{"id":6373,"date":"2021-08-14T17:18:00","date_gmt":"2021-08-14T15:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6373"},"modified":"2023-12-14T11:09:55","modified_gmt":"2023-12-14T10:09:55","slug":"ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee\/","title":{"rendered":"Travaux du locataire en cours de bail : urgence et indemnisation"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Les r\u00e9parations, travaux ou remplacement d&rsquo;\u00e9quipements d\u00e9fectueux ne doivent pas \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par le locataire sans avoir au pr\u00e9alable respect\u00e9 certaines r\u00e8gles que nous allons voir.<\/p>\n<p>La loi liste les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/entretien-et-reparations-quels-elements-a-charge-du-locataire\/\">r\u00e9parations locatives<\/a> qui sont syst\u00e9matiquement \u00e0 la charge du locataire; dans le cas contraire il faut demander au bailleur pour proc\u00e9der aux travaux et se voir rembourser les co\u00fbts correspondants, sauf cas d&rsquo;urgence que nous allons d\u00e9tailler.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/04\/pexels-photo-209235.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/04\/pexels-photo-209235.jpeg\" alt=\"marteau\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee\/#Rappel_des_travaux_et_reparations_a_la_charge_du_locataire\" title=\"Rappel des travaux et r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire\">Rappel des travaux et r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee\/#Remboursement_des_travaux_locataire_sous_conditions\" title=\"Remboursement des travaux locataire sous conditions\">Remboursement des travaux locataire sous conditions<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee\/#Reparations_urgentes_faites_par_le_locataire\" title=\"R\u00e9parations urgentes faites par le locataire\">R\u00e9parations urgentes faites par le locataire<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"theorie\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_des_travaux_et_reparations_a_la_charge_du_locataire\"><\/span>Rappel des travaux et r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les r\u00e9parations locatives \u00e0 la charge du locataire sont list\u00e9es limitativement dans une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/docs\/reparation_locative_pdf.pdf\">liste fix\u00e9e par d\u00e9cret<\/a> que nous annexons \u00e0 notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/\">bail de location en ligne<\/a>. Elles correspondent aux r\u00e9parations courantes cr\u00e9\u00e9es par l&rsquo;usure normale du logement et que le locataire se doit de r\u00e9aliser et de prendre \u00e0 sa charge (changer les joints de lavabos par exemple).<\/p>\n<p>Pour ces travaux le locataire peut donc proc\u00e9der aux r\u00e9parations et petites travaux sans avertir le bailleur.<\/p>\n<p>Concernant les autres d\u00e9penses, elles sont <strong>th\u00e9oriquement \u00e0 la charge du propri\u00e9taire <u>sauf si<\/u> la cause de la panne de l&rsquo;\u00e9quipement est de la responsabilit\u00e9 du locataire<\/strong>.<\/p>\n<p>C&rsquo;est un principe g\u00e9n\u00e9ral qui s&rsquo;applique \u00e0 toute location et qui est r\u00e9gi par l&rsquo;article 1732 du Code Civil :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Il (le preneur) r\u00e9pond des d\u00e9gradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, \u00e0 moins qu&rsquo;il ne prouve qu&rsquo;elles ont eu lieu sans sa faute.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006442883\/\" rel=\"nofollow\">Article 1732 du Code Civil<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>En th\u00e9orie le locataire doit donc alerter le propri\u00e9taire sur une panne \u00e9ventuelle et lui expliquer en quoi cette panne n&rsquo;est pas de sa responsabilit\u00e9.<\/p>\n<p>Nous allons voir qu&rsquo;en pratique cette disposition a des cons\u00e9quences lourdes sur la gestion d&rsquo;une \u00e9ventuelle r\u00e9paration qui interviendrait en cours de bail.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">R\u00e9parations et petits travaux uniquement<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nNous n&rsquo;abordons dans cet article que le sort des petits travaux et r\u00e9parations faits par le locataire en cours de bail.<\/p>\n<p>Pour les travaux de plus grand ampleur, consultez notre fiche sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modification-du-bien-par-le-locataire-la-remise-en-etat-obligatoire\/\">sort des gros travaux locataire en fin de bail<\/a>.\n<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"soimeme\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Remboursement_des_travaux_locataire_sous_conditions\"><\/span>Remboursement des travaux locataire sous conditions<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En pratique cette preuve de non-responsabilit\u00e9 est compliqu\u00e9e \u00e0 apporter mais il est en tout cas n\u00e9cessaire <strong>a minima de pr\u00e9venir le propri\u00e9taire<\/strong> pour lui faire constater la panne, puis une fois les responsabilit\u00e9s identifi\u00e9es se mettre d&rsquo;accord sur les commandes et les prises en charge financi\u00e8res.<\/p>\n<p>Il est fortement d\u00e9conseill\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9paration avant que le propri\u00e9taire n&rsquo;ait constat\u00e9 la panne. En effet, ce dernier pourrait arguer que le locataire s&rsquo;est empress\u00e9 de faire la r\u00e9paration pour cacher le fait que l&rsquo;\u00e9quipement \u00e9tait en panne par sa faute.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>A fortiori il est encore moins recommand\u00e9 au locataire de d\u00e9duire du loyer les co\u00fbts de la r\u00e9paration qu&rsquo;il aurait engag\u00e9e unilat\u00e9ralement, c&rsquo;est \u00e0 dire sans l&rsquo;accord du bailleur. Si le bailleur tarde \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 vos demandes, le locataire pourra prendre la r\u00e9paration \u00e0 sa charge, puis il devra mettre en demeure le bailleur de lui rembourser, voire m\u00eame l&rsquo;assigner pour obtenir un remboursement.<\/p>\n<p>Mais en aucun cas <strong>il ne pourra se faire justice lui-m\u00eame<\/strong> en imputant de son propre chef le co\u00fbt de la r\u00e9paration sur une \u00e9ch\u00e9ance de loyer (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/locataire-refus-paiement-loyer\">fiche sur la compensation du loyer<\/a>).<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1068787493447692288\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-travaux-loc.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Prenons un exemple sur une jurisprudence r\u00e9cente concernant un cas bien concret :<br \/>\n<strong>la panne d&rsquo;un sanibroyeur<\/strong>.<\/p>\n<p>Un locataire met en demeure son propri\u00e9taire de changer le sanibroyeur de son studio parisien tomb\u00e9 en panne, puis d\u00e9cide (le d\u00e9lai de r\u00e9ponse du bailleur n&rsquo;est pas \u00e9voqu\u00e9 dans la d\u00e9cision) de le changer \u00e0 sa propre initiative sans en r\u00e9f\u00e9rer au bailleur et de compenser le co\u00fbt de la r\u00e9paration sur son loyer en cours.<\/p>\n<p>Nous identifions dans le comportement du locataire plusieurs probl\u00e8mes, m\u00eame si nous comprenons son empressement \u00e0 vouloir r\u00e9cup\u00e9rer des toilettes fonctionnelles :<\/p>\n<ul>\n<li>le bailleur n&rsquo;a pas pu constater la panne du sanibroyeur et v\u00e9rifier ainsi qu&rsquo;elle n&rsquo;\u00e9tait pas de la responsabilit\u00e9 du locataire (\u00e9vacuation bouch\u00e9e, cuvette cass\u00e9e par exemple);<\/li>\n<li>m\u00eame si la r\u00e9paration du bailleur \u00e9tait \u00e0 sa charge, il aurait d\u00fb pouvoir choisir l&rsquo;\u00e9quipement \u00e0 remplacer et l&rsquo;entreprise qui l&rsquo;installe selon un devis valid\u00e9;<\/li>\n<li>le locataire ne peut se faire justice lui-m\u00eame en compensant sur le loyer en cours.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le locataire aurait donc d\u00fb mettre la pression sur le propri\u00e9taire pour constater la panne rapidement et lui demander de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9paration, ou a minima obtenir son accord pour prendre en charge la r\u00e9paration \u00e0 partir d&rsquo;un devis valid\u00e9.<\/p>\n<p>La d\u00e9cision de la cour d&rsquo;appel sur ce sujet est lapidaire :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Madame X ne d\u00e9montrant pas que le sanibroyeur chang\u00e9 en cours de bail est tomb\u00e9 en panne sans sa faute, il lui incombe de supporter la charge de son remplacement sans qu\u2019il soit besoin d\u2019examiner le d\u00e9tail de son argumentation.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Paris\/2018\/CC10CC79CD73484240D09\" rel=\"nofollow\">Cour d'appel de Paris, P\u00f4le 4 - chambre 3, 12 avril 2018, n\u00b0 15\/17862<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"urgence\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reparations_urgentes_faites_par_le_locataire\"><\/span>R\u00e9parations urgentes faites par le locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Dans certains cas pr\u00e9cis, il est compliqu\u00e9 pour le locataire de faire constater rapidement la r\u00e9paration \u00e0 effectuer au bailleur, et qu&rsquo;elle rev\u00eat un caract\u00e8re d&rsquo;urgence qui n\u00e9cessite d&rsquo;intervenir dans l&rsquo;heure.<\/p>\n<p>Le cas classique est la clef bloqu\u00e9e dans la serrure en pleine nuit. La jurisprudence disponible au <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Paris\/2018\/CDC7A1DBC5BDA143EA5E0\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">lien suivant<\/a> pr\u00e9cise bien que le caract\u00e8re d&rsquo;urgence peut lib\u00e9rer le locataire de son obligation de pr\u00e9venir le propri\u00e9taire \u00e0 condition d&rsquo;effectuer des r\u00e9parations les <strong>plus \u00e9conomes possible<\/strong> :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\n[&#8230;] Le fait que le dysfonctionnement du cylindre emp\u00eachait de retirer la clef engag\u00e9e dans la serrure et donc de fermer la porte du logement, caract\u00e9rise l\u2019urgence de l\u2019intervention \u00e0 laquelle le serrurier a proc\u00e9d\u00e9 et justifie que les \u00e9poux X aient pu faire proc\u00e9der aux travaux sans mise en demeure pr\u00e9alable de leur bailleur. La facture d\u00e9livr\u00e9e et produite par les intim\u00e9s justifie de la d\u00e9pense pour le montant demand\u00e9, 697,40 euros toutes taxes comprises, et fait appara\u00eetre que la d\u00e9pense engag\u00e9e l\u2019a \u00e9t\u00e9 de la mani\u00e8re la plus \u00e9conomique puisque le d\u00e9placement de jour, soit 44,21 euros, et la main d\u2019oeuvre pour un montant de 59,46 euros, ont \u00e9t\u00e9 offerts aux clients. [&#8230;]\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Paris\/2018\/CDC7A1DBC5BDA143EA5E0\" rel=\"nofollow\">Cour d'appel de Paris, P\u00f4le 4 - chambre 3, 3 mai 2018, n\u00b0 16\/21744<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Dans ce cas pr\u00e9cis le bailleur va devoir rembourser le locataire, soit en lui faisant un virement ou un ch\u00e8que du montant correspondant \u00e0 la facture, soit en pr\u00e9voyant de l&rsquo;imputer sur le loyer (dans ce cas pr\u00e9cisez-le bien sur la quittance).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les r\u00e9parations, travaux ou remplacement d&rsquo;\u00e9quipements d\u00e9fectueux ne doivent pas \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par le locataire sans avoir au pr\u00e9alable respect\u00e9 certaines r\u00e8gles que nous allons voir. La loi liste les r\u00e9parations locatives qui sont syst\u00e9matiquement \u00e0 la charge du locataire; dans le cas contraire il faut demander au bailleur pour proc\u00e9der aux travaux et se [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[84,113],"tags":[120,118,119,117,121,123,122],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6373"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6373"}],"version-history":[{"count":30,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6373\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":16947,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6373\/revisions\/16947"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6373"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6373"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6373"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}