=\"sci\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p style=\"margin-top:20px\">En r\u00e9sum\u00e9 les taux d&rsquo;impositions sont pour les loyers d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/strong>\n<ul>\n<li>15% sur la tranche de r\u00e9sultat net (loyers &#8211; charges) inf\u00e9rieure \u00e0 45 000 \u20ac<\/li>\n<li>25% sur la tranche de r\u00e9sultat net (loyers &#8211; charges) sup\u00e9rieur \u00e0 45 000 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>l&rsquo;imposition des dividendes distribu\u00e9es aux associ\u00e9s<\/strong>\n<ul>\n<li>30% s&rsquo;il a opt\u00e9 pour la flat tax<\/li>\n<li>17% de pr\u00e9l\u00e8vement sociaux + sa tranche marginale d&rsquo;imp\u00f4ts s&rsquo;il pr\u00e9f\u00e8re rester au bar\u00e8me progressif<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;introduction de la flat tax et le taux d&rsquo;IS r\u00e9duit \u00e0 15% cr\u00e9\u00e9 une opportunit\u00e9 fiscale pour les contribuables avec de gros revenus imposables et des revenus fonciers faibles.<\/p>\n<h3 id=\"revenu_is\">D\u00e9termination du revenu imposable<\/h3>\n<p>Un des avantages historiques de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS est la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire des loyers, en plus des charges r\u00e9elles, des <strong>amortissements comptables<\/strong> qui viennent r\u00e9duire le revenu net imposable \u00e0 l&rsquo;IS.<\/p>\n<p>Il s&rsquo;agit d&rsquo;amortissement comptable \u00e9quivalent \u00e0 ceux utilis\u00e9s sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">LMNP r\u00e9el<\/a> : amortissement du gros oeuvre, des am\u00e9nagements, des \u00e9quipements, selon des dur\u00e9es qui varient et qui vous seront donn\u00e9es par votre comptable.<\/p>\n<p>Comme il ne s&rsquo;agit pas d\u00e9penses r\u00e9elles (vous ne payez pas l&rsquo;amortissement comptable de la toiture en pratique), ce m\u00e9canisme permet de r\u00e9duire consid\u00e9rablement le revenu imposable de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS, notamment dans les zones o\u00f9 le rendement locatif est faible; en effet avec un rendement locatif brut de 3% en moyenne \u00e0 Paris, des amortissements de l&rsquo;ordre de 2% de la valeur du bien annulent quasiment enti\u00e8rement les loyers taxables.<\/p>\n<p>En r\u00e9alit\u00e9 l&rsquo;imputation des amortissements ne permet que de d\u00e9caler le paiement des imp\u00f4ts, puisque comme nous le verrons <strong>ces amortissements sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s au calcul de la plus-value<\/strong>.<\/p>\n<h3 id=\"deficit_is\">Gestion des d\u00e9ficits d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h3>\n<p>Les amortissements peuvent parfois \u00eatre si \u00e9lev\u00e9s que la SCI se retrouve en d\u00e9ficit comptable en fin d&rsquo;ann\u00e9e. Dans ce cas les associ\u00e9s ne per\u00e7oivent pas de revenus mais ils ne peuvent pas non plus imputer ses d\u00e9ficits \u00e0 leurs revenus imposables personnels.<\/p>\n<p>Comme toute soci\u00e9t\u00e9 les d\u00e9ficits seront simplement reportables sur les prochains exercices.<\/p>\n<h3 id=\"plusvalue_is\">Imposition sur la plus-value d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h3>\n<p>C&rsquo;est le gros point noir de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS : les plus-values de cession sont calcul\u00e9es \u00e0 partir de la valeur initiale d&rsquo;achat, <strong>d\u00e9duction faite des amortissements comptables<\/strong>.<\/p>\n<p>Contrairement aux <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">plus-values en LMNP<\/a>, vous pouvez donc vous retrouver avec une imposition cons\u00e9quente sur les plus-values si vous avez amorti votre bien de l&rsquo;ordre de 3% par an pendant 10 ans, puisque la plus-value sera donc calcul\u00e9e sur la valeur initiale du bien d\u00e9cot\u00e9e de 30%. En pratique il ne s&rsquo;agit ni plus ni moins que des amortissements que vous avez d\u00e9duit pendant les 10 ans et qui r\u00e9apparaissent \u00e0 la cession du bien immobilier. On peut donc parler d&rsquo;un simple d\u00e9calage d&rsquo;imposition.<\/p>\n<p>La plus-value de cession rentre dans le bilan de la SCI comme un revenu classique, elle passe donc par l&rsquo;IS et la flat-tax que nous avons d\u00e9taill\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat de la SCI \u00e0 l'IS<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Planifier un rdv t\u00e9l\u00e9phonique<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<h2 id=\"cas\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_concrets_de_choix_entre_ISIR_pour_une_SCI\"><\/span>Cas concrets de choix entre IS\/IR pour une SCI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Choix des r\u00e9gimes IS\/IR pour une SCI<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nComme nous l&rsquo;avions vu sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/\">fiche de synth\u00e8se concernant la SCI<\/a>, le choix de r\u00e9gime d&rsquo;imposition doit se faire \u00e0 la cr\u00e9ation de la soci\u00e9t\u00e9; il est par ailleurs irr\u00e9vocable, il est donc n\u00e9cessaire de bien appr\u00e9hender les implications financi\u00e8res d&rsquo;un tel choix.<\/p>\n<\/div>\n<p>Par ailleurs l&rsquo;imposition de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS est un choix sur des revenus provenant de locations vides, il devient automatique si plus de 10% des revenus locatifs proviennent de locations meubl\u00e9es longe dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Une fois pos\u00e9es ces contraintes, r\u00e9sumons les avantages\/inconv\u00e9nients des deux r\u00e9gimes IR et IS pour une SCI :<\/p>\n<h4><u>SCI IR<\/u><\/h4>\n<p><i class=\"fas fa-plus-circle\" style=\"color:green\"><\/i>plus-value de cession avantageuse en cas de d\u00e9tention longue, d\u00e9ficit imputable<\/p>\n<p><i class=\"fas fa-minus-circle\" style=\"color:red\"><\/i> imposition \u00e0 la tranche marginale de l&rsquo;associ\u00e9<\/p>\n<h4><u>SCI IS<\/u><\/h4>\n<p><i class=\"fas fa-plus-circle\" style=\"color:green\"><\/i> amortissement comptable sur revenus locatifs, flat tax possible<\/p>\n<p><i class=\"fas fa-minus-circle\" style=\"color:red\"><\/i>d\u00e9ficit non imputable, plus-value de cession sans abattement<\/p>\n<p>Une fois r\u00e9sum\u00e9s les avantages et inconv\u00e9nients de chaque r\u00e9gime on peut donc d\u00e9finir des profils types d&rsquo;investisseurs.<\/p>\n<ul>\n<li>Vous souhaitez investir dans plusieurs op\u00e9rations immobili\u00e8res en vendant rachetant des logements sur des cycles courts : IS<\/li>\n<li>Vous \u00eates impos\u00e9 \u00e0 la tranche marginale maximum et vous n&rsquo;avez pas forc\u00e9ment besoin des revenus fonciers pour vivre : IS<\/li>\n<li>Vous faites beaucoup de travaux sur un bien \u00e0 r\u00e9nover que vous achetez \u00e0 cr\u00e9dit : IR<\/li>\n<li>Vous avez besoin de revenus r\u00e9currents sur votre investissement locatif : IR<\/li>\n<li>Votre taux d&rsquo;imposition marginal est faible : IR<\/li>\n<li>Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier : IS<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sur ce dernier point que nous abordons dans cet <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/\">article sur le d\u00e9membrement de la SCI<\/a>, la SCI \u00e0 l&rsquo;IS est pr\u00e9f\u00e9rable dans le cadre d&rsquo;une transmission de patrimoine. Elle permet en effet de donner la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/\">nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> de la SCI \u00e0 ses enfants et de r\u00e9duire le revenu distribuable aux usufruitiers par le jeu des amortissements comptables et des d\u00e9cisions d&rsquo;actionnaires. C&rsquo;est un m\u00e9canisme encore plus int\u00e9ressant quand les investissements sont financ\u00e9s par la dette.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La flat tax introduite d\u00e9but 2018 all\u00e8ge l&rsquo;imposition des revenus du capital en les soumettant \u00e0 une taxe forfaitaire de 30% incluant pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et imp\u00f4t sur le revenu. 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