{"id":3864,"date":"2025-02-15T12:19:00","date_gmt":"2025-02-15T11:19:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=3864"},"modified":"2025-03-11T12:45:48","modified_gmt":"2025-03-11T11:45:48","slug":"fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/","title":{"rendered":"LMNP r\u00e9el avec amortissement : la derni\u00e8re niche fiscale immobili\u00e8re (2025)"},"content":{"rendered":"<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Nouvelle loi LMNP 2025<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Cet article est \u00e0 jour de la nouvelle fiscalit\u00e9 du LMNP r\u00e9el \u00e0 partir de 2025. Les simulations seront mises \u00e0 jour au fil de l&rsquo;eau. Cet article traite essentiellement de la location meubl\u00e9e longue dur\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n<h4 class=\"mb-0\"><span class=\"bg-warning p-2\"><i class=\"far fa-badge-check\"><\/i> R\u00e9sum\u00e9 d\u2019un coup d\u2019oeil<\/span><\/h4>\n<div class=\"post-summary pl-3 pt-3 mb-5\">\nLe LMNP est le r\u00e9gime par d\u00e9faut en meubl\u00e9 si vos loyers encaiss\u00e9s sont inf\u00e9rieurs \u00e0 23 000\u20ac OU que ces loyers sont inf\u00e9rieurs \u00e0 vos autres revenus.<\/p>\n<p>Deux options de calcul des charges sont possibles : r\u00e9gime micro-BIC avec un forfait de charges \u00e9gal \u00e0 50% du loyer si vous louez longue dur\u00e9e; r\u00e9gime r\u00e9el avec des charges calcul\u00e9es selon leurs vraies valeurs.<\/p>\n<p>Le LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el vous permet de diminuer fortement vos loyers imposables, jusqu\u2019\u00e0 les annuler dans les zones tendues.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9fiscalisation est permise par le jeu d\u2019amortissements purement comptables et par un calcul de la plus-value tr\u00e8s avantageux.<\/p>\n<p>Les amortissements sont par contre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de votre plus-value de revente depuis 2025, il est donc primordial de conserver votre LMNP au moins 15 ou 20 ans pour att\u00e9nuer cet effet.<\/p>\n<p class=\"mt-3\"><a href=\"\/simulation-lmnp-reel\" class=\"btn-link\"><i class=\"fas fa-arrow-circle-right\"><\/i> Simulateur LMNP r\u00e9el<\/a><\/p>\n<p class=\"mt-3\"><a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn-link\"><i class=\"fas fa-arrow-circle-right\"><\/i> RDV t\u00e9l\u00e9phonique gratuit avec notre comptable<\/a><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-8\">\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/pexels-photo-533821.jpeg\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/pexels-photo-533821.jpeg\" alt=\"illustration lmnp\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#LMNP_micro-BIC_ou_regime_reel\" title=\"LMNP : micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el ?\">LMNP : micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Comment_opter_pour_le_regime_reel\" title=\"Comment opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el ?\">Comment opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Lamortissement_ou_la_recette_miracle_du_LMNP\" title=\"L&rsquo;amortissement ou la recette miracle du LMNP\">L&rsquo;amortissement ou la recette miracle du LMNP<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Quelles_charges_deduire_en_LMNP_reel\" title=\"Quelles charges d\u00e9duire en LMNP r\u00e9el ?\">Quelles charges d\u00e9duire en LMNP r\u00e9el ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Simulateur_LMNP_reel_annuler_quasiment_ses_impots\" title=\"Simulateur LMNP r\u00e9el : annuler (quasiment) ses imp\u00f4ts\">Simulateur LMNP r\u00e9el : annuler (quasiment) ses imp\u00f4ts<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Limite_du_deficit_et_report_possible_en_LMNP_reel\" title=\"Limite du d\u00e9ficit et report possible en LMNP r\u00e9el\">Limite du d\u00e9ficit et report possible en LMNP r\u00e9el<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Reintegration_des_amortissements_dans_la_plus-value\" title=\"R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans la plus-value\">R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans la plus-value<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/#Cumul_LMNP_reel_avec_dautres_montages_Locavantages_SCI_etc\" title=\"Cumul LMNP r\u00e9el avec d&rsquo;autres montages (Loc&rsquo;avantages, SCI, etc)\">Cumul LMNP r\u00e9el avec d&rsquo;autres montages (Loc&rsquo;avantages, SCI, etc)<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"lmnp\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"LMNP_micro-BIC_ou_regime_reel\"><\/span>LMNP : micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Voici un sch\u00e9ma r\u00e9sumant cette section un peu technique, nous l&rsquo;avons mis \u00e0 jour suite \u00e0 la loi Le Meur qui vient p\u00e9naliser les locations saisonni\u00e8res en diminuant \u00e0 la fois le seuil et l&rsquo;abattement du micro-BIC (rien ne change en location longue dur\u00e9e). Plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"\/blog\/declaration-micro-bic-2\/\">fiche compl\u00e8te sur le micro-BIC 2024-2025<\/a>.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<h3>Revenus per\u00e7us en 2024 et d\u00e9clar\u00e9s en 2025<\/h3>\n<div class=\"col-xl-9\"> <img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/schema-LMNP.png\" alt=\"schema LMNP 2024\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"row\">\n<h3>Revenus per\u00e7us \u00e0 partir du 01\/01\/2025 et d\u00e9clar\u00e9s en 2026<\/h3>\n<div class=\"col-xl-9\"> <img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/schema-LMNP-2025-min.png\" alt=\"schema LMNP 2025\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<h3 id=\"lmnp_conditions\">Quelles conditions pour avoir le statut LMNP ?<\/h3>\n<p>La majorit\u00e9 de nos clients de gestion locative louent sans le savoir avec le statut de <strong>loueur meubl\u00e9 non professionnel (LMNP)<\/strong>. Il est d\u00e9fini en opposition au statut de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmp\/\">loueur meubl\u00e9 professionnel LMP<\/a> qui ne s&rsquo;applique que si les deux conditions suivantes sont remplies :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\n1\u00b0 Les recettes annuelles retir\u00e9es de cette activit\u00e9 par l&rsquo;ensemble des membres du foyer fiscal <strong>exc\u00e8dent 23 000 \u20ac<\/strong> ;<br \/>\n2\u00b0 Ces recettes <strong>exc\u00e8dent les revenus du foyer fiscal<\/strong> soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu dans les cat\u00e9gories des traitements et salaires au sens de l&rsquo;article 79, des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux autres que ceux tir\u00e9s de l&rsquo;activit\u00e9 de location meubl\u00e9e, des b\u00e9n\u00e9fices agricoles, des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux et des revenus des g\u00e9rants et associ\u00e9s mentionn\u00e9s \u00e0 l&rsquo;article 62.<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006197230&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069577\" rel=\"nofollow\">Article 155 du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>L&rsquo;obligation d&rsquo;inscription au registre du commerce pour les loueurs en LMP a \u00e9t\u00e9 abrog\u00e9e en 2018 pour rappel, il n&rsquo;y a donc bien que 2 conditions (<a href=\"https:\/\/www.efl.fr\/actualite\/faut-inscrit-registre-commerce-loueur-meuble-professionnel_R-3811cf97-2059-4853-8fcc-d77a3d904a2e\">sources<\/a>).<\/p>\n<p>Si vous ne respectez pas ces deux conditions <u>simultan\u00e9ment<\/u>, bravo vous louez en meubl\u00e9 en tant que loueur meubl\u00e9 non professionnel (le r\u00e9gime ne s&rsquo;applique pas aux locations vides). Voici un tableau pour r\u00e9sumer :<\/p>\n<table class=\"table my-4\">\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Vos loyers meubl\u00e9s sont<\/strong><\/td>\n<td>inf\u00e9rieurs<br \/>\naux revenus du travail<\/td>\n<td>sup\u00e9rieurs<br \/>\naux revenus du travail<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>inf\u00e9rieurs \u00e0 23 000\u20ac<\/td>\n<td>LMNP<\/td>\n<td>LMNP<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>sup\u00e9rieurs \u00e0 23 000\u20ac<\/td>\n<td>LMNP<\/td>\n<td>LMP<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat du LMNP<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark\">Planifier un rdv avec notre comptable<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<h3 id=\"lmnp_statut\">Choix du r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9 en LMNP<\/h3>\n<p>Si vous \u00eates dans les crit\u00e8res du LMNP, vous avez alors le choix entre deux r\u00e9gimes pour d\u00e9clarer vos loyers consid\u00e9r\u00e9s comme des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC) :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>le micro-BIC<\/strong> o\u00f9 vous d\u00e9clarez un forfait de charges correspondant \u00e0 50% du loyer encaiss\u00e9 (la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-micro-bic-2\/\">d\u00e9claration est tr\u00e8s simple en une case<\/a>)<\/li>\n<li><strong>le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong> o\u00f9 vous d\u00e9clarez vos charges locatives au r\u00e9el, avec en plus des amortissements qui constituent tout l&rsquo;int\u00e9r\u00eat du r\u00e9gime<\/li>\n<\/ul>\n<p>Rentrons dans le d\u00e9tail de ce r\u00e9gime r\u00e9el en LMNP qui constitue une des derni\u00e8res niches fiscales accessibles au bailleur particulier &#8211; on parle bien de niche fiscale car, comme vous allez le voir, vous allez pouvoir sous conditions vous <strong>exon\u00e9rer compl\u00e8tement de taxation sur vos loyers<\/strong>.<\/p>\n<h2 id=\"option\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_opter_pour_le_regime_reel\"><\/span>Comment opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"seuil\">Seuil de loyers et option r\u00e9elle LMNP<\/h3>\n<p><strong>Si vos loyers de meubl\u00e9 longue dur\u00e9e encaiss\u00e9s sur l&rsquo;ann\u00e9e civile d\u00e9passent 77 700\u20ac<\/strong>, le r\u00e9gime r\u00e9el s&rsquo;applique automatiquement.<\/p>\n<p><strong>Si vos loyers sont inf\u00e9rieurs \u00e0 77 700\u20ac<\/strong> vous pouvez opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el (sinon par d\u00e9faut le r\u00e9gime micro-BIC et son abattement de 50% s&rsquo;applique).<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Modification des seuils pour la location saisonni\u00e8re<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nCe seuil de 77 700\u20ac concerne les locations longue dur\u00e9e et n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 ni par la loi le Meur ni par le dernier projet de loi de finances. Les seuils pour la location saisonni\u00e8re sont diff\u00e9rents, nous vous invitons \u00e0 lire notre fiche <a href=\"\/blog\/declaration-micro-bic-2\/\">sur le micro-BIC<\/a> pour plus de d\u00e9tails.\n<\/p>\n<\/div>\n<p>A noter que ces seuils s&rsquo;\u00e9valuent au niveau des revenus des locations meubl\u00e9es per\u00e7us par chaque foyer fiscal. Par ailleurs si vous \u00eates en indivision sur un bien, les revenus sont \u00e0 \u00e9valuer au prorata des parts de chaque foyer fiscal dans l&rsquo;indivision. Plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"\/blog\/lmnp-indivision\/\">fiche LMNP en indivision<\/a>.<\/p>\n<div class=\"row\" style=\"margin-bottom:20px\"><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-micro-bic-2\/\"><br \/>\n<\/a><\/p>\n<div class=\"col-lg-6\">\nDans le cas d&rsquo;une premi\u00e8re location en meubl\u00e9, vous avez l&rsquo;obligation de vous d\u00e9clarer \u00e0 l&rsquo;INPI en cr\u00e9ant une entreprise individuelle avec num\u00e9ro SIRET; il s&rsquo;agit de la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/attestation-p0i-lmnp\/\">d\u00e9claration P0i<\/a> qui doit \u00eatre faite dans les 15 jours qui suivent votre d\u00e9but d&rsquo;activit\u00e9, vous trouverez un aper\u00e7u ci-contre. Sur cette d\u00e9claration vous pourrez opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el. L&rsquo;option LMNP r\u00e9el s&rsquo;appliquera donc pour deux ans, en commen\u00e7ant par les revenus de la premi\u00e8re ann\u00e9e d&rsquo;activit\u00e9.<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/FireShot-Capture-293-.png\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"table-responsive\">\n<table class=\"table\">\n<tbody>\n<tr>\n<td>Loyers annuels<\/td>\n<td>R\u00e9gime micro-BIC<\/td>\n<td>R\u00e9gime r\u00e9el<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Inf\u00e9rieurs \u00e0 77 700\u20ac<\/td>\n<td>Automatique<\/td>\n<td>Optionnel<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sup\u00e9rieurs \u00e0 77 700\u20ac<\/td>\n<td>Impossible<\/td>\n<td>Obligatoire<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h3 id=\"date\">Date limite de bascule du micro-BIC au r\u00e9el<\/h3>\n<p>Vous avez fait votre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/attestation-p0i-lmnp\/\">d\u00e9claration P0i<\/a> au d\u00e9marrage et vous souhaitez basculer sur le LMNP r\u00e9el ? Vous devez demander le changement \u00e0 l&rsquo;administration fiscale avant la <strong>d\u00e9claration des revenus<\/strong> donc grosso modo avant mai 2024 pour b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime LMNP r\u00e9el pour les loyers 2023.<\/p>\n<p>Comme pour le micro-BIC, l&rsquo;option r\u00e9elle est activ\u00e9e pour 2 ann\u00e9es civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.<\/p>\n<h3 id=\"retard\">D\u00e9claration P0i en retard<\/h3>\n<p>De nombreux propri\u00e9taires ne savent pas qu&rsquo;une d\u00e9claration POi initiale est n\u00e9cessaire. Le cas \u00e9ch\u00e9ant l&rsquo;administration n&rsquo;aura pas connaissance de votre activit\u00e9 LMNP et vous aurez probablement d\u00e9clar\u00e9 vos loyers au r\u00e9gime micro-BIC.<\/p>\n<p>Notre recommandation est de <strong>faire cette d\u00e9claration P0i le plus rapidement possible<\/strong>, en expliquant de bonne foi votre retard par une m\u00e9connaissance de votre obligation. Mieux vaut tard que jamais et l&rsquo;administration fiscale pourra se montrer compr\u00e9hensive.<\/p>\n<p>L&rsquo;avantage d&rsquo;une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/attestation-p0i-lmnp\/\">d\u00e9claration P0i m\u00eame tardive<\/a> est de pouvoir <strong>choisir a posteriori le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>. Donc si vous avez commenc\u00e9 une activit\u00e9 meubl\u00e9e en 2023, que vous d\u00e9clarez en retard votre activit\u00e9 en 2024, il est possible d&rsquo;opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el pour vos revenus 2023 (et pour vos revenus 2024 de facto).<\/p>\n<p>Nous vous recommandons de vous faire assister par notre comptable partenaire (voir ci-dessous) pour bien rattraper votre situation aupr\u00e8s des imp\u00f4ts. Les d\u00e9marches de r\u00e9gularisation sont possibles grosso modo jusqu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;\u00e9t\u00e9 2024 pour les loyers 2023.<\/p>\n<p>Attention l&rsquo;immatriculation impliquera que vous serez redevables de la CFE et de la CVAE chaque ann\u00e9e, plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/taxes-impots-lmnp\/\">article sur les taxes en LMNP<\/a>.<\/p>\n<h3 id=\"comptable\">Obligation de d\u00e9claration par un comptable en LMNP<\/h3>\n<p>M\u00eame s&rsquo;il n&rsquo;est pas obligatoire nous vous recommandons fortement de passer par un comptable pour r\u00e9aliser votre d\u00e9claration en LMNP r\u00e9el.<\/p>\n<p>L&rsquo;option r\u00e9elle vous impose en effet de faire un compte de r\u00e9sultat et un bilan d&rsquo;actif avec des amortissements par composantes que nous allons d\u00e9tailler dans les prochaines sections. Ce sont des notions complexes sources d&rsquo;erreurs potentielles.<\/p>\n<p>Sachez que les honoraires de notre comptable partenaire se situent entre 500 et 600\u20ac, que vous pouvez d\u00e9duire des revenus fonciers; depuis 2025 l&rsquo;adh\u00e9sion compl\u00e9mentaire \u00e0 un <strong>centre de gestion agr\u00e9\u00e9 (CGA) ne permet plus de r\u00e9cup\u00e9rer<\/strong> 2\/3 des honoraires du comptable et du CGA en r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<p>Comme le CGA et le comptable peuvent \u00eatre redondants, nous vous recommandons de passer par un CGA uniquement dans le cas o\u00f9 vous d\u00e9cidez de faire votre d\u00e9claration vous-m\u00eame via un logiciel. Plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"\/blog\/cga-lmnp\/\">fiche concernant le CGA pour votre LMNP<\/a>.<\/p>\n<p>Nous recommandons par d\u00e9faut de prendre un comptable, c&rsquo;est in fine beaucoup de temps de gagn\u00e9 (de l&rsquo;ordre de 2-3 soir\u00e9es minimum), une <strong>grande s\u00e9curit\u00e9<\/strong> sur le montage et des frais de l&rsquo;ordre de quelques centaines d&rsquo;euros maximum une fois d\u00e9duits de vos revenus locatifs, \u00e0 comparer aux milliers d&rsquo;euros d&rsquo;imp\u00f4ts que vous allez probablement \u00e9conomiser. Plus de d\u00e9tails sur l&rsquo;int\u00e9r\u00eat de prendre un comptable en LMNP sur notre <a href=\"\/blog\/expert-comptable-lmnp\/\">fiche d\u00e9di\u00e9e<\/a>.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat du LMNP<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark\">Planifier un rdv avec notre comptable<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Lamortissement_ou_la_recette_miracle_du_LMNP\"><\/span>L&rsquo;amortissement ou la recette miracle du LMNP<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"charges_amortissement\">Principe de l&rsquo;amortissement en LMNP<\/h3>\n<p>Un amortissement est une notion comptable (il ne s&rsquo;agit donc pas de flux financiers r\u00e9els) vous permettant de lisser l&rsquo;impact d&rsquo;un investissement ou d&rsquo;une d\u00e9pr\u00e9ciation de la valeur d&rsquo;un actif sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n<p>Dans le cas d&rsquo;une location meubl\u00e9e, si vous investissez 10 000\u20ac pour refaire une cuisine vous allez pouvoir <strong>lisser cette d\u00e9pense r\u00e9elle<\/strong> sur plusieurs ann\u00e9es. Vous diminuerez ainsi votre revenu imposable sur plusieurs exercices b\u00e9n\u00e9ficiaires, au lieu de l&rsquo;imputer sur une seule ann\u00e9e et d&rsquo;atteindre rapidement un b\u00e9n\u00e9fice nul.<\/p>\n<p>Concernant les d\u00e9pr\u00e9ciations, vous pouvez aussi consid\u00e9rer que votre toiture perd de sa valeur chaque ann\u00e9e, vous allez donc pouvoir imputer une <strong>d\u00e9pense fictive chaque ann\u00e9e<\/strong>, correspondant \u00e0 la perte de valeur de votre actif immeuble qui a une toiture qui vieillit.<\/p>\n<h3 id=\"charges_amortissables\">D\u00e9penses r\u00e9elles amortissables sur plusieurs ann\u00e9es<\/h3>\n<p>Les grosses d\u00e9penses que vous engageriez sur l&rsquo;ann\u00e9e civile vont \u00eatre <strong>amorties sur plusieurs ann\u00e9es<\/strong>. Chaque type de d\u00e9penses a sa dur\u00e9e d&rsquo;amortissement sp\u00e9cifique correspondant grosso modo \u00e0 la dur\u00e9e d&rsquo;usage de la d\u00e9pense que vous engagez.<\/p>\n<p>Votre comptable se chargera de ventiler chaque d\u00e9pense mais voici quelques exemples simples et habituels :<\/p>\n<ul>\n<li>Un canap\u00e9 \u00e0 2000\u20ac amorti sur 5 ans : vous allez d\u00e9duire 400\u20ac de charges chaque ann\u00e9e pendant 5 ans<\/li>\n<li>Des travaux de peinture  de 10 000\u20ac amortis sur 10 ans : 1000\u20ac chaque ann\u00e9e pendant 10 ans<\/li>\n<li>Des travaux de r\u00e9fection de toiture de 30 000\u20ac amortis sur 30 ans : 1000\u20ac chaque ann\u00e9e pendant 30 ans<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour les frais d&rsquo;agence et les frais de notaires, vous pouvez les amortir sur une dur\u00e9e \u00e9quivalente \u00e0 celle du bien (cf section suivante), si vous avez d\u00e9cid\u00e9 de ne pas les imputer en charges r\u00e9elles directes du premier exercice.<\/p>\n<p>Cet amortissement des grosses d\u00e9penses a pour int\u00e9r\u00eat de lisser les charges sur plusieurs ann\u00e9es et de ne pas ainsi se retrouver avec un gros d\u00e9ficit une ann\u00e9e puis des exercices positifs donc imposables.<\/p>\n<h3 id=\"duree_amortissement\">Amortissement de la valeur du bien lou\u00e9<\/h3>\n<p>La sp\u00e9cificit\u00e9 principale du r\u00e9gime r\u00e9el est de pouvoir <strong>amortir votre actif<\/strong> en plus d&rsquo;amortir vos grosses d\u00e9penses.<\/p>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu l&rsquo;amortissement est une d\u00e9pr\u00e9ciation comptable qui va s&rsquo;imputer sur vos loyers comme d\u00e9pense \u00ab\u00a0fictive\u00a0\u00bb chaque ann\u00e9e. On parle de d\u00e9pense fictive car vous n&rsquo;allez pas r\u00e9ellement la d\u00e9caisser, elle va simplement s&rsquo;imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.<\/p>\n<p>De la m\u00eame mani\u00e8re que l&rsquo;amortissement des grosses d\u00e9penses, l&rsquo;amortissement de votre bien (de facto inscrit \u00e0 l&rsquo;actif de votre bilan de loueur meubl\u00e9) doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9 par votre comptable car il r\u00e9pond \u00e0 des r\u00e8gles comptables pr\u00e9cises, notamment sur la d\u00e9composition de l&rsquo;actif immobilier en composantes ayant chacune une <strong>dur\u00e9e d&rsquo;amortissement propre<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir <u>85% de la valeur du bien sur une dur\u00e9e indicative de 30 ans<\/u><\/strong>. Les 85% sont habituellement retenus comme la valeur du bien, les 15% restants \u00e9tant la valeur du terrain qui n&rsquo;est pas amortissable. Attention certains comptables peuvent d\u00e9cider d&rsquo;attribuer une part plus importante pour le terrain, r\u00e9duisant ainsi la base amortissable et donc la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<p>Un de nos comptables partenaires retient par exemple <strong>30% pour le terrain des logements \u00e0 Paris et en proche couronne<\/strong>. Le site des imp\u00f4ts (<a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3610-PGP.html\/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-20-20210224\" rel=\"nofollow\">sur cette page<\/a>) recommande de fixer le prix du terrain gr\u00e2ce \u00e0 des r\u00e9f\u00e9rences de vente \u00e9quivalentes; \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9f\u00e9rences dans des zones tendues comme Paris, il faudra calculer le prix du terrain avec la formule suivante :<\/p>\n<div class=\"card my-3\">\n<div class=\"card-body\"><samp><var>prix du terrain = prix de vente de l&rsquo;ensemble des logements de l&rsquo;immeuble &#8211; co\u00fbt de reconstruction \u00e0 l&rsquo;identique de l&rsquo;immeuble<\/var><\/samp><\/div>\n<\/div>\n<p>Les 30 ans d&rsquo;amortissement sont \u00e9galement donn\u00e9s \u00e0 titre indicatif, votre comptable fera une d\u00e9composition par composantes, chaque composante ayant une dur\u00e9e d&rsquo;amortissement propre. Voici quelques exemples tir\u00e9s du <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/2060-PGP.html\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">site des imp\u00f4ts<\/a> :<\/p>\n<div class=\"table-responsive\">\n<table class=\"table table-striped\" style=\"margin-top:40px;margin-bottom:40px\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Composante<\/th>\n<th>Part dans la valeur de l&rsquo;actif<\/th>\n<th>Dur\u00e9e d&rsquo;amortissement<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Structure<\/td>\n<td>70%<\/td>\n<td>80 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Toiture<\/td>\n<td>10%<\/td>\n<td>25 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Installations \u00e9lectriques<\/td>\n<td>5%<\/td>\n<td>25 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Agencements int\u00e9rieurs<\/td>\n<td>8%<\/td>\n<td>15 ans<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Reprenons notre valeur moyenne de 85% amorti sur 30 ans. Si vous avez donc achet\u00e9 un bien 200 000\u20ac vous allez donc pouvoir imputer un amortissement annuel de 5666\u20ac (200 000 X 0.85 \/30). Comme nous allons le voir dans l&rsquo;exemple qui suit, cet amortissement de l&rsquo;actif va vous permettre de grandement diminuer votre revenu imposable.<\/p>\n<h3>Quand d\u00e9marre l&rsquo;amortissement en LMNP ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;amortissement du bien commence <strong>au moment o\u00f9 vous choisissez le r\u00e9gime LMNP r\u00e9el<\/strong> et non au moment o\u00f9 vous devenez propri\u00e9taire du bien.<\/p>\n<p>Par ailleurs la valeur calcul\u00e9e pour l&rsquo;amortissement est la valeur du march\u00e9 du bien au moment o\u00f9 vous optez pour le r\u00e9gime et non pas la valeur d&rsquo;achat plusieurs ann\u00e9es plus t\u00f4t.<\/p>\n<h2 id=\"charges\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_charges_deduire_en_LMNP_reel\"><\/span>Quelles charges d\u00e9duire en LMNP r\u00e9el ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"charges_reelles\">D\u00e9penses r\u00e9elles d\u00e9ductibles dans l&rsquo;ann\u00e9e civile<\/h3>\n<p>En l&rsquo;absence de liste exhaustive, vous allez pouvoir de mani\u00e8re arbitraire imputer \u00e0 votre revenu locatif de l&rsquo;ann\u00e9e les charges et d\u00e9penses que vous avez eues pour louer votre bien.<\/p>\n<p>Ces charges imputables pourront notamment \u00eatre :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>int\u00e9r\u00eat d&#8217;emprunt et assurance emprunteur<\/strong><\/li>\n<li>frais d&rsquo;agence pour l&rsquo;achat et frais de notaire si vous d\u00e9cidez de ne pas les amortir<\/li>\n<li>frais d&rsquo;agence pour la mise en location ou frais de r\u00e9daction du bail<\/li>\n<li>primes d&rsquo;assurances (<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-proprietaire-non-occupant-pno-devis-en-ligne\/\">assurance habitation Propri\u00e9taire non occupant (PNO)<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-loyer-impaye-que-faire-si-le-candidat-nest-pas-eligible\/\">assurance loyer impay\u00e9<\/a>)<\/li>\n<li>remplacement de petit \u00e9lectrom\u00e9nager<\/li>\n<li>taxe fonci\u00e8re et CFE (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/taxes-impots-lmnp\/\">fiche sur les imp\u00f4ts et taxes en LMNP<\/a>)<\/li>\n<li>charges courantes de copropri\u00e9t\u00e9 hors travaux<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Imputation impossible a posteriori<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLes travaux ou les frais d&rsquo;achat ne peuvent pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des charges (ou des d\u00e9penses amortissables), <strong>si elles n&rsquo;ont pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9es dans l&rsquo;ann\u00e9e<\/strong>. Ainsi il n&rsquo;est pas possible d&rsquo;imputer vos frais de notaire si vous vous enregistrez en LMNP apr\u00e8s avoir occup\u00e9 ou lou\u00e9 le bien sous un autre r\u00e9gime. Pour les travaux le probl\u00e8me est moins grave dans la mesure o\u00f9 ils sont cens\u00e9s augmenter la valeur de votre bien qui sera amorti, donc vous les amortirez indirectement m\u00eame si vous avez d\u00e9marr\u00e9 en LMNP apr\u00e8s les avoir r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n<\/div>\n<h3>Charges r\u00e9elles \u00e0 d\u00e9duire dans l&rsquo;ann\u00e9e ou \u00e0 amortir ?<\/h3>\n<p>Sachez tout d&rsquo;abord qu&rsquo;il n&rsquo;y a pas de r\u00e8gles pour savoir si une d\u00e9pense r\u00e9elle peut \u00eatre amortie ou non. Le principe g\u00e9n\u00e9ral est de savoir si la d\u00e9pense est un investissement qui pourra \u00eatre rentabilis\u00e9 sur plusieurs ann\u00e9es, et si le montant investi est suffisant.<\/p>\n<p>Les comptables consid\u00e8rent souvent <strong>qu&rsquo;au-del\u00e0 de 600\u20ac une d\u00e9pense peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un investissement<\/strong>, mais attention \u00e0 bien faire la diff\u00e9rence entre une d\u00e9pense courante type honoraires d&rsquo;avocat qui ne sera pas amortissable, et l&rsquo;achat d&rsquo;un canap\u00e9 qui va \u00eatre utilis\u00e9 pendant 10 ans.<\/p>\n<p>Pour les charges amortissables, vous avez le choix entre les imputer int\u00e9gralement sur l&rsquo;ann\u00e9e ou les amortir. Tout d\u00e9pendra de votre situation, s&rsquo;il vous reste du revenu imposable ou non. Si vous avez d\u00e9j\u00e0 annul\u00e9 vos revenus de location imposables sur l&rsquo;ann\u00e9e, il sera pr\u00e9f\u00e9rable de d\u00e9caler les charges \u00e0 plus tard en amortissant la d\u00e9pense.<\/p>\n<h2 id=\"exemple\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Simulateur_LMNP_reel_annuler_quasiment_ses_impots\"><\/span>Simulateur LMNP r\u00e9el : annuler (quasiment) ses imp\u00f4ts<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Imp\u00f4ts et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux des revenus au LMNP r\u00e9el<\/h3>\n<p>Le LMNP r\u00e9el fonctionne comme le micro-BIC, vous allez \u00eatre pr\u00e9lev\u00e9 de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu + CSG\/CRDS (17,2%) \u00e0 hauteur de loyers imposables, donc les loyers encaiss\u00e9s &#8211; les charges que nous avons d\u00e9taill\u00e9es (qui inclut l&rsquo;amortissement). Pour l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu il faut \u00e9videmment prendre votre <strong>tranche marginale<\/strong> car les loyers imposables s&rsquo;ajoutent \u00e0 vos autres revenus d&rsquo;activit\u00e9, sauf si vous avez un d\u00e9ficit dont le principe est expliqu\u00e9 plus loi dans l&rsquo;article.<\/p>\n<p>A noter que la CSG et la CRDS sont des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux qui n&rsquo;ouvrent pas de droits \u00e0 la s\u00e9cu ou \u00e0 la retraite, contrairement aux cotisations sociales. En g\u00e9n\u00e9ral vous voulez \u00e9viter d&rsquo;\u00eatre affili\u00e9 \u00e0 l&rsquo;URSSAF pour votre LMNP en plus de vos cotisations sociales sur vos revenus du travail. Plus d&rsquo;infos sur notre fiche<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/location-meublee-cotisations-sociales\/\">Location meubl\u00e9e et cotisations sociales (LMNP &amp; LMP)<\/a>.<\/p>\n<h3 id=\"exemple_tableau\">Exemple d&rsquo;un LMNP r\u00e9el \u00e0 faible rendement locatif<\/h3>\n<p>Nous allons prendre ci-dessous un exemple d&rsquo;un appartement de deux pi\u00e8ces achet\u00e9 400k\u20ac net vendeur \u00e0 Paris lou\u00e9 1500\u20ac hors charges avec un emprunt \u00e0 200K\u20ac.<\/p>\n<div class=\"table-responsive\">\n<table class=\"table table-bordered\" style=\"margin-top:30px\">\n<tbody>\n<tr style=\"color:white;background-color:#337ab7\">\n<th>R\u00e9gime<\/th>\n<th>R\u00e9gime r\u00e9el<\/th>\n<th>Micro-BIC<\/th>\n<th>Commentaires<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers per\u00e7us<\/td>\n<td>18 000 \u20ac<\/td>\n<td>18 000 \u20ac<\/td>\n<td>Bien \u00e0 400k\u20ac net vendeur lou\u00e9 meubl\u00e9 1500\u20ac\/mois HC<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9penses courantes<\/td>\n<td>1 500 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td>Assurance loyer impay\u00e9, \u00e9lectrom\u00e9nager, petites r\u00e9parations<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Int\u00e9r\u00eat emprunt<\/td>\n<td>2 000 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Travaux amortis<\/td>\n<td>1 000 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Amortissement bien<\/td>\n<td>12 000 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td>400k\u20ac amorti sur 33 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxes<\/td>\n<td>1 000 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td>Taxe fonci\u00e8re + CFE<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais fixes amortis<\/td>\n<td>4 500 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<td>Possibilit\u00e9 d&rsquo;amortir les frais d&rsquo;agences et les frais de notaires<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges totales<\/td>\n<td>22 000 \u20ac<\/td>\n<td>9 000 \u20ac<\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"active\">\n<td>Revenus imposables<\/td>\n<td style=\"color:red\">&#8211; 4000 \u20ac<\/td>\n<td>9 000 \u20ac<\/td>\n<td>#magie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imp\u00f4ts<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>3600 \u20ac<\/td>\n<td>Tranche marginale \u00e0 45%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p class=\"text-center my-4\">\n\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/simulation-desfiscalisation-immobiliere\" class=\"btn btn-dark btn-lg\">Refaire la simulation avec vos donn\u00e9es<\/a>\n\t\t<\/p>\n<p>Dans l&rsquo;exemple ci-dessus on remarque bien que l&rsquo;amortissement du bien \u00e0 3% compense quasiment tout le loyer (rappelons que les rendements bruts \u00e0 Paris sont de seulement 4% en ordre de grandeur sur de la location meubl\u00e9e).<\/p>\n<p><strong>A faible <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/rendement-locatif\/\">rendement locatif<\/a> l&rsquo;amortissement du bien est donc pr\u00e9pond\u00e9rante<\/strong>. Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif \u00e0 8% (par exemple une maison meubl\u00e9e \u00e0 Saint-Malo) l&rsquo;amortissement du bien sera en proportion du loyer deux fois plus faible.<\/p>\n<p>A noter enfin dans le tableau pr\u00e9c\u00e9dent la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire ses int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt comme en location vide, mais \u00e9galement d&rsquo;amortir vos frais de notaires et vos frais d&rsquo;agence (respectivement 28k\u20ac et 16k\u20ac amortis sur 10 ans).<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Co\u00fbt de la comptabilit\u00e9 LMNP r\u00e9el<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nL&rsquo;exemple pr\u00e9c\u00e9dent vous faisant \u00e9conomiser 3600\u20ac d&rsquo;imp\u00f4ts sur l&rsquo;ann\u00e9e a un co\u00fbt cach\u00e9 : les honoraires du comptable qui va se charger de votre liasse fiscale (compte de r\u00e9sultat, bilan et amortissement). Il est effectivement complexe, chronophage et risqu\u00e9 de se charger de cette d\u00e9claration, un expert-comptable \u00e9ventuellement coupl\u00e9 \u00e0 un centre de gestion agr\u00e9\u00e9 vous co\u00fbtera environ 600\u20ac par an, co\u00fbt fixe par lot \u00e9ventuellement d\u00e9gressif en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.\n<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat du LMNP<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark\">Planifier un rdv avec notre comptable<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<h2 id=\"limite\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Limite_du_deficit_et_report_possible_en_LMNP_reel\"><\/span>Limite du d\u00e9ficit et report possible en LMNP r\u00e9el<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;exemple pr\u00e9c\u00e9dent faisait appara\u00eetre un d\u00e9ficit au compte de r\u00e9sultat de votre actif. Plusieurs r\u00e8gles encadrent ce d\u00e9ficit que nous allons vous r\u00e9sumer.<\/p>\n<h3 id=\"deficit_amortissement\">Limite du d\u00e9ficit d\u00fb aux amortissements<\/h3>\n<p>Dans notre pr\u00e9c\u00e9dent calcul l&rsquo;amortissement du bien \u00e9tait la charge comptable principale cr\u00e9atrice du d\u00e9ficit in fine. En pratique il aurait fallu retenir un revenu imposable de 0 car <strong>l&rsquo;amortissement du bien ne peut cr\u00e9er un d\u00e9ficit ou l&rsquo;augmenter<\/strong> s&rsquo;il existe d\u00e9j\u00e0 suite aux imputations des d\u00e9penses r\u00e9elles (charges directes ou travaux amortis).<\/p>\n<p>Il est par contre tout \u00e0 fait possible de cr\u00e9er un d\u00e9ficit \u00e0 partir des seules d\u00e9penses r\u00e9elles. Se pose alors la question du report de d\u00e9ficit sur les ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<p><em>Source : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4527-PGP.html\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">site des imp\u00f4ts Bofip<\/a><\/em><\/p>\n<h3 id=\"deficit_report\">Report du d\u00e9ficit<\/h3>\n<p>Un d\u00e9ficit sur une ann\u00e9e (qui ne peut \u00eatre cr\u00e9\u00e9 que par des d\u00e9penses r\u00e9elles) peut \u00eatre report\u00e9e sur les exercices suivants dans <strong>la la limite de 10 ans<\/strong>.<\/p>\n<p>La part non utilis\u00e9e de l&rsquo;amortissement du bien (pour rappel vous ne pouvez d\u00e9duire sur un exercice qu&rsquo;\u00e0 hauteur du solde positif r\u00e9siduel) peut \u00eatre <strong>report\u00e9 ind\u00e9finiment<\/strong>, c&rsquo;est en tout cas notre lecture de l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006302900&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;dateTexte=20080501\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">article 39C du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>.<\/p>\n<div class=\"alert alert-danger mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Report du d\u00e9ficit impossible sur les revenus du travail<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nIl n&rsquo;est pas possible de reporter un d\u00e9ficit meubl\u00e9 sur les revenus du travail ou les autres revenus d&rsquo;activit\u00e9. Ce report de d\u00e9ficit foncier n&rsquo;est possible qu&rsquo;en location vide, voir notre <a href=\"\/blog\/deficit-foncier\/\">article sur le d\u00e9ficit foncier<\/a>.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"niche\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reintegration_des_amortissements_dans_la_plus-value\"><\/span>R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans la plus-value<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jusqu&rsquo;en 2025, ce n&rsquo;\u00e9tait pas l&rsquo;amortissement du bien qui faisait du r\u00e9gime r\u00e9el en location meubl\u00e9e une niche fiscale; <strong><u>c&rsquo;\u00e9tait le calcul de la plus-value du bien amorti<\/u><\/strong>.<\/p>\n<p>En comptabilit\u00e9 d&rsquo;entreprise classique, quand un actif est vendu, la plus-value servant de base \u00e0 l&rsquo;imposition est calcul\u00e9e en faisant la diff\u00e9rence entre le prix de vente et le prix d&rsquo;achat du bien amorti.<\/p>\n<p>Dans notre exemple, si vous achetez un bien 400k\u20ac que vous le revendez 430k\u20ac dix ans plus tard apr\u00e8s avoir amorti 2% du bien chaque ann\u00e9e, vous allez grosso modo payer une plus value sur 430k\u20ac &#8211; 80% de 400k\u20ac = 110k\u20ac. En gros tout l&rsquo;amortissement que vous avez enlev\u00e9 de votre loyer se retrouve dans la plus-value.<\/p>\n<p>Si vous avez vendu votre bien en LMNP avant le 01\/01\/2025, ces amortissements n&rsquo;ont pas \u00e9t\u00e9 repris dans le calcul de la plus-value.<\/p>\n<p>Depuis le 01\/01\/2025, tous les amortissements pass\u00e9s et futurs sont <strong>r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value d&rsquo;un LMNP amorti<\/strong>.<\/p>\n<p>C&rsquo;est donc une mesure semi-r\u00e9troactive, puisqu&rsquo;elle va concerner les bailleurs qui ont amorti depuis 10 ou 15 ans et qui vont souhaiter vendre \u00e0 partir de 2025&#8230;.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">R\u00e9gime sp\u00e9cial pour les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes et les EHPAD<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLes pouvoirs publics ont pr\u00e9vu une exception pour certaines r\u00e9sidences de services g\u00e9r\u00e9es, avec une plus-value qui reste celle des particuliers donc sans r\u00e9int\u00e9gration des amortissements. Plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"\/blog\/lmnp-residences-services\/\" class=\"alert-link\">fiche LMNP des r\u00e9sidences services<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p>Pour le calcul de la plus-value artificiellement augment\u00e9e, les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention permettent de compenser partiellement la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements. Dans ce nouveau cadre fiscal, il va \u00eatre primordial de garder son LMNP amorti au mois 15 ou 20 ans pour b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;un maximum d&rsquo;abattement sur la plus-value.<\/p>\n<div class=\"alert alert-danger mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Imposition de l'assurance emprunteur en cas de d\u00e9c\u00e8s<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nAutre pi\u00e8ge potentiel, si par malheur vous d\u00e9c\u00e9dez accidentellement ou si vous devenez invalide, l&rsquo;assurance du pr\u00eat immobilier vous remboursera le capital restant d\u00fb. Le cas \u00e9ch\u00e9ant en LMNP r\u00e9el cette indemnit\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9e comme un produit exceptionnel et sera soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et aux charges sociales&#8230; C&rsquo;est un des rares (petits) <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/\">inconv\u00e9nients du r\u00e9gime LMNP r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"cumul\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cumul_LMNP_reel_avec_dautres_montages_Locavantages_SCI_etc\"><\/span>Cumul LMNP r\u00e9el avec d&rsquo;autres montages (Loc&rsquo;avantages, SCI, etc)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En conclusion nous souhaitions vous rappeler comment structurer votre LMNP r\u00e9el avec d&rsquo;autres montages patrimoniaux et fiscaux dont vous avez probablement entendus parler.<\/p>\n<p>Si vous <strong>investissez \u00e0 plusieurs<\/strong>, vous ne pourrez plus b\u00e9n\u00e9ficier des avantages d\u00e9crits dans l&rsquo;article si vous optez pour une SCI, car qui dit SCI en meubl\u00e9 dit SCI \u00e0 l&rsquo;IS (voir notre article sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-sci-is-ir-flat-tax\/\">choix SCI \u00e0 l&rsquo;IS ou \u00e0 l&rsquo;IR<\/a>). Vous devrez donc passer par <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sarl-de-famille-investir-a-plusieurs-en-location-meublee-lmnp\/\">une SARL de famille<\/a> si vous souhaitez investir avec des proches et faire du LMNP r\u00e9el \u00e0 plusieurs.<\/p>\n<p>Si vous souhaitez louer en <strong>conventionnement ANAH<\/strong> et b\u00e9n\u00e9ficier du <a href=\"\/blog\/loc-avantages-simulateur\/\">Loc&rsquo;avantages<\/a>, le LMNP r\u00e9el n&rsquo;est pas non plus possible car le logement doit \u00eatre lou\u00e9 vide. Idem pour les dispositifs Malraux (r\u00e9novation en centre-ville) et Girardin (investissement dans les DOM).<\/p>\n<p>Enfin sachez que vous pouvez tr\u00e8s bien <strong>cumuler un r\u00e9gime LMNP r\u00e9el avec la location vide<\/strong> sur d&rsquo;autres logements. Vous remplirez alors <a href=\"\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\/\">la d\u00e9claration 2044<\/a> en parall\u00e8le de votre r\u00e9gime LMNP r\u00e9el sur vos locations meubl\u00e9es.<br \/>\n&#8212;&#8211;<\/p>\n<p>Voil\u00e0 en synth\u00e8se le r\u00e9gime r\u00e9el est int\u00e9ressant dans les zones \u00e0 rendement locatif faibles, pour des montants des loyers cons\u00e9quents et une tranche marginale d&rsquo;imposition importante vous permettant d&rsquo;absorber largement le surco\u00fbt d&rsquo;un expert-comptable.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>Faites une simulation avec notre comptable<br \/>pour tester l'int\u00e9r\u00eat du LMNP<br \/><small>Gratuit & sans engagement<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"https:\/\/calendly.com\/amarris-immo\/lecteur-smartloc\" class=\"btn btn-dark\">Planifier un rdv avec notre comptable<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <i class=\"fal fa-desktop-alt\"><\/i> <a href=\"https:\/\/www.qlower.com\/qlower-x-smartloc\/#formulaire_rdv\" class=\"btn-link\">Je pr\u00e9f\u00e8re un logiciel comptable<\/a>\n                    <\/div>\n<p><u><\/u><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>LMNP : micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el ? Voici un sch\u00e9ma r\u00e9sumant cette section un peu technique, nous l&rsquo;avons mis \u00e0 jour suite \u00e0 la loi Le Meur qui vient p\u00e9naliser les locations saisonni\u00e8res en diminuant \u00e0 la fois le seuil et l&rsquo;abattement du micro-BIC (rien ne change en location longue dur\u00e9e). 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