{"id":8120,"date":"2023-08-20T10:01:00","date_gmt":"2023-08-20T08:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=8120"},"modified":"2024-05-27T14:33:14","modified_gmt":"2024-05-27T12:33:14","slug":"demembrement-usufruit-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/","title":{"rendered":"G\u00e9rer la location d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 comme usufruitier"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 signifie la s\u00e9paration du droit de propri\u00e9t\u00e9 entre d&rsquo;une part la <strong>nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> d\u00e9tenue par le nu-propri\u00e9taire et d&rsquo;autre part <strong>l&rsquo;usufruit<\/strong> d\u00e9tenu par l&rsquo;usufruitier.<\/p>\n<p>Le d\u00e9membrement a des cons\u00e9quences \u00e0 la fois sur les rapports bailleur-locataire mais \u00e9galement sur la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers. Nous allons dans cet article vous d\u00e9tailler les cons\u00e9quences de ce montage.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/12\/pexels-photo-1288482.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/12\/pexels-photo-1288482.jpeg\" alt=\"couple\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Definition_du_demembrement\" title=\"D\u00e9finition du d\u00e9membrement\">D\u00e9finition du d\u00e9membrement<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Regime_par_defaut_et_convention_dusufruit\" title=\"R\u00e9gime par d\u00e9faut et convention d&rsquo;usufruit\">R\u00e9gime par d\u00e9faut et convention d&rsquo;usufruit<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Duree_de_lusufruit\" title=\"Dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit\">Dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Location_dun_bien_demembre_par_lusufruitier\" title=\"Location d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 par l&rsquo;usufruitier\">Location d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 par l&rsquo;usufruitier<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Qui_doit_supporter_les_reparations_dun_bien_demembre\" title=\"Qui doit supporter les r\u00e9parations d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 ?\">Qui doit supporter les r\u00e9parations d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Consequences_fiscales_du_demembrement\" title=\"Cons\u00e9quences fiscales du d\u00e9membrement\">Cons\u00e9quences fiscales du d\u00e9membrement<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/demembrement-usufruit-location\/#Le_demembrement_outil_de_transmission_et_doptimisation_fiscale\" title=\"Le d\u00e9membrement, outil de transmission et d&rsquo;optimisation fiscale\">Le d\u00e9membrement, outil de transmission et d&rsquo;optimisation fiscale<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"definition\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Definition_du_demembrement\"><\/span>D\u00e9finition du d\u00e9membrement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Juridiquement, le d\u00e9membrement consiste en la division du droit de propri\u00e9t\u00e9 en deux droits distincts:<\/p>\n<ul>\n<li>d&rsquo;un c\u00f4t\u00e9, la nue-propri\u00e9t\u00e9 qui est le droit de disposer (dans une certaine mesure) du bien<\/li>\n<li>d&rsquo;un autre c\u00f4t\u00e9, l&rsquo;usufruit qui permet \u00e0 l&rsquo;usufruitier de jouir du bien c&rsquo;est-\u00e0-dire d&rsquo;y habiter ou m\u00eame d&rsquo;en <strong> tirer des revenus locatsfruifs en le louant<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une des cons\u00e9quences principales en droit des obligations est que lorsque le droit de propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9 <strong>chaque partie ne peut plus disposer librement du bien<\/strong> et doit demander l&rsquo;accord de l&rsquo;autre. En pratique, cela emporte plusieurs cons\u00e9quences dont les suivantes:<\/p>\n<ul>\n<li> le bien ne peut pas \u00eatre vendu sans le commun consentement du nu-propri\u00e9taire et de l&rsquo;usufruitier;<\/li>\n<li> l&rsquo;usufruitier a l&rsquo;obligation de conserver la chose (et au terme de l&rsquo;usufruit de la restituer); le bien devra en principe \u00eatre restitu\u00e9 <strong>dans son \u00e9tat d&rsquo;origine <\/strong> au nu-propri\u00e9taire (qui le cas \u00e9ch\u00e9ant, pourra demander \u00e0 \u00eatre indemnis\u00e9 si le bien a subi des d\u00e9g\u00e2ts au cours de l&rsquo;usufruit);<\/li>\n<li> le nu-propri\u00e9taire doit laisser l&rsquo;usufruitier jouir paisiblement de la chose.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"origine\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Regime_par_defaut_et_convention_dusufruit\"><\/span>R\u00e9gime par d\u00e9faut et convention d&rsquo;usufruit<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>A d\u00e9faut de convention, le Code civil pr\u00e9voit un r\u00e9gime par d\u00e9faut pour encadrer les rapports entre nu-propri\u00e9taire et usufruitier.<\/p>\n<p>Le Code civil pr\u00e9voit notamment que lorsque le bien n&rsquo;est pas mis en location, le principe de r\u00e9partition des r\u00e9parations entre le nu-propri\u00e9taire et l&rsquo;usufruitier se fait conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006429496\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article 605 du Code civil<\/a>:<\/p>\n<ul>\n<li>l&rsquo;usufruitier n\u2019est tenu qu\u2019aux r\u00e9parations d\u2019entretien;<\/li>\n<li>les grosses r\u00e9parations demeurent \u00e0 la charge du propri\u00e9taire, \u00e0 moins qu\u2019elles n\u2019aient \u00e9t\u00e9 occasionn\u00e9es par le d\u00e9faut de r\u00e9parations d\u2019entretien, depuis l\u2019ouverture de l\u2019usufruit; auquel cas l\u2019usufruitier en est aussi tenu.<\/li>\n<\/ul>\n<p>N\u00e9anmoins, <strong>l&rsquo;origine du d\u00e9membrement est le plus souvent conventionnelle <\/strong>et les parties peuvent d\u00e9roger aux r\u00e8gles pr\u00e9vues dans le Code civil en stipulant dans le contrat par exemple d&rsquo;autres r\u00e8gles de jouissance du bien ou de r\u00e9partition des charges.<\/p>\n<p>C&rsquo;est pourquoi, pour r\u00e9diger la convention d&rsquo;usufruit, il est recommand\u00e9 aux parties (c&rsquo;est-\u00e0-dire au propri\u00e9taire et \u00e0 l&rsquo;usufruitier) de <strong>se faire assister d&rsquo;un notaire ou d&rsquo;un avocat \u00e9tant donn\u00e9 les cons\u00e9quences juridiques importantes de ce type d&rsquo;acte.<\/strong><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Duree_de_lusufruit\"><\/span>Dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le droit d&rsquo;usufruit est un droit obligatoirement temporaire qui a vocation \u00e0 s&rsquo;\u00e9teindre. Sa dur\u00e9e ne peut pas \u00eatre illimit\u00e9e, et, tr\u00e8s souvent le terme de l&rsquo;usufruit est d\u00e9termin\u00e9 dans le contrat \u00e0 travers une dur\u00e9e fixe ou subordonn\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alisation d&rsquo;un \u00e9v\u00e8nement.<\/p>\n<p>Ainsi, l&rsquo;usufruit peut s&rsquo;\u00e9teindre pour diff\u00e9rentes raisons telles que la mort de l&rsquo;usufruitier, ou encore l&rsquo;expiration du d\u00e9lai pour lequel il a \u00e9t\u00e9 convenu ou encore la r\u00e9union sur une m\u00eame t\u00eate de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (notons \u00e0 ce titre qu&rsquo;il existe une derni\u00e8re hypoth\u00e8se d&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit qui est plus rare: le d\u00e9faut d\u2019entretien de la part de l\u2019usufruitier peut entra\u00eener la d\u00e9ch\u00e9ance de l&rsquo;usufruit (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000006982426\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1970, 68-13.805<\/a>)<\/p>\n<h2 id=\"location\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Location_dun_bien_demembre_par_lusufruitier\"><\/span>Location d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 par l&rsquo;usufruitier<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une des cons\u00e9quences principales du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est que l&rsquo;usufruitier a le droit d&rsquo;utiliser et de mettre en location le bien.<\/p>\n<p>Le droit de jouissance conf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l&rsquo;usufruitier signifie qu&rsquo;il peut <strong>consentir seul un <a href=\"\/bail\/\">contrat de location <\/a> d&rsquo;une dur\u00e9e inf\u00e9rieure \u00e0 neuf ans<\/strong> (\u00e0 d\u00e9faut de disposition contractuelle contraire dans la convention de d\u00e9membrement) conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGITEXT000006070721\/\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">article 595 du Code civil<\/a> et <strong> en percevoir les revenus<\/strong>.<\/p>\n<p>Une limite existe cependant concernant la conclusion de baux commerciaux (voire de baux ruraux): en effet, le Code civil consid\u00e8re la conclusion de ces baux comme des actes de disposition qui n\u00e9cessitent alors l&rsquo;accord du nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<p><strong> Lorsque l&rsquo;usufruitier d\u00e9cide de mettre le bien en location<\/strong> alors dans les rapports avec le locataire, c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui assumera le r\u00f4le et les obligations d&rsquo;un propri\u00e9taire classique et le <strong>nu-propri\u00e9taire est un tiers dans cette relation bailleur\/locataire<\/strong>.<\/p>\n<p>Au regard du droit locatif, l&rsquo;usufruitier-bailleur est donc consid\u00e9r\u00e9 <strong>comme \u00e9tant le propri\u00e9taire du bien<\/strong> et donc il dispose de toutes les pr\u00e9rogatives d&rsquo;un bailleur (conclure et signer le bail, <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">souscrire \u00e0 une assurance loyer impay\u00e9<\/a>, encaisser les loyers etc&#8230;) classique et il est \u00e9galement tenu des m\u00eames obligations qu&rsquo;un propri\u00e9taire traditionnel \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard des locataires de l&rsquo;immeuble sur lequel porte son usufruit.<\/p>\n<h2 id=\"civil\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_doit_supporter_les_reparations_dun_bien_demembre\"><\/span>Qui doit supporter les r\u00e9parations d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lorsque le bien est mis en location, l&rsquo;usufruitier-bailleur endosse les m\u00eames responsabilit\u00e9s qu&rsquo;un propri\u00e9taire classique. Non seulement est-il tenu aux d\u00e9penses d&rsquo;entretien du bien mais aussi aux grosses r\u00e9parations qui ne sont plus \u00e0 la charge du nu-propri\u00e9taire mais doivent \u00eatre support\u00e9es d\u00e9sormais par l&rsquo;usufruitier-bailleur.<\/p>\n<p>En effet, <strong>la jurisprudence a renforc\u00e9 les obligations de l&rsquo;usufruitier<\/strong> en jugeant que c&rsquo;est \u00e0  l&rsquo;usufruitier-bailleur  de supporter toutes les r\u00e9parations, autres que locatives, qui s&rsquo;av\u00e8rent n\u00e9cessaires pour entretenir le bien en \u00e9tat d&rsquo;\u00eatre lou\u00e9, y compris les grosses r\u00e9parations (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000007053051\/\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">arr\u00eat du 28 juin 2006 de la Cour de Cassation, 3\u00e8me Chambre civile 05-15.563<\/a>).<\/p>\n<p>Ainsi, d\u00e9finies \u00e0 l&rsquo;article 606 du Code civil et faisant l&rsquo;objet d&rsquo;une jurisprudence abondante, les grosses r\u00e9parations sont celles qui concernent les fondations, la structure et l&rsquo;int\u00e9grit\u00e9 de l&rsquo;immeuble (poutres, murs, toitures notamment) alors que toutes les autres r\u00e9parations sont dites d\u2019entretien.<\/p>\n<p>Enfin, l&rsquo;usufruitier devra \u00e9galement supporter toutes les r\u00e9parations en cas d\u00e9gradations du bien commises par un locataire ind\u00e9licat ou encore le manque \u00e0 gagner avec d&rsquo;\u00e9ventuels loyers impay\u00e9s. Pour ces raisons, il est  fortement recommand\u00e9 de souscrire une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">garantie loyer impay\u00e9<\/a> qui prot\u00e8ge l&rsquo;usufruitier contre les impay\u00e9s de loyer et les d\u00e9t\u00e9riorations immobili\u00e8res.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"fiscalite\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Consequences_fiscales_du_demembrement\"><\/span>Cons\u00e9quences fiscales du d\u00e9membrement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En cas de d\u00e9membrement du droit de propri\u00e9t\u00e9 et de mise en location du bien lou\u00e9, nu-propri\u00e9taire et usufruitier ont des obligations fiscales diff\u00e9rentes. En effet, comme nous allons le voir, le nu-propri\u00e9taire est fiscalement transparent car toutes les d\u00e9penses (entretien, grosses r\u00e9parations, charges locatives etc&#8230;) ont \u00e9t\u00e9 dans ce cas support\u00e9es par l&rsquo;usufruitier-bailleur comme nous avons pu le voir.<\/p>\n<h3 id=\"transparence\"> Transparence du nu-propri\u00e9taire<\/h3>\n<p>Fiscalement, d\u00e8s lors que le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit aucun revenu locatif imposable (il n&rsquo;encaisse pas les loyers, et en principe il n&rsquo;engage aucunes d\u00e9penses, car elles incombent \u00e0 l&rsquo;usufruitier), il ne peut en principe pas d\u00e9duire un d\u00e9ficit foncier aff\u00e9rent au bien mis en location.<\/p>\n<p>Notons n\u00e9anmoins qu&rsquo;une exception \u00e0 cette r\u00e8gle existe : les d\u00e9penses qu&rsquo;un nu-propri\u00e9taire aurait effectivement pu engager (en vue par exemple de la conservation du bien mis en location ou encore en application du contrat conclu entre lui et l&rsquo;usufruitier) sont d\u00e9ductibles (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html#4142-PGP_b._Deficits_fonciers_des_nu_41\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901 RFPI &#8211; Revenus fonciers &#8211; Modalit\u00e9s d&rsquo;imputation des d\u00e9ficits fonciers<\/a>).<\/p>\n<h3 id=\"deductibilite\"> D\u00e9ductibilit\u00e9 des frais et charges pour l&rsquo;usufruitier<\/h3>\n<p>En cas de d\u00e9membrement, l&rsquo;usufruitier per\u00e7oit les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la location du bien (droit de jouissance), c&rsquo;est-\u00e0-dire les loyers, et, comme nous l&rsquo;avons vu plus haut il est \u00e9galement tenu des r\u00e9parations.<br \/>\nPour cette raison, en application de l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000028434700\">article 156 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>, l&rsquo;usufruitier est autoris\u00e9, comme n&rsquo;importe quel bailleur classique \u00e0 op\u00e9rer une d\u00e9duction des charges et des frais qu&rsquo;il aurait p\u00fb engager dans le cadre de la mise en location du bien.<\/p>\n<p>Cela signifie qu&rsquo;il pourra d\u00e9duire de ses revenus non seulement les frais et charges li\u00e9s \u00e0 son activit\u00e9 de location (par exemple, les frais de gestion du bien, les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deductibilite-de-lassurance-loyer-impaye\/\">primes d&rsquo;asssurance loyers<\/a> impay\u00e9s ou <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-proprietaire-non-occupant-pno-devis-en-ligne\/\">PNO<\/a>, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, etc&#8230;) mais aussi les d\u00e9penses d&rsquo;entretien ou de r\u00e9parations.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 l&rsquo;usufruitier est un bailleur comme un autre pour les imp\u00f4ts : pour avoir un aper\u00e7u complet des diff\u00e9rentes options, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/guide-investissement-locatif\/\">guide complet sur l&rsquo;investissement locatif<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"optimisation\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_demembrement_outil_de_transmission_et_doptimisation_fiscale\"><\/span>Le d\u00e9membrement, outil de transmission et d&rsquo;optimisation fiscale<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Deux situations classiques peuvent donner lieu au d\u00e9membrement d&rsquo;un bien.<\/p>\n<p>Le premier est le d\u00e9c\u00e8s d&rsquo;un propri\u00e9taire dont le conjoint survivant conserve l&rsquo;usufruit du logement qu&rsquo;ils occupaient (plus d&rsquo;infos sur les droits du conjoint survivant sur la <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1725\">page du service public<\/a>). Le conjoint survivant usufruitier peut d\u00e9cider ensuite de louer le bien et de percevoir les loyers.<\/p>\n<p>Le deuxi\u00e8me cas est le d\u00e9membrement comme technique d&rsquo;optimisation fiscale dans le cadre de la transmission de patrimoine notamment \u00e0 travers l&rsquo;utilisation d&rsquo;une SCI.<\/p>\n<p>En effet, dans un but de transmission, un propri\u00e9taire peut avoir recours au d\u00e9membrement de son bien en choisissant de vendre la nue-propri\u00e9t\u00e9 tout en parall\u00e8le se conservant l&rsquo;usufruit (la jouissance) pendant une certaine dur\u00e9e (par exemple jusqu&rsquo;\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s).<\/p>\n<p>Cette op\u00e9ration offre la possibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une fiscalit\u00e9 avantageuse. En effet, les droits de donations sont calcul\u00e9s sur le prix de nue-propri\u00e9t\u00e9 qui est bien inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 (le bar\u00e8me pour valoriser le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est fix\u00e9 en fonction de la dur\u00e9e de la convention en application de l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006305377\/2021-08-26\/\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">article 762 du Code g\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts<\/a>).<\/p>\n<p>La donation via une SCI d\u00e9membr\u00e9e est encore plus efficace dans la mesure o\u00f9 il est possible de caler le seuil des actions d\u00e9membr\u00e9es au seuil de d\u00e9fiscalisation de la donation. Pour comprendre en d\u00e9tail ce montage, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/\">fiche sur la transmission via une SCI d\u00e9membr\u00e9e<\/a>.<\/p>\n<p>A l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance de la convention d&rsquo;usufruit (c&rsquo;est \u00e0 dire au d\u00e9c\u00e8s du nu-propri\u00e9taire), la pleine propri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9unie entre les mains de l&rsquo;usufruitier, qui ne <strong>paiera pas de droit de succession sur la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> qu&rsquo;il r\u00e9cup\u00e8re alors.<\/p>\n<p>Dans tous les cas, il est fortement recommand\u00e9 de se faire accompagner par un sp\u00e9cialiste (tel qu&rsquo;un notaire) avant de proc\u00e9der au d\u00e9membrement d&rsquo;un bien car les cons\u00e9quences sont irr\u00e9versibles : le propri\u00e9taire perd la pleine propri\u00e9t\u00e9 de son bien et n&rsquo;en est plus ma\u00eetre au regard de la loi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 signifie la s\u00e9paration du droit de propri\u00e9t\u00e9 entre d&rsquo;une part la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue par le nu-propri\u00e9taire et d&rsquo;autre part l&rsquo;usufruit d\u00e9tenu par l&rsquo;usufruitier. Le d\u00e9membrement a des cons\u00e9quences \u00e0 la fois sur les rapports bailleur-locataire mais \u00e9galement sur la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers. 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