{"id":6081,"date":"2023-03-12T17:41:00","date_gmt":"2023-03-12T16:41:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6081"},"modified":"2026-04-15T12:36:07","modified_gmt":"2026-04-15T10:36:07","slug":"logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/","title":{"rendered":"Louer un logement d\u00e9cent : crit\u00e8res et risques encourus"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Le d\u00e9ploiement des <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/permis-de-louer\/\">permis de louer<\/a> partout en France et l&rsquo;interdiction de louer des passoires thermiques en 2023 nous rappellent que le logement ind\u00e9cent est dans le viseur des pouvoirs publics.<\/p>\n<p>Dans cet article nous allons vous rappeler les crit\u00e8res de d\u00e9cence d&rsquo;une location, puis nous vous donnerons un cas pratique avec les risques encourus par le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Nous verrons enfin quelle est la diff\u00e9rence entre d\u00e9cence et insalubrit\u00e9 d&rsquo;un logement.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-370560.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-370560.jpeg\" alt=\"logement insalubre\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Surface_et_volume_minimaux_dun_logement_en_location\" title=\"Surface et volume minimaux d&rsquo;un logement en location\">Surface et volume minimaux d&rsquo;un logement en location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Caracteristiques_minimales_de_confort_et_dequipements\" title=\"Caract\u00e9ristiques minimales de confort et d&rsquo;\u00e9quipements\">Caract\u00e9ristiques minimales de confort et d&rsquo;\u00e9quipements<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Indice_de_performance_energetique_minimum_a_partir_de_2023\" title=\"Indice de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimum \u00e0 partir de 2023\">Indice de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimum \u00e0 partir de 2023<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Que_risque_le_bailleur_en_louant_un_logement_indecent\" title=\"Que risque le bailleur en louant un logement ind\u00e9cent ?\">Que risque le bailleur en louant un logement ind\u00e9cent ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Cas_particulier_controle_de_la_CAF_et_suspension_des_APL\" title=\"Cas particulier : contr\u00f4le de la CAF et suspension des APL\">Cas particulier : contr\u00f4le de la CAF et suspension des APL<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Differences_entre_logement_insalubre_et_logement_indecent\" title=\"Diff\u00e9rences entre logement insalubre et logement ind\u00e9cent\">Diff\u00e9rences entre logement insalubre et logement ind\u00e9cent<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"surface\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Surface_et_volume_minimaux_dun_logement_en_location\"><\/span>Surface et volume minimaux d&rsquo;un logement en location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les crit\u00e8res de d\u00e9cence d&rsquo;un logement sont \u00e9voqu\u00e9s \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000037670751\/2018-11-25\/#LEGIARTI000037670751\" rel=\"nofollow\">l&rsquo;article 6 de la loi de 89<\/a>, qui renvoie lui-m\u00eame vers le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000217471\/\" rel=\"nofollo\">d\u00e9cret du 30 janvier 2002<\/a> qui est le texte de r\u00e9f\u00e9rence pour les crit\u00e8res de d\u00e9cence.<\/p>\n<p>Dans ce d\u00e9cret un des premiers crit\u00e8res est celui de la <strong>surface minimum du logement lou\u00e9<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nLe logement dispose au moins d&rsquo;une pi\u00e8ce principale ayant soit une surface habitable au moins \u00e9gale \u00e0 9 m\u00e8tres carr\u00e9s et une hauteur sous plafond au moins \u00e9gale \u00e0 2,20 m\u00e8tres, soit un volume habitable au moins \u00e9gal \u00e0 20 m\u00e8tres cubes.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000217471\/\" rel=\"nofollow\">D\u00e9cret sur les crit\u00e8res de d\u00e9cence<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Cette disposition est donc cruciale notamment dans des zones comme Paris o\u00f9 certaines chambres de bonnes font moins de 9 m\u00b2. A noter par ailleurs qu&rsquo;\u00e0 la lecture du d\u00e9cret un logement avec deux pi\u00e8ces de 8m\u00b2 n&rsquo;est pas consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9cent, donc en th\u00e9orie ne peut \u00eatre lou\u00e9.<\/p>\n<p>Ce crit\u00e8re de surface s&rsquo;applique \u00e9galement aux logements d\u00e9coup\u00e9s \u00e0 la chambre et lou\u00e9s via des baux individuels. Notre article sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-individuel-non-solidaire\/\">bail individuel non solidaire<\/a> revient en d\u00e9tail sur ce crit\u00e8re de d\u00e9cence qui a \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 jour fin 2018 (il \u00e9tait de 14m\u00b2 avant).<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"legal\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Caracteristiques_minimales_de_confort_et_dequipements\"><\/span>Caract\u00e9ristiques minimales de confort et d&rsquo;\u00e9quipements<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le d\u00e9cret de 2002 pr\u00e9voit \u00e9galement que tout logement lou\u00e9 doit respecter des caract\u00e9ristiques minimum de d\u00e9cence en plus de la surface \u00e9voqu\u00e9e pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n<p>Les voici r\u00e9sum\u00e9s dans les grandes lignes :<\/p>\n<h4>S\u00e9curit\u00e9 et sant\u00e9 du locataire<\/h4>\n<ul>\n<li><strong>assurer le clos et couvert<\/strong> : le d\u00e9cret insiste particuli\u00e8rement sur la protection contre les infiltrations de toute sorte<\/li>\n<li><strong>isolation<\/strong> : le logement doit prot\u00e9ger contre les infiltrations d&rsquo;air et assurer en m\u00eame temps une ventilation suffisante du logement<\/li>\n<li><strong>garde-corps<\/strong> : le logement doit emp\u00eacher le locataire de chuter dans le vide avec des gardes-corps pr\u00e9sents dans les cages d&rsquo;escaliers, devant les fen\u00eatres ou sur les balcons et terrasses<\/li>\n<li><strong>ouverture suffisante<\/strong> : le logement doit donner un acc\u00e8s suffisant (non d\u00e9fini pr\u00e9cis\u00e9ment) permettant d&rsquo;acc\u00e9der \u00e0 l&rsquo;air libre et \u00e0 la lumi\u00e8re naturelle<\/li>\n<li><strong>mat\u00e9riaux sans risque<\/strong> : de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale les mat\u00e9riaux dans le logement ne doivent pas pr\u00e9senter de danger pour la s\u00e9curit\u00e9 ou la sant\u00e9 du locataire (exemple plomb apparent en quantit\u00e9 et accessible).<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Ces dispositions sont regroup\u00e9es dans un premier article qui consid\u00e8re que ce sont des crit\u00e8res permettant de respecter la sant\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 des locataires de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale. Par extension des d\u00e9sordres ayant des r\u00e9percussions sur la sant\u00e9 du locataire peuvent justifier du caract\u00e8re ind\u00e9cent d&rsquo;un logement. Ce f\u00fbt par exemple le cas de punaises de lit dans la jurisprudence ci-contre.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<blockquote class=\"twitter-tweet\" data-cards=\"hidden\" data-lang=\"fr\">\n<p lang=\"fr\" dir=\"ltr\">CA Limoges, 10 janv. 2019: \u00ab\u00a0Cet infestation du logement par des <a href=\"https:\/\/twitter.com\/hashtag\/punaises?src=hash&amp;ref_src=twsrc%5Etfw\">#punaises<\/a> de lit rend \u00e9galement le logement ind\u00e9cent en mettant en p\u00e9ril la sant\u00e9 du locataire\u00a0\u00bb<a href=\"https:\/\/t.co\/slHyLOsAq2\">https:\/\/t.co\/slHyLOsAq2<\/a><\/p>\n<p>\u2014 Louis du Merle (@louisdumerle) <a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1084702919335784448?ref_src=twsrc%5Etfw\">14 janvier 2019<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p><script async=\"\" src=\"https:\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\" charset=\"utf-8\"><\/script><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>La s\u00e9curit\u00e9 et la sant\u00e9 des locataires sont des crit\u00e8res primordiaux pour d\u00e9terminer les normes de d\u00e9cence d&rsquo;un logement. La loi fixe par ailleurs une liste minimum d&rsquo;\u00e9quipements pour permettre un niveau de confort suffisant dans un logement jug\u00e9 d\u00e9cent.<\/p>\n<h4>Equipements minimum<\/h4>\n<ul>\n<li><strong>chauffage suffisant<\/strong> : c&rsquo;est une \u00e9vidence qu&rsquo;il est bon de rappeler; cette disposition ne s&rsquo;applique pas aux DOM TOM<\/li>\n<li><strong>eau courante potable<\/strong> : le d\u00e9cret pr\u00e9cise notamment que la pression doit \u00eatre suffisante<\/li>\n<li><strong>\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es<\/strong> : le dispositif doit notamment emp\u00eacher le refoulement d&rsquo;odeurs naus\u00e9abondes<\/li>\n<li><strong>coin cuisine<\/strong> : la cuisine ou le coin cuisine doit permettre d&rsquo;installer un appareil de cuisson et doit disposer d&rsquo;un point d&rsquo;eau chaude\/eau froid avec un \u00e9vier raccord\u00e9<\/li>\n<li><strong>r\u00e9seau \u00e9lectrique<\/strong> : la puissance doit notamment \u00eatre suffisante pour faire fonctionner les \u00e9quipements<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il reste une derni\u00e8re disposition sur les toilettes mais comme elle est complexe nous pr\u00e9f\u00e9rons vous la donner explicitement :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nUne installation sanitaire int\u00e9rieure au logement comprenant un w.-c., s\u00e9par\u00e9 de la cuisine et de la pi\u00e8ce o\u00f9 sont pris les repas, et un \u00e9quipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, am\u00e9nag\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 garantir l&rsquo;intimit\u00e9 personnelle, aliment\u00e9 en eau chaude et froide et muni d&rsquo;une \u00e9vacuation des eaux us\u00e9es. L&rsquo;installation sanitaire d&rsquo;un logement d&rsquo;une seule pi\u00e8ce peut \u00eatre limit\u00e9e \u00e0 un w.-c. ext\u00e9rieur au logement \u00e0 condition que ce w.-c. soit situ\u00e9 dans le m\u00eame b\u00e2timent et facilement accessible ;\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000217471\/\" rel=\"nofollow\">D\u00e9cret sur les caract\u00e9ristiques d'un logement d\u00e9cen<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Vous noterez l&rsquo;exception importante pour les studios ou les toilettes sur le palier sont autoris\u00e9es (pour la d\u00e9finition d&rsquo;une pi\u00e8ce voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/definition-du-nombres-de-pieces-principales-pour-le-bail-de-location\/\">article<\/a>).<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Le principal d\u00e9faut du texte est de ne pas fixer pr\u00e9cis\u00e9ment les <strong>seuils de d\u00e9cence de chaque point<\/strong>. Vous \u00eates donc en pratique oblig\u00e9 de vous laisser guider par la jurisprudence ou par le juge qui regardera votre dossier. Par exemple pour le chauffage il est admis d&rsquo;usage que le seuil est \u00e0 18 degr\u00e9s minimum au centre de la pi\u00e8ce, m\u00eame si cette r\u00e8gle n&rsquo;est pas grav\u00e9e dans le marbre et donc pas absolue comme le montre la jurisprudence ci-contre concernant la temp\u00e9rature dans une salle de bain.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/993372276899958784\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-decent.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Dispositions applicables \u00e0 toutes les locations<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nCes dispositions sur la surface minimum et les caract\u00e9ristiques de d\u00e9cence sont dans la loi de SRU et non dans la loi de 89 qui r\u00e9git les habitations \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale.<\/p>\n<p>Elles s&rsquo;appliquent donc en th\u00e9orie \u00e0 toutes les locations <strong>m\u00eame celles \u00e0 titre saisonnier ou de r\u00e9sidence secondaire<\/strong>.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Indice_de_performance_energetique_minimum_a_partir_de_2023\"><\/span>Indice de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimum \u00e0 partir de 2023<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La loi Climat et r\u00e9silience a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en juillet 2021 et va compl\u00e8tement bouleverser le march\u00e9 locatif.<\/p>\n<p>Pour inciter les propri\u00e9taires a engag\u00e9 des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, les passoires thermiques, c&rsquo;est \u00e0 dire celles ayant le score F ou G, ne pourront plus \u00eatre lou\u00e9es \u00e0 partir du 1er janvier 2023.<\/p>\n<p>L&rsquo;article 6 de la loi de 89 que nous avons expliqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment va \u00eatre modifi\u00e9 de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nLe bailleur est tenu de remettre au locataire un logement d\u00e9cent [&#8230;] r\u00e9pondant \u00e0 un crit\u00e8re de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimale, d\u00e9fini par un <strong>seuil maximal de consommation d&rsquo;\u00e9nergie finale<\/strong> par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an.\n<\/p>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>La performance \u00e9nerg\u00e9tique va donc devenir un crit\u00e8re de d\u00e9cence \u00e0 part enti\u00e8re. Ce changement de paradigme a d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 par l&rsquo;opposabilit\u00e9 du diagnostic \u00e9nerg\u00e9tique depuis juillet 2021, sujet que nous avons \u00e9voqu\u00e9 dans notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/diagnostics-location\/\">article sur les diagnostics en location<\/a>.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"risque\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_risque_le_bailleur_en_louant_un_logement_indecent\"><\/span>Que risque le bailleur en louant un logement ind\u00e9cent ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Dans quel cas la d\u00e9cence est contr\u00f4l\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Dans le cadre de l&rsquo;assistance de notre <a href=\"\/gestion-locative\">gestion locative en ligne<\/a>, nous rencontrons trois scenarios habituels o\u00f9 la d\u00e9cence du logement peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Une autorisation pr\u00e9alable<\/strong> de mise en location via le <a href=\"\/blog\/permis-de-louer\/\">permis de louer<\/a> est demand\u00e9e, et un agent des services d&rsquo;urbanisme de la ville contr\u00f4le le logement<\/li>\n<li><strong>Une proc\u00e9dure contentieuse<\/strong> men\u00e9e par le locataire qui se plaint de l&rsquo;ind\u00e9cence du logement<\/li>\n<li><strong>Un contr\u00f4le inopin\u00e9 de la CAF<\/strong> qui v\u00e9rifie les d\u00e9clarations des locataires et en profite pour inspecter le logement<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dans le premier cas le logement est vide de ses occupants, les services de la Mairie demandent que des travaux de remise aux normes soient effectu\u00e9s. Normalement ce scenario est assez cadr\u00e9 et \u00e0 risques limit\u00e9s pour le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Les deux scenarios suivants sont plus complexes. Nous allons voir dans cette partie le cas o\u00f9 le locataire conteste la d\u00e9cence du logement. Nous ferons ensuite un focus s\u00e9par\u00e9 sur les contr\u00f4les de la CAF qui sont potentiellement tr\u00e8s risqu\u00e9s.<\/p>\n<h3 id=\"recours\">Proc\u00e9dure contentieuse men\u00e9e par le locataire pour non d\u00e9cence<\/h3>\n<p>Le locataire doit d&rsquo;abord chercher une solution amiable avec le bailleur et lui demander de proc\u00e9der aux travaux de mise en conformit\u00e9.<\/p>\n<p>Si le bailleur ne r\u00e9pond pas, ne reconna\u00eet pas le probl\u00e8me ou ne r\u00e9alise pas les travaux dans un d\u00e9lai acceptable, le locataire doit assigner le bailleur, sans arr\u00eater de payer les loyers (voir notre article sur le <a href=\"\/blog\/locataire-refus-paiement-loyer\/\">refus de paiement du loyer par le locataire<\/a>).<\/p>\n<p>Il peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation au pr\u00e9alable mais cette saisine n&rsquo;est pas obligatoire.<\/p>\n<p>C&rsquo;est <strong>le juge seul qui pourra d\u00e9cider des sanctions<\/strong> envers le bailleur, qui pourront aller d&rsquo;un remboursement partiel ou total des loyers jusqu&rsquo;\u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<p><strong>Le locataire ne peut en aucun cas d\u00e9cider d&rsquo;arr\u00eater de payer les loyers<\/strong>, il doit assigner le bailleur et continuer \u00e0 payer.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">D\u00e9part sans pr\u00e9avis<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nM\u00eame si elle n&rsquo;est pas explicitement pr\u00e9vue par la loi, la jurisprudence a confirm\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que le locataire pouvait <strong>quitter un logement jug\u00e9 ind\u00e9cent sans respecter le pr\u00e9avis<\/strong> de 3 mois en location vide ou d&rsquo;un mois en location meubl\u00e9e.\n<\/p>\n<\/div>\n<h3 id=\"cas\">Cas pratique d&rsquo;un logement tr\u00e8s humide<\/h3>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Nous souhaitions vous donner un exemple concret d&rsquo;un cas r\u00e9cent o\u00f9 le juge d&rsquo;appel a d\u00e9cid\u00e9 de condamner le bailleur \u00e0 4400\u20ac de dommages-int\u00e9r\u00eats soit la moiti\u00e9 des loyers encaiss\u00e9s sur la p\u00e9riode d&rsquo;occupation du locataire pour avoir lou\u00e9 un logement mal isol\u00e9 et ventil\u00e9 qui engendrait une forte humidit\u00e9.<\/p>\n<p>Le cas est int\u00e9ressant car il montre que le <strong>bailleur ne risque pas grand chose en r\u00e9alit\u00e9<\/strong>, au pire de perdre la moiti\u00e9 de ses loyers si le locataire vient \u00e0 le poursuivre.<\/p>\n<p>Un autre point int\u00e9ressant dans le jugement est que le juge ne retient pas le fait que le bailleur ait essay\u00e9 de r\u00e9parer le probl\u00e8me pour l&rsquo;exon\u00e9rer des cons\u00e9quences dudit probl\u00e8me. En d&rsquo;autres mots les bailleurs ont essay\u00e9 en vain de rendre le logement habitable, sans succ\u00e8s \u00e9tant donn\u00e9 la situation g\u00e9n\u00e9rale de l&rsquo;immeuble; il n&rsquo;en reste pas moins qu&rsquo;ils \u00e9taient responsables du pr\u00e9judice subi par le locataire.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/972773825048907776\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/capture-tweet-decent-2.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Pour conclure nous vous rappelons qu&rsquo;aucun seuil de d\u00e9cence n&rsquo;est fix\u00e9, tout reste \u00e0 l&rsquo;appr\u00e9ciation du juge; nous avons notamment vu dans une autre <a href=\"\/blog\/vmc-aeration-moisissures\/\">fiche sur l&rsquo;absence d&rsquo;a\u00e9ration<\/a> que la VMC ne devait pas forc\u00e9ment \u00eatre install\u00e9e par le propri\u00e9taire.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_particulier_controle_de_la_CAF_et_suspension_des_APL\"><\/span>Cas particulier : contr\u00f4le de la CAF et suspension des APL<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un cas particulier de non-d\u00e9cence du logement peut poser de graves probl\u00e8mes au propri\u00e9taire. Depuis la loi ALUR de 2014 et son <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/article_jo\/JORFARTI000028774042\" rel=\"nofollow\">article 85<\/a>, la CAF peut proc\u00e9der \u00e0 la v\u00e9rification de la d\u00e9cence du logement et proc\u00e9der \u00e0 des <strong>suspensions des APL<\/strong>.<\/p>\n<p>Les APL sont potentiellement suspendues pendant une dur\u00e9e de <strong>18 mois maximum<\/strong>, le temps que le propri\u00e9taire fasse le n\u00e9cessaire pour remettre le logement en \u00e9tat de d\u00e9cence. Pendant ce d\u00e9lai le locataire ne doit payer que la part restante, d\u00e9duction faite des APL, sans possibilit\u00e9 de r\u00e9silier le bail.<\/p>\n<p>Si le logement est de nouveau d\u00e9cent, les APL sont restitu\u00e9es a posteriori au propri\u00e9taire. Sinon elles sont perdues et leur versement est d\u00e9finitivement suspendu \u00e0 l&rsquo;avenir.<\/p>\n<p>C&rsquo;est potentiellement un grand risque pour les propri\u00e9taires qui ont une part importante du loyer couvert par les APL. Mais le probl\u00e8me vient surtout des crit\u00e8res de d\u00e9cence retenus par la CAF.<\/p>\n<p>Nous avons eu plusieurs retours de propri\u00e9taires qui ont vu des contr\u00f4les inopin\u00e9s de la CAF pour <strong>suroccupation du logement<\/strong>. La CAF conna\u00eet le nombre d&rsquo;occupants du logement via la d\u00e9claration APL, et sa surface via le bail qui lui a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9.<\/p>\n<p>L&rsquo;ind\u00e9cence du logement est alors d\u00e9cr\u00e9t\u00e9e sous ce crit\u00e8re de sur-occupation qui n&rsquo;est pourtant pas du ressort du propri\u00e9taire et qui ne figure pas dans la liste des crit\u00e8res de d\u00e9cence.<\/p>\n<p>Le propri\u00e9taire n&rsquo;a bien souvent levier pour faire cesser cette sur-occupation comme nous l&rsquo;avons expliqu\u00e9 cet <a href=\"\/blog\/suroccupation-location\/\">article<\/a>.<\/p>\n<p>Il s&rsquo;agit d&rsquo;une proc\u00e9dure administrative, il n&rsquo;est bien souvent pas inform\u00e9 de la visite et aucun recours n&rsquo;est possible, \u00e0 part engager une contentieuse pour contester la d\u00e9cision de la CAF. Le cas \u00e9ch\u00e9ant nous vous recommandons de prendre un avocat, et de d\u00e9marrer en parall\u00e8le la r\u00e9siliation judiciaire du bail. <\/p>\n<div class=\"alert alert-danger mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Suspension de la garantie Visale<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Un autre probl\u00e8me appara\u00eet lorsque caf d\u00e9clare logement ind\u00e9cent : l&rsquo;information peut \u00eatre communiqu\u00e9e \u00e0 Action Logement qui est alors en droit de r\u00e9silier la garantie visale.<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Differences_entre_logement_insalubre_et_logement_indecent\"><\/span>Diff\u00e9rences entre logement insalubre et logement ind\u00e9cent<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Comme nous venons de le voir le logement ind\u00e9cent est un logement qui ne r\u00e9pond pas \u00e0 certains crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9quipements ou de confort : pi\u00e8ce mal chauff\u00e9e, fen\u00eatres bloqu\u00e9es, reflux de la fosse septique&#8230;<\/p>\n<p><strong>L&rsquo;insalubrit\u00e9 est le niveau sup\u00e9rieur \u00e0 l&rsquo;ind\u00e9cence<\/strong> et correspond \u00e0 un \u00e9tat o\u00f9 le logement pr\u00e9sente un danger imm\u00e9diat et concret pour les occupants et\/ou les voisins : chauffage d\u00e9fectueux risquant de cr\u00e9er du monoxyde de carbone, risque d&rsquo;effondrement, pr\u00e9sence de plomb ou d&rsquo;amiante accessible etc..<\/p>\n<p>L&rsquo;insalubrit\u00e9 est <strong>d\u00e9cr\u00e9t\u00e9e par le pr\u00e9fet<\/strong> apr\u00e8s un \u00e9ventuel signalement des occupants, des voisins ou des gestionnaires. Les cons\u00e9quences d&rsquo;un d\u00e9cret d&rsquo;insalubrit\u00e9 (ou de p\u00e9ril s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un effondrement potentiel) sont beaucoup plus fortes qu&rsquo;un contentieux sur les crit\u00e8res de d\u00e9cence : le pr\u00e9fet peut aller jusqu&rsquo;\u00e0 \u00e9vacuer l&rsquo;immeuble et m\u00eame de le d\u00e9truire.<\/p>\n<p>Ce sujet est assez technique et sort un peu de notre domaine d&rsquo;expertise en gestion locative. Nous vous recommandons de consulter la <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F16158\">page compl\u00e8te sur service public sur l&rsquo;habitat insalubre<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9ploiement des permis de louer partout en France et l&rsquo;interdiction de louer des passoires thermiques en 2023 nous rappellent que le logement ind\u00e9cent est dans le viseur des pouvoirs publics. 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