{"id":6624,"date":"2021-09-05T16:43:00","date_gmt":"2021-09-05T14:43:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6624"},"modified":"2021-09-11T09:41:51","modified_gmt":"2021-09-11T07:41:51","slug":"sci-presentation-fonctionnement-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/","title":{"rendered":"SCI: pr\u00e9sentation, fonctionnement, fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nLa SCI b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une r\u00e9putation qui est un peu galvaud\u00e9e. <strong>Ce n&rsquo;est pas un dispositif de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/strong> contrairement \u00e0 ce que pensent de nombreux investisseurs, et en g\u00e9n\u00e9ral la SCI ne doit pas \u00eatre utilis\u00e9e si vous investissez seul.<\/p>\n<p>La SCI a n\u00e9anmoins de gros avantages si vous investissez \u00e0 plusieurs, ou si vous souhaitez transmettre votre patrimoine.<\/p>\n<p>Dans cet article g\u00e9n\u00e9ral nous allons aborder les principales caract\u00e9ristiques de la SCI. Si vous souhaitez avoir une vue plus large sur le sujet, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/guide-investissement-locatif\/\">guide sur l&rsquo;investissement locatif<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/CharlesCollas\/status\/1347958901094965250\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/capture-tweet-sci.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#Definition_et_interet_de_la_SCI\" title=\"D\u00e9finition et int\u00e9r\u00eat de la SCI\">D\u00e9finition et int\u00e9r\u00eat de la SCI<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#Caracteristiques_principales_dune_SCI_en_quelques_points_clefs\" title=\"Caract\u00e9ristiques principales d\u2019une SCI en quelques points clefs\">Caract\u00e9ristiques principales d\u2019une SCI en quelques points clefs<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#Constitution_et_fonctionnement_dune_SCI\" title=\"Constitution et fonctionnement d\u2019une SCI\">Constitution et fonctionnement d\u2019une SCI<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#Fiscalite_de_la_SCI_choix_du_regime_IR_et_IS\" title=\"Fiscalit\u00e9 de la SCI : choix du r\u00e9gime IR et IS\">Fiscalit\u00e9 de la SCI : choix du r\u00e9gime IR et IS<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#SCI_a_capital_variable\" title=\"SCI \u00e0 capital variable\">SCI \u00e0 capital variable<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/#SCI_familiale_vs_SCI_classique\" title=\"SCI familiale vs. SCI classique\">SCI familiale vs. SCI classique<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"definition\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Definition_et_interet_de_la_SCI\"><\/span>D\u00e9finition et int\u00e9r\u00eat de la SCI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<h3>D\u00e9finition<\/h3>\n<p>La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) est une structure juridique dot\u00e9e de la personnalit\u00e9 morale servant d\u2019instrument de gestion et\/ou de transmission pour des immeubles.<\/p>\n<p>Les SCI sont donc (1) des soci\u00e9t\u00e9s civiles (2) de droit commun, soumises aux articles 1845 et suivants du Code Civil et (3) dot\u00e9es de leur propre personnalit\u00e9 juridique (i.e. cela signifie par exemple que la SCI en plus d&rsquo;avoir un patrimoine propre \u00e0 son nom, elle peut contracter en son nom ou encore \u00eatre attaqu\u00e9e en justice&#8230;).<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/pexels-photo-325185.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/pexels-photo-325185.jpeg\" alt=\"pexels-photo-325185\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<h3>La SCI est un instrument de gestion des immeubles<\/h3>\n<p>Le SCI offre&nbsp;en premier lieu la possibilit\u00e9 pour les associ\u00e9s d\u2019int\u00e9grer des immeubles dans une structure juridique autonome dot\u00e9e de la personnalit\u00e9 morale et qui est dirig\u00e9e par un ou plusieurs g\u00e9rants nomm\u00e9s (associ\u00e9s ou non). Une SCI est donc avant tout un outil de gestion d&rsquo;un bien immobilier et non un montage d&rsquo;optimisation fiscale.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/location-indivision\/\">Compar\u00e9e \u00e0 l&rsquo;indivision<\/a> ou encore \u00e0 l&rsquo;action en partage, la cr\u00e9ation d\u2019une SCI offre aux propri\u00e9taires au contraire une grande souplesse pour la gestion de leurs immeubles, gr\u00e2ce notamment \u00e0 la \u00ab contractualisation \u00bb possible de ses statuts que nous verrons par la suite.<\/p>\n<h3>La SCI a son propre patrimoine<\/h3>\n<p>Les biens immobiliers apport\u00e9s par les associ\u00e9s \u00e0 une SCI <strong>deviennent la propri\u00e9t\u00e9 de la SCI<\/strong>.<br \/>\nEn tant que personne morale, la SCI dispose donc de son propre patrimoine (i.e. des immeubles) en \u00e9change duquel les associ\u00e9s re\u00e7oivent des titres. Ainsi, la SCI permet d&rsquo;op\u00e9rer une s\u00e9paration&nbsp;entre:<\/p>\n<ul>\n<li>d&rsquo;un c\u00f4t\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9 des immeubles qui se retrouve dans le patrimoine de la soci\u00e9t\u00e9;<\/li>\n<li>d&rsquo;un autre c\u00f4t\u00e9, les parts sociales de la SCI qui sont dans le patrimoine personnel de ses associ\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ainsi sous r\u00e9serve d\u2019abus, la SCI peut offrir une <strong>protection accrue du patrimoine<\/strong> personnel des associ\u00e9s envers leurs cr\u00e9anciers qui ne peuvent saisir que les parts sociales de la soci\u00e9t\u00e9 (et non les immeubles qui sont quant \u00e0 eux d\u00e9tenus par la SCI).<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"caracteristiques\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Caracteristiques_principales_dune_SCI_en_quelques_points_clefs\"><\/span>Caract\u00e9ristiques principales d\u2019une SCI en quelques points clefs<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Minimum de deux associ\u00e9s<\/strong>;<\/li>\n<li><strong>Pas besoin d&rsquo;un acte notari\u00e9<\/strong> ou qu&rsquo;un avocat intervienne pour cr\u00e9er la SCI (sauf lorsqu&rsquo;un immeuble est apport\u00e9, un acte notari\u00e9 sera n\u00e9cessaire);<\/li>\n<li><strong>Aucun capital minimum<\/strong>;<\/li>\n<li><strong>Grande souplesse dans son fonctionnement<\/strong> : tout comme les soci\u00e9t\u00e9s civiles de droit commun, la r\u00e9daction des statuts d\u2019une SCI est tr\u00e8s souple et laisse une grande libert\u00e9 contractuelle aux associ\u00e9s en leur offrant la possibilit\u00e9 de \u00ab personnaliser \u00bb leurs propres clauses statutaires afin de r\u00e9pondre de la mani\u00e8re la plus exacte \u00e0 leurs objectifs. A ce titre, les statuts peuvent \u00eatre soit r\u00e9dig\u00e9s par acte sous seing priv\u00e9 soit par acte notari\u00e9. Vu d\u2019une part, l\u2019importance des statuts dans le fonctionnement de la SCI et, d\u2019autre part, la grande libert\u00e9 contractuelle offerte par le l\u00e9gislateur (\u00e0 travers la possibilit\u00e9 d\u2019ins\u00e9rer des clauses statutaires \u00ab sur-mesure \u00bb), il est recommand\u00e9 d\u2019\u00eatre assist\u00e9 par un sp\u00e9cialiste dans leur \u00e9laboration\/r\u00e9daction;<\/li>\n<li><strong>S\u00e9paration du patrimoine<\/strong> : les immeubles sont inscrits \u00e0 l\u2019actif social de la SCI, alors que les parts sociales d\u00e9tenues par les associ\u00e9s en \u00e9change de leur participation dans la SCI sont dans le patrimoine personnel de chacun;<\/li>\n<li><strong>Risque illimit\u00e9<\/strong> : les associ\u00e9s sont responsables sans limite des dettes sociales (par exemple dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la SCI contracterait un emprunt et serait dans l\u2019incapacit\u00e9 de le rembourser, les associ\u00e9s seraient alors tenus au remboursement quel que soit son montant);<\/li>\n<li><strong>Une cession des parts sociales encadr\u00e9e<\/strong> : en principe, la loi pr\u00e9voit que les cessions de parts sociales de la SCI sont soumises \u00e0 l\u2019agr\u00e9ment de tous les associ\u00e9s (unanimit\u00e9) n\u00e9anmoins, comme nous l\u2019avons soulign\u00e9, le caract\u00e8re contractuel de la SCI fait que des clauses statutaires peuvent pr\u00e9voir des conditions d\u2019agr\u00e9ment diff\u00e9rentes de celles pr\u00e9vues dans le Code civil.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"constitution\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Constitution_et_fonctionnement_dune_SCI\"><\/span>Constitution et fonctionnement d\u2019une SCI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Prudence requise pour la r\u00e9daction des statuts de la SCI<\/h3>\n<p>Comme nous avons d\u00e9j\u00e0 pu l\u2019\u00e9voquer au cours de cet article, la nature contractuelle de la SCI explique qu\u2019il faut porter une attention toute particuli\u00e8re \u00e0 la r\u00e9daction des statuts (et cela d&rsquo;autant plus qu&rsquo;ils peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s sous seing priv\u00e9) car <strong>\u00e0 d\u00e9faut ce seront les dispositions du Code civil qui viendront \u00e0 s\u2019appliquer<\/strong> et celles-ci ne sont donc pas n\u00e9cessairement avantageuses dans le cadre d\u2019un projet de cr\u00e9ation de soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re.<\/p>\n<p>En effet, \u00e0 titre d&rsquo;exemple, la r\u00e8gle de l&rsquo;unanimit\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment cit\u00e9e peut dans la pratique avoir un effet bloquant dans le bon fonctionnement d\u2019une SCI en cas de sortie ou m\u00eame d&rsquo;entr\u00e9e d&rsquo;un associ\u00e9 dans le capital social.<br \/>\nIl convient ainsi d&rsquo;apporter un soin particulier dans la r\u00e9daction de certaines clauses et notamment:<\/p>\n<ul>\n<li>celle qui d\u00e9finit l&rsquo;objet de la soci\u00e9t\u00e9 (qui doit \u00eatre civil);<\/li>\n<li><strong>la clause d&rsquo;agr\u00e9ment<\/strong> (qui permettra l&rsquo;entr\u00e9e ou la sortie d&rsquo;un associ\u00e9) dans le cadre de la cession et transmission des parts sociales de la SCI; \u00e0 titre d&rsquo;illustration, il existe des formulations dites plus \u00ab\u00a0ferm\u00e9es\u00a0\u00bb (unanimit\u00e9 requise) ou plus \u00ab\u00a0libres\u00a0\u00bb telles que celles stipulant une libert\u00e9 de transmission entre ascendants et descendants;<\/li>\n<li>ou encore, la clause statutaire qui viendra encadrer les modalit\u00e9s de souscription par les associ\u00e9s aux op\u00e9rations sur le capital de la soci\u00e9t\u00e9 (par exemple, instaurer un droit pr\u00e9f\u00e9rentiel de souscription, proportionnel \u00e0 chacune des participations).<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Fonctionnement de la SCI<\/h3>\n<p>La gestion de la SCI doit \u00eatre d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 <strong>un ou plusieurs g\u00e9rants, associ\u00e9s ou non<\/strong>. Il faut noter qu\u2019\u00e0 cet \u00e9gard, il est souvent d\u2019usage de confier la gestion des immeubles \u00e0 des professionnels qualifi\u00e9s afin de r\u00e9pondre au mieux aux objectifs de la SCI qui est de dissocier la gestion et la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Sauf dispositions statutaires sp\u00e9cifiques, le Code civil pr\u00e9voit que le g\u00e9rant pourra accomplir tout acte de gestion dans l&rsquo;int\u00e9r\u00eat de la soci\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard des tiers, le g\u00e9rant engage la soci\u00e9t\u00e9 dans les actes qui entrent dans l&rsquo;objet social de la SCI (attention, m\u00eame si les statuts pr\u00e9voient une clause de limitation de pouvoir, elle sera inopposable au tiers de bonne foi).<\/p>\n<p>L\u00e0 encore, il sera possible d&rsquo;am\u00e9nager les statuts de la soci\u00e9t\u00e9 afin d&rsquo;encadrer les pouvoirs des g\u00e9rants ou leurs modalit\u00e9s de nomination\/r\u00e9vocation gr\u00e2ce \u00e0 la r\u00e9daction d&rsquo;une clause statutaire encadrant leur r\u00f4le\/pouvoirs dans la soci\u00e9t\u00e9 (ou m\u00eame celui des associ\u00e9s).<\/p>\n<h2 id=\"fiscalite\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fiscalite_de_la_SCI_choix_du_regime_IR_et_IS\"><\/span>Fiscalit\u00e9 de la SCI : choix du r\u00e9gime IR et IS<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour plus de d\u00e9tails sur cette partie fiscalit\u00e9 vous pouvez consulter notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">fiche compl\u00e8te sur la fiscalit\u00e9 de la SCI<\/a>.<\/p>\n<h3>SCI et IR<\/h3>\n<p>Par d\u00e9faut, la <strong>cr\u00e9ation d\u2019une SCI est dite \u00ab\u00a0transparente\u00a0\u00bb au regard du droit fiscal<\/strong> : les revenus per\u00e7us par une SCI (i.e. revenus fonciers) sont impos\u00e9s au prorata de la participation de chacun des associ\u00e9s directement dans le cadre de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (ou de l\u2019IS si l\u2019associ\u00e9 est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l&rsquo;IS) <strong>qu&rsquo;il y ait ou non distribution de b\u00e9n\u00e9fices<\/strong> (Cour de cassation 13 septembre 2017 n\u00b016-13.674, Chambre commerciale).<\/p>\n<p>De m\u00eame, du fait de cette transparence fiscale, il est recommand\u00e9 de ne pas avoir trop de g\u00e9rants-associ\u00e9s dans la SCI car leurs r\u00e9mun\u00e9rations seront consid\u00e9r\u00e9es et impos\u00e9es comme des b\u00e9n\u00e9fices chez les associ\u00e9s!<\/p>\n<h3>L&rsquo;imposition \u00e0 l&rsquo;IR offre aux associ\u00e9s le droit \u00e0 certaines d\u00e9ductions<\/h3>\n<p>Notons \u00e9galement, que de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, une SCI qui a souscrit un emprunt pour l\u2019acquisition d\u2019immeuble va conserver une imposition \u00e0 l\u2019IR car les associ\u00e9s auront la facult\u00e9 de :<\/p>\n<ul>\n<li>d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat du b\u00e9n\u00e9fice imposable;<\/li>\n<li>op\u00e9rer la d\u00e9duction de certains frais tels que les frais de loyers, de gestion, d&rsquo;assurance, de r\u00e9parations, d\u00e8s lors qu&rsquo;ils d\u00e9clarent leurs revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el.<\/li>\n<li>ou encore imputer les d\u00e9ficits fonciers de leur base imposable \u00e0 hauteur de 10 700\u20ac.<\/li>\n<li>Enfin, dans certains cas, si l&rsquo;ensemble des revenus fonciers d&rsquo;une SCI sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac, il peut \u00eatre int\u00e9ressant d&rsquo;opter pour le r\u00e9gime des b\u00e9n\u00e9fices micro-fonciers pour les associ\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"alert alert-danger mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">SCI et location meubl\u00e9e, attention<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nAttention, une SCI qui est \u00e0 l&rsquo;IR mais dont l&rsquo;activit\u00e9 de <strong>location meubl\u00e9e d\u00e9passerait 10% de son chiffre&nbsp;serait soumise \u00e0 l&rsquo;IS d&rsquo;office<\/strong>, ceci est d&rsquo;autant plus important pour les SCI qui ne g\u00e8rent qu&rsquo;un seul immeuble.\n<\/p>\n<\/div>\n<h3>SCI et IS : un choix d\u00e9finitif<\/h3>\n<p>Une SCI peut \u00eatre soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s dans les deux situations suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>soit par d\u00e9cision des associ\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/li>\n<li>soit parce que la SCI exerce une activit\u00e9 commerciale et non civile (pour rappel, la jurisprudence et la doctrine consid\u00e8rent que la location d\u2019immeubles non meubl\u00e9s n\u2019est pas une activit\u00e9 commerciale)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans le cas o\u00f9 la SCI est soumise \u00e0 l\u2019IS (pour rappel, taux de 33,3%, r\u00e9duit \u00e0 15% pour les revenus inf\u00e9rieurs \u00e0 38.120 \u20ac), il sera possible:<\/p>\n<ul>\n<li>d&rsquo;amortir le bien immobilier en application des r\u00e8gles sur les b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux;<\/li>\n<li>d\u00e9duire du r\u00e9sultat imposable la r\u00e9mun\u00e9ration vers\u00e9e \u00e0 un associ\u00e9-g\u00e9rant;<\/li>\n<li>ou encore, \u00e0 l&rsquo;inverse d&rsquo;une SCI soumise \u00e0 l&rsquo;IR, la SCI qui est redevable de l&rsquo;IS et qui met ses b\u00e9n\u00e9fices en r\u00e9serves sera impos\u00e9e que de son chef et pas au niveau des associ\u00e9s (possibilit\u00e9 de ventiler l&rsquo;imp\u00f4t du coup) tant qu&rsquo;il n&rsquo;y pas de distribution.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Encore une fois cependant, il est important de souligner que ce choix sera irr\u00e9vocable pendant toute la dur\u00e9e de vie de la SCI jusqu&rsquo;\u00e0 sa dissolution.<\/p>\n<p>R\u00e9cemment on a pu constater une augmentation du nombre de SCI ayant opt\u00e9 pour l\u2019IS du fait de l\u2019accroissement de la pression fiscale sur les m\u00e9nages, et au contraire, de l\u2019all\u00e8gement de la fiscalit\u00e9 des entreprises&#8230;<br \/>\nNous vous recommandons la lecture de notre fiche compl\u00e8te sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">fiscalit\u00e9 de la SCI<\/a>, \u00e0 jour de la sortie de la flat-tax.<\/p>\n<p>Sur une pr\u00e9sentation plus en d\u00e9tails de la fiscalisation des revenus d\u2019une SCI, nous vous conseillons de consulter le <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/particulier\/societe-civile-immobiliere\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">site de la Direction des Finances publiques<\/a> qui pr\u00e9cise les modalit\u00e9s d\u00e9claratives \u00e0 r\u00e9aliser par les associ\u00e9s d\u2019une SCI.<\/p>\n<h2 id=\"variable\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"SCI_a_capital_variable\"><\/span>SCI \u00e0 capital variable<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pr\u00e9sent\u00e9e par certains comme une structure encore plus souple que la SCI \u00e0 capital fixe, la SCI \u00e0 capital variable n&rsquo;est pas n\u00e9cessairement aussi avantageuse que l&rsquo;on peut le supposer.<\/p>\n<h3>La SCI \u00e0 capital variable fonctionne comme une SCI classique<\/h3>\n<p>Le fonctionnement d&rsquo;une SCI \u00e0 capital variable est identique \u00e0 celle d&rsquo;une SCI \u00e0 capital classique hormis une diff\u00e9rence qui tient \u00e0 l&rsquo;insertion d&rsquo;une clause de variabilit\u00e9 du capital dans les statuts de la SCI \u00e0 capital variable. Cette clause qui indiquera, d&rsquo;une part, un capital plancher (capital minimum) et, d&rsquo;autre part, un capital plafond (capital maximum), permet une simplification de certains actes requis en cas d&rsquo;op\u00e9ration sur le capital social de la SCI (compar\u00e9 \u00e0 une SCI classique).<\/p>\n<p>Alors qu&rsquo;une op\u00e9ration sur le capital social implique que toute une liasse de documents juridiques soit fournie pr\u00e9alablement \u00e0 sa r\u00e9alisation afin que l&rsquo;op\u00e9ration soit document\u00e9e conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gales, la SCI \u00e0 capital variable est, quant \u00e0 elle, dispens\u00e9e de certaines formalit\u00e9s. En effet, dans une SCI \u00e0 capital variable, le seul formalisme requis lors d&rsquo;une op\u00e9ration sur le capital est, selon le cas:<\/p>\n<ul>\n<li>la r\u00e9daction d&rsquo;un bulletin de souscription s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une augmentation de capital;<\/li>\n<li>un simple acte de cession en cas d&rsquo;op\u00e9ration de r\u00e9duction.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ainsi, aucune publicit\u00e9 au Registre du commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s (RCS) n&rsquo;est exig\u00e9e par la loi. N\u00e9anmoins, il faut noter que dans certains cas un formalisme sera n\u00e9cessaire (en plus d&rsquo;un simple bulletin de souscription \u00e0 l&rsquo;augmentation de capital ou d&rsquo;un acte de cession dans l&rsquo;hypoth\u00e8se d&rsquo;une r\u00e9duction : les seules formalit\u00e9s n\u00e9cessaires \u00e0 accomplir lors d&rsquo;une op\u00e9ration sur le capital, en principe). A titre d&rsquo;exemple, alors qu&rsquo;aucune publicit\u00e9 n&rsquo;est \u00e0 faire au RCS, la SCI \u00e0 capital variable doit tout de m\u00eame enregistrer et payer des droits au Tr\u00e9sor en cas d&rsquo;op\u00e9ration d&rsquo;augmentation ou de r\u00e9duction du capital social (\u00e0 partir de 125\u20ac et pouvant aller jusqu&rsquo;\u00e0 5% du montant des droits en cas de rachat de parts).<\/p>\n<h3> SCI \u00e0 capital variable et anonymat des associ\u00e9s: FAUX<\/h3>\n<p>Remarquons en dernier lieu qu&rsquo;il y a \u00e9galement beaucoup de d\u00e9sinformation quant au suppos\u00e9 anonymat que procurerait une SCI \u00e0 capital variable. En effet, le <strong>nom des associ\u00e9s (qu&rsquo;ils soient fondateurs ou non) doit \u00eatre publi\u00e9<\/strong> : cette obligation souvent m\u00e9connue r\u00e9sulte d&rsquo;une interpr\u00e9tation rigoureuse de l\u2019article R 123-54 du Code de commerce.<\/p>\n<p>Egalement, depuis le 1er ao\u00fbt 2017, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, toutes les soci\u00e9t\u00e9s, civiles ou commerciales, doivent faire conna\u00eetre l&rsquo;identit\u00e9 des \u00ab\u00a0b\u00e9n\u00e9ficiaires ultimes\u00a0\u00bb c&rsquo;est-\u00e0-dire de \u00ab\u00a0toute personne qui d\u00e9tient directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de la soci\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb aupr\u00e8s du RCS.<\/p>\n<h3>La SCI \u00e0 capital variable attractive en cas de modification r\u00e9guli\u00e8re de son capital social<\/h3>\n<p><strong>L&rsquo;int\u00e9r\u00eat majeur de la SCI \u00e0 capital variable<\/strong> compar\u00e9e \u00e0 une SCI classique n&rsquo;est donc pas \u00e0 rechercher dans un quelconque avantage fiscal ou autre \u00e9conomie, mais plut\u00f4t, dans le cas o\u00f9 il y aurait des <strong>mouvements fr\u00e9quents dans l&rsquo;actionnariat de la SCI au cours d&rsquo;un m\u00eame exercice<\/strong>: en effet, dans ce cas la SCI n&rsquo;aura pas \u00e0 syst\u00e9matiquement publier au RCS le changement du capital de la soci\u00e9t\u00e9 (mais attention comme nous l&rsquo;avons indiqu\u00e9, elle ne sera pas pour autant dispens\u00e9e des autres formalit\u00e9s.<\/p>\n<h2 id=\"familiale\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"SCI_familiale_vs_SCI_classique\"><\/span>SCI familiale vs. SCI classique<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La <strong>SCI familiale fonctionne exactement de la m\u00eame fa\u00e7on qu&rsquo;une SCI \u00ab\u00a0classique\u00a0\u00bb<\/strong>; sa sp\u00e9cificit\u00e9 tient essentiellement du fait de l&rsquo;existence d&rsquo;un lien de parent\u00e9 entre les associ\u00e9s de la SCI, des <strong>abattements sont pr\u00e9vus<\/strong> par la loi en cas de cessions des parts.<\/p>\n<p>Il s&rsquo;agit d&rsquo;un instrument d\u00e9di\u00e9 aux membres d&rsquo;une m\u00eame famille qui souhaiteraient g\u00e9rer ou optimiser leur patrimoine en achetant un bien immobilier en commun. Elle leur permet de b\u00e9n\u00e9ficier \u00e9galement d&rsquo;avantages au niveau du bail de location.<\/p>\n<p>Pour une pr\u00e9sentation en d\u00e9tails de la SCI familiale, nous vous invitons \u00e0 lire notre article sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/\">la SCI familiale<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La SCI b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une r\u00e9putation qui est un peu galvaud\u00e9e. Ce n&rsquo;est pas un dispositif de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re contrairement \u00e0 ce que pensent de nombreux investisseurs, et en g\u00e9n\u00e9ral la SCI ne doit pas \u00eatre utilis\u00e9e si vous investissez seul. 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