{"id":21787,"date":"2023-09-27T09:37:03","date_gmt":"2023-09-27T07:37:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=21787"},"modified":"2026-04-10T16:22:09","modified_gmt":"2026-04-10T14:22:09","slug":"vendre-logement-loue","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/","title":{"rendered":"Vendre un logement lou\u00e9 : la solution de dernier recours"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-sm-6\">Si vous venez d&rsquo;h\u00e9riter d&rsquo;un logement lou\u00e9, ou que de mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale vous \u00eates propri\u00e9taire bailleur et que vous avez besoin de liquidit\u00e9s, vous vous posez peut \u00eatre la question de la vente d&rsquo;un logement lou\u00e9.<\/p>\n<p>Nous allons voir que cette op\u00e9ration est complexe et va se faire \u00e0 des conditions de march\u00e9 d\u00e9grad\u00e9es. Il faut donc que vous ayez absolument besoin de vendre pour l&rsquo;envisager.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-sm-6\"><img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/illustration-min-2-1.png\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/#Rappel_sur_les_droits_du_locataire_et_la_fin_de_bail\" title=\"Rappel sur les droits du locataire et la fin de bail\">Rappel sur les droits du locataire et la fin de bail<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/#Les_deux_options_possibles_vente_libre_ou_occupee\" title=\"Les deux options possibles : vente libre ou occup\u00e9e\">Les deux options possibles : vente libre ou occup\u00e9e<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/#Les_inconvenients_de_la_vente_occupe\" title=\"Les inconv\u00e9nients de la vente occup\u00e9\">Les inconv\u00e9nients de la vente occup\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/#Les_alternatives_a_la_vente_occupe\" title=\"Les alternatives \u00e0 la vente occup\u00e9\">Les alternatives \u00e0 la vente occup\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/vendre-logement-loue\/#Comment_vendre_le_logement_occupe\" title=\"Comment vendre le logement occup\u00e9 ?\">Comment vendre le logement occup\u00e9 ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_sur_les_droits_du_locataire_et_la_fin_de_bail\"><\/span>Rappel sur les droits du locataire et la fin de bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Commen\u00e7ons par un rappel important : vous ne pouvez pas r\u00e9silier librement le bail d&rsquo;un locataire qui habite dans le logement \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale. Trois conditions importantes s&rsquo;appliquent :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>date d&rsquo;anniversaire du bail<\/strong> : vous ne pouvez r\u00e9silier le bail que tous les 3 ans en location vide, tous les ans en location meubl\u00e9e<\/li>\n<li><strong>pr\u00e9avis minimum<\/strong> : vous devez pr\u00e9venir le locataire avec un pr\u00e9avis de 6 mois minimum en vide, 3 mois en meubl\u00e9<\/li>\n<li><strong>motifs limit\u00e9s<\/strong> : vous ne pouvez faire partir le locataire que pour vendre le logement, y habiter ou y loger un proche, et enfin pour non-respect du bail<\/li>\n<\/ul>\n<p>Concernant la r\u00e9siliation du bail pour vendre le logement, le locataire dispose d&rsquo;un droit de pr\u00e9emption qui lui permet d&rsquo;acheter en priorit\u00e9 le logement, et qui va ralentir la vente de votre bien. Plus de d\u00e9tails sur notre fiche <a href=\"\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">Cong\u00e9 du propri\u00e9taire<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_deux_options_possibles_vente_libre_ou_occupee\"><\/span>Les deux options possibles : vente libre ou occup\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous souhaitez vendre libre un logement qui est aujourd&rsquo;hui occup\u00e9, vous allez donc devoir attendre l&rsquo;anniversaire du bail, envoyer le courrier de cong\u00e9 en respectant le pr\u00e9avis, puis trouver un acheteur. Il faudra alors attendre que le locataire exerce ou non son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n<p>C&rsquo;est la solution la plus simple, car vous pouvez ainsi vendre votre logement \u00e0 un acheteur qui souhaite y habiter \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale. C&rsquo;est l&rsquo;immense majorit\u00e9 des acqu\u00e9reurs potentiels.<\/p>\n<p>Si vous ne pouvez pas attendre l&rsquo;anniversaire du bail, notamment en location vide o\u00f9 les p\u00e9riodes de reconduction durent 3 ans, vous conservez la possibilit\u00e9 de vendre le logement occup\u00e9 avec le bail qui sera transmis \u00e0 l&rsquo;acheteur.<\/p>\n<p>C&rsquo;est tout \u00e0 fait l\u00e9gal, le locataire en place ne peut pas s&rsquo;opposer \u00e0 cette vente et ne dispose pas de droit de pr\u00e9emption. Nous allons voir que cette m\u00e9thode de vente a n\u00e9anmoins de gros d\u00e9fauts et doit \u00eatre r\u00e9serv\u00e9e au cas o\u00f9 vous avez vraiment besoin de liquidit\u00e9s imm\u00e9diates.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_inconvenients_de_la_vente_occupe\"><\/span>Les inconv\u00e9nients de la vente occup\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La vente occup\u00e9e a deux probl\u00e8mes : un pool d&rsquo;acheteurs r\u00e9duits et un prix de vente d\u00e9cot\u00e9e.<\/p>\n<p>En vendant occup\u00e9 vous vous adressez forc\u00e9ment aux investisseurs locatifs et non aux m\u00e9nages qui souhaitent acheter pour se loger. Or avec les durcissements de conditions de cr\u00e9dit en 2023, la part des investisseurs dans les acheteurs potentiels a drastiquement chut\u00e9.<\/p>\n<p>Par ailleurs ces investisseurs ont un raisonnement purement financier concernant l&rsquo;achat d&rsquo;un logement lou\u00e9. Ils sont donc moins irrationnels qu&rsquo;un m\u00e9nage qui peut avoir un coup de coeur sur son futur logement.<\/p>\n<p>Les investisseurs ach\u00e8tent donc les logements occup\u00e9s avec une d\u00e9cote de l&rsquo;ordre de 10-20% sur le prix de march\u00e9 du m\u00eame bien, libre de tout occupant.<\/p>\n<p>Attention la d\u00e9cote varie en fonction de plusieurs crit\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>le loyer du logement lou\u00e9<\/strong> : c&rsquo;est le crit\u00e8re principal de valorisation du logement lou\u00e9, un logement bien plac\u00e9, mais lou\u00e9 avec un loyer sous-\u00e9valu\u00e9, se vendra forc\u00e9ment avec une grosse d\u00e9cote<\/li>\n<li><strong>le type de bail<\/strong> : le bail meubl\u00e9 est fiscalement beaucoup plus avantageux et le locataire est moins prot\u00e9g\u00e9 si l&rsquo;acheteur veut lui donner cong\u00e9 une fois le logement rachet\u00e9 (plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/#Comment_donner_conge_au_locataire\">fiche cong\u00e9 bailleur<\/a>)<\/li>\n<li><strong>la qualit\u00e9 du locataire<\/strong> : si le dossier du locataire est bancal, s&rsquo;il est dans une situation professionnelle compliqu\u00e9e ou si vous avez d\u00e9j\u00e0 eu des incidents de paiement, ce sont autant de signaux pr\u00e9curseurs d&rsquo;un risque d&rsquo;impay\u00e9s qui fera baisser le prix du logement<\/li>\n<li><strong>la qualit\u00e9 du logement<\/strong> : si le logement est une passoire thermique ou qu&rsquo;il n\u00e9cessite des gros travaux de mise aux normes la d\u00e9cote sera tr\u00e8s forte, d&rsquo;autant plus qu&rsquo;il est quasiment impossible de faire des gros travaux avec un locataire en place (voir notre <a href=\"\/blog\/travaux-cours-bail\/\">fiche sur les travaux en cours de bail<\/a>)<\/li>\n<li><strong>la tension du march\u00e9 local<\/strong> : si vous avez une petite surface dans un march\u00e9 tendu de centre-ville, alors vous trouverez toujours des investisseurs pr\u00eats \u00e0 acheter un logement occup\u00e9 sans d\u00e9cote; ce sera beaucoup plus compliqu\u00e9 s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un logement plus grand dans un march\u00e9 d\u00e9tendu<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_alternatives_a_la_vente_occupe\"><\/span>Les alternatives \u00e0 la vente occup\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous venons de le voir la vente d&rsquo;un bien occup\u00e9 peut vous faire atteindre une d\u00e9cote de 10-20% sur le prix de vente. Pour un bien de 300 000\u20ac, on parle donc de 30 \u00e0 60 000 mille euros perdus.<\/p>\n<p>Une alternative qui n&rsquo;est que tr\u00e8s rarement envisag\u00e9e, \u00e0 part par des marchands de bien professionnels, est de proposer un protocole d&rsquo;accord au locataire pour qu&rsquo;il quitte le logement en dehors des p\u00e9riodes de pr\u00e9avis l\u00e9gal. Pour l&rsquo;indemniser de ce d\u00e9part, vous pouvez lui proposer une partie de la d\u00e9cote que vous auriez eue en vendant occup\u00e9, par exemple 10k\u20ac sur les 30-60k\u20ac que vous auriez perdus. En g\u00e9n\u00e9ral ce sont des montants suffisamment cons\u00e9quents pour faire r\u00e9fl\u00e9chir le locataire.<\/p>\n<p>Une deuxi\u00e8me alternative si vous avez besoin de liquidit\u00e9s et que vous ne voulez pas vendre le logement occup\u00e9 : le pr\u00eat lombard ou pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Si votre logement est int\u00e9gralement rembours\u00e9 donc libre de dette, vous pouvez n\u00e9gocier avec votre banquier de l&rsquo;utiliser en garantie d&rsquo;un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Ce type de montage est notamment privil\u00e9gi\u00e9 par les investisseurs qui souhaitent acheter \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger en s&rsquo;endettant (voir notre fiche <a href=\"\/blog\/credit-immobilier-etranger\/\">Les 4 techniques pour financer un investissement locatif \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/a>).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_vendre_le_logement_occupe\"><\/span>Comment vendre le logement occup\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous d\u00e9cidez de vendre votre bien occup\u00e9 malgr\u00e9 la grosse d\u00e9cote, vous allez devoir transmettre un dossier locatif complet \u00e0 l&rsquo;acheteur potentiel, en plus des documents classiques de vente.<\/p>\n<p>Dans le dossier locatif nous vous recommandons de lui fournir<\/p>\n<ul>\n<li>Le bail de location et ses annexes (notamment l&rsquo;\u00e9tat des lieux et les \u00e9ventuels actes de caution)<\/li>\n<li>Le dossier du locataire et des garants \u00e9ventuels<\/li>\n<li>Tous les documents de gestion et notamment les quittances et les courriers envoy\u00e9s<\/li>\n<li>Vos extraits de relev\u00e9s bancaires prouvant le paiement effectif des loyers, cela aura beaucoup plus de force probante qu&rsquo;une simple attestation sur l&rsquo;honneur<\/li>\n<li>Les \u00e9ventuelles conditions de la garantie loyer impay\u00e9 que vous auriez souscrite, elle permettra \u00e0 l&rsquo;acheteur d&rsquo;en souscrire une nouvelle sans carence, votre garantie sera quant \u00e0 elle r\u00e9sili\u00e9e apr\u00e8s la vente<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour organiser les visites du logement occup\u00e9, il vous faudra vous coordonner avec le locataire en place, et vous r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la clause de visite qui est pr\u00e9cis\u00e9e dans le bail. Attention \u00e0 d\u00e9faut d&rsquo;une clause explicite, le locataire n&rsquo;a pas d&rsquo;obligations de vous laisser visiter le logement (contrairement \u00e0 ce qu&rsquo;on peut lire sur d&rsquo;autres sites). Plus d&rsquo;infos sur notre fiche <a href=\"\/blog\/clause-de-droit-de-visite-pour-location-ou-vente\/\">Clause de droit de visite pour location ou vente<\/a><\/p>\n<p>Une fois le logement vendu, le bail sera automatiquement transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l&rsquo;acheteur, vous n&rsquo;avez donc rien \u00e0 faire en tant que vendeur. Il n&rsquo;y a pas besoin de faire d&rsquo;avenant.<\/p>\n<p>Ce sera l&rsquo;acheteur qui devra prendre contact avec le locataire pour le pr\u00e9venir. Vous devrez par contre lui transf\u00e9rer le d\u00e9p\u00f4t de garantie (on parle aussi de caution).<\/p>\n<p><strong><strong><\/strong><\/strong><strong><strong><\/strong><\/strong><strong><strong><\/strong><\/strong><strong><strong><\/strong><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si vous venez d&rsquo;h\u00e9riter d&rsquo;un logement lou\u00e9, ou que de mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale vous \u00eates propri\u00e9taire bailleur et que vous avez besoin de liquidit\u00e9s, vous vous posez peut \u00eatre la question de la vente d&rsquo;un logement lou\u00e9. Nous allons voir que cette op\u00e9ration est complexe et va se faire \u00e0 des conditions de march\u00e9 d\u00e9grad\u00e9es. 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