{"id":5920,"date":"2021-06-15T16:44:00","date_gmt":"2021-06-15T14:44:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=5920"},"modified":"2021-07-22T10:00:54","modified_gmt":"2021-07-22T08:00:54","slug":"viager-la-mauvaise-affaire-pour-lacheteur-sauf-exceptions","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/viager-la-mauvaise-affaire-pour-lacheteur-sauf-exceptions\/","title":{"rendered":"Viager : la mauvaise affaire pour investir (sauf exceptions)"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>De nombreux bailleurs nous posent des questions sur l&rsquo;investissement en viager. Pour \u00eatre honn\u00eate le sujet nous int\u00e9ressait peu jusqu&rsquo;il y a quelques mois, essentiellement car l&rsquo;aspect <em>pari sur la mort<\/em> nous semblait peu attrayant.<\/p>\n<p>Apparemment nous ne sommes pas les seuls puisque les ventes en viager ne repr\u00e9sentent que quelques milliers de ventes par an, quand le march\u00e9 classique a atteint plus d&rsquo;un million de ventes en 2020. Nous parlons donc d&rsquo;une part de march\u00e9 de 1% en ordre de grandeur, alors m\u00eame que le sujet est dans le coin de la t\u00eate de la plupart des investisseurs.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/screenshot_esperance.png\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/screenshot_esperance.png\" alt=\"screenshot_esperance\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Dans cet article nous allons vous rappeler les bases du viager, vous expliquer en quoi c&rsquo;est \u00e0 notre avis une mauvaise affaire pour les acheteurs, et quelles sont les exceptions qui peuvent \u00eatre int\u00e9ressantes en tant qu\u2019investisseur.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/viager-la-mauvaise-affaire-pour-lacheteur-sauf-exceptions\/#Parier_sur_la_mort_du_vendeur\" title=\"Parier sur la mort du vendeur\">Parier sur la mort du vendeur<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/viager-la-mauvaise-affaire-pour-lacheteur-sauf-exceptions\/#Un_viager_benefique_au_vendeur_une_mauvaise_affaire_pour_lacheteur\" title=\"Un viager b\u00e9n\u00e9fique au vendeur, une mauvaise affaire pour l&rsquo;acheteur\">Un viager b\u00e9n\u00e9fique au vendeur, une mauvaise affaire pour l&rsquo;acheteur<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/viager-la-mauvaise-affaire-pour-lacheteur-sauf-exceptions\/#Les_exceptions_ou_lachat_en_viager_peut_etre_interessant\" title=\"Les exceptions o\u00f9 l&rsquo;achat en viager peut \u00eatre int\u00e9ressant\">Les exceptions o\u00f9 l&rsquo;achat en viager peut \u00eatre int\u00e9ressant<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Parier_sur_la_mort_du_vendeur\"><\/span>Parier sur la mort du vendeur<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le titre est un peu dur mais refl\u00e8te bien la r\u00e9alit\u00e9, la vente en viager est un contrat ou l&rsquo;acheteur (appel\u00e9 \u00e9galement d\u00e9birentier) va devenir propri\u00e9taire d&rsquo;un bien immobilier \u00e0 la mort du vendeur (appel\u00e9 cr\u00e9direntier) contre une r\u00e9mun\u00e9ration habituellement fix\u00e9e en deux parties :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>le bouquet<\/strong> : une somme fixe repr\u00e9sentant entre 10% et 40% du prix r\u00e9el du bien, vers\u00e9e \u00e0 la conclusion du contrat<\/li>\n<li><strong>la rente<\/strong> : une somme r\u00e9currente (habituellement mensuelle) vers\u00e9e au vendeur pendant la dur\u00e9e du viager et jusqu&rsquo;\u00e0 sa mort<\/li>\n<\/ul>\n<p>Voil\u00e0 pour l&rsquo;essentiel, dans les d\u00e9tails sachez que le viager peut \u00eatre conclu sur deux t\u00eates (Monsieur et Madame) et se fait habituellement via une formule en <strong>viager occup\u00e9<\/strong>, c&rsquo;est \u00e0 dire que le vendeur continue \u00e0 habiter le bien pendant la dur\u00e9e du viager.<\/p>\n<p>Le viager occup\u00e9 est d\u00e9fini en opposition au <strong>viager libre<\/strong> o\u00f9 le vendeur vous laisse disposer du bien que vous pourrez louer pendant la dur\u00e9e du viager, l&rsquo;acheteur ne r\u00e9cup\u00e9rant la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien qu&rsquo;\u00e0 la mort du vendeur.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans 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id=\"Un_viager_benefique_au_vendeur_une_mauvaise_affaire_pour_lacheteur\"><\/span>Un viager b\u00e9n\u00e9fique au vendeur, une mauvaise affaire pour l&rsquo;acheteur<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Pour le vendeur : mon\u00e9tiser son patrimoine en conservant son logement<\/h3>\n<p>Le syst\u00e8me du viager pr\u00e9sente des b\u00e9n\u00e9fices \u00e9vidents pour le vendeur qui souhaiterait am\u00e9liorer son niveau de vie tout en conservant son logement. Elle lui permet de mon\u00e9tiser son patrimoine \u00e0 l&rsquo;instant t, mais se fait \u00e9videmment au d\u00e9triment d&rsquo;\u00e9ventuels h\u00e9ritiers qui ne r\u00e9cup\u00e9reront pas le bien.<\/p>\n<p>Par rapport \u00e0 une vente, le viager a l&rsquo;avantage de permettre au vendeur de conserver son logement auquel il s&rsquo;est habitu\u00e9 et de limiter les frais de transaction en proc\u00e9dant \u00e0 une \u00e9ventuelle vente simple pour racheter un logement plus petit.<\/p>\n<h3>Pour l&rsquo;acheteur : un produit d\u00e9riv\u00e9 sur l&rsquo;esp\u00e9rance de vie du vendeur<\/h3>\n<p>Pour l&rsquo;acheteur l&rsquo;achat en viager nous semble beaucoup moins int\u00e9ressant. En effet la combinaison bouquet + rente est calcul\u00e9e de telle sorte que les <strong>sommes vers\u00e9es par l&rsquo;acheteur correspondent au prix r\u00e9el du bien si le vendeur d\u00e9c\u00e8de \u00e0 son esp\u00e9rance de vie moyenne<\/strong>.<\/p>\n<p>Plusieurs inconv\u00e9nients \u00e9vidents nous sautent aux yeux \u00e0 la lecture de ce mode de calcul :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>une anti-s\u00e9lection des vendeurs<\/strong> qui se savent en mauvaise sant\u00e9 et qui donc ne vont pas se diriger vers le viager<\/li>\n<li><strong>une esp\u00e9rance de vie qui (heureusement) augmente constamment<\/strong> en fonction des progr\u00e8s de la m\u00e9decine; il est donc probable que l&rsquo;esp\u00e9rance de vie d&rsquo;un homme de 60 ans en 2018 soit sup\u00e9rieure au 82 ans donn\u00e9e par l&rsquo;Insee en 2015.<\/li>\n<li><strong>un pari risqu\u00e9 sur un march\u00e9 en plein boom<\/strong>, puisque les prix sont plut\u00f4t sur une courbe haute, le risque existe donc que vous achetiez un bien aujourd&rsquo;hui dont le prix baisse quand vous le r\u00e9cup\u00e9rez dans 20 ans<\/li>\n<li><strong>un contrat non liquide<\/strong> qui vous emp\u00eache de sortir simplement du contrat si votre vie ou vos besoins de financement changent<\/li>\n<\/ol>\n<p>Nous ne parlons m\u00eame pas ici du taux de rendement g\u00e9n\u00e9ral de l&rsquo;investissement. En effet sur une p\u00e9riode de 20 ans si vous versez des rentes chaque ann\u00e9e et que in fine le vendeur meurt \u00e0 l&rsquo;esp\u00e9rance et que vous r\u00e9cup\u00e9rez un bien dont la valeur n&rsquo;a pas chang\u00e9, vous devriez comparer vos versements sur 20 ans \u00e0 un autre investissement qui vous aurait rapport 2-3% \/ an sans risque sur la m\u00eame p\u00e9riode (voire plus si les taux remontent)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/pexels-photo-119597.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/pexels-photo-119597.jpeg\" alt=\"pexels-photo-119597\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_exceptions_ou_lachat_en_viager_peut_etre_interessant\"><\/span>Les exceptions o\u00f9 l&rsquo;achat en viager peut \u00eatre int\u00e9ressant<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>1er cas : vous achetez avec une d\u00e9cote<\/h3>\n<p>Pour rappel :<\/p>\n<p class=\"text-center\" style=\"margin-top:30px;margin-bottom:30px\"><em>le bouquet + les rentes sur l&rsquo;esp\u00e9rance de vie du vendeur = prix r\u00e9el du bien<\/em><\/p>\n<p>Vous pouvez faire un <strong>pari sur la dur\u00e9e de vie du vendeur<\/strong> mais cela ne repr\u00e9sente pas vraiment une strat\u00e9gie d&rsquo;investissement, c&rsquo;est m\u00eame plut\u00f4t de la volatilit\u00e9 \u00e0 laquelle vous vous exposez qui demande donc un rendement correspondant.<\/p>\n<p>La mani\u00e8re la plus \u00e9vidente d&rsquo;am\u00e9liorer ce rendement est de n\u00e9gocier la partie \u00ab\u00a0prix r\u00e9el\u00a0\u00bb de l&rsquo;\u00e9quation pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n<p>Le viager est un march\u00e9 o\u00f9 a priori l&rsquo;offre est beaucoup plus importante que la demande, il semble donc possible de n\u00e9gocier un prix r\u00e9el int\u00e9ressant.<\/p>\n<p>Malheureusement une recherche rapide sur les plateformes ne semble pas nous confirmer cet espoir, par exemple sur <a href=\"https:\/\/www.seloger.com\/immobilier\/viagers\/immo-paris-75\/\" rel=\"nofollow\">Seloger<\/a>.<br \/>\nSi vous regardez les prix immobiliers sur Meilleurs agents par exemple en comparaison, les prix \u00e9quivalents affich\u00e9s (appel\u00e9s \u00e9galement valeur v\u00e9nale) nous semblent \u00e0 peu pr\u00e8s correspondre au march\u00e9 avec une tr\u00e8s l\u00e9g\u00e8re d\u00e9cote.<\/p>\n<p>Sur des march\u00e9s de province peu liquides il est probablement possible de faire des affaires mais il est alors crucial de conna\u00eetre le march\u00e9 local et de savoir \u00e9valuer en d\u00e9tail les co\u00fbts de r\u00e9novation d&rsquo;une maison qui sera bien souvent visit\u00e9e compl\u00e8tement occup\u00e9e.<\/p>\n<h3>2i\u00e8me cas : vous n&rsquo;avez pas acc\u00e8s au financement bancaire<\/h3>\n<p>Le viager peut \u00eatre int\u00e9ressant pour l&rsquo;acheteur qui n&rsquo;a pas acc\u00e8s au financement bancaire. Ce peut \u00eatre le cas si vous avez une activit\u00e9 ind\u00e9pendante avec des revenus variables, si vous habitez \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger ou pour toute autre raison vous emp\u00eachant d&rsquo;acc\u00e9der facilement au taux bas propos\u00e9s par les banques.<\/p>\n<p>Dans le cas du viager c&rsquo;est effectivement le vendeur qui va vous servir de banque, en vous proposant de payer une partie du bien de mani\u00e8re \u00e9tal\u00e9e via la rente.<\/p>\n<h3>3i\u00e8me cas : r\u00e9aliser une transmission non impos\u00e9e<\/h3>\n<p>Vous souhaitez venir en aide \u00e0 un proche, membre de votre famille ou non et lui permettre d&rsquo;am\u00e9liorer son niveau de vie en lui versant de l&rsquo;argent chaque mois. En contrepartie de cet effort, le proche vous donne la propri\u00e9t\u00e9 de son logement \u00e0 la fin de sa vie.<\/p>\n<p>C&rsquo;est un m\u00e9canisme de solidarit\u00e9 assez sain qui permet notamment d&rsquo;aider les personnes \u00e2g\u00e9es avec une r\u00e9mun\u00e9ration prise sur les h\u00e9ritiers potentiels. C&rsquo;est en utilisant cet argument de solidarit\u00e9 que la <a href=\"https:\/\/www.leparisien.fr\/paris-75\/la-ville-de-paris-s-invite-sur-le-marche-du-viager-27-03-2018-7632336.php\" rel=\"nofollow\">ville de Paris a r\u00e9cemment investi dans des viagers<\/a>.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 nous consid\u00e9rons que le viager peut \u00eatre un bon outil de solidarit\u00e9 mais pas un v\u00e9hicule d&rsquo;investissement \u00e0 consid\u00e9rer s\u00e9rieusement en tant qu&rsquo;investisseur. Si vous d\u00e9cidez malgr\u00e9 tout de regarder cette classe d&rsquo;actifs, concentrez-vous sur les fonds qui mutualisent les achats, cela vous permettra de diluer votre risque de tomber sur la future Jeanne Calment.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De nombreux bailleurs nous posent des questions sur l&rsquo;investissement en viager. Pour \u00eatre honn\u00eate le sujet nous int\u00e9ressait peu jusqu&rsquo;il y a quelques mois, essentiellement car l&rsquo;aspect pari sur la mort nous semblait peu attrayant. 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