{"id":6299,"date":"2024-06-09T12:42:00","date_gmt":"2024-06-09T10:42:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6299"},"modified":"2024-06-10T15:36:17","modified_gmt":"2024-06-10T13:36:17","slug":"activation-de-la-caution-garant-en-cas-dimpayes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/activation-de-la-caution-garant-en-cas-dimpayes\/","title":{"rendered":"Activation de la caution (garant) en cas d&rsquo;impay\u00e9s"},"content":{"rendered":"<h4 class=\"mb-0\"><span class=\"bg-warning p-2\"><i class=\"far fa-badge-check\"><\/i> R\u00e9sum\u00e9 d\u2019un coup d\u2019oeil<\/span><\/h4>\n<div class=\"post-summary pl-3 pt-3 mb-5\">\nL&rsquo;acte de caution solidaire sign\u00e9 par un garant est la garantie privil\u00e9gi\u00e9e par la majorit\u00e9 des propri\u00e9taires bailleurs.<\/p>\n<p>En cas d&rsquo;impay\u00e9s il est n\u00e9cessaire de notifier et de relancer le garant comme s&rsquo;il s&rsquo;agissait d&rsquo;un deuxi\u00e8me locataire. Le paiement des loyers impay\u00e9s par le garant n&rsquo;est pas garanti, contrairement \u00e0 une assurance.<\/p>\n<p>Il peut en effet contester l&rsquo;acte de caution ou se retrouver en situation d&rsquo;insolvabilit\u00e9, ce qui oblige alors le propri\u00e9taire \u00e0 le poursuivre en parall\u00e8le du locataire.<\/p>\n<p>Si le garant accepte finalement de payer les loyers, le propri\u00e9taire conserve sa facult\u00e9 d&rsquo;expulser le locataire.<\/p>\n<p class=\"mt-3\"><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/comparatif-assurance-loyer-impaye\" class=\"btn-link\"><i class=\"fas fa-arrow-circle-right\" aria-hidden=\"true\"><\/i> Comparatif assurance loyers impay\u00e9s<\/a><\/p>\n<p class=\"mt-3\"><a href=\"https:\/\/docs.google.com\/document\/d\/1x31b1wPCGeX4u_4pKcPKRQWTWqsn9iluBek8ZT-JqwY\/edit\" class=\"btn-link\"><i class=\"fas fa-arrow-circle-right\" aria-hidden=\"true\"><\/i> Mod\u00e8le de mise en demeure pour activer la caution du garant<\/a><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Nous vous avions dans un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/cumuler-assurance-loyer-impaye-et-garant-ou-caution\/\">pr\u00e9c\u00e9dent article<\/a> compar\u00e9 les avantages et les inconv\u00e9nients de garantir vos loyers par une assurance loyer impay\u00e9 ou un garant via un acte de caution solidaire.<\/p>\n<p>Un des gros inconv\u00e9nients de prendre un garant comme seule garantie est que <strong>l&rsquo;activation de l&rsquo;acte de caution solidaire n&rsquo;est pas automatique<\/strong> : notification du garant, relance \u00e9ventuelle voire m\u00eame assignation du garant en paiement du loyer parall\u00e8lement au locataire.<\/p>\n<p>Nous allons dans cet article vous d\u00e9tailler les diff\u00e9rentes \u00e9tapes d&rsquo;activation de la caution solidaire dans le cas d&rsquo;un impay\u00e9 de loyer.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2016\/03\/E9D6AC1DF9.jpg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2016\/03\/E9D6AC1DF9.jpg\" alt=\"E9D6AC1DF9\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning my-4\">\n<h3>Comparez les assurances loyers impay\u00e9s<br \/> 10 contrats \u00e9valu\u00e9s (dont Visale)<\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/comparatif-assurance-loyer-impaye\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Tester le dossier de votre locataire<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/activation-de-la-caution-garant-en-cas-dimpayes\/#Notification_du_garant_recommande_mais_pas_obligatoire\" title=\"Notification du garant recommand\u00e9 mais pas obligatoire\">Notification du garant recommand\u00e9 mais pas obligatoire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/activation-de-la-caution-garant-en-cas-dimpayes\/#Que_faire_si_le_garant_refuse_de_payer\" title=\"Que faire si le garant refuse de payer ?\">Que faire si le garant refuse de payer ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/activation-de-la-caution-garant-en-cas-dimpayes\/#Expulser_le_locataire_alors_que_le_garant_a_paye_les_loyers\" title=\"Expulser le locataire alors que le garant a pay\u00e9 les loyers\">Expulser le locataire alors que le garant a pay\u00e9 les loyers<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Notification_du_garant_recommande_mais_pas_obligatoire\"><\/span>Notification du garant recommand\u00e9 mais pas obligatoire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lorsque vous signez un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut \u00eatre sollicit\u00e9 par le bailleur pour payer une ou plusieurs \u00e9ch\u00e9ances impay\u00e9es de loyer.<\/p>\n<p>L&rsquo;usage est de <strong>relancer le garant en m\u00eame temps que le locataire<\/strong>, au moment de la relance simple mais surtout de la mise en demeure par recommand\u00e9, car elles vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire, de trouver une solution et d&rsquo;\u00e9viter ainsi que l&rsquo;impay\u00e9 ne s&rsquo;installe. M\u00eame si vous \u00eates couvert par le garant vous n&rsquo;avez en effet aucun int\u00e9r\u00eat de voir une situation s&rsquo;enliser pour plusieurs mois.<\/p>\n<p class=\"text-center my-4\">\n\t\t\t<a href=\"https:\/\/docs.google.com\/document\/d\/1x31b1wPCGeX4u_4pKcPKRQWTWqsn9iluBek8ZT-JqwY\/edit\" class=\"btn btn-dark btn-lg\">Mod\u00e8le de mise en demeure pour activer la caution du garant<\/a>\n\t\t<\/p>\n<p>Si vous avez bien les diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-comment-se-deroule-la-procedure-dexpulsion\/?\">proc\u00e9dure de recouvrement des impay\u00e9s et d&rsquo;expulsion<\/a> en t\u00eate, la deuxi\u00e8me \u00e9tape apr\u00e8s la relance est le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loyer-impaye-commandement-de-payer-par-huissier\/\">commandement de payer par huissier<\/a>.<\/p>\n<p>A cette \u00e9tape il devient fortement recommand\u00e9 de pr\u00e9venir le garant, pour les m\u00eames raisons que pr\u00e9c\u00e9demment. Si vous \u00ab\u00a0oubliez\u00a0\u00bb de le pr\u00e9venir \u00e0 cette \u00e9tape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le d\u00e9faut d&rsquo;information lui a port\u00e9 pr\u00e9judice dans la mesure o\u00f9 la dette s&rsquo;est accumul\u00e9e.<\/p>\n<p>La loi pr\u00e9voit par ailleurs que l&rsquo;absence de  notification du commandement au garant vous emp\u00eachera de lui demander les int\u00e9r\u00eats de retard ou autre p\u00e9nalit\u00e9s pr\u00e9vues au bail; en pratique comme ces p\u00e9nalit\u00e9s sont jug\u00e9es abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions l\u00e9gales sont devenues hors sujet.<\/p>\n<p>Pour revenir \u00e0 notre activation de la caution, si vous \u00eates oblig\u00e9 d&rsquo;envoyer un commandement de payer au locataire, c&rsquo;est probablement mauvais signe car cela veut dire que le garant ne vous a pas r\u00e9gl\u00e9 et que la dette locative est toujours l\u00e0.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_faire_si_le_garant_refuse_de_payer\"><\/span>Que faire si le garant refuse de payer ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Plusieurs situations peuvent se pr\u00e9senter dans le cas o\u00f9 le <strong>garant refuse de payer<\/strong> malgr\u00e9 vos courriers de relance voire votre commandement de payer :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>le garant est devenu insolvable<\/strong> : malgr\u00e9 vos v\u00e9rifications initiales \u00e0 la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas r\u00e9gler son loyer et celui de votre locataire<\/li>\n<li><strong>le garant ou le locataire a falsifi\u00e9 son dossier<\/strong> : vous pouvez avoir eu un dossier falsifi\u00e9, soit que le garant n&rsquo;existe pas soit que le locataire ait sign\u00e9 l&rsquo;acte de caution \u00e0 sa place sans le pr\u00e9venir (pour \u00e9viter cela voir <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/signature-dun-bail-notarie-avantages-et-inconvenients\/\">l&rsquo;authentification de la signature en mairie<\/a>)<\/li>\n<li><strong>le garant est solvable mais de mauvaise foi<\/strong> et refuse de payer pour un locataire qu&rsquo;il conna\u00eet peut \u00eatre mal ou avec qui il s&rsquo;est brouill\u00e9<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dans tous les cas la situation est probl\u00e9matique car vous allez devoir <strong>assigner le garant<\/strong> en m\u00eame temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien sign\u00e9 un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple).<\/p>\n<p>En pratique cela revient \u00e0 avoir le garant comme deuxi\u00e8me locataire solidaire que vous allez poursuivre en m\u00eame temps que le locataire principal.<\/p>\n<p>Les situations pr\u00e9c\u00e9dentes sont class\u00e9es par ordre d\u00e9croissant de gravit\u00e9. Si le garant est insolvable vous n&rsquo;allez s\u00fbrement pas pouvoir r\u00e9cup\u00e9rer les impay\u00e9s aupr\u00e8s de lui, il vous reste \u00e0 esp\u00e9rer que le locataire est solvable.<\/p>\n<p>Si le garant est solvable, il sera par contre plus facile de le poursuivre, qu&rsquo;il all\u00e8gue ou non que le dossier ou l&rsquo;acte de caution aient \u00e9t\u00e9 falsifi\u00e9s par le locataire.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Quelles pr\u00e9cautions prendre pour \u00e9viter un d\u00e9faut du garant ?<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nNous n&rsquo;avons pas de formules magiques mais plusieurs pr\u00e9cautions diminuent drastiquement le risque :<\/p>\n<ul>\n<li>retenez un garant que le locataire conna\u00eet bien et qui pourra exercer une pression morale sur ce dernier<\/li>\n<li>demandez un garant gagnant largement de quoi couvrir le loyer en cas d&rsquo;impay\u00e9s, typiquement 4 fois le loyer s&rsquo;il est propri\u00e9taire, 5 fois s&rsquo;il est locataire<\/li>\n<li>demandez une authentification de la signature en mairie pour \u00e9viter les risques d&rsquo;usurpation du locataire<\/li>\n<\/ul>\n<p>De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale nous vous recommandons notre fiche sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/verification-du-dossier-de-location-les-techniques-pour-deceler-les-faux-dossiers\/\">v\u00e9rification du dossier de location<\/a>.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Expulser_le_locataire_alors_que_le_garant_a_paye_les_loyers\"><\/span>Expulser le locataire alors que le garant a pay\u00e9 les loyers<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le cas o\u00f9 le garant refuse de payer est simple comme nous l&rsquo;avons vu : vous assigner conjointement le locataire et le garant en paiement des loyers et vous essayez d&rsquo;obtenir la r\u00e9siliation du bail et l&rsquo;expulsion du locataire.<\/p>\n<p>Le probl\u00e8me est plus complexe quand le garant d\u00e9cide finalement de payer le loyer, au stade de la relance ou pendant la proc\u00e9dure. C&rsquo;est un point assez technique que nous avons v\u00e9rifi\u00e9 aupr\u00e8s de plusieurs avocats sp\u00e9cialistes en loyers impay\u00e9s, attention les avis divergent mais la question est importante : <strong>peut-on expulser un locataire si le garant paie les loyers ?<\/strong><\/p>\n<p>La r\u00e9ponse est oui et elle est cruciale car m\u00eame si le garant paie, le bailleur peut vouloir r\u00e9cup\u00e9rer le logement et r\u00e9silier le bail pour \u00e9viter :<\/p>\n<ul>\n<li>que le garant ne devienne insolvable ou finisse par refuser de payer<\/li>\n<li>que l&rsquo;acte de caution expire s&rsquo;il a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour une dur\u00e9e limit\u00e9e (ce qui est fortement recommand\u00e9 car l&rsquo;acte de caution illimit\u00e9 est r\u00e9siliable \u00e0 tout moment)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il nous semble donc possible apr\u00e8s v\u00e9rification de poursuivre d&rsquo;une part le locataire pour non respect de ses obligations contractuelles en visant la clause r\u00e9solutoire (qui r\u00e9silie le bail) et en obtenant alors un jugement d&rsquo;expulsion; et d&rsquo;autre part assigner le garant afin de r\u00e9cup\u00e9rer les impay\u00e9s de loyer.<\/p>\n<p>Cette distinction des demandes permet ainsi de r\u00e9cup\u00e9rer le logement alors m\u00eame que le garant a r\u00e9gl\u00e9 la dette locative.<\/p>\n<p>Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ce sera au garant de se retourner contre le locataire et de d\u00e9cider s&rsquo;il souhaite \u00e9ventuellement se faire rembourser les loyers impay\u00e9s qu&rsquo;il a d\u00fb \u00eatre oblig\u00e9 de payer pour le locataire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nous vous avions dans un pr\u00e9c\u00e9dent article compar\u00e9 les avantages et les inconv\u00e9nients de garantir vos loyers par une assurance loyer impay\u00e9 ou un garant via un acte de caution solidaire. 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