{"id":6339,"date":"2023-09-02T17:09:00","date_gmt":"2023-09-02T15:09:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6339"},"modified":"2023-12-05T14:48:35","modified_gmt":"2023-12-05T13:48:35","slug":"achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/","title":{"rendered":"Achat d&rsquo;un logement lou\u00e9 et occup\u00e9 : les 7 pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impay\u00e9 sur un logement qu&rsquo;il souhaite acheter occup\u00e9.<\/p>\n<p>Nous les conseillons sur les justificatifs \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-loyer-impaye-dun-locataire-deja-en-place\/\">fiche sur la garantie loyer impay\u00e9 pour un locataire en place<\/a>), mais au-del\u00e0 de l&rsquo;assurance de nombreux pi\u00e8ges s&rsquo;ouvrent aux investisseurs qui ach\u00e8tent des logements occup\u00e9s, nous allons essayer de vous les r\u00e9sumer ici.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/04\/pexels-photo-277576.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/04\/pexels-photo-277576.jpeg\" alt=\"pexels-photo-277576\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Verification_de_labsence_dimpaye\" title=\"V\u00e9rification de l&rsquo;absence d&rsquo;impay\u00e9\">V\u00e9rification de l&rsquo;absence d&rsquo;impay\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Qualite_du_dossier_locataire\" title=\"Qualit\u00e9 du dossier locataire\">Qualit\u00e9 du dossier locataire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Conformite_du_bail\" title=\"Conformit\u00e9 du bail\">Conformit\u00e9 du bail<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Verification_des_conditions_de_conge\" title=\"V\u00e9rification des conditions de cong\u00e9\">V\u00e9rification des conditions de cong\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Coherence_du_loyer_avec_le_marche\" title=\"Coh\u00e9rence du loyer avec le march\u00e9\">Coh\u00e9rence du loyer avec le march\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Etat_general_de_lappartement\" title=\"Etat g\u00e9n\u00e9ral de l&rsquo;appartement\">Etat g\u00e9n\u00e9ral de l&rsquo;appartement<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter\/#Absence_de_contentieux_locatifs\" title=\"Absence de contentieux locatifs\">Absence de contentieux locatifs<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"verif\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Verification_de_labsence_dimpaye\"><\/span>V\u00e9rification de l&rsquo;absence d&rsquo;impay\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impay\u00e9 une fois la vente r\u00e9alis\u00e9e : <strong>il ne doit pas y avoir d&rsquo;impay\u00e9s sur les 6 derniers mois<\/strong> et vous devez donc faire le n\u00e9cessaire pour r\u00e9cup\u00e9rer des preuves aupr\u00e8s de l&rsquo;ancien propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d&rsquo;une attestation sur l&rsquo;honneur. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de demander :<\/p>\n<ul>\n<li>les <strong>compte-rendus de gestion<\/strong> si le bien a \u00e9t\u00e9 g\u00e9r\u00e9 par une agence<\/li>\n<li>les <strong>extraits de relev\u00e9 bancaire<\/strong> si le bien \u00e9tait g\u00e9r\u00e9 en direct par le propri\u00e9taire<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces pi\u00e8ces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l&rsquo;honneur, d&rsquo;autant plus que vous ne serez prot\u00e9g\u00e9 par la garantie loyer impay\u00e9 qu&rsquo;apr\u00e8s une p\u00e9riode probatoire de 3 mois (voir notre article sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-loyer-impaye-franchise-et-carence\/\">franchise et la carence de la GLI<\/a>), vous \u00eates donc clairement \u00e0 risque sur les premiers mois.<\/p>\n<p>L&rsquo;objectif est de v\u00e9rifier que le locataire n&rsquo;a pas eu d&rsquo;incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d&rsquo;incidents de paiement quand le locataire est r\u00e9guli\u00e8rement en retard (par exemple paiement le 20 alors qu&rsquo;il doit payer le 5) ou retard sup\u00e9rieur \u00e0 30 jours (paiement des \u00e9ch\u00e9ances de janvier et f\u00e9vrier mi-f\u00e9vrier).<\/p>\n<p>La pr\u00e9sence d&rsquo;un incident de paiement peut vous emp\u00eacher de prendre une garantie loyer impay\u00e9; un incident de paiement peut surtout \u00eatre un signe avant-coureur de difficult\u00e9 de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l&rsquo;impay\u00e9 est pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 de retard ou d&rsquo;incident de paiement mineurs.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Mentions explicites dans l'acte de vente<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nNous vous recommandons de demander au notaire de mentionner \u00e0 l&rsquo;acte de vente l&rsquo;absence d&rsquo;incidents de paiement. Cela incitera le bailleur \u00e0 ne pas mettre \u00e9ventuellement sa vente \u00e0 risque en omettant de mentionner un impay\u00e9.<\/p>\n<p>Dans le cas o\u00f9 le bailleur vous aurait indiqu\u00e9 un impay\u00e9 en cours, n&rsquo;oubliez pas de mentionner \u00e0 l&rsquo;acte de vente que la cr\u00e9ance est transmise \u00e0 l&rsquo;acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire (<a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Besancon\/2018\/CF4640A96FBE96C38A465\">voir la jurisprudence<\/a>).\n<\/p>\n<\/div>\n<p>Pour acc\u00e9der \u00e0 des <strong>annonces exclusives<\/strong> de logements occup\u00e9s et vous faire accompagner dans la reprise du bail, nous vous recommandons <a href=\"https:\/\/www.trackstone.fr\/\">Trackstone<\/a>, un des leaders sur les annonces de logements occup\u00e9s \u00e0 vendre.<\/p>\n<h2 id=\"dossier\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qualite_du_dossier_locataire\"><\/span>Qualit\u00e9 du dossier locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impay\u00e9 une fois le logement achet\u00e9, vous n&rsquo;avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire <strong>puisqu&rsquo;il n&rsquo;y a pas de crit\u00e8res de solvabilit\u00e9 apr\u00e8s 6 mois sans impay\u00e9s<\/strong>.<\/p>\n<p>Vous vous posez peut \u00eatre la question de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat d&rsquo;une garantie loyer impay\u00e9, encore plus si le bail a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 avec un garant. Deux raisons principales :<\/p>\n<ul>\n<li>la garantie loyer impay\u00e9 est automatique<\/li>\n<li>la garantie loyer impay\u00e9 prend en charge la proc\u00e9dure (<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/cumuler-assurance-loyer-impaye-et-garant-ou-caution\/\">en savoir plus<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si vous d\u00e9cidez malgr\u00e9 tout de poursuivre la location de votre logement achet\u00e9 occup\u00e9 sans garantie, nous vous recommandons d&rsquo;\u00eatre extr\u00eamement attentif sur la qualit\u00e9 du locataire que vous r\u00e9cup\u00e9rez. Vous n&rsquo;allez effectivement pas \u00eatre en mesure de r\u00e9silier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du cong\u00e9 du bailleur \u00e9tant limit\u00e9s (voir notre fiche sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">le cong\u00e9 du bailleur<\/a>).<\/p>\n<p>Vous devez donc r\u00e9cup\u00e9rer si possible le dossier locataire initial, et id\u00e9alement v\u00e9rifier que la situation actuelle du locataire n&rsquo;a pas chang\u00e9. Les crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9 de la garantie loyer impay\u00e9 peuvent vous servir de r\u00e9f\u00e9rence. V\u00e9rifiez globalement la solidit\u00e9 de la situation du locataire mais \u00e9galement ses revenus, notamment son reste \u00e0 vivre en fonction de sa situation personnelle.<\/p>\n<p>Ainsi un salari\u00e9 en CDI \u00e0 1200\u20ac net par mois pour 400\u20ac de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forc\u00e9ment plus solide, qu&rsquo;un int\u00e9rimaire vivant seul dans un logement \u00e0 1000\u20ac de loyer avec des revenus variables autour de 2500\u20ac.<\/p>\n<p>Cette analyse doit \u00eatre faite car m\u00eame si le locataire est \u00e0 jour de ses paiements et n&rsquo;a pas eu d&rsquo;incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilit\u00e9 du locataire est l&rsquo;indicateur principal d&rsquo;un impay\u00e9 futur \u00e0 venir (par exemple la GRL qui couvrait les personnes int\u00e9rimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%).<\/p>\n<h2 id=\"bail\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conformite_du_bail\"><\/span>Conformit\u00e9 du bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le bail du logement occup\u00e9 est <strong>automatiquement transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l&rsquo;acheteur<\/strong>. Il n&rsquo;est pas n\u00e9cessaire de faire un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-gratuit-davenant-au-bail\/\">avenant au bail<\/a> et il n&rsquo;est pas possible en th\u00e9orie de signer un nouveau bail puisque le bail ant\u00e9rieur n&rsquo;est pas r\u00e9sili\u00e9. En pratique vous h\u00e9ritez donc du bail sign\u00e9 entre le vendeur et le locataire; vous allez donc \u00e9galement p\u00e2tir des cons\u00e9quences d&rsquo;\u00e9ventuelles omissions ou erreurs du bail pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p>\n<p><strong>Le probl\u00e8me le plus courant est l&rsquo;absence de clause r\u00e9solutoire<\/strong>. Cette <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-resolutoire-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur\/\">clause r\u00e9solutoire<\/a> prot\u00e8ge le propri\u00e9taire puisqu&rsquo;elle lui permet de r\u00e9silier le bail automatiquement apr\u00e8s un impay\u00e9. Le juge se contente de constater la r\u00e9siliation du bail sans devoir juger si elle est justifi\u00e9e ou non, et le propri\u00e9taire gagne donc plusieurs mois sur une proc\u00e9dure qui prend d\u00e9j\u00e0 2 ans en moyenne dans des conditions normales (voir la fiche sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/?\">la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion<\/a>).<\/p>\n<p>L&rsquo;autre probl\u00e8me \u00e9ventuel est l&rsquo;absence de clause de solidarit\u00e9. Cette <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-de-solidarite-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur\/\">clause de solidarit\u00e9<\/a> tr\u00e8s utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 du loyer. Elle est donc tr\u00e8s utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour r\u00e9silier le bail.<\/p>\n<p>Ces deux clauses, r\u00e9solutoire et solidarit\u00e9, sont <strong>obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impay\u00e9<\/strong>. V\u00e9rifiez donc bien leur pr\u00e9sence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de proc\u00e9der \u00e0 la vente (mais il n&rsquo;est pas certain que le locataire accepte).<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"conge\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Verification_des_conditions_de_conge\"><\/span>V\u00e9rification des conditions de cong\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En g\u00e9n\u00e9ral quand le vendeur vend le bien occup\u00e9, c&rsquo;est qu&rsquo;il a besoin de liquidit\u00e9s. Ce type de bien n&rsquo;est int\u00e9ressant que pour les investisseurs locatifs. Ces deux facteurs font baisser le prix de vente d&rsquo;un bien occup\u00e9, de l&rsquo;ordre de 10-20% comme nous l&rsquo;expliquons dans notre fiche <a href=\"\/blog\/vendre-logement-loue\/\">Vendre un logement lou\u00e9 : la solution de dernier recours<\/a>.<\/p>\n<p>Le prix de vente du bien d\u00e9pend notamment de la capacit\u00e9 qu&rsquo;aura le nouveau propri\u00e9taire \u00e0 donner cong\u00e9 facilement au locataire.<\/p>\n<p>Nous vous avions expliqu\u00e9 dans une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">pr\u00e9c\u00e9dente fiche<\/a> les diff\u00e9rents motifs permettant au bailleur de donner cong\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail.<\/p>\n<p>Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abord\u00e9s, il existe un cas <u>en location vide<\/u> o\u00f9 le locataire est prot\u00e9g\u00e9 d&rsquo;un \u00e9ventuel cong\u00e9 quand le logement est vendu occup\u00e9. Ainsi <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexteArticle.do;jsessionid=FBC3DCE53BAB4D1B473374C7597A4F8E.tplgfr29s_1?idArticle=LEGIARTI000031009733&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069108&amp;dateTexte=20171204\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">l&rsquo;article 15 de la loi du 6 juillet 1989<\/a> modifi\u00e9 par la loi ALUR pr\u00e9cise :<\/p>\n<ul>\n<li>que si le nouvel acqu\u00e9reur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit donner cong\u00e9 dans les d\u00e9lais classiques mais ce cong\u00e9 ne prendra effet au plus t\u00f4t que deux ans apr\u00e8s la date d\u2019acquisition<\/li>\n<li>que si le nouvel acqu\u00e9reur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail renouvel\u00e9 au moins une fois<\/li>\n<\/ul>\n<p>Donc en pratique si vous rachetez un logement lou\u00e9 pour in fine l&rsquo;occuper vous-m\u00eame, vous devrez attendre au minimum deux ans m\u00eame si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre, vous devrez attendre au minimum 3 ans m\u00eame si le bail expire l\u00e0 aussi rapidement.<\/p>\n<p>Cette disposition ne s&rsquo;applique pas aux locations meubl\u00e9es mais sachez que vous devrez n\u00e9anmoins attendre l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail pour r\u00e9silier, en respectant un pr\u00e9avis de 3 mois.<\/p>\n<h2 id=\"loyer\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Coherence_du_loyer_avec_le_marche\"><\/span>Coh\u00e9rence du loyer avec le march\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;avantage principal de l&rsquo;achat d&rsquo;un logement occup\u00e9 est le transfert d&rsquo;un flux financier \u00e0 peu pr\u00e8s garanti. Vous ne prenez donc en th\u00e9orie pas le risque de devoir fixer un loyer de march\u00e9 et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire.<\/p>\n<p>Attention n\u00e9anmoins, en pratique le  loyer que le locataire a accept\u00e9 il y a quelques ann\u00e9es est peut \u00eatre maintenant d\u00e9corr\u00e9l\u00e9 du march\u00e9, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont r\u00e9cemment construits dans la zone.<\/p>\n<p>Nous vous recommandons donc de proc\u00e9der de la m\u00eame mani\u00e8re que pour un investissement locatif classique : <strong>publier une annonce \u00ab\u00a0fictive\u00a0\u00bb du logement<\/strong> que vous allez acheter occup\u00e9 avec le m\u00eame loyer et observer les demandes que vous recevez. Id\u00e9alement vous devez recevoir plusieurs contacts\/appels dans la premi\u00e8re semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop \u00e9lev\u00e9 par rapport au march\u00e9 ou que la zone est en d\u00e9ficit intrins\u00e8que niveau demande locative. Plus d&rsquo;infos sur le sujet sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/\">fiche sur la fixation du loyer<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"etat\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etat_general_de_lappartement\"><\/span>Etat g\u00e9n\u00e9ral de l&rsquo;appartement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occup\u00e9 par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc \u00eatre plus compliqu\u00e9e mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins compl\u00e8tes et exhaustives : demander \u00e0 bouger les meubles pour v\u00e9rifier l&rsquo;\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fen\u00eatres et surtout demandez \u00e0 parler au locataire pour qu&rsquo;il vous fasse part d&rsquo;\u00e9ventuels probl\u00e8mes.<\/p>\n<p>N&rsquo;oubliez pas enfin de comparer l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e avec l&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;appartement que vous avez visit\u00e9. Si le logement \u00e9tait en mauvais \u00e9tat \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e vous n&rsquo;allez pas pouvoir imputer les d\u00e9gradations au locataire et l&rsquo;\u00e9ventuelle r\u00e9novation \u00e0 la sortie du locataire sera enti\u00e8rement \u00e0 votre charge.<\/p>\n<h2 id=\"contentieux\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Absence_de_contentieux_locatifs\"><\/span>Absence de contentieux locatifs<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Dernier point mineur, vous devez v\u00e9rifier que le vendeur n&rsquo;est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 avec le vendeur.<\/p>\n<p>Les contentieux locatifs sont en effet l\u00e9gion : contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non r\u00e9alis\u00e9s, id\u00e9alement vous devez demander et v\u00e9rifier aupr\u00e8s du vendeur qu&rsquo;aucun contentieux potentiellement chronophage et co\u00fbteux va vous \u00eatre transf\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<p>Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cette absence de contentieux en cours dans l&rsquo;acte de vente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impay\u00e9 sur un logement qu&rsquo;il souhaite acheter occup\u00e9. Nous les conseillons sur les justificatifs \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer (voir notre fiche sur la garantie loyer impay\u00e9 pour un locataire en place), mais au-del\u00e0 de l&rsquo;assurance de nombreux pi\u00e8ges s&rsquo;ouvrent aux investisseurs qui ach\u00e8tent des logements occup\u00e9s, nous [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[92,109],"tags":[120,118,119,117,121,124,122],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6339"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6339"}],"version-history":[{"count":50,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6339\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":22733,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6339\/revisions\/22733"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6339"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6339"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6339"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}