{"id":5959,"date":"2026-04-16T14:59:00","date_gmt":"2026-04-16T12:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=5959"},"modified":"2026-04-21T15:37:52","modified_gmt":"2026-04-21T13:37:52","slug":"dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/","title":{"rendered":"Comment g\u00e9rer une location en Pinel ?"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/#Conditions_sur_la_location_Pinel\" title=\"Conditions sur la location Pinel\">Conditions sur la location Pinel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/#Conditions_sur_les_locataires_en_Pinel\" title=\"Conditions sur les locataires en Pinel\">Conditions sur les locataires en Pinel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/#Les_pieges_dune_location_en_Pinel\" title=\"Les pi\u00e8ges d&rsquo;une location en Pinel\">Les pi\u00e8ges d&rsquo;une location en Pinel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/#Alternatives_a_la_fin_de_la_periode_dengagement\" title=\"Alternatives \u00e0 la fin de la p\u00e9riode d&rsquo;engagement\">Alternatives \u00e0 la fin de la p\u00e9riode d&rsquo;engagement<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"conditions_location\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_sur_la_location_Pinel\"><\/span>Conditions sur la location Pinel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Vous devez louer votre bien en r\u00e9sidence principale via un <strong>bail de location vide<\/strong> (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/8513-PGP.html\">source<\/a>). <u>La location en meubl\u00e9 n&rsquo;est donc pas possible<\/u>.<\/p>\n<p>Pour \u00eatre \u00e9ligibles au dispositif vous devez par ailleurs respecter <strong>un plafond de loyer au m\u00b2<\/strong> qui varie en fonction des zones et qui est d\u00e9fini pour 2026 de la mani\u00e8re suivante (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/10130-PGP.html\" rel=\"nofollow\">source BOFIP pour les valeurs \u00e0 jour<\/a>) :<\/p>\n<table class=\"table table-bordered\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Zone<\/th>\n<th>Plafond de loyer\/m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Zone A bis<\/td>\n<td>19,71\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zone A<\/td>\n<td>14,64\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zone B1<\/td>\n<td>11,80\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zone B2 et C (sous conditions)<\/td>\n<td>10,26\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/10130-PGP.html\/identifiant=BOI-BAREME-000017-20220519\" rel=\"nofollow\">Source : site des imp\u00f4ts<\/a><br \/>\nSi vous louez donc un 50m\u00b2 \u00e0 Evry, vous vous trouvez en zone A et le loyer maximum possible sera donc de 701,50\u20ac.<\/p>\n<p>Tout comme le plafond de 5500\u20ac\/m\u00b2, le calcul du loyer maximum implique de retenir une surface. Ce calcul peut s&rsquo;av\u00e9rer pi\u00e9geux en fonction des d\u00e9finitions que vous retenez, nous vous donnons plus d&rsquo;indications dans la partie suivante.<\/p>\n<h2 id=\"conditions_locataires\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_sur_les_locataires_en_Pinel\"><\/span>Conditions sur les locataires en Pinel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En plus de devoir respecter le plafond de loyer Pinel, vous devez \u00e9galement respecter <strong>un seuil maximum de revenus<\/strong> qui d\u00e9pend de votre zone mais \u00e9galement de la composition du foyer locataire.<\/p>\n<p>Pour d\u00e9finir le revenu du foyer vous devez vous fonder sur le revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence de <strong>l&rsquo;avant-derni\u00e8re ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant l&rsquo;ann\u00e9e de signature du bail<\/strong>, donc si le bail est sign\u00e9 en 2018 il s&rsquo;agit du revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence de l&rsquo;ann\u00e9e 2016 pr\u00e9sent\u00e9 sur l&rsquo;avis d&rsquo;imp\u00f4ts 2017.<\/p>\n<p>Pour 2026 les plafonds sont d\u00e9finis de la mani\u00e8re suivante (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/10130-PGP.html\" rel=\"nofollow\">source BOFIP pour les valeurs \u00e0 jour<\/a>) :<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Capture-de\u0301cran-2026-04-21-a\u0300-15.31.35.png\" class=\"img-fluid\"><\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Possibilit\u00e9 de louer \u00e0 un ascendant ou descendant<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLe l\u00e9gislateur a autoris\u00e9 \u00e0 partir de 2018 la location Pinel \u00e0 un descendant ou ascendant hors du foyer fiscal, ce qui n&rsquo;\u00e9tait pas possible pr\u00e9c\u00e9demment (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35\">source<\/a>).\n<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\"><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-392031.jpeg\"><img class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/pexels-photo-392031.jpeg\" alt=\"pexels-photo-392031\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Dernier point important : quelles ressources prendre en compte pour des <strong>colocataires en Pinel<\/strong> ? La question se pose naturellement et le site des imp\u00f4ts a donc pr\u00e9cis\u00e9 ce point important :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nLorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d\u2019elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionn\u00e9es au III \u00a7 200 \u00e0 510.<\/p>\n<p>Toutefois, les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9es globalement. Il convient donc, pour l\u2019appr\u00e9ciation des ressources d\u2019un couple vivant en concubinage, de faire masse de l\u2019ensemble des foyers fiscaux et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources correspondant \u00e0 la composition globale du groupe ainsi constitu\u00e9.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4913-PGP.html#4913-PGP_B._Ressources_a_prendre_en__26\" rel=\"nofollow\">Site des imp\u00f4ts<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Nous verrons dans la section suivante que cette d\u00e9finition d\u00e9pendant du concubinage est en r\u00e9alit\u00e9 un pi\u00e8ge potentiel dans lequel de nombreux propri\u00e9taires tombent.<\/p>\n<section class=\"container-fluid bg-warning py-3 my-4\">\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6 offset-lg-2\">\n<h2 class=\"mt-4\">Mod\u00e8le de bail Smartloc<\/h2>\n<p>Remplissez votre bail en ligne en 2 minutes. Conforme aux derni\u00e8res lois et adapt\u00e9 \u00e0 votre situation.<\/p>\n<p><a href=\"\/bail\/creation?utm_source=blog_bail&#038;skip=1\" class=\"btn btn-dark text-white\">D\u00e9marrer mon bail (Gratuit)<\/a><\/p>\n<\/p><\/div>\n<div class=\"col-lg-3\">\n      <a href=\"\/bail\/creation?utm_source=blog_bail&#038;skip=1\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/assets\/preview\/bail.png\" class=\"img-fluid\"><\/a>\n    <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/section>\n<h2 id=\"pieges\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_pieges_dune_location_en_Pinel\"><\/span>Les pi\u00e8ges d&rsquo;une location en Pinel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"pieges_surface\">Calcul de la surface Pinel<\/h3>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu sur les maxima qui s&rsquo;appliquent au prix d&rsquo;achat ou au loyer, la surface servant au calcul des ratios par m\u00b2 n&rsquo;est pas pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9finie. La surface doit en r\u00e9alit\u00e9 int\u00e9grer les annexes du local principal, avec une pond\u00e9ration \u00e0 appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>La surface \u00e0 prendre en compte pour l\u2019appr\u00e9ciation du plafond de loyer s\u2019entend de la surface habitable (cf. IV-C-1-a \u00a7 330). Cette surface habitable est augment\u00e9e de la moiti\u00e9, dans la limite de 8 m\u00b2 par logement, de la surface des annexes (cf. IV-C-1-b \u00a7 340). La surface ainsi d\u00e9finie figure dans l\u2019engagement de location pris par le bailleur.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35\" rel=\"nofollow\">site des imp\u00f4ts<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>On parle donc de surface habitable et non pas de surface Carrez. La d\u00e9finition n&rsquo;est pas exactement la m\u00eame, donc faites passer un professionnel pour la calculer en m\u00eame temps que les <a href=\"\/blog\/diagnostics-location\/\">diagnostics n\u00e9cessaires en location<\/a>.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35\">Le lien que nous donnons sur le site des imp\u00f4ts<\/a> d\u00e9finit pr\u00e9cis\u00e9ment les annexes \u00e0 prendre en compte, et notamment le plafond de 9m\u00b2 \u00e0 appliquer aux terrasses. Nous vous recommandons \u00e9galement la lecture de notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/calculer-surface-loyer-pinel\/\">fiche d\u00e9di\u00e9e au calcul de la surface en Pinel<\/a>.<\/p>\n<p>C&rsquo;est donc un point important \u00e0 prendre en compte car vous risqueriez de retenir une surface trop faible en oubliant les annexes, d\u00e9finissant ainsi un loyer maximum sous-\u00e9valu\u00e9. Si vous d\u00e9passez le loyer th\u00e9orique maximum, <strong>l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 de votre avantage fiscal peut \u00eatre remise en question<\/strong>.<\/p>\n<h3 id=\"pieges_indexation\">Indexation du loyer Pinel<\/h3>\n<p>Si vous fixez le loyer au plafond maximum, vous allez peut \u00eatre vous poser la question d&rsquo;indexer ou non le loyer \u00e0 la date d&rsquo;anniversaire. Est-ce que vous prenez le risque de d\u00e9passer le plafond et de ne plus b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts ?<\/p>\n<p>La r\u00e9ponse est \u00e9videmment non puisque les <strong>plafonds Pinel sont index\u00e9s selon l&rsquo;indice IRL<\/strong> que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Vous serez donc toujours \u00e9gal ou inf\u00e9rieur au plafond Pinel si vous utilisez le m\u00eame indice IRL.<\/p>\n<h3 id=\"pieges_parking\">Gare au parking en Pinel<\/h3>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu pr\u00e9c\u00e9demment la d\u00e9finition du loyer maximum \u00e0 partir de la surface pond\u00e9r\u00e9e est cruciale.<\/p>\n<p>Un pi\u00e8ge classique est de rajouter un suppl\u00e9ment pour <strong>le parking lou\u00e9 en annexe du bail d&rsquo;habitation<\/strong>. Les surfaces de parking ne rentrent pas dans le calcul de la surface pond\u00e9r\u00e9e, donc vous n&rsquo;allez pas pouvoir d\u00e9passer le plafond Pinel avec un suppl\u00e9ment parking.<\/p>\n<p><strong>La solution est de signer un bail parking s\u00e9par\u00e9<\/strong>, ind\u00e9pendant du bail d&rsquo;habitation principal. Nous vous proposons un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/contrat-de-location-garage-parking\/\">mod\u00e8le de bail parking s\u00e9par\u00e9<\/a> qui r\u00e9pond aux exigences du Code Civil.<\/p>\n<p>Attention l&rsquo;administration fiscale accepte ce montage sous trois conditions (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4904-PGP\">source<\/a>) :<\/p>\n<ul>\n<li>vous ne devez pas lier les deux baux, c&rsquo;est \u00e0 dire que le locataire doit \u00eatre libre de pouvoir r\u00e9silier le parking en restant dans les lieux<\/li>\n<li>le locataire doit pouvoir acc\u00e9der au parking s\u00e9par\u00e9ment du local principal, donc en pratique vous devez \u00eatre en mesure de le louer \u00e0 quelqu&rsquo;un d&rsquo;autre<\/li>\n<li>le loyer du parking doit \u00eatre raisonnable<\/li>\n<\/ul>\n<h3 id=\"pieges_etudiant\">Calcul du plafond de revenus pour un \u00e9tudiant avec garant en Pinel<\/h3>\n<p>Si vous louez \u00e0 un \u00e9tudiant en prenant des garants, quels sont les revenus \u00e0 consid\u00e9rer ? Celui de l&rsquo;\u00e9tudiant, des garants ou les deux cumul\u00e9s ?<\/p>\n<p>Les crit\u00e8res de prise en compte des ressources pour la loi Pinel sont longuement d\u00e9taill\u00e9s sur le <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4913-PGP.html#4913-PGP_B._Ressources_a_prendre_en__26\">site des imp\u00f4ts<\/a> qui donne la r\u00e9ponse pour les enfants rattach\u00e9s fiscalement au foyer de leurs parents :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Le conseil d&rsquo;\u00c9tat a jug\u00e9 dans le cadre de l&rsquo;application de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t au titre de l&rsquo;investissement locatif codifi\u00e9e sous l&rsquo;article 199 decies B du CGI que lorsque le locataire est un enfant rattach\u00e9 fiscalement au foyer fiscal de ses parents, les revenus \u00e0 prendre en compte s&rsquo;entendent des seuls revenus de ce locataire sans tenir compte de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (CE, arr\u00eat du 21 novembre 2007, n\u00b0295949).<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4913-PGP.html#4913-PGP_B._Ressources_a_prendre_en__26\" rel=\"nofollow\">site des imp\u00f4ts<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Par extension <strong>les revenus des garants \u00e9ventuels n&rsquo;ont pas d&rsquo;influence sur le plafond des ressources des locataires<\/strong>, vous devez consid\u00e9rer la somme des revenus des locataires.<\/p>\n<h3 id=\"pieges_concubinage\">Revenus des colocataires en concubinage en Pinel<\/h3>\n<p>Nous avons vu pr\u00e9c\u00e9demment que les revenus des colocataires ayant des foyers fiscaux s\u00e9par\u00e9s doivent r\u00e9pondre chacun au plafond de ressources. Le probl\u00e8me est que les imp\u00f4ts ont pr\u00e9cis\u00e9 une exception : pour les colocataires en concubinage, c&rsquo;est la somme de leurs revenus qui doit respecter les plafonds de ressources. Or le <strong>plafond de ressources d&rsquo;un couple est inf\u00e9rieur \u00e0 deux fois le plafond d&rsquo;une personne seule<\/strong>.<\/p>\n<p>Nous recommandons donc de consid\u00e9rer deux colocataires d&rsquo;un studio ou d&rsquo;un deux pi\u00e8ces comme \u00e9tant concubins par d\u00e9faut. Dans le cas d&rsquo;une colocation avec plus d&rsquo;une chambre, demandez aux colocataires un \u00e9crit attestant s&rsquo;ils sont ou non en concubinage. Cela vous permettra de vous d\u00e9charger de votre responsabilit\u00e9 en cas de contr\u00f4le fiscal; vous n&rsquo;avez en effet pas le pouvoir de v\u00e9rifier si les colocataires sont ou non en concubinage.<\/p>\n<p>Enfin nous vous rappelons que si les locataires sont mari\u00e9s ou pacs\u00e9s la question ne pose pas, il faut les consid\u00e9rer comme un couple et sommer leurs revenus.<\/p>\n<h3 id=\"pieges_vacance\">Une vacance locative mortelle en Pinel<\/h3>\n<p>Les diff\u00e9rentes raisons de remise en cause de l&rsquo;avantage Pinel sont list\u00e9es sur <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/5130-PGP.html\">la page des imp\u00f4ts au lien suivant<\/a>.<\/p>\n<p>Le risque principal de remise en cause de l&rsquo;avantage est la <strong>vacance locative du logement sur une p\u00e9riode sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois \u00e0 compter de la <u>r\u00e9ception du cong\u00e9 du locataire pr\u00e9c\u00e9dent<\/u><\/strong>. Si le locataire vous pr\u00e9vient avec un pr\u00e9avis de 3 mois, standard en location vide, votre logement doit \u00eatre relou\u00e9 dans les 9 mois apr\u00e8s son d\u00e9part.<\/p>\n<p>En plus de risquer une perte de revenus cons\u00e9quente mettant \u00e0 mal votre rendement locatif, il est donc primordial de choisir une zone avec un march\u00e9 locatif tendu vous garantissant de louer votre logement avec une \u00e9ventuelle d\u00e9cote.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Loi Pinel et assurance loyer impay\u00e9<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLe dispositif Pinel n&rsquo;est a priori pas remis en cause en cas d&rsquo;impay\u00e9s.<\/p>\n<p>Pour pr\u00e9server votre rendement locatif, notamment en cas d&rsquo;acquisition via un cr\u00e9dit, nous vous recommandons fortement de passer par notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">garantie loyer impay\u00e9<\/a>.<\/p>\n<p>Attention les crit\u00e8res sont assez stricts, il faut donc choisir une zone dynamique \u00e9conomiquement o\u00f9 il existe des locataires solvables.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Alternatives_a_la_fin_de_la_periode_dengagement\"><\/span>Alternatives \u00e0 la fin de la p\u00e9riode d&rsquo;engagement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Comme nous venons de le voir le Pinel est un dispositif tr\u00e8s contraint, sur la zone, le loyer et les ressources des locataires.<\/p>\n<p>Quand vous arrivez \u00e0 la <strong>fin de votre p\u00e9riode d&rsquo;engagement de location<\/strong>, nous vous recommandons de basculer sur un Loc&rsquo;avantages si le locataire est toujours en place avec un loyer r\u00e9duit. Plus d&rsquo;infos sur notre fiche <a href=\"\/blog\/locavantages-en-cours-de-bail\/\">Montage Loc\u2019avantages en cours de bail : mode d\u2019emploi<\/a>.<\/p>\n<p>Si le locataire vous donne cong\u00e9 et que vous pouvez relouer de mani\u00e8re libre (ce qui n&rsquo;est pas le cas en zone tendue, le loyer est plafonn\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IRL lors de la relocation), vous pouvez meubler le logement et b\u00e9n\u00e9ficier de la niche fiscale du <a href=\"\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">LMNP r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Conditions sur la location Pinel Vous devez louer votre bien en r\u00e9sidence principale via un bail de location vide (source). La location en meubl\u00e9 n&rsquo;est donc pas possible. 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