

{"id":6297,"date":"2021-08-05T19:54:00","date_gmt":"2021-08-05T17:54:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6297"},"modified":"2023-02-08T11:37:00","modified_gmt":"2023-02-08T10:37:00","slug":"sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/","title":{"rendered":"SCI familiale : d\u00e9finitions et implications sur la location"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nAlors que le prix de l&rsquo;immobilier ne cesse d&rsquo;augmenter, la SCI familiale appara\u00eet comme une bonne option pour mutualiser son apport et sa capacit\u00e9 d&#8217;emprunt avec les membres de sa famille.<\/p>\n<p>Que ce soit pour louer \u00e0 un membre de la famille ou faire un investissement locatif, la SCI familiale est une bonne option; elle cumule les avantages de la SCI (par rapport \u00e0 l&rsquo;indivision) avec certains avantages qui lui sont propres, notamment au niveau des conditions de location.<\/p>\n<p>Nous allons dans cet article vous rappeler les conditions pour monter une SCI familiale, puis nous rentrerons dans les avantages sp\u00e9cifiques \u00e0 ce montage. Nous comparerons enfin la SCI familiale \u00e0 la SARL de famille.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-734715.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-734715.jpeg\" alt=\"sci familiale illustration\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/#Conditions_specifiques_pour_creer_une_SCI_de_famille\" title=\"Conditions sp\u00e9cifiques pour cr\u00e9er une SCI de famille\">Conditions sp\u00e9cifiques pour cr\u00e9er une SCI de famille<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/#Rappel_des_avantages_dune_SCI_vs_lindivision\" title=\"Rappel des avantages d&rsquo;une SCI vs l&rsquo;indivision\">Rappel des avantages d&rsquo;une SCI vs l&rsquo;indivision<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/#Consequences_de_la_SCI_familiale_sur_le_bail_de_location\" title=\"Cons\u00e9quences de la SCI familiale sur le bail de location\">Cons\u00e9quences de la SCI familiale sur le bail de location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-familiale-definitions-et-implications-sur-la-location\/#La_SCI_familiale_en_vide_la_SARL_de_famille_en_meuble\" title=\"La SCI familiale en vide, la SARL de famille en meubl\u00e9.\">La SCI familiale en vide, la SARL de famille en meubl\u00e9.<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"conditions\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_specifiques_pour_creer_une_SCI_de_famille\"><\/span>Conditions sp\u00e9cifiques pour cr\u00e9er une SCI de famille<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est l&rsquo;article 13 de la loi de 89 qui d\u00e9finit par d\u00e9faut les SCI familiales : <em>soci\u00e9t\u00e9 civile constitu\u00e9e exclusivement entre parents et alli\u00e9s jusqu&rsquo;au quatri\u00e8me degr\u00e9 inclus<\/em>.<\/p>\n<p>Donc en pratique vous pouvez cr\u00e9er une SCI familiale avec deux associ\u00e9s minimum, reli\u00e9s entre eux par des relations au quatri\u00e8me degr\u00e9 donc des fr\u00e8res, des enfants avec leurs parents, des enfants avec leurs beaux-parents. On parle de parents et alli\u00e9s quand ils sont li\u00e9s par le sang ou par le mariage, par contre le PACS ne permet pas de monter une SCI familiale (voir <a href=\"https:\/\/www.senat.fr\/questions\/base\/2006\/qSEQ061225671.html\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">la r\u00e9ponse minist\u00e9rielle sur le sujet<\/a>).<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Statut par d\u00e9faut sans d\u00e9marches<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Vous n&rsquo;avez pas besoin de cocher une option, de d\u00e9clarer votre SCI familiale ou de pr\u00e9ciser une clause dans les statuts, vous \u00eates en SCI familiale par d\u00e9faut d\u00e8s que vous respectez les conditions ci-dessus.<\/p>\n<\/div>\n<p>En pratique si en cours de la vie de la soci\u00e9t\u00e9 un associ\u00e9 qui n&rsquo;est pas parent ou alli\u00e9 au quatri\u00e8me degr\u00e9 rentre au capital, <strong>la SCI perd son statut de SCI familiale<\/strong>. C&rsquo;est clairement un risque \u00e0 prendre en compte si vous faites une SCI avec votre beau-fr\u00e8re.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"avantages\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_des_avantages_dune_SCI_vs_lindivision\"><\/span>Rappel des avantages d&rsquo;une SCI vs l&rsquo;indivision<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous souhaitez investir avec un membre de votre famille pour un investissement locatif plusieurs solutions s&rsquo;ouvrent \u00e0 vous : <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/location-indivision\/\">l&rsquo;indivision (par d\u00e9faut)<\/a>, la SCI familiale ou la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sarl-de-famille-investir-a-plusieurs-en-location-meublee-lmnp\/\">SARL de famille<\/a>.<\/p>\n<p>Disons-le imm\u00e9diatement en introduction : la SCI familiale est une SCI comme une autre et son <strong>statut familial n&rsquo;a d&rsquo;impact que sur le bail de location<\/strong>. Nous allons traiter ce sujet dans les parties qui suivent, si vous souhaitez comprendre en d\u00e9tail la SCI nous vous recommandons les trois articles suivants :<\/p>\n<ul class=\"fa-ul\">\n<li><span class=\"fa-li\"><i class=\"fas fa-expand\"><\/i><\/span><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sci-presentation-fonctionnement-fiscalite\/\">synth\u00e8se sur le fonctionnement d&rsquo;une SCI<\/a><\/li>\n<li><span class=\"fa-li\"><i class=\"fas fa-expand\"><\/i><\/span><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">fiscalit\u00e9 de la SCI<\/a><\/li>\n<li><span class=\"fa-li\"><i class=\"fas fa-expand\"><\/i><\/span><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\/\">transmission via une SCI<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>La SCI a l&rsquo;immense avantage par rapport \u00e0 l&rsquo;indivision de s\u00e9parer le pouvoir de contr\u00f4le de l&rsquo;actif en parts sociales de SCI, il est donc possible de d\u00e9finir des <strong>r\u00e8gles de gestion dans les statuts<\/strong> avec un g\u00e9rant et d&rsquo;\u00e9viter qu&rsquo;en cas de succession le bien devienne ing\u00e9rable comme c&rsquo;est souvent le cas dans une indivision (m\u00eame si des r\u00e8gles de gestion de l&rsquo;indivision ont \u00e9t\u00e9 fix\u00e9es par d\u00e9faut depuis 2007). Pour \u00eatre exact l&rsquo;avantage de la SCI est de pouvoir  choisir des r\u00e8gles de gestion plus flexibles que dans une indivision.<\/p>\n<p>Un deuxi\u00e8me avantage de la SCI est de <strong>limiter la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s aux capitaux<\/strong> de la personne morale. M\u00eame si cette disposition est moins importante que dans une soci\u00e9t\u00e9 commerciale, la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s est limit\u00e9e aux apports en cas de difficult\u00e9 financi\u00e8re sur l&rsquo;investissement ou de proc\u00e8s en responsabilit\u00e9 faite \u00e0 la SCI.<\/p>\n<p>Enfin dernier avantage de la SCI : la possibilit\u00e9 de <strong>transmettre facilement vos parts sociales \u00e0 vos enfants<\/strong> en respectant les seuils d&rsquo;exon\u00e9ration de donations. Ce d\u00e9coupage partiel du capital vous permet de vous caler pile sur les seuils ce qui n&rsquo;est pas possible dans une indivision. Il est enfin possible de d\u00e9membrer les parts sociales de la SCI et de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une optimisation fiscale que nous d\u00e9taillons dans un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/donation-demembrement-sci-usufruit\">article complet<\/a>.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Optimisation fiscale via la nouvelle flat tax<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nContrairement \u00e0 ce que certains propri\u00e9taires pensent, la SCI ne cr\u00e9e pas en soi une niche fiscale pour les bailleurs. C&rsquo;est simplement une structure transparente qui r\u00e9plique la fiscalit\u00e9 des bailleurs individuels \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de personnes.<\/p>\n<p>Une nouvelle disposition sur l&rsquo;imposition des dividendes via la flat tax a n\u00e9anmoins r\u00e9cemment cr\u00e9\u00e9 une opportunit\u00e9 d&rsquo;arbitrage que nous avons d\u00e9taill\u00e9e sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">article concernant la fiscalit\u00e9 de la SCI<\/a>.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"bail\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Consequences_de_la_SCI_familiale_sur_le_bail_de_location\"><\/span>Cons\u00e9quences de la SCI familiale sur le bail de location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"duree\">Dur\u00e9e du bail de location<\/h3>\n<p>C&rsquo;est la disposition la plus importante, en location vide la dur\u00e9e du bail est de 3 ans, \u00e9tendue \u00e0 6 ans quand le bailleur est une personne morale.<\/p>\n<p>Il existe une exception pour les <strong>SCI familiales qui leur permet de signer un bail vide 3 ans<\/strong>. L&rsquo;id\u00e9e du l\u00e9gislateur est de permettre \u00e0 ces investisseurs \u00ab\u00a0non professionnels\u00a0\u00bb, regroup\u00e9s dans une structure ad hoc, de b\u00e9n\u00e9ficier de la dur\u00e9e standard du bail de location.<\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000028806675\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article 10 de la loi de 89<\/a><\/p>\n<h3 id=\"garant\">Possibilit\u00e9 de demander un garant<\/h3>\n<p>Les bailleurs personnes morales ne peuvent pas demander de garant aux locataires; l&rsquo;id\u00e9e du l\u00e9gislateur est de ne pas imposer des garanties au locataire quand le bailleur personne morale, consid\u00e9r\u00e9 comme un professionnel de l&rsquo;investissement, est susceptible de prendre ses dispositions pour garantir son risque (en propre ou via une assurance loyer impay\u00e9).<\/p>\n<p>De la m\u00eame mani\u00e8re que la dur\u00e9e du bail, la loi de 89 a pr\u00e9vu une exception pour les <strong>SCI familiales qui peuvent bien demander un garant<\/strong> (m\u00eame si nous vous recommandons <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">l&rsquo;assurance loyer impay\u00e9<\/a> si votre candidat est \u00e9ligible).<\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000037670657\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article 22-1 de la loi de 89<\/a><\/p>\n<h3 id=\"saisie\">Obligation de saisir la commission de coordination des actions de pr\u00e9vention des expulsions locatives<\/h3>\n<p>C&rsquo;est une disposition peu connue des bailleurs physiques puisqu&rsquo;elle est r\u00e9serv\u00e9e aux bailleurs personnes morales :  en cas d&rsquo;impay\u00e9s, avant de r\u00e9silier le bail, le bailleur personne morale doit attendre 2 mois apr\u00e8s un commandement de payer demeur\u00e9 infructueux, puis 2 mois apr\u00e8s la saisine de la la commission de coordination des actions de pr\u00e9vention des expulsions locatives.<\/p>\n<p>On comprend bien que c&rsquo;est encore une disposition faite pour r\u00e9\u00e9quilibrer les relations bailleur-locataire quand le bailleur est une soci\u00e9t\u00e9 susceptible d&rsquo;\u00eatre plus au fait du droit.<\/p>\n<p>Heureusement le l\u00e9gislateur a encore pr\u00e9vu une exception, ce <strong>d\u00e9lai de 2 mois apr\u00e8s la saisine de la commission ne s&rsquo;applique pas aux SCI familiales<\/strong>.<\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000038834673\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article 24 de la loi de 89<\/a><\/p>\n<h3 id=\"conge\">Possibilit\u00e9 de donner cong\u00e9 au profit d&rsquo;un des associ\u00e9s<\/h3>\n<p>Plusieurs dispositions du droit locatif d\u00e9finissent des \u00e9v\u00e9nements qui permettent au bailleur de reprendre possession de son logement (voir notre fiche sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">cong\u00e9 du bailleur<\/a> pour plus de d\u00e9tail) :<\/p>\n<ul>\n<li>donner cong\u00e9 pour reprise afin d&rsquo;y habiter ou de loger un proche \u00e0 l&rsquo;issue du bail<\/li>\n<li>d\u00e9finir une dur\u00e9e r\u00e9duite de bail (inf\u00e9rieure \u00e0 3 ans) pour motif de reprise personnelle bien d\u00e9fini<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quand le bailleur est une personne morale, la question de pose de l&rsquo;extension de ces dispositions aux associ\u00e9s de la personne morale. La loi pr\u00e9voit une extension seulement pour les associ\u00e9s d&rsquo;une SCI familiale ou pour les membres d&rsquo;une indivision.<\/p>\n<p>Par cons\u00e9quent si vous \u00eates associ\u00e9 d&rsquo;une SCI de famille vous pouvez demander \u00e0 la SCI de donner cong\u00e9 pour occuper le logement ou y loger un proche, disposition dont ne pourra pas b\u00e9n\u00e9ficier l&rsquo;associ\u00e9 d&rsquo;une SARL ou d&rsquo;une SCI classique.<\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000006475107\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article 13 de la loi de 89<\/a><\/p>\n<h2 id=\"sarl\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_SCI_familiale_en_vide_la_SARL_de_famille_en_meuble\"><\/span>La SCI familiale en vide, la SARL de famille en meubl\u00e9.<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La SCI familiale est transparente en terme fiscal, cela veut dire que les loyers sont r\u00e9percut\u00e9s sans taxation \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les revenus des associ\u00e9s. Vous pouvez donc \u00e9galement imputer un d\u00e9ficit \u00e9ventuel si vous choisissez de d\u00e9clarer vos charges au r\u00e9el comme si vous \u00e9tiez bailleur individuel (voir notre fiche sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\">les charges au r\u00e9el en location vide<\/a>).<\/p>\n<p>Le fonctionnement de la SCI familiale est plus souple que la SARL de famille donc elle est \u00e0 privil\u00e9gier mais attention, si vous souhaitez <strong>louer en meubl\u00e9<\/strong>, l&rsquo;activit\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9e comme commerciale, votre SCI basculerait donc sous le r\u00e9gime de l&rsquo;imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s qui n&rsquo;est vraiment pas avantageux.<\/p>\n<p>Donc en r\u00e9sum\u00e9 optez pour <strong>la SCI familiale en location vide<\/strong>, en location meubl\u00e9e optez pour <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sarl-de-famille-investir-a-plusieurs-en-location-meublee-lmnp\/\">la SARL de famille<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Alors que le prix de l&rsquo;immobilier ne cesse d&rsquo;augmenter, la SCI familiale appara\u00eet comme une bonne option pour mutualiser son apport et sa capacit\u00e9 d&#8217;emprunt avec les membres de sa famille. Que ce soit pour louer \u00e0 un membre de la famille ou faire un investissement locatif, la SCI familiale est une bonne option; elle [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[92,112],"tags":[120,118,119,117,121,122],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6297"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6297"}],"version-history":[{"count":53,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6297\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20848,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6297\/revisions\/20848"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6297"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6297"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6297"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}