{"id":7025,"date":"2022-07-10T12:07:00","date_gmt":"2022-07-10T10:07:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=7025"},"modified":"2022-07-22T09:45:52","modified_gmt":"2022-07-22T07:45:52","slug":"resiliation-judiciaire-bail-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/resiliation-judiciaire-bail-location\/","title":{"rendered":"R\u00e9siliation judiciaire du bail de location"},"content":{"rendered":"<p>Le bail de location prend en g\u00e9n\u00e9ral fin lors du <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/preavis-conge-locataire\/\">cong\u00e9 donn\u00e9 par le locataire<\/a>, plus rarement par le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">cong\u00e9 donn\u00e9 par le propri\u00e9taire<\/a> pour vente ou reprise.<\/p>\n<p>D&rsquo;autres cas de r\u00e9siliation du contrat de location existent, notamment la <strong>r\u00e9siliation judiciaire du bail<\/strong>.<\/p>\n<p>Cette r\u00e9siliation prononc\u00e9e par le juge peut \u00eatre constat\u00e9e automatiquement via la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-resolutoire-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur\/\">clause r\u00e9solutoire<\/a>, mais peut \u00e9galement \u00eatre prononc\u00e9e en cas de manquement du locataire \u00e0 ces obligations.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-8\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1044135536141774848\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/capture-tweet-resil.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/resiliation-judiciaire-bail-location\/#Rappel_de_lutilite_de_la_clause_resolutoire\" title=\"Rappel de l&rsquo;utilit\u00e9 de la clause r\u00e9solutoire\">Rappel de l&rsquo;utilit\u00e9 de la clause r\u00e9solutoire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/resiliation-judiciaire-bail-location\/#Resiliation_judiciaire_du_bail_pour_manquement_a_ces_obligations\" title=\"R\u00e9siliation judiciaire du bail pour manquement \u00e0 ces obligations\">R\u00e9siliation judiciaire du bail pour manquement \u00e0 ces obligations<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/resiliation-judiciaire-bail-location\/#Resiliation_judiciaire_au_fond_possible_meme_avec_une_clause_resolutoire\" title=\"R\u00e9siliation judiciaire au fond possible m\u00eame avec une clause r\u00e9solutoire\">R\u00e9siliation judiciaire au fond possible m\u00eame avec une clause r\u00e9solutoire<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"resolutoire\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_de_lutilite_de_la_clause_resolutoire\"><\/span>Rappel de l&rsquo;utilit\u00e9 de la clause r\u00e9solutoire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La clause r\u00e9solutoire est une clause tr\u00e8s importante du <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/\">bail de location<\/a> qui permet de faire constater <strong>automatiquement la r\u00e9siliation du bail en cas d&rsquo;impay\u00e9s<\/strong>, d&rsquo;absence d&rsquo;assurance habitation ou de troubles de voisinage.<\/p>\n<p>Cette clause est tr\u00e8s encadr\u00e9e, nous vous invitons \u00e0 consulter notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-resolutoire-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur\/\">fiche sur le sujet<\/a>, mais retenez surtout que cette clause est primordiale si vous souhaitez souscrire \u00e0 une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyers impay\u00e9s<\/a>.<\/p>\n<p>En th\u00e9orie le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s ne peut \u00e9valuer la gravit\u00e9 du manquement du locataire si la clause r\u00e9solutoire est pr\u00e9sente, il constate simplement la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n<p>Si vous n&rsquo;avez pas cette clause vous tombez donc dans le cas secondaire de r\u00e9siliation judiciaire du bail, celle prononc\u00e9e par le juge <strong>\u00e0 sa libre appr\u00e9ciation<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"manquement\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Resiliation_judiciaire_du_bail_pour_manquement_a_ces_obligations\"><\/span>R\u00e9siliation judiciaire du bail pour manquement \u00e0 ces obligations<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est une possibilit\u00e9 peu connue des bailleurs qui ignorent qu&rsquo;ils peuvent demander la <strong>r\u00e9siliation judiciaire du bail \u00e0 tout moment pour manquement des obligations du locataire<\/strong>. Cette proc\u00e9dure est bien possible \u00e0 tout moment, et non pas simplement \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail (les motifs l\u00e9gitimes et s\u00e9rieux \u00e9tant en effet un des motifs possibles de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur<\/a>).<\/p>\n<p>Attention il faut bien que le bail ait pris effet; pour annuler un bail  qui n&rsquo;a pas pris effet, la proc\u00e9dure est beaucoup plus simple, consultez notre fiche <a href=\"\/blog\/annulation-bail-signe\/\">Annulation d\u2019un bail sign\u00e9 : que faire en pratique ?<\/a>.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>La jurisprudence r\u00e9cente confirme ce point : une locataire avait \u00e9t\u00e9 la cause de plusieurs d\u00e9parts de feu dans son immeuble suite \u00e0 des troubles psychiatriques; le bailleur a utilis\u00e9 le manquement \u00e0 l&rsquo;obligation de jouissance paisible des lieux sp\u00e9cifi\u00e9e \u00e0 l&rsquo;article 7b de la loi de 89 : \u00ab\u00a0b) D&rsquo;user paisiblement des locaux lou\u00e9s suivant la destination qui leur a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e par le contrat de location ;\u00a0\u00bb<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/996997330946543616\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/capture-tweet-resil-2.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Il n&rsquo;en demeure pas moins que cette d\u00e9marche n&rsquo;est pas automatique comme la clause r\u00e9solutoire, la r\u00e9siliation judiciaire pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux est \u00e0 <strong>l&rsquo;appr\u00e9ciation du juge<\/strong>. Nous vous recommandons donc d&rsquo;entamer cette proc\u00e9dure avec des vrais manquements, dangereux ou r\u00e9p\u00e9titifs, id\u00e9alement les deux. Dans l&rsquo;exemple ci-dessous l&rsquo;absence de nettoyage r\u00e9gulier du logement n&rsquo;a pas suffi.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/LexisJurisData\/status\/956854638426419200\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/capture-tweet-resil-3.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Il n&rsquo;y a pas de r\u00e8gle pr\u00e9cise fixant les motifs l\u00e9gitimes et s\u00e9rieux, mais voici quelques suggestions de manquements aux obligations du bail qui peuvent \u00eatre probl\u00e9matiques :<\/p>\n<ul>\n<li>impay\u00e9s de loyer (pr\u00e9vu dans les motifs de clause r\u00e9solutoire mais peut \u00eatre utilis\u00e9 au fond \u00e9galement)<\/li>\n<li>absence d&rsquo;assurance habitation (idem)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/troubles-du-voisinage\">troubles de voisinages<\/a> constat\u00e9s par d\u00e9cision de justice (idem)<\/li>\n<li>retard r\u00e9p\u00e9t\u00e9 sur le paiement du loyer<\/li>\n<li>utilisation des locaux en dehors de la destination, par exemple activit\u00e9 commerciale<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"possible\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Resiliation_judiciaire_au_fond_possible_meme_avec_une_clause_resolutoire\"><\/span>R\u00e9siliation judiciaire au fond possible m\u00eame avec une clause r\u00e9solutoire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Maintenant que nous savons qu&rsquo;il existe deux moyens de r\u00e9silier judiciairement le bail &#8211; en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 avec la clause r\u00e9solutoire ou au fond pour manquement &#8211; certains avocats sp\u00e9cialis\u00e9s en impay\u00e9s peuvent vous recommander de <strong>ne pas utiliser la clause r\u00e9solutoire en cas d&rsquo;impay\u00e9s<\/strong> et d&rsquo;assigner le locataire au fond pour manquement, m\u00eame si ce manquement est potentiellement couvert par la clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n<p>Pour plus de d\u00e9tails nous invitons \u00e0 consulter cette <a href=\"https:\/\/www.optimum-avocats.net\/commandement-clause-resolutoire-refere-ou-fond\/\">fiche compl\u00e8te du Cabinet Optimum Avocats<\/a>, qui en r\u00e9sum\u00e9 vous explique qu&rsquo;une proc\u00e9dure au fond est plus difficilement contestable qu&rsquo;une proc\u00e9dure en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 initi\u00e9e via la clause r\u00e9solutoire. Elle peut paradoxalement \u00eatre <strong>plus rapide en fonction des juridictions<\/strong>, notamment du fait que <strong>le commandement de payer n&rsquo;est pas obligatoire dans ce cas<\/strong> (comme le rappelle cette <a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/998480578352697351\" rel=\"nofollow\">jurisprudence<\/a>).<\/p>\n<p>Dernier point important au niveau de la proc\u00e9dure, il est possible de mener une r\u00e9siliation judiciaire ET de demander l&rsquo;activation de la clause r\u00e9solutoire en parall\u00e8le comme le pr\u00e9cise cette <a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1044135536141774848\" rel=\"nofollow\">jurisprudence de 2018<\/a>.<\/p>\n<p>Si vous avez une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyer impay\u00e9<\/a>, ce sera de toute fa\u00e7on la compagnie qui se chargera de la proc\u00e9dure et qui choisira la strat\u00e9gie; si vous n&rsquo;avez pas pris de garanties ayez cependant bien cette option en t\u00eate et parlez-en avec l&rsquo;avocat qui saura vous assister efficacement dans ces d\u00e9marches longues et parfois compliqu\u00e9es.<\/p>\n<p>A noter qu&rsquo;entre une proc\u00e9dure de r\u00e9siliation au fond et une proc\u00e9dure en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 via la clause r\u00e9solutoire, seul le d\u00e9marrage est diff\u00e9rent, une fois la r\u00e9siliation du bail constat\u00e9e les \u00e9tapes pr\u00e9vues par la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/\">proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion du locataire<\/a> sont les m\u00eames.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le bail de location prend en g\u00e9n\u00e9ral fin lors du cong\u00e9 donn\u00e9 par le locataire, plus rarement par le cong\u00e9 donn\u00e9 par le propri\u00e9taire pour vente ou reprise. D&rsquo;autres cas de r\u00e9siliation du contrat de location existent, notamment la r\u00e9siliation judiciaire du bail. Cette r\u00e9siliation prononc\u00e9e par le juge peut \u00eatre constat\u00e9e automatiquement via la [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[84,90],"tags":[120,118,119,117,121,122],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7025"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7025"}],"version-history":[{"count":32,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7025\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19776,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7025\/revisions\/19776"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7025"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7025"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7025"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}