{"id":6585,"date":"2021-09-22T16:58:00","date_gmt":"2021-09-22T14:58:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6585"},"modified":"2021-09-23T11:37:11","modified_gmt":"2021-09-23T09:37:11","slug":"investir-local-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-local-commercial\/","title":{"rendered":"Investir dans un local commercial : les risques \u00e0 identifier"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nVous souhaitez investir dans l&rsquo;immobilier commercial et vous regardez les opportunit\u00e9s de racheter des <strong>murs de commerces occup\u00e9s avec un bail en cours ?<\/strong><\/p>\n<p><strong>L&rsquo;investissement locatif en immobilier commercial<\/strong> a historiquement des rendements locatifs \u00e9lev\u00e9s mais il faut bien comprendre que les risques qui l&rsquo;accompagnent sont aussi proportionnellement plus grands que pour un local d&rsquo;habitation.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/pexels-photo-137611.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/pexels-photo-137611.jpeg\" alt=\"pexels-photo-137611\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Nous allons vous d\u00e9tailler dans cette fiche les risques principaux par ordre d&rsquo;importance d\u00e9croissant : sur\u00e9valuation du loyer, d\u00e9part du preneur, travaux immobiliers d&rsquo;investissement \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-local-commercial\/#Surevaluation_du_loyer\" title=\"Sur\u00e9valuation du loyer\">Sur\u00e9valuation du loyer<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-local-commercial\/#Depart_du_preneur_a_chaque_echeance_triennale\" title=\"D\u00e9part du preneur \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale\">D\u00e9part du preneur \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-local-commercial\/#Travaux_immobiliers_dinvestissement_a_prevoir\" title=\"Travaux immobiliers d&rsquo;investissement \u00e0 pr\u00e9voir\">Travaux immobiliers d&rsquo;investissement \u00e0 pr\u00e9voir<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Surevaluation_du_loyer\"><\/span>Sur\u00e9valuation du loyer<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Quand vous achetez des murs de locaux commerciaux, vous achetez la plupart du temps le loyer d&rsquo;un bail en cours consenti \u00e0 un locataire appel\u00e9 preneur.<\/p>\n<p>Un local commercial achet\u00e9 400 000\u20ac avec un loyer annuel hors charges de 30 000\u20ac vous rapporte th\u00e9oriquement un rendement brut de 7,5%.<\/p>\n<p>Pour obtenir le rendement net vous devez th\u00e9oriquement d\u00e9duire du loyer les <strong>d\u00e9penses op\u00e9rationnelles courantes (OPEX)<\/strong> que vous devez engager r\u00e9guli\u00e8rement.<\/p>\n<p>C&rsquo;est \u00e0 cette \u00e9tape que vous devez vous pencher sur la clause de charges du bail commercial dont vous allez h\u00e9riter. En effet certains baux pr\u00e9voient une prise en charge quasi-compl\u00e8te des charges par le preneur (qui peut payer par exemple la taxe fonci\u00e8re et la plupart des contrats d&rsquo;assurances de l&rsquo;immeuble ou encore les honoraires du syndic).<\/p>\n<p>D&rsquo;autres baux pr\u00e9voient qu&rsquo;une partie significative des charges restent pay\u00e9es par le bailleur, donc v\u00e9rifiez bien le bail.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9termination du niveau de charges est importante car c&rsquo;est une composante du loyer charges comprises que le preneur va payer. Or le point crucial dans l&rsquo;\u00e9valuation du rendement brut est le niveau g\u00e9n\u00e9ral du <strong>loyer charg\u00e9<\/strong> que le preneur paie par rapport 1) au march\u00e9 de sa zone 2) \u00e0 son taux d&rsquo;effort (rapport entre loyer charges comprises et chiffres d&rsquo;affaires).<\/p>\n<p>D\u00e9terminer si le loyer est sur\u00e9valu\u00e9 est crucial, car il vous permet de quantifier le risque que le preneur d\u00e9cide de r\u00e9silier le bail pour prendre :<\/p>\n<ol>\n<li>un local \u00e9quivalent moins cher s&rsquo;il r\u00e9ussit \u00e0 le trouver \u00e0 commercialit\u00e9 \u00e9quivalente dans la zone<\/li>\n<li>un local moins grand ou moins bien plac\u00e9 et donc moins cher si son activit\u00e9 est trop faible pour tenir<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le deuxi\u00e8me cas est moins grave : si le loyer est au march\u00e9 mais que le preneur part \u00e0 cause d&rsquo;un taux d&rsquo;effort trop \u00e9lev\u00e9, vous pouvez esp\u00e9rer relouer le local rapidement \u00e0 la m\u00eame valeur. Vous allez n\u00e9anmoins subir de la <strong>vacance locative et des frais de transaction pour un nouveau bail<\/strong>.<\/p>\n<p>Le premier cas est vraiment probl\u00e9matique, car vous achetez en r\u00e9alit\u00e9 le loyer de march\u00e9 du local et non pas l&rsquo;\u00e9ventuel loyer sur\u00e9valu\u00e9. L&rsquo;exemple classique est le \u00ab\u00a0sales and leaseback\u00a0\u00bb o\u00f9 une grande compagnie vend ses murs \u00e0 sa propre fonci\u00e8re et se reloue \u00e0 elle-m\u00eame le local avec un loyer sur\u00e9valu\u00e9. Ce loyer sur\u00e9valu\u00e9 est fix\u00e9 grossi\u00e8rement car il s&rsquo;agit de toute fa\u00e7on d&rsquo;un versement intra-entreprises. Si la fonci\u00e8re d\u00e9cide de c\u00e9der plus tard les murs, l&rsquo;acqu\u00e9reur se retrouve seul face \u00e0 la grande compagnie (par exemple La Poste) qui n&rsquo;h\u00e9sitera pas \u00e0 ren\u00e9gocier un loyer de march\u00e9 \u00e0 la baisse une fois les murs c\u00e9d\u00e9s \u00e0 un tiers.<\/p>\n<p>Cette <strong>ren\u00e9gociation du loyer \u00e0 la baisse au renouvellement<\/strong> est un vrai risque puisque le preneur peut, \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail, demander un renouvellement avec un loyer \u00e0 la baisse, en justifiant ses demandes par des r\u00e9f\u00e9rences de loyer dans la zone de chalandise.<\/p>\n<p>Vous devez donc absolument faire une \u00e9valuation sur les loyers de march\u00e9 dans la zone de commercialit\u00e9 imm\u00e9diate sur des activit\u00e9s \u00e9quivalentes \u00e0 celles du preneur.<\/p>\n<p>Pour \u00e9valuer le loyer de march\u00e9 il faut regarder des loyers de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9quivalents selon plusieurs crit\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>commercialit\u00e9 de l&#8217;emplacement<\/strong> : les rues doivent \u00eatre \u00e9galement passantes, avec une disposition \u00e9quivalente, par exemple local en coin avec un lin\u00e9aire \u00e9quivalent<\/li>\n<li><strong>taille du local<\/strong> : plus le local est grand plus le loyer\/m\u00b2 est faible<\/li>\n<li><strong>activit\u00e9 \u00e9quivalente<\/strong> : services, restaurants, mode, etc.<\/li>\n<li><strong>date de signature<\/strong> : plus le bail est r\u00e9cent meilleure est la r\u00e9f\u00e9rence<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Depart_du_preneur_a_chaque_echeance_triennale\"><\/span>D\u00e9part du preneur \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En bail commercial le preneur dispose le plus souvent de la facult\u00e9 de quitter le local en donnant son cong\u00e9 sans motifs \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale.<\/p>\n<p>Il est donc important de v\u00e9rifier que le preneur ne souhaite pas quitter son local pour d\u00e9m\u00e9nager ailleurs. Le risque est faible si le fonds de commerce a une valeur non n\u00e9gligeable (notamment via le droit au bail) mais ce ne sera pas le cas dans une zone peu commer\u00e7ante d&rsquo;un centre-ville moyenne en France, le preneur peut alors d\u00e9cider de d\u00e9m\u00e9nager et vous vous retrouverez avec un local vide.<\/p>\n<p>On retrouve le risque du dernier point, \u00e0 savoir un loyer sur\u00e9valu\u00e9 face \u00e0 un march\u00e9 avec des offres moins ch\u00e8res. En plus du risque de d\u00e9valuation de loyer, vous risquez \u00e9galement d&rsquo;avoir une <strong>absence de loyer pendant plusieurs mois<\/strong> si le march\u00e9 est tr\u00e8s d\u00e9tendu (voir par exemple cet <a href=\"https:\/\/www.leberry.fr\/vierzon\/economie\/commerce-artisanat\/2016\/11\/19\/vierzon-une-des-villes-les-plus-touchees-de-france_12158436.html\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">article sur les commerces vacants \u00e0 Vierzon<\/a>) et qu&rsquo;il est compliqu\u00e9 de trouver un preneur \u00e0 n&rsquo;importe quel prix.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Travaux_immobiliers_dinvestissement_a_prevoir\"><\/span>Travaux immobiliers d&rsquo;investissement \u00e0 pr\u00e9voir<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le dernier risque lors de l&rsquo;achat de murs commerciaux est l&rsquo;\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 de <strong>gros travaux immobiliers (CAPEX)<\/strong> vous tombent dessus une fois le local achet\u00e9.<\/p>\n<p>M\u00eame avec un bail net de charges, il est quasiment impossible de faire payer les travaux de mise en conformit\u00e9 au Preneur. Nombreux sont les postes de travaux potentiels qui peuvent grandement d\u00e9grader votre rentabilit\u00e9 brute.<\/p>\n<p>Reprenons l&rsquo;exemple d&rsquo;un local en province de 1000m\u00b2 lou\u00e9 30 000\u20ac par an \u00e0 La Poste par exemple. Si vous devez effectuer des travaux de d\u00e9samiantage, des travaux de sur\u00e9l\u00e9vation suite \u00e0 des inondations, ou encore des travaux de mise en conformit\u00e9 aux normes handicap\u00e9s (rampe d&rsquo;acc\u00e8s + refuge PMR en cas d&rsquo;incendie), vous pouvez rapidement devoir engager plusieurs ann\u00e9es de loyer en travaux.<\/p>\n<p>Ce risque est particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9 dans les zones o\u00f9 les prix et les loyers au m\u00b2 sont faibles, car les travaux immobiliers sont proportionnels \u00e0 la surface et non au loyer. Deux locaux de 1000m\u00b2 ont dont souvent les m\u00eames CAPEX alors que les loyers commerciaux sont 10 fois plus faibles \u00e0 Vierzon qu&rsquo;\u00e0 Paris intra-muros.<\/p>\n<p>Nous vous recommandons fortement de consulter les diagnostics, PV d&rsquo;AG et autres documents techniques vous permettant d&rsquo;avoir un avis objectif sur les \u00e9ventuels travaux \u00e0 pr\u00e9voir. N&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 faire passer un bureau d&rsquo;\u00e9tudes ou un architecte pour \u00e9valuer exhaustivement les murs que vous achetez.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous souhaitez investir dans l&rsquo;immobilier commercial et vous regardez les opportunit\u00e9s de racheter des murs de commerces occup\u00e9s avec un bail en cours ? 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