{"id":21932,"date":"2026-04-10T15:13:00","date_gmt":"2026-04-10T13:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=21932"},"modified":"2026-04-15T16:17:44","modified_gmt":"2026-04-15T14:17:44","slug":"etat-des-lieux-huissier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/etat-des-lieux-huissier\/","title":{"rendered":"\u00c9tat des lieux par huissier : les 4 questions \u00e0 se poser"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/etat-des-lieux-huissier\/#Dans_quel_cas_recourir_a_un_huissier_pour_letat_des_lieux\" title=\"Dans quel cas recourir \u00e0 un huissier pour l&rsquo;\u00e9tat des lieux ?\">Dans quel cas recourir \u00e0 un huissier pour l&rsquo;\u00e9tat des lieux ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/etat-des-lieux-huissier\/#Qui_paie_le_prix_dun_etat_des_lieux_par_huissier\" title=\"Qui paie le prix d&rsquo;un \u00e9tat des lieux par huissier ?\">Qui paie le prix d&rsquo;un \u00e9tat des lieux par huissier ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/etat-des-lieux-huissier\/#Combien_coute_un_etat_des_lieux_par_huissier\" title=\"Combien co\u00fbte un \u00e9tat des lieux par huissier ?\">Combien co\u00fbte un \u00e9tat des lieux par huissier ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/etat-des-lieux-huissier\/#Peut-on_refuser_un_etat_des_lieux_par_huissier\" title=\"Peut-on refuser un \u00e9tat des lieux par huissier ?\">Peut-on refuser un \u00e9tat des lieux par huissier ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dans_quel_cas_recourir_a_un_huissier_pour_letat_des_lieux\"><\/span>Dans quel cas recourir \u00e0 un huissier pour l&rsquo;\u00e9tat des lieux ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>On distingue deux types d&rsquo;\u00e9tats des lieux<\/p>\n<ul>\n<li><strong>l&rsquo;\u00e9tat des lieux contradictoire<\/strong> r\u00e9alis\u00e9 par le locataire et le propri\u00e9taire simultan\u00e9ment; il est donc cens\u00e9 repr\u00e9senter la r\u00e9alit\u00e9 sur laquelle les deux se sont mis d&rsquo;accord<\/li>\n<li><strong>l&rsquo;\u00e9tat des lieux par huissier<\/strong> qui refl\u00e8te l&rsquo;avis de l&rsquo;huissier seulement<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans plusieurs cas le recours \u00e0 un huissier peut \u00eatre envisag\u00e9 :<\/p>\n<ol>\n<li>l&rsquo;impossibilit\u00e9 av\u00e9r\u00e9e ou suppos\u00e9e pour le locataire et le propri\u00e9taire de se mettre d&rsquo;accord sur l&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;appartement lors d&rsquo;un \u00e9tat des lieux contradictoire<\/li>\n<li>l&rsquo;absence du propri\u00e9taire ou du locataire avec impossibilit\u00e9 de donner <a href=\"\/blog\/procuration-etat-des-lieux\/\">procuration pour l&rsquo;\u00e9tat des lieux<\/a><\/li>\n<li>la volont\u00e9 du propri\u00e9taire ou du locataire d&rsquo;avoir un \u00e9tat des lieux professionnel et objectif<\/li>\n<\/ol>\n<p>Nous allons voir que la prise en charge de la prestation d\u00e9pend des cas ci-dessus.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_paie_le_prix_dun_etat_des_lieux_par_huissier\"><\/span>Qui paie le prix d&rsquo;un \u00e9tat des lieux par huissier ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Voici un tableau r\u00e9capitulatif.<\/p>\n<div class=\"table-responsive\">\n<table class=\"table\">\n<thead class=\"thead-dark\">\n<tr>\n<th colspan=\"2\">Motifs<\/th>\n<th>Tarifs de l&rsquo;huissier<\/th>\n<th>Propri\u00e9taire<\/th>\n<th>Locataire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Etat des lieux litigieux<\/td>\n<td>Absence ou refus d&rsquo;une des parties<br \/>\nQuel que soit le commanditaire<\/td>\n<td>Encadr\u00e9<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td rowspan=\"4\">Etat des lieux amiable<\/td>\n<td>Demande du locataire sans motifs entr\u00e9e\/sortie<\/td>\n<td>Libre<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Demande du propri\u00e9taire sans motifs entr\u00e9e<\/td>\n<td>Libre<\/td>\n<td>Reste \u00e0 charge<\/td>\n<td>50% (max 3\u20ac\/m2)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Demande du propri\u00e9taire sans motifs sortie<\/td>\n<td>Libre<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Demande mutuelle sans motifs entr\u00e9e\/sortie<\/td>\n<td>Libre<\/td>\n<td>Reste \u00e0 charge<\/td>\n<td>50% (max 3\u20ac\/m2)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Trois points un peu plus techniques si vous souhaitez comprendre en d\u00e9tail le r\u00e9sum\u00e9 ci-dessus.<\/p>\n<p>Premier point : en cas d&rsquo;impossibilit\u00e9 de faire l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e ou de sortie, il est possible de mandater un huissier pour qu&rsquo;il le r\u00e9alise directement. <strong>Les frais sont alors partag\u00e9s<\/strong>, quelle que soit la personne qui a command\u00e9 la prestation.<\/p>\n<p>Attention cependant \u00e0 bien conserver la <strong>preuve qu&rsquo;un \u00e9tat des lieux contradictoire \u00e9tait impossible<\/strong>. Les jurisprudences sont en effet nombreuses o\u00f9 les juges d\u00e9boutent le commanditaire de sa demande de partage des frais s&rsquo;il n&rsquo;est pas capable de prouver qu&rsquo;un \u00e9tat des lieux contradictoire \u00e9tait impossible.<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Il r\u00e9sulte de ces dispositions que le recours \u00e0 l\u2019huissier de justice pour \u00e9tablir l\u2019\u00e9tat des lieux a un caract\u00e8re subsidiaire et doit intervenir lorsqu&rsquo;un \u00e9tablissement amiable de l\u2019\u00e9tat des lieux s\u2019av\u00e8re impossible, c\u2019est-\u00e0-dire en cas de carence ou de refus de l\u2019une des parties de signer l\u2019\u00e9tat des lieux.<\/p>\n<p>En l\u2019esp\u00e8ce, en r\u00e9ponse aux cong\u00e9 adress\u00e9 par les preneurs, la bailleresse leur a adress\u00e9 un courrier le 13&nbsp;ao\u00fbt&nbsp;2013&nbsp;accusant r\u00e9ception du cong\u00e9, leur inidiquant que l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie serait effectu\u00e9 par un huissier de justice et que la date et l\u2019heure (de l\u2019intervention de l\u2019huissier) leur serait pr\u00e9cis\u00e9es le moment venu.<\/p>\n<p>Il s\u2019ensuit qu\u2019alors que rien ne faisait obstacle \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un constat amiable et contradictoire par les parties elles-m\u00eames, la bailleresse a fait le choix, pour des raisons de convenance personnelle, de mandater un huissier de justice aux fins de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie.<\/p>\n<p>Par suite, les frais de l\u2019huissier intervenant doivent \u00eatre pay\u00e9s exclusivement par la bailleresse qui l\u2019a mandat\u00e9. Et peu importe que le bail ait pr\u00e9vu un partage par moiti\u00e9 des frais d\u2019huissier, d\u00e8s lors qu\u2019il s\u2019av\u00e8re qu\u2019un constat amiable \u00e9tait possible et que l\u2019huissier est intervenu \u00e0 la seule demande de l\u2019une des parties.<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Paris\/2018\/CCE72E176D800A814CA68\" rel=\"nofollow\">CA Paris, p\u00f4le 4 - ch. 3, 27 sept. 2018, n\u00b0 16\/25038<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Deuxi\u00e8me point : chacune des parties peut librement demander \u00e0 ce qu&rsquo;un huissier r\u00e9alise l&rsquo;\u00e9tat des lieux sans que l&rsquo;autre partie puisse s&rsquo;y opposer. La seule cons\u00e9quence est que <strong>l&rsquo;intervention reste \u00e0 la charge du commanditaire<\/strong>, cf la jurisprudence ci-dessous<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Si ce texte pr\u00e9voit effectivement que l\u2019\u00e9tat des lieux doit, dans la mesure du possible, \u00eatre \u00e9tabli contradictoirement et amiablement par les parties, aucune disposition l\u00e9gale n\u2019interdit \u00e0 l\u2019une des parties de faire intervenir un huissier de justice si elle juge que l\u2019\u00e9tat des lieux ne pourra \u00eatre \u00e9tabli de mani\u00e8re amiable\u202f; en l\u2019esp\u00e8ce, le jeune \u00e2ge des locataires, leur inexp\u00e9rience en mati\u00e8re de location et le ton employ\u00e9 par la bailleresse dans son courriel du 27&nbsp;juin&nbsp;2015&nbsp;pouvaient l\u00e9gitimement les inciter \u00e0 faire appel aux services d\u2019un huissier de justice afin de garantir leurs droits lors de leur sortie des lieux.<br \/>\nLe fait de ne pas aviser l\u2019autre partie au moins sept jours avant n\u2019est pas sanctionn\u00e9 par l\u2019inopposabilit\u00e9 du constat \u00e0 cette derni\u00e8re, mais uniquement par le fait que l\u2019acte en question devra rester \u00e0 la seule charge de la partie ayant mandat\u00e9 l\u2019huissier.<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Paris\/2020\/C76336FCDAF5C7DE71148\" rel=\"nofollow\">CA Paris, p\u00f4le 4 - ch. 3, 15 mai 2020, n\u00b0 17\/16390<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Dernier point : le propri\u00e9taire peut imposer sans motifs au locataire un agent ou un huissier pour r\u00e9aliser <strong><u>l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e<\/u><\/strong>, et lui faire partager les frais dans la limite de 3\u20ac\/m2. Le cas \u00e9ch\u00e9ant il faudra que le bail sign\u00e9 par le locataire pr\u00e9cise cette prise en charge. Mais il ne <strong>peut pas lui imposer la m\u00eame clause pour la sortie<\/strong>, c&rsquo;est ce qu&rsquo;il ressort explicitement des clauses r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites de la loi de 89.<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>Est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite toute clause : [&#8230;] Qui impose au locataire la facturation de l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie d\u00e8s lors que celui-ci n&rsquo;est pas \u00e9tabli par un commissaire de justice dans le cas pr\u00e9vu par l&rsquo;article 3-2 ;<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000017853252\/2023-11-17\/\" rel=\"nofollow\">Article 4 de la loi de 89<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Combien_coute_un_etat_des_lieux_par_huissier\"><\/span>Combien co\u00fbte un \u00e9tat des lieux par huissier ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Deux cas sont \u00e0 distinguer que nous avons d\u00e9j\u00e0 vus : l&rsquo;\u00e9tat des lieux litigieux, et l&rsquo;\u00e9tat des lieux amiable, de convenance \u00e0 la demande d&rsquo;une des parties.<\/p>\n<p><strong>Dans le cas d&rsquo;un \u00e9tat des lieux litigieux<\/strong>, les frais d&rsquo;huissiers sont limit\u00e9s et r\u00e9glement\u00e9s.<br \/>\nLes tarifs sont d\u00e9taill\u00e9s sur le site de l&rsquo;ANIL au <a href=\"https:\/\/www.anil.org\/aj-cout-constat-des-lieux-etabli-par-huissier-de-justice\/\">lien suivant<\/a> et se d\u00e9composent grosso modo en quatre composantes:<\/p>\n<ul>\n<li>les droits fixes<\/li>\n<li>la TVA<\/li>\n<li>les frais des lettres de convocation<\/li>\n<li>les indemnit\u00e9s de d\u00e9placement (hors m\u00e9tropole)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Voici les tarifs par type de bien en m\u00e9tropole<\/p>\n<table class=\"table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Type<\/th>\n<th>Tarifs<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>inf. 50m2<\/td>\n<td>158,58 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>entre 50 et 150m2<\/td>\n<td>180,28 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>sup. \u00e0 150m2<\/td>\n<td>256,89 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>A noter que ces tarifs sont plut\u00f4t dans la fourchette basse des prestataires et des agences qui facturent en g\u00e9n\u00e9ral 6\u20ac\/m2 \u00e0 partager entre locataire et propri\u00e9taire, soit par exemple 600\u20ac pour un logement de 100m2.<\/p>\n<p><strong>Dans le cas d&rsquo;un \u00e9tat des lieux amiable<\/strong>, c&rsquo;est \u00e0 dire \u00e0 la demande d&rsquo;une des parties sans motifs pr\u00e9cis, les tarifs sont libres et sont souvent plus \u00e9lev\u00e9s que ceux fix\u00e9s pour un \u00e9tat des lieux litigieux. En effet la vacation horaire d&rsquo;un huissier est de l&rsquo;ordre de 200-300\u20ac et il faut au moins une heure et demi pour faire l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;un logement de 100m2, soit grosso modo les 600\u20ac factur\u00e9s par une agence.<\/p>\n<p>Id\u00e9alement choisissez un huissier de justice proche du logement, vous pouvez les localiser via le <a href=\"https:\/\/commissaire-justice.fr\/annuaire-resultats\/\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">site des huissiers de france (appel\u00e9s maintenant commissaire de justice)<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Peut-on_refuser_un_etat_des_lieux_par_huissier\"><\/span>Peut-on refuser un \u00e9tat des lieux par huissier ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Comme nous l&rsquo;avons vu il n&rsquo;est pas possible de refuser un \u00e9tat des lieux par huissier, si l&rsquo;\u00e9tat des lieux contradictoire n&rsquo;est pas possible.<\/p>\n<p>Mais que se passe-t-il si une des parties force l&rsquo;\u00e9tat des lieux par huissier sans motifs ? Comme nous l&rsquo;avons vu ce sera \u00e0 lui de payer la prestation. La question de la validit\u00e9 de l&rsquo;\u00e9tat des lieux se pose n\u00e9anmoins.<\/p>\n<p>En effet la jurisprudence ci-dessous indique le cas \u00e9ch\u00e9ant que l&rsquo;huissier n&rsquo;est alors que <strong>mandataire du commanditaire<\/strong> (ici les propri\u00e9taires) et qu&rsquo;\u00e0 ce titre il doit faire signer un \u00e9tat des lieux contradictoire aux locataires.<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nIl est constant en droit, sur cette base l\u00e9gale, que le constat par voie d\u2019huissier ne peut se pratiquer que lorsque le constat par voie amiable s\u2019av\u00e8re impossible, ce qui n\u2019est pas le cas de l\u2019esp\u00e8ce comme justement relev\u00e9 par le premier juge qui met en avant la parfaite disponibilit\u00e9 \u00e0 ce sujet des locataires sortants.<\/p>\n<p>Au reste, il est encore av\u00e9r\u00e9 que l\u2019huissier instrumentaire, qui y \u00e9tait tenu de par la loi, n\u2019a pas respect\u00e9 par une convocation officielle le d\u00e9lai de sept jours pr\u00e9c\u00e9dant la date de l\u2019\u00e9tat des lieux et qu\u2019en fin de constat, il n\u2019a pas fait signer par les locataires sortants cet \u00e9tat des lieux dress\u00e9 par lui, ceux-ci \u00e9tant simplement mentionn\u00e9s comme pr\u00e9sents sur les lieux.<\/p>\n<p>A bon droit donc il a pu en \u00eatre d\u00e9duit en premi\u00e8re instance que l\u2019huissier instrumentaire n\u2019\u00e9tait intervenu que comme mandataire des bailleurs et que le proc\u00e8s-verbal \u00e9tabli \u00e0 cette occasion ne pouvait \u00eatre oppos\u00e9 aux locataires sortants que comme simple t\u00e9moignage soumis \u00e0 la contradiction des parties.\n<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.doctrine.fr\/d\/CA\/Lyon\/2019\/CECCB51BAFEE39DF170F1\" rel=\"nofollow\">CA Lyon, 8e ch., 22 oct. 2019, n\u00b0 18\/01832<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Dans ce cas, il est pr\u00e9f\u00e9rable selon nous que le locataire signe l&rsquo;\u00e9tat des lieux contradictoire r\u00e9alis\u00e9 par l&rsquo;huissier, en lui faisant \u00e9ventuellement part de son avis sur l&rsquo;\u00e9tat des \u00e9l\u00e9ments du logement. Le refus de signature nous semble compliqu\u00e9 en pratique car nous retombons en th\u00e9orie dans le cas de l&rsquo;\u00e9tat des lieux litigieux o\u00f9 l&rsquo;huissier devient le seul juge et r\u00e9dacteur du document qui n&rsquo;est plus contradictoire&#8230;<\/p>\n<p>Bref la question se pose surtout sur la prise en charge de l&rsquo;intervention d\u00e8s lors qu&rsquo;une des parties veut faire intervenir un huissier pour un \u00e9tat des lieux de sortie. L&rsquo;autre partie doit simplement rappeler qu&rsquo;il \u00e9tait disponible pour un \u00e9tat des lieux contradictoire, et que l&rsquo;intervention sera donc \u00e0 la charge du commanditaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans quel cas recourir \u00e0 un huissier pour l&rsquo;\u00e9tat des lieux ? On distingue deux types d&rsquo;\u00e9tats des lieux l&rsquo;\u00e9tat des lieux contradictoire r\u00e9alis\u00e9 par le locataire et le propri\u00e9taire simultan\u00e9ment; il est donc cens\u00e9 repr\u00e9senter la r\u00e9alit\u00e9 sur laquelle les deux se sont mis d&rsquo;accord l&rsquo;\u00e9tat des lieux par huissier qui refl\u00e8te l&rsquo;avis de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[98,142],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21932"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21932"}],"version-history":[{"count":30,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21932\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24823,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21932\/revisions\/24823"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21932"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21932"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21932"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}