{"id":6483,"date":"2021-08-11T14:04:00","date_gmt":"2021-08-11T12:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6483"},"modified":"2021-08-24T22:28:54","modified_gmt":"2021-08-24T20:28:54","slug":"modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire\/","title":{"rendered":"Modification du bien par le locataire : la remise en \u00e9tat obligatoire ?"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Lorsque vous louez un logement en bail classique, celui-ci devient de facto la r\u00e9sidence principale du locataire qui peut donc en jouir (quasiment) comme un propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>La loi prot\u00e8ge notamment cette libert\u00e9 du locataire, en listant les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/liste-des-clauses-abusives-du-bail-de-location\/\">clauses abusives<\/a>, et en rappelant notamment la facult\u00e9 du locataire de <strong>modifier l&rsquo;am\u00e9nagement de son logement<\/strong>.<\/p>\n<p>Nous allons voir dans cet article les dispositions th\u00e9oriques sur la modification du logement par le locataire, puis nous rentrerons en d\u00e9tail sur l&rsquo;interpr\u00e9tation des textes par les juges.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/peinture.jpg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/peinture.jpg\" alt=\"peinture\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire\/#Lamenagement_est_libre_pas_la_transformation\" title=\"L&rsquo;am\u00e9nagement est libre pas la transformation\">L&rsquo;am\u00e9nagement est libre pas la transformation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire\/#Cas_pratiques_damenagements_par_le_locataire\" title=\"Cas pratiques d&rsquo;am\u00e9nagements par le locataire\">Cas pratiques d&rsquo;am\u00e9nagements par le locataire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire\/#Remise_en_etat_en_fin_de_bail\" title=\"Remise en \u00e9tat en fin de bail\">Remise en \u00e9tat en fin de bail<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"amenagement\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Lamenagement_est_libre_pas_la_transformation\"><\/span>L&rsquo;am\u00e9nagement est libre pas la transformation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La loi du 6 juillet 1989 qui r\u00e9git les locations d&rsquo;habitation \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale (que ce soit en meubl\u00e9 ou en vide) est tr\u00e8s explicite sur la facult\u00e9 du locataire \u00e0 modifier son logement :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nLe bailleur est oblig\u00e9 :<br \/>\n[&#8230;]<br \/>\nDe ne pas s&rsquo;opposer aux am\u00e9nagements r\u00e9alis\u00e9s par le locataire, d\u00e8s lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose lou\u00e9e.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000037670751\/\" rel=\"nofollow\">Article 6 de loi de 89<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Voil\u00e0 donc pour la th\u00e9orie, mais en pratique comment d\u00e9finit-on une transformation de la chose lou\u00e9e ?<\/p>\n<p>La jurisprudence est riche sur le sujet et rentre dans les d\u00e9tails pratiques des am\u00e9nagements usuels des locataires pour d\u00e9terminer s&rsquo;il s&rsquo;agit ou non d&rsquo;une transformation.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"pratique\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_pratiques_damenagements_par_le_locataire\"><\/span>Cas pratiques d&rsquo;am\u00e9nagements par le locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/notice-bail-alur\/\">notice d&rsquo;information<\/a> qui doit \u00eatre annex\u00e9e au bail donne une premi\u00e8re pr\u00e9cision sur les travaux du locataire et qui pr\u00e9cise :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nA titre d&rsquo;exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme de simples am\u00e9nagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d&rsquo;abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation n\u00e9cessitant pr\u00e9alablement une autorisation \u00e9crite du bailleur.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/notice-bail-alur\/\" rel=\"nofollow\">Notice d'information du bail de location<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<h3 id=\"peinture\">Changement de la couleur des peintures<\/h3>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Il s&rsquo;agit du cas le plus classique : vous louez un logement fra\u00eechement repeint en blanc, le locataire s&rsquo;installe et repeint une chambre en rose. A l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie est-il possible de demander au locataire de repeindre la chambre en blanc ?<\/p>\n<p>La jurisprudence est constante sur la question : <strong>le locataire n&rsquo;est pas tenu \u00e0 remettre la peinture d&rsquo;origine<\/strong>, sauf exceptions si les couleurs utilis\u00e9es rendent le logement inhabitable.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/993751447849357312\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-modif-locataire.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Voici un exemple de jurisprudence r\u00e9cente :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Au motif du caract\u00e8re non adapt\u00e9 des peintures choisies (d\u00e9sign\u00e9es comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles int\u00e9gr\u00e9s), la SCI bailleresse invoque une transformation non autoris\u00e9e au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une n\u00e9cessaire remise en \u00e9tat \u00e0 la charge des locataires.<\/p>\n<p>Mais, sauf clause sp\u00e9cifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous am\u00e9nagements qui ne transforment pas la chose lou\u00e9e et n\u2019affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pi\u00e8ces \u00e0 vivre \u00e0 son go\u00fbt sans \u00eatre tenu par la couleur d\u2019origine, d\u00e8s lors que les couleurs choisies n\u2019affectent pas l\u2019habitabilit\u00e9 ni l\u2019usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d\u2019une cuisine en vert \u00e9meraude ou prairie et des meubles de la cuisine int\u00e9gr\u00e9e en aubergine\u202f\u2013\u202fcomme cela r\u00e9sulte des photographies au d\u00e9bat- ne caract\u00e9rise pas en l\u2019esp\u00e8ce des transformations prohib\u00e9es ou soumises \u00e0 autorisation pr\u00e9alable par le bail mais de simples am\u00e9nagements au demeurant plut\u00f4t conformes aux couleurs \u00e0 la mode du temps.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Nimes\/2018\/C94728D2DE6C7770E1874\" rel=\"nofollow\">CA N\u00eemes, 2e ch. sect. a, 3 mai 2018, n\u00b0 17\/02541<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Il est cependant \u00e0 parier que le juge n&rsquo;aurait pas accept\u00e9 de consid\u00e9rer le changement de peinture comme un simple am\u00e9nagement si le mur avait \u00e9t\u00e9 repeint en noir ou avec du papier peint Disney.<\/p>\n<h3>Installation d&rsquo;une cuisine<\/h3>\n<p>En location vide, si le logement est fourni sans cuisine, le locataire a \u00e9videmment le droit d&rsquo;en installer une sans l&rsquo;accord du propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Attention cependant au sort de cette cuisine en fin de bail, nous verrons que le locataire ne peut pas demander au propri\u00e9taire de lui racheter cette cuisine; il peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable d&rsquo;en informer le locataire au pr\u00e9alable.<\/p>\n<h3 id=\"sol\">Remplacement du sol<\/h3>\n<p>De la m\u00eame mani\u00e8re que la peinture des murs, la notice d&rsquo;information pr\u00e9cise que le remplacement du sol est consid\u00e9r\u00e9 comme un am\u00e9nagement librement r\u00e9alisable par le locataire qui <strong>peut donc changer le parquet ou remplacer la moquette<\/strong>.<\/p>\n<p>Attention l&rsquo;am\u00e9nagement consiste bien \u00e0 remplacer le sol par un sol \u00e9quivalent. Si le locataire souhaite poser de la moquette sur un parquet existant, il s&rsquo;agit l\u00e0 d&rsquo;une transformation qui pourra n\u00e9cessiter une remise en \u00e9tat (souvent co\u00fbteuse si le parquet sous la moquette a \u00e9t\u00e9 d\u00e9grad\u00e9 par de la colle ou des agrafes).<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter tout contentieux nous vous recommandons donc fortement de pr\u00e9ciser sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-type-etat-des-lieux-loi-alur\/\">l&rsquo;\u00e9tat des lieux<\/a>, en plus de l&rsquo;\u00e9tat du sol, le type de rev\u00eatement \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e du locataire : moquette, parquet, carrelage, etc.<\/p>\n<h3 id=\"cloison\">Abattre une cloison<\/h3>\n<p>Abattre une cloison est consid\u00e9r\u00e9 usuellement comme une transformation du logement qui n\u00e9cessite donc l&rsquo;accord du propri\u00e9taire. Nous avons pris cet exemple car il s&rsquo;agit des travaux de transformation les plus courants (avec le changement de sol parquet en moquette) mais la liste des travaux de transformations n&rsquo;est pas exhaustive : d\u00e9pose des stores, installations de toilettes suppl\u00e9mentaires, coupe des arbres du jardin, installation d&rsquo;une piscine etc, tous ces <strong>travaux lourds n\u00e9cessitent l&rsquo;accord du propri\u00e9taire<\/strong>.<\/p>\n<h3 id=\"parabole\">Installation d&rsquo;un climatiseur ou d&rsquo;une parabole<\/h3>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>L&rsquo;installation d&rsquo;\u00e9quipements en fa\u00e7ades ou en toiture, tels qu&rsquo;une parabole ou un bloc de climatiseur, est consid\u00e9r\u00e9e comme des travaux de transformation n\u00e9cessitant l&rsquo;autorisation du bailleur, comme le confirme la jurisprudence r\u00e9cente ci-contre.<\/p>\n<p>Cette autorisation initiale est notamment n\u00e9cessaire pour permettre de v\u00e9rifier que les <strong>r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme ou de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> n&#8217;emp\u00eachent pas l&rsquo;installation de tels \u00e9quipements, ou de rappeler au locataire les contraintes sur les caract\u00e9ristiques des installations; on peut ainsi citer les copropri\u00e9t\u00e9s o\u00f9 la couleur des stores ou des volets est uniformis\u00e9e sur tout l&rsquo;immeuble.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1085064650205609984\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-modif-locataire-2.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Clause sp\u00e9cifique dans le bail<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nIl peut \u00eatre utile de rappeler dans le bail au locataire la n\u00e9cessit\u00e9 de demander l&rsquo;autorisation du bailleur pour transformer le logement.<\/p>\n<p>Le bailleur peut \u00e9galement ins\u00e9rer une clause obligeant le locataire \u00e0 obtenir son autorisation pour r\u00e9aliser les travaux d&rsquo;am\u00e9nagement tel que le changement de peinture. La validit\u00e9 de la clause est soumise \u00e0 appr\u00e9ciation du juge in fine, mais la jurisprudence que nous avons cit\u00e9e pr\u00e9c\u00e9demment semblait ouvrir cette possibilit\u00e9 en mentionnant dans sa d\u00e9cision \u00ab\u00a0sauf clause sp\u00e9cifique du contrat de bail\u00a0\u00bb.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"fin\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Remise_en_etat_en_fin_de_bail\"><\/span>Remise en \u00e9tat en fin de bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu la loi prot\u00e8ge le locataire en emp\u00eachant le bailleur de s&rsquo;opposer \u00e0 des travaux d&rsquo;am\u00e9nagements. En contrepartie la loi prot\u00e8ge le bailleur en cas de travaux de transformations non autoris\u00e9s. Nous allons donc s\u00e9parer deux cas en fin de bail, le sort des travaux de transformations autoris\u00e9s et ceux qui ne le sont pas.<\/p>\n<h3 id=\"ok\">Indemnisation des travaux autoris\u00e9s en fin de bail<\/h3>\n<p>Le locataire a souhait\u00e9 installer des stores, a demand\u00e9 l&rsquo;autorisation du bailleur qui lui a donn\u00e9. Au d\u00e9part du locataire pas de probl\u00e8me les stores restent en l&rsquo;\u00e9tat; soit l&rsquo;accord s&rsquo;accompagnait d&rsquo;une contrepartie financi\u00e8re incitant le locataire \u00e0 les installer et \u00e0 les laisser, soit cette contrepartie peut \u00eatre n\u00e9goci\u00e9e de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 lors du d\u00e9part.<\/p>\n<p>A noter que dans ce cas le bailleur ne peut pas obliger  le locataire \u00e0 remettre en \u00e9tat le logement, ni \u00e0 lui laisser le fruit des travaux (par exemple les stores). De la m\u00eame mani\u00e8re le locataire ne peut forcer le propri\u00e9taire \u00e0 lui racheter le fruit des travaux.<\/p>\n<h3 id=\"ko\">Remise en \u00e9tat des travaux non autoris\u00e9s en fin de bail<\/h3>\n<p>Le locataire a transform\u00e9 le logement en abattant un mur, sans demander l&rsquo;autorisation du bailleur qui s&rsquo;en rend compte \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie.<\/p>\n<p>La loi prot\u00e8ge alors le bailleur qui n&rsquo;a pas d&rsquo;obligation de d\u00e9dommager le locataire pour les travaux (cela semblait \u00e9vident et c&rsquo;est aussi le cas pour des travaux autoris\u00e9s) lui laissant donc la possibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier des travaux sans contrepartie.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000038834730\/\" rel=\"nofollow\">L&rsquo;article 7f de la loi de 89<\/a> permet surtout au bailleur de demander la remise en \u00e9tat initial du logement au frais du locataire en ponctionnant \u00e9ventuellement son d\u00e9p\u00f4t de garantie. Nous vous recommandons sur ce th\u00e8me la lecture de notre fiche sur la restitution et l&rsquo;imputation du <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite\/\">d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lorsque vous louez un logement en bail classique, celui-ci devient de facto la r\u00e9sidence principale du locataire qui peut donc en jouir (quasiment) comme un propri\u00e9taire. La loi prot\u00e8ge notamment cette libert\u00e9 du locataire, en listant les clauses abusives, et en rappelant notamment la facult\u00e9 du locataire de modifier l&rsquo;am\u00e9nagement de son logement. 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