{"id":6189,"date":"2021-08-10T13:20:00","date_gmt":"2021-08-10T11:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6189"},"modified":"2021-08-12T10:52:07","modified_gmt":"2021-08-12T08:52:07","slug":"zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/","title":{"rendered":"Zone tendue : les 4 cons\u00e9quences sur votre location"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>L&rsquo;encadrement des loyers a \u00e9t\u00e9 suspendu fin 2017 \u00e0 Paris et \u00e0 Lille, le zonage g\u00e9ographique du dispositif \u00e9tant mal d\u00e9fini.<\/p>\n<p>Un autre dispositif est lui bien en place, la <strong>zone tendue<\/strong> en immobilier locatif r\u00e9sidentiel. Ce zonage est assez large et recoupe les communes int\u00e9gr\u00e9es dans des agglom\u00e9rations de plus de 50 000 habitants o\u00f9 un d\u00e9s\u00e9quilibre entre la demande et l&rsquo;offre locative existe.<\/p>\n<p>L&rsquo;id\u00e9e de ce zonage est de compenser en partie ce d\u00e9s\u00e9quilibre avec des dispositions qui favorisent le locataire : plafonnement des loyers entre deux locations, pr\u00e9avis r\u00e9duit, taxe sur les logements vacants.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-122477.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-122477.jpeg\" alt=\"pexels-photo-122477\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/#Definition_des_zones_tendues\" title=\"D\u00e9finition des zones tendues\">D\u00e9finition des zones tendues<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/#Plafonnement_des_loyers_entre_deux_locataires\" title=\"Plafonnement des loyers entre deux locataires\">Plafonnement des loyers entre deux locataires<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/#Plafonnement_des_loyers_au_renouvellement_du_bail\" title=\"Plafonnement des loyers au renouvellement du bail\">Plafonnement des loyers au renouvellement du bail<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/#Conge_du_locataire_reduit_a_un_mois\" title=\"Cong\u00e9 du locataire r\u00e9duit \u00e0 un mois\">Cong\u00e9 du locataire r\u00e9duit \u00e0 un mois<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/#Taxe_sur_les_logements_vacants\" title=\"Taxe sur les logements vacants\">Taxe sur les logements vacants<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"definition\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Definition_des_zones_tendues\"><\/span>D\u00e9finition des zones tendues<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les communes en zone tendue sont d\u00e9finies par le d\u00e9cret qui met en application la taxe sur les logements vacants. Deux sources sont utiles et font r\u00e9f\u00e9rence sur les sites officiels :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">le d\u00e9cret de 2013 sur les zones tendues<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/simulateur\/calcul\/zones-tendues\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">le simulateur sur le site Service public pour trouver votre commune<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous vous recommandons de vous fier \u00e0 ces deux sources officielles car elles sont mises \u00e0 jour contrairement aux autres listes que vous pourriez trouver en ligne.<\/p>\n<p>Si votre bien est dans une commune faisant partie d&rsquo;une zone tendue, vous allez avoir plusieurs cons\u00e9quences sur votre bail de location et donc de facto sur les relations bailleur-locataire.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"plafonnement\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Plafonnement_des_loyers_entre_deux_locataires\"><\/span>Plafonnement des loyers entre deux locataires<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le plafonnement des loyers en zone tendue est une disposition qui vous emp\u00eache en th\u00e9orie <strong>d&rsquo;augmenter le loyer entre deux locataires au-del\u00e0 de l&rsquo;IRL<\/strong> (l&rsquo;indice d&rsquo;indexation) hors deux exceptions sur d&rsquo;\u00e9ventuels travaux r\u00e9alis\u00e9s d\u00e9finies de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\n1\u00b0 Lorsque le bailleur a r\u00e9alis\u00e9, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le pr\u00e9c\u00e9dent locataire ou, au cas o\u00f9 le bail a \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9, depuis son dernier renouvellement, des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ou de mise en conformit\u00e9 avec les caract\u00e9ristiques de d\u00e9cence d\u00e9finies en application des premier et deuxi\u00e8me alin\u00e9as de l&rsquo;article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvis\u00e9e, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant <strong>au moins \u00e9gal \u00e0 la moiti\u00e9 de la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer<\/strong>, la hausse du loyer annuel ne peut exc\u00e9der 15 % du co\u00fbt r\u00e9el des travaux toutes taxes comprises ;<br \/>\n[&#8230;]<br \/>\n3\u00b0 Le loyer relatif \u00e0 un logement qui a fait l&rsquo;objet depuis moins de six mois de travaux d&rsquo;am\u00e9lioration d&rsquo;un montant <strong>au moins \u00e9gal \u00e0 la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer<\/strong> peut \u00eatre librement r\u00e9\u00e9valu\u00e9.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000035315236&amp;dateTexte=20200120\" rel=\"nofollow\">D\u00e9cret sur le plafonnement des loyers<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Dans le premier cas (travaux sup\u00e9rieurs \u00e0 50% de la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer) vous pourrez augmenter le loyer annuel de 15% du montant des travaux, soit un loyer mensuel augment\u00e9 de 1,25% du m\u00eame montant.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> vous faites 10 000\u20ac de travaux pour un loyer annuel de 6000\u20ac (soit 500\u20ac\/mois), vous pouvez augmenter de 1500\u20ac annuels max soit 125\u20ac, passant ainsi le loyer de 500\u20ac \u00e0 625\u20ac\/mois. Il faudra bien ajouter une clause dans le bail de location pr\u00e9cisant les travaux et les modalit\u00e9s de calcul.<\/p>\n<\/div>\n<p>Dans le deuxi\u00e8me cas (travaux sup\u00e9rieurs \u00e0 la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer ET r\u00e9alis\u00e9s depuis moins de 6 mois), le loyer est donc d\u00e9corr\u00e9l\u00e9 de l&rsquo;IRL et vous pouvez le fixer librement. Pensez \u00e9galement \u00e0 bien d\u00e9tailler les travaux en clause d&rsquo;augmentation de loyer sur le bail de location pour \u00e9viter une contestation du locataire.<\/p>\n<p>Attention pour les deux cas il s&rsquo;agit bien de <strong>travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ou de mise en conformit\u00e9<\/strong>, et non de travaux d&rsquo;entretien tels que les peintures ou la r\u00e9novation de la salle de bains. En pratique on parle de travaux d&rsquo;am\u00e9lioration pour des remplacements de fen\u00eatres par des doubles vitrages, ou la mise en place d&rsquo;une chaudi\u00e8re \u00e0 basse consommation.<\/p>\n<p>Dernier point important : dans le cas de l&rsquo;augmentation des 15% <strong>les travaux peuvent avoir \u00e9t\u00e9 faits sur les parties communes de votre immeuble<\/strong>. Dans ce cas retenez votre part de travaux en fonction de vos tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Si vous n&rsquo;\u00eates pas dans ces deux exceptions vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre deux locataires, donc si votre locataire part et payait 800\u20ac, vous devrez remettre le bien en location \u00e0 800\u20ac, modulo une \u00e9ventuelle r\u00e9\u00e9valuation \u00e0 l&rsquo;IRL si vous ne l&rsquo;avez pas d\u00e9j\u00e0 fait sur l&rsquo;ancien locataire dans les 12 derniers mois.<\/p>\n<p>Comme vous le voyez ce sujet du plafonnement entre deux locataires est complexe, nous vous invitons \u00e0 lire notre fiche compl\u00e8te sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/augmentation-loyer-relocation\/\">l&rsquo;augmentation du loyer entre deux locataires<\/a> pour plus de d\u00e9tails.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Performance \u00e9nerg\u00e9tique minimum pour r\u00e9\u00e9valuer le loyer<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nAttention le d\u00e9cret r\u00e9cent sur les zones tendues et la r\u00e9\u00e9valuation des loyers pr\u00e9cise \u00ab\u00a0L&rsquo;augmentation de loyer n&rsquo;est possible que lorsque, \u00e0 l&rsquo;issue des travaux, la consommation en \u00e9nergie primaire du logement est inf\u00e9rieure \u00e0 331 kWh par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an\u00a0\u00bb <strong>c&rsquo;est-\u00e0-dire a minima un DPE \u00e0 E<\/strong>.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"renew\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Plafonnement_des_loyers_au_renouvellement_du_bail\"><\/span>Plafonnement des loyers au renouvellement du bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous venons donc de voir que l&rsquo;\u00e9volution des loyers entre deux locataires est plafonn\u00e9e \u00e0 l&rsquo;IRL en zone tendue.<\/p>\n<p>Ce plafonnement \u00e0 l&rsquo;IRL s&rsquo;applique \u00e9galement \u00e0 tous les renouvellements de bail avec un locataire qui reste en place (on parle de reconduction tacite apr\u00e8s 3 ans en location vide ou un an en meubl\u00e9).<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins une exception existe si le propri\u00e9taire peut prouver que le loyer est manifestement sous-\u00e9valu\u00e9. Nous avons r\u00e9dig\u00e9 une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/\">fiche compl\u00e8te sur cette exception de l&rsquo;augmentation du loyer au renouvellement<\/a>, souvent utilis\u00e9e par les marchands de bien qui rach\u00e8tent des logements occup\u00e9s.<\/p>\n<p>Nous ne rentrerons donc pas dans les d\u00e9tails; nous souhaitions simplement vous pr\u00e9ciser sur cet article concernant les zones tendues que l&rsquo;augmentation du loyer au renouvellement est limit\u00e9e dans ces zones.<\/p>\n<p>En effet si vous arrivez \u00e0 prouver la sous-\u00e9valuation manifeste du loyer par rapport au loyer de march\u00e9, sachez que vous ne pourrez que dans la plus haute des limites suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>50% de la diff\u00e9rence entre le loyer de march\u00e9 et le loyer sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong><\/li>\n<li>15% des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ou de mise en conformit\u00e9 sur les parties privatives ou parties communes, faits depuis la signature du bail ou le dernier renouvellement et repr\u00e9sentant plus que la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer<\/li>\n<\/ul>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span>  dans le cas o\u00f9 vous n&rsquo;avez pas fait de travaux (en cours de bail c&rsquo;est le cas le plus probable) : si vous louez 500\u20ac alors que le loyer de march\u00e9 est de 1000\u20ac vous ne pourrez r\u00e9\u00e9valuer qu&rsquo;\u00e0 750\u20ac en zone tendue, contre 1000\u20ac ailleurs.<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"conge\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conge_du_locataire_reduit_a_un_mois\"><\/span>Cong\u00e9 du locataire r\u00e9duit \u00e0 un mois<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En location vide le pr\u00e9avis du locataire pour donner cong\u00e9 \u00e0 tout moment sans motif est normalement de 3 mois. <strong>En zone tendue ce pr\u00e9avis est r\u00e9duit \u00e0 un mois<\/strong>, pour toutes les locations, m\u00eame celles dont les baux ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s avant la loi ALUR de 2014.<\/p>\n<p>L&rsquo;id\u00e9e de cette mesure est de faciliter les d\u00e9m\u00e9nagements des locataires qui pourront d\u00e9poser leur pr\u00e9avis d\u00e8s qu&rsquo;ils auront trouv\u00e9 un autre logement, sans subir pendant deux mois le cumul de loyers sur deux logements, et sans pr\u00e9judice pour le bailleur qui devrait arriver \u00e0 relouer dans le mois du pr\u00e9avis puisque le bien se situe en zone tendue.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/preavis-conge-locataire\/\">En savoir plus sur les conditions de cong\u00e9 du locataire<\/a><\/p>\n<h2 id=\"taxe\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Taxe_sur_les_logements_vacants\"><\/span>Taxe sur les logements vacants<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les zones tendues ont \u00e9t\u00e9 initialement d\u00e9finies pour mettre en place la taxe sur les logements vacants. Le l\u00e9gislateur a voulu p\u00e9naliser les propri\u00e9taires qui n&rsquo;utilisent pas leur logement en zone tendue. Evidemment la d\u00e9finition du logement vacant est primordiale, la voici :<\/p>\n<ul>\n<li>si votre logement est vacant depuis plus 12 mois au 1er janvier, c&rsquo;est-\u00e0-dire occup\u00e9 pendant <strong>moins de 90 jours de suite<\/strong> pendant l&rsquo;ann\u00e9e<\/li>\n<li>sauf si le logement a \u00e9t\u00e9 mis en location ou en vente et que vous n&rsquo;avez pas trouv\u00e9 preneur<\/li>\n<li>sauf si le logement n\u00e9cessite de gros travaux de r\u00e9habilitation (au minimum 25% de la valeur du bien) pour \u00eatre aux normes de d\u00e9cence et d&rsquo;habitabilit\u00e9<\/li>\n<li>sauf si le logement est meubl\u00e9 et peut donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme votre r\u00e9sidence secondaire<\/li>\n<\/ul>\n<p>A la lecture de cette d\u00e9finition il semble tentant de meubl\u00e9 le logement et de le consid\u00e9rer comme une r\u00e9sidence secondaire. Sachez n\u00e9anmoins que dans ce cas vous serez soumis \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/taxe-habitation-calcul-location\/\">taxe d&rsquo;habitation<\/a>, qui a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 augment\u00e9e dans les zones tendues. Comparez donc la valeur th\u00e9orique de la taxe d&rsquo;habitation major\u00e9e avec celle de la taxe sur les logements vacants qui est d\u00e9finie de la sorte :<\/p>\n<ul>\n<li>12,5% de la valeur locative la premi\u00e8re ann\u00e9e<\/li>\n<li>25% de la valeur locative la deuxi\u00e8me ann\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Pourquoi les bailleurs laissent-ils leurs logements vacants ?<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLes propri\u00e9taires ont parfois des difficult\u00e9s \u00e0 louer, n\u00e9anmoins en zone tendue quand le bien est vacant depuis plus de 12 mois le choix est souvent volontaire.<\/p>\n<p>La peur d&rsquo;impay\u00e9s ne doit pas \u00eatre un frein \u00e0 la location, notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">garantie loyer impay\u00e9<\/a> permettant de s\u00e9curiser les bailleurs et de remettre facilement des biens vacants sur le march\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n<p>Pour plus d&rsquo;infos sur le calcul et les exceptions de la taxe des logements vacants nous vous invitons \u00e0 consulter la <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/6054-PGP\">fiche pratique des imp\u00f4ts<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;encadrement des loyers a \u00e9t\u00e9 suspendu fin 2017 \u00e0 Paris et \u00e0 Lille, le zonage g\u00e9ographique du dispositif \u00e9tant mal d\u00e9fini. Un autre dispositif est lui bien en place, la zone tendue en immobilier locatif r\u00e9sidentiel. 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