{"id":6055,"date":"2022-05-10T16:01:00","date_gmt":"2022-05-10T14:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=6055"},"modified":"2022-05-27T14:40:54","modified_gmt":"2022-05-27T12:40:54","slug":"investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter\/","title":{"rendered":"Investir \u00e0 Lisbonne : mode d&#8217;emploi et quartiers o\u00f9 acheter"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Lisbonne est une ville qui a la cote aupr\u00e8s des investisseurs immobiliers : un des meilleurs climats d&rsquo;Europe, un cadre naturel pr\u00e9serv\u00e9 avec la plage \u00e0 15 minutes du centre ville, des conditions fiscales tr\u00e8s avantageuses pour les expatri\u00e9s.<\/p>\n<p>La capitale portugaise est en plein boom immobilier avec des prix qui s&rsquo;envolent et qui suivent le rythme effr\u00e9n\u00e9 de r\u00e9novation que la ville a enclench\u00e9 il y a plus de 10 ans.<\/p>\n<p>Les prix de vente ou les loyers du centre-ville sont grosso modo au niveau de Lyon en ce d\u00e9but 2018, la question se pose alors de savoir s&rsquo;il n&rsquo;est pas trop tard pour investir en immobilier \u00e0 Lisbonne. \u00c9l\u00e9ments de r\u00e9ponse.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-415947.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-415947.jpeg\" alt=\"pexels-photo-415947\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter\/#Vue_generale_du_marche_locatif\" title=\"Vue g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9 locatif\">Vue g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9 locatif<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter\/#Mode_demploi_de_linvestisseur_locatif\" title=\"Mode d&#8217;emploi de l&rsquo;investisseur locatif\">Mode d&#8217;emploi de l&rsquo;investisseur locatif<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter\/#Emprunt_immobilier_pour_un_achat_au_Portugal\" title=\"Emprunt immobilier pour un achat au Portugal\">Emprunt immobilier pour un achat au Portugal<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/investir-a-lisbonne-mode-demploi-et-quartiers-ou-acheter\/#Quels_quartiers_choisir\" title=\"Quels quartiers choisir ?\">Quels quartiers choisir ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Vue_generale_du_marche_locatif\"><\/span>Vue g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9 locatif<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Domination de la location saisonni\u00e8re<\/h3>\n<p>Le march\u00e9 lisbo\u00e8te est domin\u00e9 par la vente et la <strong>location AIRBNB en plein boom<\/strong>. Tr\u00e8s peu de volumes en location longue dur\u00e9e et peu de rotation car les prix augmentent donc les locataires restent dans leurs locations vu la diff\u00e9rence exorbitante entre les loyers historiques bloqu\u00e9s par l&rsquo;indexation et les loyers de march\u00e9 (souvent de l&rsquo;ordre du simple au double).<\/p>\n<p>Pour comprendre le manque de rotation, il y a en ordre de grandeur 1 ou 2 nouveaux trois pi\u00e8ces mis en location chaque jour, ce qui est tr\u00e8s peu pour une ville de plus de 500 000 habitants.<\/p>\n<p>Tous les programmes de r\u00e9novation et de promotion sont ax\u00e9s sur la vente, avec des acheteurs qui utilisent cet investissement en valeur refuge (notamment les br\u00e9siliens) et des portugais qui ach\u00e8tent pour louer en saisonnier.<\/p>\n<p>Historiquement les loyers \u00e9taient encadr\u00e9s et bloqu\u00e9s comme sur les baux loi 48 en France. Cela a cr\u00e9\u00e9 un manque d&rsquo;investissement qui a fait fuir les urbains vers la banlieue. Ils ont d\u00e9laiss\u00e9 le centre ville trop exigu et d\u00e9cr\u00e9pi, et les petits logements du centre ont \u00e9t\u00e9 rachet\u00e9s au fur et \u00e0 mesure pour faire de la location courte dur\u00e9e qui a explos\u00e9 sur les 10 derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n<p>La location saisonni\u00e8re \u00e9tait un des th\u00e8mes principaux des derni\u00e8res \u00e9lections municipales de 2017, mais les investisseurs avancent l&rsquo;argument de la r\u00e9novation du centre-ville historiquement d\u00e9laiss\u00e9 et donc en ruines.<\/p>\n<p>Le gouvernement laisse donc une bulle immobili\u00e8re s&rsquo;installer car cela permet de r\u00e9nover les immeubles de la ville. Les autorit\u00e9s municipales commencent au fur et \u00e0 mesure \u00e0 durcir la l\u00e9gislation, le risque existe donc de voir les locations saisonni\u00e8res tr\u00e8s encadr\u00e9es, avec une ville qui aura \u00e9t\u00e9 compl\u00e8tement r\u00e9nov\u00e9e par des investisseurs abus\u00e9s par des rendements locatifs mirobolants.<\/p>\n<p>Des num\u00e9ros d&rsquo;autorisation \u00e0 afficher sur airbnb comme \u00e0 Barcelone ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 rendus obligatoires, impliquant la n\u00e9cessit\u00e9 de payer des taxes \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n<p>L&rsquo;acteur historique positionn\u00e9 sur le march\u00e9 de la location saisonni\u00e8re est \u00e9videmment Airbnb mais une startup portugaise s&rsquo;est historiquement positionn\u00e9e sur la location moyenne dur\u00e9e visant plut\u00f4t \u00e9tudiants : <a href=\"https:\/\/www.uniplaces.com\/fr\/accommodation\/lisbon\" rel=\"nofollow\">Uniplaces<\/a>.<\/p>\n<p>Uniplaces a rachet\u00e9 des immeubles dans Lisbonne pour faire des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes assez qualitative, surfant la vague \u00e0 venir du coliving.<\/p>\n<h3>Rendement locatif<\/h3>\n<p>En terme de prix immobiliers \u00e0 l&rsquo;achat le march\u00e9 est tr\u00e8s h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne, les appartements se vendent entre <strong>2000\u20ac et 10000\u20ac du m\u00e8tre en fonction de l&rsquo;\u00e9tat et de la localisation avec une moyenne \u00e0 6000\u20ac sur les programmes neufs ou r\u00e9nov\u00e9s<\/strong>.<\/p>\n<p>La nuit\u00e9e airbnb sur un 2P 50m\u00b2 propre est \u00e0 70\u20ac. Les loyers long terme sont entre 10 et 20\u20ac\/m\u00b2, cela peut monter \u00e0 30\u20ac\/m\u00b2 sur le bien d&rsquo;exception mais tr\u00e8s compliqu\u00e9 d&rsquo;avoir des r\u00e9f\u00e9rences de march\u00e9 surtout que les surfaces sont donn\u00e9es en brutes (inclus les escaliers, les gaines, les balcons).<\/p>\n<p>En ordre de grandeur les rendements locatifs bruts sont donc de <strong>8% en location saisonni\u00e8re, 5% en location traditionnelle<\/strong>.<\/p>\n<p><u>Exemples<\/u><\/p>\n<p>Un studio de 30m\u00b2 en plein centre vers Cais Do Sodre s&rsquo;ach\u00e8te 180 000\u20ac sans charme particulier. Il se louera tr\u00e8s facilement 50\u20ac\/nuit 250 jours par an ou 400\u20ac\/mois en location longue dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Un 5 pi\u00e8ces de 120m\u00b2 un peu excentr\u00e9 vers Graca s&rsquo;ach\u00e8te 350 000\u20ac sans charme particulier. Il se louera 120\u20ac\/nuit 200 jours par an ou 1200\u20ac\/mois en location longue dur\u00e9e.<\/p>\n<p>En longue dur\u00e9e le march\u00e9 tient des valeurs hautes de loyer car il n&rsquo;y a quasiment pas d&rsquo;offres. En pratique le lisbo\u00e8te moyen a un salaire autour de 1000\u20ac donc ce ne sera probablement pas ce type de profil qui acceptera de payer 20\u20ac\/m\u00b2 pour un appartement familial, mais plus une colocation d&rsquo;\u00e9tudiants ou des expatri\u00e9s arrivant au Portugal.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 lisbo\u00e8te est en cela tr\u00e8s diff\u00e9rent du reste du pays o\u00f9 c&rsquo;est la vente qui domine quasiment exclusivement car les taux sont  faibles et les prix d&rsquo;achat tr\u00e8s bas, m\u00eame si les prix augmentent avec les retrait\u00e9s \u00e9trangers qui sont exon\u00e9r\u00e9s d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Mode_demploi_de_linvestisseur_locatif\"><\/span>Mode d&#8217;emploi de l&rsquo;investisseur locatif<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Commercialisation<\/h3>\n<p>L&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 des honoraires est pay\u00e9 par les propri\u00e9taires, cela simplifie grandement la recherche et la d\u00e9l\u00e9gation \u00e0 une agence qui pourra afficher des annonces sans honoraires.<\/p>\n<p>Les agences diffusent principalement sur :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.idealista.pt\" rel=\"nofollow\">Idealista<\/a> : tr\u00e8s bien<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/casa.sapo.pt\/\" rel=\"nofollow\">Casa Sapo<\/a> : pas mal<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les propri\u00e9taires qui choisissent de louer en direct pour \u00e9viter les frais d&rsquo;agence sont plus sur :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.custojusto.pt\/\" rel=\"nofollow\">Custo Justo<\/a> le bon coin portugais<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.olx.pt\/\" rel=\"nofollow\">OLX<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Les agences immobili\u00e8res lisbo\u00e8tes sont r\u00e9actives, parlent anglais, les annonces sont localis\u00e9es avec des photos correctes la recherche est donc agr\u00e9able. Il y a souvent des plans. Par contre les sites des agences sont syst\u00e9matiquement de mauvaise qualit\u00e9 et leurs suivis clients laissent \u00e0 d\u00e9sirer.<\/p>\n<p>Peu de doublons entre les agences immobili\u00e8res m\u00eame si le mandat exclusif n&rsquo;est pas r\u00e9pandu en location, par contre elles n&rsquo;h\u00e9sitent pas \u00e0 republier r\u00e9guli\u00e8rement les m\u00eames annonces ce qui rend les alertes mail moins efficaces.<\/p>\n<h3>Bail de location<\/h3>\n<p>La plupart des baux longue dur\u00e9e sont <strong>lou\u00e9s en vides<\/strong>, c&rsquo;est \u00e0 dire sans meubles ni am\u00e9nagements. Le locataire s&rsquo;engage en g\u00e9n\u00e9ral sur 3 ans, il peut partir quand il le souhaite mais il doit au moins 1\/3 de la p\u00e9riode convenue soit un mois de loyer.<\/p>\n<p>Le bail de colocation est tout \u00e0 fait possible et tr\u00e8s r\u00e9pandu.<\/p>\n<p>La sous-location est interdite, potentiellement autorisable dans le bail. De nombreuses clauses sont pr\u00e9vues au bail standard qui compte en moyenne entre 5 et 10 pages.<\/p>\n<h3>Garantie et dossier de location<\/h3>\n<p>Il n&rsquo;y a pas vraiment de dossier type, c&rsquo;est plus du bon sens, les impay\u00e9s sont aussi plus simples \u00e0 g\u00e9rer, le locataire en impay\u00e9s pouvant \u00eatre expuls\u00e9 en 6 mois (vs 2 ans pour la France).<\/p>\n<p>Les agences et les propri\u00e9taires demandent donc d&rsquo;avoir la preuve de revenus suffisants via les bulletins de salaires. Potentiellement il faut un garant portugais en plus, ce qu&rsquo;ils appellent un fiador.<\/p>\n<p>Si le locataire n&rsquo;a ni les revenus ni le garant, il est possible de faire une garantie bancaire ou verser 6 mois de loyer d&rsquo;avance au propri\u00e9taire. La garantie loyer impay\u00e9 n&rsquo;est pas utilis\u00e9e \u00e0 notre connaissance.<\/p>\n<p>Il est compliqu\u00e9 de faire un bail soci\u00e9t\u00e9 car le bailleur doit l&rsquo;enregistrer aux imp\u00f4ts et payer une surtaxe de 25%.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Emprunt_immobilier_pour_un_achat_au_Portugal\"><\/span>Emprunt immobilier pour un achat au Portugal<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous avons r\u00e9alis\u00e9 une fiche compl\u00e8te <a href=\"\/blog\/credit-immobilier-etranger\/\">Les 4 techniques pour financer un investissement locatif \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/a>, sur laquelle nous d\u00e9taillons diff\u00e9rentes solutions pour obtenir un financement en France pour un bien au Portugal. Vous aurez notamment une liste de banques fran\u00e7aises avec des filiales au Portugal qui sont susceptibles de vous financer (aux conditions fran\u00e7aises).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_quartiers_choisir\"><\/span>Quels quartiers choisir ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La ville est vraiment s\u00e9par\u00e9e entre les quartiers touristiques, grosso modo \u00e0 30 minutes de Cais do Sodre et le reste de la ville plus lisbo\u00e8te.<\/p>\n<p>Nous allons dans cette partie vous d\u00e9tailler les avantages et inconv\u00e9nients de chaque quartier de cet hyper-centre et vous donnez nos recommandations si vous souhaitez investir \u00e0 Lisbonne.<\/p>\n<h3>Notre choix 1 : Campo Martires da Patria<\/h3>\n<p>Sur la colline centrale au-dessus de Rossio, limit\u00e9 \u00e0 l&rsquo;Ouest par l&rsquo;avenue de la Liberdade et \u00e0 l&rsquo;Est par la rua Palma, le quartier autour de Campo Martires da Patria est notre premier choix pour investir \u00e0 Lisbonne. Il est proche de l&rsquo;hyper-centre si vous souhaitez louer en saisonnier et en m\u00eame temps b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une vraie vie de quartier si vous pr\u00e9f\u00e9rez louer en longue dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Les commerces de bouche sont nombreux et le march\u00e9 Mercado 31 Janeiro n&rsquo;est pas loin avec un choix incroyable de produits frais et notamment de poissons.<\/p>\n<p>Les prix restent raisonnables et il est possible de trouver des immeubles avec de bonnes prestations sur des avenues un peu plus a\u00e9r\u00e9es que l&rsquo;hypercentre. Attention n\u00e9anmoins \u00e0 ne pas choisir des immeubles XXi\u00e8me si\u00e8cle sans aucun charme qui risquerait de ne pas se louer malgr\u00e9 des prix attractifs.<\/p>\n<p>Enfin il est facile de se garer et de sortir de Lisbonne par le Nord, notamment pour aller vers les plages en passant rapidement par Marques de Pombal qui est juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9.<\/p>\n<h3>Notre choix 2 : Autour de l&rsquo;avenida Dom Carlos I<\/h3>\n<p>Ce deuxi\u00e8me choix n&rsquo;est pas vraiment un quartier en soi, mais plus une zone qui s&rsquo;\u00e9tend grosso modo \u00e0 500m \u00e0 l&rsquo;Ouest et 500m \u00e0 l&rsquo;est de l&rsquo;avenida Dom Carlos I.<\/p>\n<p>C&rsquo;est un des endroits les plus centrals de Lisbonne mais en m\u00eame temps \u00e0 l&rsquo;\u00e9cart des foules touristiques qui s&rsquo;arr\u00eatent en g\u00e9n\u00e9ral quelques centaines de m\u00e8tres avant l&rsquo;avenue en venant de l&rsquo;Est sur la rua Dom Luis I. Les petites rues dans cette zone sont typiques de Lisbonne avec des immeubles r\u00e9nov\u00e9s dans des rues encaiss\u00e9es mais pleines de charme.<\/p>\n<p>En remontant la colline c\u00f4t\u00e9 Estrela vous pouvez s\u00e9lectionner des biens plus haut de gamme avec parfois des vues incroyables sur la ville.<\/p>\n<p>Il est compliqu\u00e9 de se garer dans le quartier mais vous restez tr\u00e8s proche du pont et de l&rsquo;autoroute vous permettant de sortir rapidement de la ville.<\/p>\n<p>Enfin la zone est tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9e des touristes donc les rendements locatifs en Airbnb sont particuli\u00e8rement int\u00e9ressants dans la zone.<\/p>\n<h3>Notre choix 3 : Belem<\/h3>\n<p>De l&rsquo;autre c\u00f4t\u00e9 du pont, Belem est \u00e0 10-15 minutes de Cais do Sodre en taxi ou en train.<\/p>\n<p>C&rsquo;est une vraie ville avec une vie de proximit\u00e9 et un afflux quotidien de touristes qui viennent d\u00e9guster les pastels de nata.<\/p>\n<p>Vous n&rsquo;\u00eates donc pas dans le centre de Lisbonne mais le quartier nous semble cependant int\u00e9ressant car les prix restent raisonnables, ils attirent des touristes cherchant des nuit\u00e9es plus abordables et des portugais souhaitant se loger sur le long terme.<\/p>\n<p>La qualit\u00e9 des b\u00e2timents nous semble ensuite meilleure qu&rsquo;\u00e0 Lisbonne en moyenne.<\/p>\n<p>La position de Belem est enfin int\u00e9ressante car vous \u00eates plus proche de Cascais et de la c\u00f4te Ouest et vous pouvez en m\u00eame temps partir au Sud rapidement en prenant le pont juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la ville. Le bruit des avions atterrissant en prenant le pont comme axe reste raisonnable.<\/p>\n<h3>Les quartiers o\u00f9 nous n&rsquo;investirions pas<\/h3>\n<p>Toute la zone Est vers Alfama qui nous semble trop difficile d&rsquo;acc\u00e8s en voiture; le quartier de Campo de Ourique o\u00f9 les bruits des avions sont trop forts et o\u00f9 l&rsquo;architecture est tr\u00e8s h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne; l&rsquo;hyper centre vers Cais do Sodre ou Baixa dans lesquels les prix flirtant avec les 10 000\u20ac\/m\u00b2 d\u00e9but 2018 nous paraissent d\u00e9raisonnables vu les fondamentaux du march\u00e9 portugais.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lisbonne est une ville qui a la cote aupr\u00e8s des investisseurs immobiliers : un des meilleurs climats d&rsquo;Europe, un cadre naturel pr\u00e9serv\u00e9 avec la plage \u00e0 15 minutes du centre ville, des conditions fiscales tr\u00e8s avantageuses pour les expatri\u00e9s. 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