{"id":21541,"date":"2023-09-07T11:03:14","date_gmt":"2023-09-07T09:03:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=21541"},"modified":"2024-05-30T10:00:40","modified_gmt":"2024-05-30T08:00:40","slug":"requalification-bail-meuble-vide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/requalification-bail-meuble-vide\/","title":{"rendered":"Requalification d&rsquo;un bail meubl\u00e9 en bail vide :  un risque facile \u00e0 \u00e9viter"},"content":{"rendered":"<p>Si vous signez un <a href=\"\/blog\/bail-location-meuble\/\">bail meubl\u00e9<\/a>, vous devez faire attention \u00e0 ce que toutes les conditions du meubl\u00e9 soient r\u00e9unies <strong>sous peine de requalification en bail vide<\/strong> (on parle aussi de location nue ou non meubl\u00e9e).<\/p>\n<p>En tant que propri\u00e9taire, cette requalification en logement vide aura, entre autres, pour cons\u00e9quence de vous emp\u00eacher de donner cong\u00e9 chaque ann\u00e9e et pourrait potentiellement vous contraindre \u00e0 r\u00e9viser votre loyer \u00e0 la baisse, \u00e9tant donn\u00e9 que les loyers sont g\u00e9n\u00e9ralement l\u00e9g\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9s en location meubl\u00e9e.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/requalification-bail-meuble-vide\/#Rappel_des_conditions_necessaires_pour_le_bail_meuble\" title=\"Rappel des conditions n\u00e9cessaires pour le bail meubl\u00e9\">Rappel des conditions n\u00e9cessaires pour le bail meubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/requalification-bail-meuble-vide\/#Risques_dune_requalification_dun_bail_meuble_en_bail_vide\" title=\"Risques d&rsquo;une requalification d&rsquo;un bail meubl\u00e9 en bail vide\">Risques d&rsquo;une requalification d&rsquo;un bail meubl\u00e9 en bail vide<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/requalification-bail-meuble-vide\/#Que_faire_pour_regulariser\" title=\"Que faire pour r\u00e9gulariser ?\">Que faire pour r\u00e9gulariser ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_des_conditions_necessaires_pour_le_bail_meuble\"><\/span>Rappel des conditions n\u00e9cessaires pour le bail meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous choisissez de louer votre logement en meubl\u00e9, ce dernier doit \u00eatre \u00e9quip\u00e9 d&rsquo;un mobilier complet afin que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement comme le pr\u00e9cise l\u2019article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, compl\u00e9t\u00e9 par le d\u00e9cret du <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000030967884\/2015-09-01\/\" rel=\"nofollow\">31 juillet 2015<\/a> dans lequel vous trouverez <a href=\"\/blog\/liste-des-meubles-obligatoires-en-location-meublee\/\">la liste des meubles obligatoires<\/a>.<\/p>\n<p>Tout ce mobilier doit \u00eatre list\u00e9 dans un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/inventaire-en-location-meublee\/\">inventaire des meubles<\/a> que vous devez r\u00e9aliser lors de l&rsquo;entr\u00e9e dans les lieux avec votre locataire, en plus de l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e. Ce document sera <strong>la preuve<\/strong> que votre logement est bien lou\u00e9 en meubl\u00e9.<\/p>\n<p>Si en tant que propri\u00e9taire vous ne respectez pas cette liste, vous vous exposez \u00e0 une <strong>requalification en logement vide<\/strong>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risques_dune_requalification_dun_bail_meuble_en_bail_vide\"><\/span>Risques d&rsquo;une requalification d&rsquo;un bail meubl\u00e9 en bail vide<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En cas de requalification, le bailleur doit se conformer aux r\u00e8gles applicables \u00e0 la location vide, notamment en mati\u00e8re de loyer, de d\u00e9p\u00f4t de garantie, de pr\u00e9avis et de cong\u00e9. Vous pouvez consulter <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-meuble-ou-vide\/\">cet article<\/a> pour plus de d\u00e9tails concernant les diff\u00e9rences entre ces deux types de location.<\/p>\n<h3>Impossibilit\u00e9 de donner cong\u00e9 chaque ann\u00e9e<\/h3>\n<p>Le principal risque de la requalification en vide est de ne plus pouvoir donner cong\u00e9 au locataire chaque ann\u00e9e avec un pr\u00e9avis de 3 mois. En effet la dur\u00e9e d&rsquo;un bail est de<\/p>\n<ul>\n<li>3 ans en location vide, r\u00e9siliable avec un pr\u00e9avis de 6 mois<\/li>\n<li>1 an en location meubl\u00e9e, r\u00e9siliable avec un pr\u00e9avis de 3 mois<\/li>\n<\/ul>\n<p>Plus de d\u00e9tails sur les conditions de r\u00e9siliation sur notre article <a href=\"\/blog\/duree-du-contrat-de-location\/\">Cong\u00e9 du propri\u00e9taire bailleur : motifs, pr\u00e9avis et courrier (2023)<\/a>.<\/p>\n<p>Ce param\u00e8tre est d&rsquo;autant plus probl\u00e9matique que c&rsquo;est bien souvent <strong>au moment o\u00f9 le locataire re\u00e7oit son cong\u00e9 qu&rsquo;il essaie de contester le caract\u00e8re meubl\u00e9 de son bail<\/strong> et de le requalifier en vide. Or si vous avez respect\u00e9 le pr\u00e9avis de 3 mois en meubl\u00e9, vous allez bien souvent \u00eatre hors d\u00e9lai en vide, et devoir attendre une ann\u00e9e suppl\u00e9mentaire, voire deux ou trois !<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span><br \/>\nVous avez sign\u00e9 un bail meubl\u00e9 le 14\/07\/2020. D\u00e9but mars 2022, vous donnez cong\u00e9 \u00e0 votre locataire pour reprendre le logement et y habiter au 14\/07\/2023. Ce cong\u00e9 est re\u00e7u par le locataire le 14\/03\/2023 donc avec un pr\u00e9avis de 4 mois, suffisant en meubl\u00e9 mais pas en vide. Si le locataire conteste le caract\u00e8re meubl\u00e9 et demande la requalification en vide, vous ne pourrez plus donner cong\u00e9 avant le 14\/07\/2026 en respectant un d\u00e9lai de 6 mois cette fois-ci&#8230;\n<\/p>\n<\/div>\n<h3>Baisse de loyer<\/h3>\n<p>En cas de requalification en vide, si votre logement est dans une zone dans laquelle les loyers sont encadr\u00e9s, vous devrez \u00e9galement revoir votre loyer \u00e0 la baisse. En effet, les loyers des locations vides sont moins \u00e9lev\u00e9s qu&rsquo;en location meubl\u00e9e. Vous devrez alors vous r\u00e9f\u00e9rer aux loyers pratiqu\u00e9s dans la zone g\u00e9ographique concern\u00e9e pour des logements de la m\u00eame cat\u00e9gorie. Plus de d\u00e9tails sur notre fiche <a href=\"\/blog\/liste-references-encadrement-loyers\/\">Encadrement des loyers 2023 : le guide complet (meubl\u00e9 inclus)<\/a>.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Pour un logement de 50m2 \u00e0 Paris 13, le loyer maximum hors charges d&rsquo;un logement vide de 3 pi\u00e8ces est de 1225\u20ac alors qu&rsquo;il est de 1385\u20ac en meubl\u00e9.\n<\/p>\n<\/div>\n<h3>Diminution du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h3>\n<p>Vous pourrez aussi \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 restituer une partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie. En effet le d\u00e9p\u00f4t de garantie est de 1 mois de loyer maximum en location vide contre 2 mois en location meubl\u00e9e.<\/p>\n<h3>Fiscalit\u00e9 moins avantageuse<\/h3>\n<p><strong>Sur le plan fiscal<\/strong>, si vous avez opt\u00e9 pour l\u2019option simplifi\u00e9e, votre abattement forfaitaire passera de 50% \u00e0 30%. Cela signifie que vous allez \u00eatre impos\u00e9 \u00e0 hauteur de 70% des loyers encaiss\u00e9s au lieu de 50% en location meubl\u00e9e.<\/p>\n<p>Si vous \u00eates au r\u00e9gime r\u00e9el, vous savez d\u00e9j\u00e0 probablement que le LMNP r\u00e9el est beaucoup plus avantageux que le r\u00e9gime foncier r\u00e9el en vide&#8230;<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_faire_pour_regulariser\"><\/span>Que faire pour r\u00e9gulariser ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Deux cas de figures se pr\u00e9sentent : une r\u00e9gularisation \u00e0 votre initiative ou apr\u00e8s contestation du locataire.<\/p>\n<h3>R\u00e9gularisation \u00e0 votre initiative<\/h3>\n<p>Si vous rendez compte a posteriori que toutes les conditions du meubl\u00e9 ne sont pas r\u00e9unies, mais que le locataire n&rsquo;a pas encore contest\u00e9, nous vous conseillons fortement de r\u00e9gulariser au plus vite la situation.<\/p>\n<p>Il faut n\u00e9anmoins prendre ces pr\u00e9cautions pour ne pas alerter le locataire, en restant calme et en traitant les d\u00e9marches de r\u00e9gularisation comme de simples formalit\u00e9s non urgentes.<\/p>\n<p>Vous pouvez faire <a href=\"\/blog\/modele-gratuit-davenant-au-bail\/\">un avenant au bail<\/a>. Il est important d&rsquo;avoir un \u00e9crit avec votre locataire dans lequel vous pouvez pr\u00e9ciser que le bail sign\u00e9 est bien un bail en location meubl\u00e9 en rappelant bien la dur\u00e9e. Vous pouvez \u00e9galement, si ce n&rsquo;est pas d\u00e9j\u00e0 fait, r\u00e9aliser <a href=\"\/blog\/inventaire-en-location-meublee\/\">l&rsquo;inventaire des meubles<\/a>.<\/p>\n<h3>Contentieux \u00e0 l&rsquo;initiative du locataire<\/h3>\n<p>La situation est plus compliqu\u00e9e si le locataire conteste le caract\u00e8re meubl\u00e9 du logement, notamment si son objectif est de rester dans les lieux. Nous vous recommandons de n\u00e9gocier avec le locataire pour limiter les cons\u00e9quences d&rsquo;une \u00e9ventuelle requalification qu&rsquo;il r\u00e9ussira probablement \u00e0 obtenir mais au terme d&rsquo;une proc\u00e9dure tr\u00e8s longue.<\/p>\n<p>Sachez en tout cas que le locataire <strong>ne peut pas d\u00e9cider de ne plus payer ses loyers<\/strong> en raison d&rsquo;une absence de meubles; c&rsquo;est ce qu&rsquo;illustre une jurisprudence r\u00e9cente que vous pouvez consultez au <a href=\"https:\/\/justice.pappers.fr\/decision\/940c8980a735f817418b1e6bdf531a3f?q=requalification%20vide%20meubl%C3%A9\">lien suivant<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si vous signez un bail meubl\u00e9, vous devez faire attention \u00e0 ce que toutes les conditions du meubl\u00e9 soient r\u00e9unies sous peine de requalification en bail vide (on parle aussi de location nue ou non meubl\u00e9e). 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