{"id":23981,"date":"2025-03-10T16:50:53","date_gmt":"2025-03-10T15:50:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=23981"},"modified":"2025-03-10T16:50:54","modified_gmt":"2025-03-10T15:50:54","slug":"bail-en-cours-passoire-thermique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-en-cours-passoire-thermique\/","title":{"rendered":"Bail en cours sur une passoire thermique : quelle strat\u00e9gie ?"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-en-cours-passoire-thermique\/#Linterdiction_concerne_aussi_les_baux_en_cours\" title=\"L&rsquo;interdiction concerne aussi les baux en cours\">L&rsquo;interdiction concerne aussi les baux en cours<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-en-cours-passoire-thermique\/#Quelles_solutions_proposer_au_locataire\" title=\"Quelles solutions proposer au locataire ?\">Quelles solutions proposer au locataire ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-en-cours-passoire-thermique\/#Exceptions_possibles_qui_vous_empechent_de_faire_les_travaux\" title=\"Exceptions possibles qui vous emp\u00eachent de faire les travaux\">Exceptions possibles qui vous emp\u00eachent de faire les travaux<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-en-cours-passoire-thermique\/#Quels_sont_les_risques_de_continuer_a_louer_une_passoire\" title=\"Quels sont les risques de continuer \u00e0 louer une passoire ?\">Quels sont les risques de continuer \u00e0 louer une passoire ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Linterdiction_concerne_aussi_les_baux_en_cours\"><\/span>L&rsquo;interdiction concerne aussi les baux en cours<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Depuis le 1er janvier 2025, il n&rsquo;est plus possible en th\u00e9orie de mettre en location un logement dont le DPE est not\u00e9 G. C&rsquo;est une des nombreuses mesures que nous avons d\u00e9taill\u00e9es dans notre fiche compl\u00e8te <a href=\"\/blog\/location-passoire-thermique\/\">Location et passoires thermiques : synth\u00e8se des interdictions<\/a>.<\/p>\n<p>Pour \u00eatre tout \u00e0 fait pr\u00e9cis, la mise en location n&rsquo;est pas explicitement interdite, mais c&rsquo;est <strong>la note DPE qui devient un crit\u00e8re de d\u00e9cence<\/strong>, comme d&rsquo;autres facteurs comme l&rsquo;isolation, la pr\u00e9sence de garde-corps ou la taille minimale. Plus de d\u00e9tails sur les crit\u00e8res de d\u00e9cence sur notre <a href=\"\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/\">fiche compl\u00e8te<\/a>.<\/p>\n<p>La cons\u00e9quence directe de cette r\u00e9daction est que ce ne sont pas seulement les mises en location des passoires thermiques qui sont interdites; les baux en cours sont \u00e9galement concern\u00e9s par l&rsquo;interdiction de location car <strong>ils deviennent imm\u00e9diatement ind\u00e9cents<\/strong>. Nous n&rsquo;avons pas trouv\u00e9 de texte qui pr\u00e9cise que le nouveau crit\u00e8re de d\u00e9cence du DPE est uniquement \u00e0 r\u00e9\u00e9valuer lors de la reconduction tacite du bail (tous les 3 ans en vide, 1 an en meubl\u00e9e).<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Obligation de fournir un nouveau DPE<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nUne <a href=\"https:\/\/questions.assemblee-nationale.fr\/q16\/16-2902QE.htm\">r\u00e9ponse minist\u00e9rielle<\/a> pr\u00e9cise par ailleurs que vous \u00eates oblig\u00e9 en tant que bailleur de fournir un DPE \u00e0 jour sur demande du locataire, si vous n&rsquo;en aviez pas fourni lors de la signature du bail, ou s&rsquo;il avait \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9 avec l&rsquo;ancienne m\u00e9thode.<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_solutions_proposer_au_locataire\"><\/span>Quelles solutions proposer au locataire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Rappelons d\u00e9j\u00e0 une r\u00e8gle \u00e9vidente : si le locataire ne vous demande rien, <strong>ne soulevez pas vous-m\u00eame le probl\u00e8me de d\u00e9cence du logement.<\/strong><\/p>\n<p>Ensuite si en cours de bail ou lors de la reconduction, le locataire vous demande, soit un nouveau DPE, soit de r\u00e9aliser des travaux d&rsquo;isolation si la note du nouveau DPE est \u00e0 G, alors nous vous recommandons de r\u00e9aliser les <strong>travaux les plus maximalistes possibles<\/strong> pour aller chercher la note la plus haute. L&rsquo;id\u00e9e est de vous d\u00e9barrasser une fois pour toutes du probl\u00e8me et de ne pas vous retrouver avec une location class\u00e9e F ou E, qui sera (peut-\u00eatre ?) interdite en 2028 ou 2034.<\/p>\n<p>Une fois le plan travaux mis en place, vous devez le soumettre au locataire. Nous d\u00e9taillons les diff\u00e9rentes \u00e9tapes de travaux en cours de bail sur cette <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/ne-pas-payer-son-loyer-en-compensation-dune-reparation-fausse-bonne-idee\/\">fiche compl\u00e8te<\/a>.<\/p>\n<p>Deux sc\u00e9narios sont possibles :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>le logement reste habitable<\/strong> : si les travaux durent plus de 21 jours vous devez indemniser le locataire<\/li>\n<li><strong>le logement est inhabitable<\/strong> : il n&rsquo;y a pas de r\u00e8gles pr\u00e9cises, c&rsquo;est une situation \u00e0 n\u00e9gocier au cas par cas avec le locataire.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dans le cas 2 vous devez \u00e9videmment lui proposer a minima une <strong>franchise totale de loyer pendant les travaux<\/strong>, mais rien ne vous oblige \u00e0 l&rsquo;indemniser pour son relogement.<\/p>\n<p>S&rsquo;il refuse votre proposition vous gardez une carte tr\u00e8s importante en main : la facult\u00e9 de ne pas faire les travaux et de lui <strong>donner cong\u00e9 \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux<\/strong>. Cette possibilit\u00e9 est confirm\u00e9e par une jurisprudence r\u00e9cente (plus de d\u00e9tails sur cet <a href=\"https:\/\/immobilier.lefigaro.fr\/article\/si-un-proprietaire-donne-conge-a-un-locataire-pour-des-travaux-c-est-legal_c28bcbb2-d8dc-11ef-944c-fb11e169e675\/\">article du Figaro<\/a>).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exceptions_possibles_qui_vous_empechent_de_faire_les_travaux\"><\/span>Exceptions possibles qui vous emp\u00eachent de faire les travaux<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour rappel deux exceptions sont \u00e9galement pr\u00e9vues par la loi pour vous d\u00e9douaner de votre obligation de faire les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>contraintes architecturales<\/strong> (par exemple impossibilit\u00e9 de faire une isolation par l&rsquo;ext\u00e9rieur ou l&rsquo;int\u00e9rieur dans un immeuble haussmannien)<\/li>\n<li><strong>travaux de copropri\u00e9t\u00e9s propos\u00e9s mais non vot\u00e9s<\/strong> (l&rsquo;isolation du toit par exemple)<\/li>\n<\/ol>\n<p>Vous avez donc cette seconde carte en main pour n\u00e9gocier avec le locataire.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_sont_les_risques_de_continuer_a_louer_une_passoire\"><\/span>Quels sont les risques de continuer \u00e0 louer une passoire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le locataire peut demander une r\u00e9duction de loyer \u00e0 un juge si le logement n&rsquo;est pas d\u00e9cent, et ce m\u00eame si vous arguez des exceptions pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n<p>Il pourra \u00e9galement demander cette r\u00e9duction de loyer, m\u00eame si vous avez essay\u00e9 de faire des travaux, mais que ceux-ci ne suffisent pas \u00e0 changer la note du DPE.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Le locataire ne peut pas se faire justice soi-m\u00eame<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Rappel important : le locataire ne peut pas d\u00e9cider unilat\u00e9ralement de r\u00e9duire son loyer. Donc si vous argumentez avec les diff\u00e9rentes strat\u00e9gies expos\u00e9es dans cet article, vous pouvez gagner du temps et attendre une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure devant un juge, qui lui seul d\u00e9cidera d&rsquo;une \u00e9ventuelle baisse.<\/p>\n<\/div>\n<p>Mais gardez en t\u00eate que vous conservez toujours le bouton rouge en main : la possibilit\u00e9 de lui donner cong\u00e9 pour r\u00e9aliser des travaux lourds.<\/p>\n<p>Le vrai risque selon nous est de voir <strong>la CAF suspendre les APL<\/strong> car le logement n&rsquo;est pas d\u00e9cent. C&rsquo;est un cas qui arrive souvent, notamment lors de la sur-occupation du logement, nous d\u00e9taillons ce risque dans notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/logement-decent-criteres-et-risques-pour-le-bailleur\/#Cas_particulier_controle_de_la_CAF_et_suspension_des_APL\">fiche sur le logement ind\u00e9cent<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;interdiction concerne aussi les baux en cours Depuis le 1er janvier 2025, il n&rsquo;est plus possible en th\u00e9orie de mettre en location un logement dont le DPE est not\u00e9 G. C&rsquo;est une des nombreuses mesures que nous avons d\u00e9taill\u00e9es dans notre fiche compl\u00e8te Location et passoires thermiques : synth\u00e8se des interdictions. Pour \u00eatre tout \u00e0 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[84,113],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23981"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23981"}],"version-history":[{"count":28,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23981\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24009,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23981\/revisions\/24009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23981"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23981"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23981"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}